广安顺义新网

内部参考每周观察【本期摘要】I、11月9日起,北京市正式实施不动产统一登记制度,16个区县的市民新申请办理的将不再是过去的"房本",而是不动产权证书.
II、二孩政策放开到底能为楼市带来多大的新增需求什么类型的城市受益程度更高哪些开发商能从中受益2015年第41期总期第73期广安控股研究院政策导读.
1北京不动产登记今起正式实施被指为房地产税铺路.
1十三五规划建议出炉将深化户籍住房改革.
2京公租房规划:每7000人配置2000平米公交用地.
9审计署:5个省5.
75万套保障房被闲置.
10宅基地改革突破最大探索宅基地有偿使用和退出.
11产业聚焦.
14二孩效应:5年后楼市或新增9亿平方米需求.
14通州楼市"商住隐患"开发商预计明年供应400万平.
16京津冀首套房利率创历史新低年底或将再度降准.
18供应不足连累北京楼市信贷宽松或催生暖冬.
20北京楼市"金九银十"表现疲软成交均价继续稳中有升.
2110天卖地近300亿北京未来豪宅去化压力大.
23京首套房利率折扣低至8.
96折.
24北京东西城获配1896套限价房11月底前完成选房.
28前沿视点:互联网+29冯仑:互联网与房地产C2B29国企改革.
33国务院关于改革和完善国有资产管理体制的若干意见.
33多省改革国企负责人薪酬:防止亏损仍拿高薪.
37京津冀一体化.
39京津冀物流一体化三地打造"互联网+"O2O模式.
39京津冀签署民政合作协议将试点跨区购养老服务.
41行业动态.
42国字号背景房企赌未来垄断八成地王推高地价.
42房企重返一线城市三、四线城市高库存借新型城镇化转型.
45北京城建偿债增压经营现金净额连年为负.
47隐形巨头平安不动产注资22亿包装烂尾楼背后.
49视野延伸.
53"十三五"航程房地产业角色向改善人民居住品质转换.
53北京环线房价倒挂"伪豪宅"或占半壁江山.
55广安控股研究院北京广安控股有限公司1北京不动产登记今起正式实施被指为房地产税铺路11月9日起,北京市正式实施不动产统一登记制度,16个区县的市民新申请办理的将不再是过去的"房本",而是不动产权证书.
另外,原有的房屋、土地等权利证书继续有效,遵循"不变不换"的原则,权利不变动,簿证不用更换.
有业内人士分析,此次不动产登记制度的正式实施,长远意义大于短期意义,旨在理顺各种不动产的权属关系,也是后续住房长效机制建立的基础工作,将会为未来房地产税的铺开奠定基础,但对于房价的影响不大.
北京不动产登记今日起全面启动"老房本"依然有效11月6日,北京市国土资源局、住房和城乡建设委员会联合发布了《关于整合本市不动产登记职责的通知》(以下简称《通知》),规定自2015年11月9日起,北京启用不动产登记簿证,即日起受理的不动产登记申请,将按照不动产统一登记程序办理并颁发不动产权利证书.
房屋、林地等不动产登记职责统一交由市国土局承担,不动产的管理职责仍由原相关部门承担.
之前受理的各类房屋登记、土地登记申请仍按原有工作程序颁发房屋、土地等权利证书.
居民原有的"老房本"依然有效,《通知》规定,启用不动产登记簿证后,原有登记机构依法颁发的房屋、土地等权利证书和制作的登记簿继续有效,并按照"不变不换"的原则,权利不变动,簿证不更换.
《通知》下发后,北京不动产登记的动作就铺展开来,已有居民领到了最新的不动产权证书.
据《新京报》报道,昨日,北京东城区不动产登记事务中心举行了揭牌仪式,北京天街集团有限公司的代表拿到了北京市首本不动产权证书,市民闫女士获得了第二本不动产权证书.
易居智库研究总监严跃进告诉中新网房产频道,不动产登记制度并不是为了打压房价或者其他目的,而是理顺现在各类不动产的权属关系,将对明晰和保护产权、便利和保障交易产生重要作用,也是为后续住房长效机制的建立所进行的基本工作,长远的意义大于短期意义.
备受关注的《不动产登记暂行条例》自今年3月1日起正式落地实施,已有青岛、厦门、广州、深圳等多个城市先于北京启动了不动产登记制度,并发出了不动产权证书,其他南京、大连、沈阳等城市也在积极推进中.
国土资源部副部长王广华在近日调研时也提到,各地应以不动产统一登记职责机构整合为重点,加快推进相关工作,确保2015年底前全面完成市、县两级职责机构整合.
广安控股研究院北京广安控股有限公司2中新网房产频道搜集相关报道发现,大部分城市的不动产登记进展顺利,对楼市的影响尚未显现,也未出现之前不少人预测的"抛房潮"现象.
对此,严跃进表示,不动产登记仍处在推进过程中,而令持有多套房业主担忧的房地产税也不会很快出台,因而市场反应平淡.
可能会有部分资金来源不明的房主有抛售行为,但这也是少数,尤其是近来楼市处于回暖过程中,多个城市房价恢复上涨,预计居民不会为此出售房屋.
另外,有业内人士分析,不动产登记可以摸清楼市"家底",将为下一步的房地产税的征收铺平道路,但对于部分人寄予厚望的"降房价"的作用不大.
中国房地产协会名誉副会长朱中一认为,不动产登记制度本身不会对房价产生太大影响.
"不动产登记和个人住房信息联网是房地产长效调控机制最基础内容,而房价则主要由供求、预期等因素决定.
"原社科院城市发展与环境研究所所长牛凤瑞在接受中新网房产频道采访时则表示,不动产登记制度的实施,对保护个人合法产权、规范社会市场交易等有重要作用,也是房地产税征收的前提,但预计此项政策对于降房价的作用不大.
严跃进也认为,不动产登记有利于搞清房屋权属关系,摸清楼市的"家底",对房地产税的征收能够起到积极的推进作用,能够提供基础数据的支撑.
(来源:中国新闻网)十三五规划建议出炉将深化户籍住房改革新华社11月4日受权发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》(下文简称《建议》),这个《建议》对于确保如期全面建成小康社会,实现中华民族伟大复兴的中国梦具有重要而深远的历史意义.
《建议》透露了未来五年很多方面的政策大方向,你需要关注哪些要点这五大政策对你影响最大公报与我们的生活息息相关.
未来五年,我们的生活会因此发生什么变化教育:2020年高中阶段毛入学率将达到90%对于家庭贫困的孩子来说,将可以免费上高中和中职.
五中全会公报提出,要普及高中阶段教育,并逐步分类推进中等职业教育免除学杂费,实现家庭经济困难学生资助全覆盖.
学费问题将不会成为寒门子弟求学路上的"绊脚石".
目前,我国高中阶段毛入学率已达到86.
5%.
普及高中教育意味着在毛入学率86.
5%的基础上进一步提高,根据《国家中长期教育改革和发展规划纲要》(2010-2020年)要求,到2020年高中阶段毛入学率应该达到90%.
收入:人均收入将翻番,懂技术更"吃香"广安控股研究院北京广安控股有限公司3学有所教,劳也将更有所得.
全会提出,到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入将比2010年翻一番.
公报还专门明确提出提高"技术工人"待遇,看来,有技术含量的职业今后会很吃香.
财政部科学研究所研究员贾康表示,通过提高技工待遇,让技工更受尊重,这样反过来也会促进这方面培训、教育蓬勃发展,这样才会有更多的优质技术人才.
扶贫:7000多万农村贫困人口脱贫全面小康是全体人民的小康,不能让7000多万农村贫困人口掉队.
对此,公报提出要实施脱贫攻坚工程,到2020年我国现行标准下农村贫困人口实现脱贫,贫困县全部摘帽,解决区域性整体贫困.
经过30多年努力,我国已让6.
6亿人实现了快速摆脱贫困,但目前还仍有592个贫困县,3000万个贫困家庭,7017万人口处于极端贫困状态.
国务院扶贫开发办公室主任刘永富表示,贫困县只退不进,从现在开始贫困县要逐步退出,到2020年全部退完.
今年政府工作报告提出,2015年要实现减少农村贫困人口1000万人以上的目标.
根据五中全会公报的目标要求,如果2015年政府工作报告的减贫目标如期完成,未来5年还将实现减贫6000多万,即每年需要减贫的人口均在1200万以上,这意味着全国每个月都要减贫100万人.
社保:全民参保,国有资本充实社保基金全面小康,意味着所有人病有所医,老有所养.
公报提出要实施全民参保计划,需要充实社保基金,就划转部分国有资本,城乡居民大病保险制度将全面实施.
财政部科学研究所研究员贾康表示,养老是一个互济共济的大蓄水池在起作用,这个蓄水池要提高到整个国家、全社会层面,它的支持能力是前所未有的,体现出来让全体社会成员共享改革开放对基本养老支撑的成果.
生育:取消二孩审批,登记即可应对老龄化,增加人口红利是利器.
公报提出全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策,国家卫生计生委副主任王培安表示,今后将取消二孩审批,生育第二个孩子的夫妻,到一方户口所在地或现居住地登记即可.
国家卫生计生委副主任王培安表示,预计明年第一季度全国多数省区市会落地实施.
实施后,到2050年将会多出生3000万人,这对于经济发展的贡献力大致在0.
5%左右.
10月30日,湖南省明确:五中全会公报公布后、湖南正式实施全面两孩前,违规生二孩的都不作实质处理.
国家卫计委计生基层指导司司长杨文庄表示,因为现在有关工作进行都很快,"我觉得性子急的,现在就开始怀孕也不影响孩子符合政策.
"你需要关注的要点法治社会法治政府基本建成广安控股研究院北京广安控股有限公司4"十三五"时期,各方面制度更加成熟更加定型.
国家治理体系和治理能力现代化取得重大进展,各领域基础性制度体系基本形成.
人民民主更加健全,法治政府基本建成,司法公信力明显提高.
人权得到切实保障,产权得到有效保护.
开放型经济新体制基本形成.
金融改革推进股票和债券发行交易制度改革加快金融体制改革,提高金融服务实体经济效率.
积极培育公开透明、健康发展的资本市场,推进股票和债券发行交易制度改革,提高直接融资比重,降低杠杆率.
扩大金融业双向开放扩大金融业双向开放.
有序实现人民币资本项目可兑换,推动人民币加入特别提款权,成为可兑换、可自由使用货币.
转变外汇管理和使用方式,从正面清单转变为负面清单.
惠民政策适当降低社会保险费率实施全民参保计划,基本实现法定人员全覆盖.
坚持精算平衡,完善筹资机制,分清政府、企业、个人等的责任.
适当降低社会保险费率.
完善社会保险体系.
建立基本养老金合理调整机制实现职工基础养老金全国统筹,建立基本养老金合理调整机制.
拓宽社会保险基金投资渠道,加强风险管理,提高投资回报率.
出台渐进式延迟退休年龄政策逐步提高国有资本收益上缴公共财政比例,划转部分国有资本充实社保基金.
出台渐进式延迟退休年龄政策.
发展职业年金、企业年金、商业养老保险.
全面实施城乡居民大病保险制度全面实施城乡居民大病保险制度.
改革医保支付方式,发挥医保控费作用.
改进个人账户,开展门诊费用统筹.
实现跨省异地安置退休人员住院医疗费用直接结算.
推进公立医院改革破除逐利机制全面推进公立医院综合改革,坚持公益属性,破除逐利机制,建立符合医疗行业特点的人事薪酬制度.
鼓励社会力量兴办健康服务业,推进非营利性民营医院和公立医院同等待遇.
城镇化深化户籍制度改革推进以人为核心的新型城镇化.
深化户籍制度改革,促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户,并与城镇居民有同等权利和义务.
实施居住证制度,努力实现基本公共服务常住人口全覆盖.
深化住房制度改革维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权,支持引导其依法自愿有偿转让上述权益.
深化住房制度改革.
加大城镇棚户区和城乡危房改造力度.
广安控股研究院北京广安控股有限公司5人才教育完善职称评定制度推行工学结合、校企合作的技术工人培养模式,推行企业新型学徒制.
提高技术工人待遇,完善职称评定制度,推广专业技术职称、技能等级等同大城市落户挂钩做法.
使若干高校和一批学科达到或接近世界一流水平提高高校教学水平和创新能力,使若干高校和一批学科达到或接近世界一流水平.
建设现代职业教育体系,推进产教融合、校企合作.
优化学科专业布局和人才培养机制,鼓励具备条件的普通本科高校向应用型转变.
扩大高校和科研院所自主权扩大高校和科研院所自主权,赋予创新领军人才更大人财物支配权、技术路线决策权.
实行以增加知识价值为导向的分配政策,提高科研人员成果转化收益分享比例,鼓励人才弘扬奉献精神.
互联网超前布局下一代互联网拓展网络经济空间.
实施"互联网+"行动计划.
完善电信普遍服务机制,开展网络提速降费行动,超前布局下一代互联网.
推进产业组织、商业模式、供应链、物流链创新,支持基于互联网的各类创新.
加强网上思想文化阵地建设加强网上思想文化阵地建设,实施网络内容建设工程,发展积极向上的网络文化,净化网络环境.
推动传统媒体和新兴媒体融合发展,加快媒体数字化建设,打造一批新型主流媒体.
农村改革培养新型职业农民稳定农村土地承包关系,完善土地所有权、承包权、经营权分置办法,依法推进土地经营权有序流转,构建培育新型农业经营主体的政策体系.
培养新型职业农民.
坚守耕地红线深化农村土地制度改革.
坚持最严格的耕地保护制度,坚守耕地红线,实施藏粮于地、藏粮于技战略,提高粮食产能,确保谷物基本自给、口粮绝对安全.
扶贫实行脱贫工作责任制实行脱贫工作责任制.
强化脱贫工作责任考核,对贫困县重点考核脱贫成效.
加大中央和省级财政扶贫投入,发挥政策性金融和商业性金融的互补作用,整合各类扶贫资源,开辟扶贫开发新的资金渠道.
能源安全广安控股研究院北京广安控股有限公司6完善能源安全储备制度加强城市公共交通、防洪防涝等设施建设.
实施城市地下管网改造工程.
加快开放电力、电信、交通、石油、天然气、市政公用等自然垄断行业的竞争性业务.
美丽中国设立绿色发展基金支持绿色清洁生产,推进传统制造业绿色改造,推动建立绿色低碳循环发展产业体系,鼓励企业工艺技术装备更新改造.
发展绿色金融,设立绿色发展基金.
实施新能源汽车推广计划推进交通运输低碳发展,实行公共交通优先,加强轨道交通建设,鼓励自行车等绿色出行.
实施新能源汽车推广计划,提高电动车产业化水平.
构建空间治理体系以市县级行政区为单元,建立由空间规划、用途管制、领导干部自然资源资产离任审计、差异化绩效考核等构成的空间治理体系.
建立全国统一实时在线环境监控系统改革环境治理基础制度,建立覆盖所有固定污染源的企业排放许可制,实行省以下环保机构监测监察执法垂直管理制度.
建立全国统一的实时在线环境监控系统.
健全环境信息公布制度.
探索建立跨地区环保机构.
开展环保督察巡视,严格环保执法.
严禁移植天然大树进城完善天然林保护制度,全面停止天然林商业性采伐,增加森林面积和蓄积量.
发挥国有林区林场在绿化国土中的带动作用.
扩大退耕还林还草,加强草原保护.
严禁移植天然大树进城.
实行最严格的水资源管理制度实行最严格的水资源管理制度,以水定产、以水定城,建设节水型社会.
合理制定水价,编制节水规划,实施雨洪资源利用、再生水利用、海水淡化工程,建设国家地下水监测系统,开展地下水超采区综合治理.
人口建立国家人口基础信息库加强社会治理基础制度建设,建立国家人口基础信息库、统一社会信用代码制度和相关实名登记制度,完善社会信用体系,健全社会心理服务体系和疏导机制、危机干预机制.
帮扶存在特殊困难的计划生育家庭全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策.
提高生殖健康、妇幼保健、托幼等公共服务水平.
帮扶存在特殊困难的计划生育家庭.
注重家庭发展.
财税改革进一步理顺中央和地方收入划分广安控股研究院北京广安控股有限公司7深化财税体制改革.
建立事权和支出责任相适应的制度,适度加强中央事权和支出责任.
调动各方面积极性,考虑税种属性,进一步理顺中央和地方收入划分.
人事改革深化干部人事制度改革优化领导班子知识结构和专业结构,注重培养选拔政治强、懂专业、善治理、敢担当、作风正的领导干部,提高专业化水平.
深化干部人事制度改革,完善政绩考核评价体系和奖惩机制,调动各级干部工作积极性、主动性、创造性.
国防建设加快推进国防和军队改革加快推进国防和军队改革,深入推进依法治军、从严治军.
到二〇二〇年,基本完成国防和军队改革目标任务,基本实现机械化,信息化取得重大进展,构建能够打赢信息化战争、有效履行使命任务的中国特色现代军事力量体系.
其它积极参与新领域国际规则制定加强宏观经济政策国际协调,促进全球经济平衡、金融安全、经济稳定增长.
积极参与网络、深海、极地、空天等新领域国际规则制定.
附:"十三五规划"龙头股大盘点根据各大券商研报,整理出一份较为完整的十三五规划受益板块龙头股,以供投资者参考.
一、美丽中国环保产业作为十三五规划受益板块之一,已经板上钉钉之事.
人民日报官方微博曾发布相关内容,加强生态文明建设(美丽中国)是已经写入五年规划,环保产业链也愈发引人注目.
太平洋证券、渤海证券、国泰君安、平安证券、广发证券、广证恒生、东北证券、东吴证券、中投证券等十多家券商发布了关于环保行业十三五规划的研究报告,力挺环保产业链投资机会.
粗略统计,蒙草抗旱成为近期环保产业链表现最好的个股,10月以来涨幅高达79.
3%,成为该行业龙头股.
此外,大禹节水、福建金森、永清环保、丰林集团、万邦达、中电环保等个股涨幅也超过30%.
二、农业现代化农业现代化也是人民日报官方微博列出的此次五年规划的十大目标之一.
以此推论,农业信息化、农机板块两大概念是较为确定受益十三五规划概念板块.
农业信息化概念股在A股市场还较为稀缺,目前智慧农业、神州信息两公司确定有农业信息化业务.
农机板块方面主要有一拖股份、新研股份、星光农机等个股.
三、健康中国广安控股研究院北京广安控股有限公司8继"美丽中国"概念去年横空出世以来,健康中国概念也在近期得到了热烈响应,相关标的近期股价暴涨.
专家表现,健康中国有望写进十三五规划中,上升为国家战略.
以此推论,医药医疗产业成为十三五规划受益板块,概率也不小.
统计,九安医疗成为该概念板块龙头股,10月以来涨幅超过127%.
另外乐金健康、蒙发利涨幅超过80%,健康元、宝莱特、华邦健康、海虹控股、仟源药业等个股涨幅超过40%.
四、智能制造智能制造目前主要包含3D打印、机器人等两大概念板块.
工信部副部长毛伟民近期表示,机器人产业"十三五"规划将于今年10月底完成.
数据显示,金自天正、博实股份、赛象科技、GQY视讯、沈阳机床、海源机械、华丽家族、三丰智能等个股10月以来涨幅超过50%,领涨概念板块.
五、数据中国在人民日报微博发布的"十三五"规划十大目标中,"转变经济发展方式、调整优化产业结构、推动创新驱动发展"等措辞都或多或少与科技有关,尤其是推动"创新驱动发展".
因此有专家认为,大数据、云计算、信息安全等产业有望受益"十三五"规划.
数据统计,大数据概念股中,同有科技、拓尔思、天玑科技等个股概念较为纯正;云计算概念股中,超图软件、国脉科技、紫光股份等个股近期涨幅较大;信息安全板块中,北信源、蓝盾股份、任子行、美亚柏科、启明星辰等个股近期走势较强.
六、二胎概念全面实施两孩政策已得到十八届五中全会确认.
二级市场上,频频收购幼教资源的威创股份无疑受益二胎放开,婴儿保育设备龙头戴维医疗、奶粉生产商贝因美等,受益最为直接.
七、国企改革"改革体制机制"也是"十三五"规划十大目标之一,国企改革有望得到进一步促进.
从目前来看,国企改革主要有军工领域的改制整合,央企层面的整合以及地方国企的改革.
军工题材股方面,国泰君安认为沿着改革和发展两条大主线,根据催化剂的直接程度,受益标的排序首先是航天三剑客,航天动力、航天长峰、航天科技;此外还可关注电科四大天王国睿科技、卫士通、杰赛科技、四创电子;以及内生外延高成长、低估值的军工平台型"民参军"公司的银河电子和军工测试龙头,工业4.
0新宠东华测试.
央企改革概念股,市场关注点则主要集中在国家开发投资公司、中粮集团、中国医药集团总公司、中国建筑材料集团有限公司、中国节能环保集团公司、新兴际华集团有限公司等旗下A股上市公司上.
地方国企改革概念股则主要集中在上海本地股、深圳本地股身上.
八、新能源汽车广安控股研究院北京广安控股有限公司9国家大力推动新能源汽车产业由来已久,近段时间更是频频发布各种政策大力支持产业发展.
新能源汽车产业链方面,上游的锂电池产业链、下游的充电桩产业链无疑是受益最大的.
锂电池产业链方面,多氟多、国轩高科、欣旺达、沧州明珠等个股是龙头;下游充电桩,上海普天、动力源等个股表现最佳;整车、汽车部件方面,比亚迪、宇通客车、江淮汽车、万向钱潮等个股龙头效应显著.
九、低碳概念低碳经济将成为十三五规划的重点方向之一,是值得中期关注的布局方向.
未来一个阶段,全国碳排放交易市场的启动准备工作有望加快落实,关于碳排放交易市场的核心及配套制度也有望加速落地,低碳经济主题有望持续迎来政策催化剂.
在减排技术主线下,建议关注中电远达,相关公司还有凯美特气;在减排设备主线下,建议关注中材节能和华光股份.
此外,国泰君安认为,十三五规划是现阶段主题投资的集火之处,近期各部委和各地政府都在追逐信息经济机遇,建议三条主线十只股票掘金信息经济主题:1)信息基础设施建设:特发信息、光迅科技、永鼎股份;2)大数据、云计算、信息安全:东方国信、博彦科技、启明星辰;3)传统行业与互联网融合:步步高、积成电子、千方科技、东华测试.
(来源:新华社)京公租房规划:每7000人配置2000平米公交用地《公共租赁住房建设与评价标准》向社会公开征集意见将于本月完成.
根据该意见稿,公租房规划人口每7000人应配置2000平方米的公交首末站用地,并配置1条公交线.
此外,使用面积在15平方米至22平方米之间的公租房,机动车停车指标为0.
2辆/房.
意见稿编制说明显示,本市2010年发布的《北京市公共租赁住房建设技术导则(试行)》,明确了公租房的建设标准.
为适应新发展,编制组通过对近年来公租房政策、规范进行梳理,对规划、设计、建设等方面内容反复修改后制定出本标准.
意见稿规定,公租房户型总建筑面积不应大于60平方米,套内使用面积不应小于15平方米.
使用面积在15至22平方米之间的公共租赁住房,户均人口数按照1.
5人/房核定.
此外,公租房层高应设计为2.
80米.
规划选址产业园区聚集区规划公租房意见稿规定,为解决阶段性住房困难群体,可通过改造手段实现对资源的循环利用.
所以对公租房的规划、设计与管理过程中,需要进行可改造预留空间的设计.
此外,公租房应广安控股研究院北京广安控股有限公司10提供老年人活动和社交的场所,相应的服务设施以及方便、安全的居住条件,最大限度地提高老年人生活舒适度.
选址方面,主要在快速交通沿线和交通便捷区域以及产业园区、产业聚集区、城市组团、重大项目规划安排公租房,选址应在市政基础配套设施条件齐全的区域.
参照相关标准,公租房的居住公共服务设施应与住区建设同步实施.
其中,社区综合管理服务类、教育类、医疗卫生类公共服务设施应在公租房总规模完成50%前完成建设,其他公共服务设施应在公租房总规模完成80%前完成建设,并同步验收、同步交付使用.
交通设施项目300米内宜设公交站本市公租房建设项目需明确"公交优先"为主的交通专项规划,优先考虑地铁覆盖区域.
整合建设项目周边交通资源,优化周边公交资源,设立社区与大型轨道交通站点、大型公交枢纽、大型居住区公共服务设施网点间的短驳公交线路.
目前,本市大型公租房建设项目都设立在距市中心偏远处,为有效解决居民的出行,缓解交通拥堵状况,公租房建设用地的规划制定和实施中应优先配备市政道路和公共交通设施.
公租房住区宜在住区人行出入口300米内设有公交站点设施.
公租房住区规划人口每7000人应配置2000平方米的公交首末站用地,配置1条公交线.
公交首末站用地应独立占地,并与住宅保持适当距离.
其他规定机动车停车指标为0.
2辆/房公租房住区应提供非机动车停车用地和设施.
地面非机动车停车位不应小于非机动车总停车位的50%.
结合本市实际调研,确认使用面积在15平方米至22平方米之间的公租房在小区配套设施设计中,应当适当增加停车位数量,机动车停车指标为0.
2辆/房.
地面非机动车位应综合考虑安排自行车、残疾人助力车停车位,并结合各个住宅单元出入口分散布置,宜设置停车棚,以方便使用.
由于公共租赁住房社区用地规模大,人口密度高,为达到绿色、环保等要求,参照相关标准,公共租赁住房存自行车处应按每户存自行车2.
0辆、每车1.
5平方米设置.
存自行车处可设置于地下和地面,其位置应结合各个住宅单元出入口分散布置,方便使用.
公租房住区应设出租车等候点,且出租车等候点距住区人行出入口不应大于100米.
另外,该意见还对公租房的绿化配套、建筑间距及日照、采暖设计等进行了规定.
(来源:新华网)审计署:5个省5.
75万套保障房被闲置审计署11月8日发布了"2015年9月稳增长促改革调结构惠民生防风险政策措施贯彻落实跟踪审计结果公告".
公告显示,有5个省已建成的5.
75万套保障性住房闲置.
此外,广安控股研究院北京广安控股有限公司11审计还发现22个省扶贫、社保与就业、保障房、养老等重点民生领域的141.
76亿元资金未得到有效利用.
山西94亿元资金被结转在财政资金统筹盘活方面,审计抽查扶贫、社会保障与就业、保障性安居工程等重点民生领域476.
78亿元财政存量资金发现,22个省的33个项目141.
76亿元资金由于制度规定制约、预算与项目实施不协调、项目审批时间长、已完成项目资金未及时统筹等,未得到有效利用.
如山西省本级用于引黄入晋工程的水资源补偿费和煤炭可持续发展基金资金有94.
8亿元截至2014年底被结转;湖南省本级国有土地使用权出让收入资金的结转金额有46.
3亿元;云南省本级矿产资源有偿使用费、坝区耕地质量补偿费等资金的结转额也有33.
7亿元.
贵阳3万套保障房未分配保障性住房建设方面,发现11个省保障性安居工程项目推进缓慢;7个省的12个市县及单位虚报保障性安居工程开工或完工量14450套;5个省的5个市县已建成的5.
75万套保障性住房闲置.
如贵州省贵阳市30855套保障房未分配,江西省南昌市则有21840套没有分配,河南省新乡市的3509套保障房也未分配.
另外,黑龙江七台河市虚报保障房4421套,青海黄南州也虚报了3088套,河北承德市有1304套.
内蒙古滥发低保超千万元社会保障和就业服务方面,2014年至2015年6月,内蒙古14个盟市的81个旗县(区)民政局审查把关不严,为884名不符合城乡最低生活保障条件的财政供养人员发放低保资金1076万元.
审计还发现人力资源社会保障部未按要求在2015年9月底前出台完善公共就业服务体系的创业服务功能相关措施.
(来源:京华时报)宅基地改革突破最大探索宅基地有偿使用和退出11月3日,《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》(以下称建议)正式公布.
建议提出:稳定农村土地承包关系,完善土地所有权、承包权、经营权分置办法,依法推进土地经营权有序流转.
深化农村土地制度改革.
在建议发布的前一天,中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深化农村改革综合性实施方案》(以下称方案).
作为我国农村改革的顶层设计,方案明确农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点思路.
广安控股研究院北京广安控股有限公司12其中提到,探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制,探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径;适时就二轮承包期满后耕地延包办法、新的承包期限等内容提出具体方案.
21世纪经济报道记者梳理发现,方案综合了近年来关于土地改革等领域的尝试,以及地方试点经验,梳理出当前和今后一个时期内农村改革的五大核心领域,包括农村集体产权制度、农业经营制度、农业支持保护制度、城乡发展一体化体制机制和农村社会治理制度.
学界和地方农业系统人士评价,改革方案整体比较稳健,强调"审慎稳妥".
宅基地改革突破最大十八届三中全会以来,新一轮土地改革一直是关注焦点.
上述方案强调,落实集体所有权,稳定农户承包权,放活土地经营权为基本原则.
在最受市场关注的"三块地",方案提出"开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点".
农村土地征收制度改革的基本思路提到,缩小土地征收范围,规范土地征收程序等.
集体经营性建设用地制度改革的基本思路提到,允许土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设用地,与国有建设用地享有同等权利,在符合规划、用途管制和依法取得的前提下,可以出让、租赁、入股,完善入市交易规则、服务监管制度和土地增值收益的合理分配机制.
其中,突破最大的是宅基地改革.
其改革基本思路是:在保障农户依法取得的宅基地用益物权基础上,改革完善农村宅基地制度,探索农民住房保障新机制,对农民住房财产权作出明确界定,探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制,探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径.
湖北省一位农业部门官员告诉21世纪经济报道记者,关于宅基地的改革,江西、湖南的一些地区已经在试点;在没有试点的地区,民间也有少数的不规范的"交易"存在.
2015年1月中央发布的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,其中决定在全国选取30个左右县(市、区)行政区域进行试点,其中包括15个农村宅基地制度改革试点.
十三五规划建议中亦提到:维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权,支持引导其依法自愿有偿转让上述权益.
以湖北试点宜城市为例,目前,该市已出台农村宅基地有偿使用、自愿退出、收益资金管理、村民自治、历史遗留问题处理等相关管理办法的征求意见稿.
二轮承包新期限将适时推出值得注意的是,在深化农村土地承包经营制度改革方面,方案提到,抓紧修改有关法律,落实中央关于稳定农村土地承包关系并保持长久不变的重大决策,适时就二轮承包期满后耕地延包办法、新的承包期限等内容提出具体方案.
广安控股研究院北京广安控股有限公司13该政策将关系到大批租赁农户承包地的工商资本.
根据2015年出台的《关于加强对工商资本租赁农地监管和风险防范的意见》,首次对工商资本租赁农户承包地在租赁时间和土地面积上设置了明确的上限控制和监管办法.
其中对租赁期限,应视项目实施情况合理确定,可以采取分期租赁的办法,但一律不得超过二轮承包剩余时间.
按现行三十年承包期计算,第二轮承包最晚将在2028年到期.
21世纪经济报道记者此前在基层采访土地承包经营权流转时,许多基层农业经管部门以及工商企业对新的承包期限方案,极为关注.
强调地方试点需取得授权方案在鼓励地方改革试点时,特别强调"对突破现行法律法规的重大改革,要按程序报批,取得授权,在一定范围内开展试点".
一位湖北农业系统官员告诉21世纪经济报道记者,方案强调试点先行,鼓励积极探索、允许采取差异性、过渡性的制度和政策安排,但是明确提出了试点需要授权,过去很多地方跟风试点,有好的经验,也存在盲目性.
他还表示,方案本身也总结了很多地方试点经验,将改革从地方试点到全国盘活.
比如其中提到的"探索建立工商资本农地租赁风险保障金制度",是对武汉经验的总结.
而完善和拓展城乡建设用地增减挂钩、地票等试点,则是对重庆经验的总结.
"很多提法都是对过去的总结,整份方案还是比较稳健和谨慎",华中科技大学中国乡村治理研究中心副教授吕德文对此表示.
(来源:21世纪经济报道)广安控股研究院北京广安控股有限公司14二孩效应:5年后楼市或新增9亿平方米需求"在政策发布后,这个周末购买大户型的意向客户明显增多了,我们当天推出的250套单位上午就全售罄,下午可能还会加推.
"近日,在位于广州市增城区的金地香山湖,售楼人员告诉《每日经济新闻》记者.
多家券商的统计显示,由于我国25-44岁的主力购房人口占比不断萎缩,老龄化和少子化导致房地产市场的持续性需求收缩,行业天花板渐行渐近.
市场期盼已久的"全面二孩"政策尘埃落定,无疑能为房地产市场带来增量购买力,缓解目前供过于求的市场格局.
然而,二孩政策放开到底能为楼市带来多大的新增需求什么类型的城市受益程度更高哪些开发商能从中受益三四线城市受影响更大在经历了黄金十年的发展期后,随着我国人口红利的消逝,房地产市场的天花板也渐行渐近.
国家统计局的数据显示,过去近四十年时间里,中国劳动力人口即15-64岁人口占比从57%升至74.
5%.
但从2011年开始,人口结构迎来拐点,劳动力人口占比逐步下滑,2013年该数据为72.
8%.
2013年国家统计局在公布2012年经济数据时,特地强调了15-59岁的劳动年龄人口数量第一次出现绝对下降,比上年减少345万人.
劳动人口总量出现转折点,这意味着买房的主力军规模已经在减小了.
如果从购房人群来分析,根据爱建证券的测算,我国25-44岁人口为购房的主力军,从可查的人口数据看,25-44岁人口在总人口中的比例从2003年的34.
36%下降至2014年的32.
47%,其绝对数量也在4.
4亿左右徘徊.
随着我国老龄化和少子化日趋严重,不仅经济发展受到影响,房地产市场的需求也因此收缩.
全面放开二孩后,首当其冲的是增加这部分人口的改善性购房需求.
根据卫计委的数据,现阶段全国符合政策条件的夫妇约有9000万对,假定5年内50%的家庭会生育二孩,那么将新增人口4500万,每年近900万.
按照人均住房20平方米计算,将新增9亿平方米需求,每年将新增1.
8亿平方米需求.
从中长期来看,根据克而瑞的测算,到2028年底,全国由15-49岁(1980年开始执行计划生育)人口组成的家庭将达到1.
8亿户.
这其中,"单独"家庭约7200万户,占比为40%,而"双非独"家庭9540万户,占比53%,"双独"家庭1230万户,占比仅有7%,这意味着全面二孩政策将对更长时期后的房地产市场需求产生正面影响.
广安控股研究院北京广安控股有限公司15在乐观的数据背后也有隐忧,爱建证券分析师左红英认为,实际购房需求的提升将取决于真实的生育意愿和实际增加的新生儿数量.
从目前大中城市的情况来看,较高的养育成本大大降低了育龄妇女的生育意愿.
因此,该政策的实际效果还有待检验.
根据人民网此前的民意调研结果显示,我国"单独"家庭中愿意生育第二胎的比例仅为50.
73%.
克而瑞的研究显示,如果比照推算,到了2028年,得益于全面二孩政策新增的人口将在9000万-9200万之间,年均700万人左右,相当于每年新增住房需求1.
4亿平方米,相对于目前年均12亿平方米的全国商品房销售面积,所带来的增量市场将是有限的.
中金的研究报告认为,相对于一线城市高昂的养育成本,由于在三四线城市养育两个孩子的负担要轻得多,新政策的出台对这类型城市的影响更大,新生人口的增多将有助于三四线城市商品房的消化.
大户型将成市场主流在全面二孩政策落地后,随着家庭多子化成为趋势,相对于过去十年以首次置业需求为主的市场格局,改善型需求有望出现大幅回升.
中金的研究报告表示,目前我国三房或以上住宅占中国住房存量的比例不到40%,未来房产销售将逐渐向大户型倾斜.
随着我国已经实现每户1.
14套房,首套房购房者比例将出现一定程度下滑,而改善型需求将成为购房主力,家庭住房需求结构也将颠覆现有格局.
"中小户型尤其是90平方米以下二房显然不能满足基本居住功能,而120平方米以上的大户型、三房或四房将成为市场需求主流.
"克而瑞研究中心分析师杨科伟向《每日经济新闻》记者表示,目前首次改善型产品的面积均划定为144平方米以下,大部分为三居户型.
对于生二胎的家庭来说,也许在拥有两个孩子以后,首改产品对他们而言将成为刚需,四房则成为市场上真正意义的改善型产品.
从房企户型功能设计来看,杨科伟认为,以前的一主卧、一次卧、一婴儿房或者书房的设置将无法满足市场需求.
对于有两个小孩的家庭来说,配备两个一样的次卧或者小孩房将是必须的.
对于改善型需求来说,考虑到有两个小孩后的娱乐功能设置,应该单独开辟小孩娱乐的空间.
正因如此,困扰诸多二线城市的大户型严重积压的窘境应会得到改观.
此外,由于想生育二孩的家庭,基本上具备较好的经济基础,且因为工作繁忙,老人又年事已高,在照顾两个孩子方面,他们更愿意聘请保姆,因而在今后的产品设计上,更会将保姆房重点列入设计范围,这也是房企未来在户型设计时不得不考虑的方向.
正因如此,根据中金的预计,由于改善性需求将成为中国房产市场的一个关键推动因素,龙湖、华润、中海、绿城、融创等擅长改善性产品的房企将成为潜在受益者.
(来源:每日经济新闻)广安控股研究院北京广安控股有限公司16通州楼市"商住隐患"开发商预计明年供应400万平原计划今年年中就开盘的通州运河核心区商业项目保利大都汇中心,终于在年末站上了北京市住建委的预售许可证发放预告单.
"这个项目区位优势明显,很多客户在8月份通州住宅限购后就定下购买意向,因此我们也希望能尽早开盘,占得先机.
"保利大都汇项目负责人对记者表示,"明年通州的商住、商办物业竞争将更加激烈,预计届时入市体量将达到400万平方米.
"巨大的供应量下埋藏着区域内同类项目去化的隐患,在这一区域,共有绿地、保利、富力、远洋等十余家品牌房企的多个项目聚集.
而在北京市政府东迁、通州将成为"北京新中心"的背景下,产业发展与楼市如何协同配合发展,成为考验当地政府的一大难题.
强供应下的去化难题"从以往的供应情况来看,通州的商业产品中商住产品大约占到60%,户型多以100平米以内的小户型为主,在通州实行住宅限购后,商住产品的比例预计还会增加.
"中原地产首席分析师张大伟表示.
以保利大都汇项目为例,据北京市住建委官方公布的信息,该项目目前批准预售的面积超过54万平米,其中包括公寓项目2栋,户型面积为42-80平米的小户型,房源近200套,另有办公产品3栋.
据记者调查,在过去的两年中,北京通州仅运河核心区就出让了超过220万平米建筑面积的多功能用地.
按照商住产品占60%的比例计算,通州区域仅运河核心区的商住产品供应就将超过130万平方米,即使户均面积100平方米,这部分土地供应的商住房源也将超过1.
3万套.
未来供应量巨大,但区域内的去化水平却并未显著提高.
据中原地产发布的数据显示,2015年初至今,通州运河核心区包括商品住宅、写字楼、商业及酒店在内的全部商业产品成交套数共为862套,为近三年来的最高水平,目前运河核心区仍有860套产品待售.
"通州住宅限购后,商住产品销售升温,但商住购买需求在今年8月达到顶峰后,却呈现逐月下降的趋势.
"亚豪机构市场总监郭毅表示.
据亚豪机构的统计数据显示,今年1-10月通州区域商住项目共成交2854套,与去年同期相比增幅达到34%.
今年8月成交达到顶峰,共成交995套,成交均价为27010元/平米,而到9月份之后,商住项目成交迅速滑落,9月成交套数仅为366套,成交均价也大幅滑落至22410元/平米.
到10月份,通州商住产品的成交量继续萎缩,截至10月20日,商住公寓仅成交166套.
但郭毅也表示,9月以来的成交下降也与近期通州项目供应不足有关.
根据亚豪机构统计数据,通州楼市今年以来共有37个项目陆续进入市场销售.
而在8月15日通州楼市双重广安控股研究院北京广安控股有限公司17限购政策落地之后,仅有新北京中心等9个项目选择开盘.
9月底至10月底期间,通州楼市已无新增供应入场.
"从目前来看,通州区域内仍有投资需求释放,但在未来如此大的供应量下,投资性需求入市也越来越谨慎.
"通州区新华西路一家中介门店经理李新对记者表示,目前通州不少住宅及公寓类产品业主正在寻找买家,但很难找到接盘者.
博弈"北京新中心"不过,真正困扰通州的并非楼市的成交与库存,摆在通州区政府面前的,是一道房地产与区域产业协同发展的难题.
"北京市政府宣布东迁之后,通州急需一改以往'睡城'的面貌,需要招商引资引进产业,提升通州区的整体经济实力.
而区域内尤其是运河核心区的商业项目能成为引进高端产业的主要载体.
"接近通州区政府的一位知情人士对记者表示,现实的情况是,目前核心区内的商业项目大多以散售的形式销售.
与之相对应的是,今年以来,位于东北的望京区域因为有阿里巴巴、天猫、蘑菇街、惠普等大型企业计划进驻,产业发展迅速,已经成为了北京的"第二CBD".
今年8月份,保利地产就以13.
3亿元的价格整体售出了保利国际广场T3写字楼,主楼中也有数层整租给大型跨国企业.
从通州加强版限购政策中透露的信息显示,通州政府要求在通州购买住宅的购房者有通州区户籍或在通州有社保或纳税证明,这则意味着,区政府希望通州居住者能留在本区工作,从而增加产业吸附力.
但这并不容易.
记者根据公开信息粗略统计,今年通州区域入市的商业及商办项目中超过70%的产品均为套均面积在150平米以内的商务办公项目,其中1/3项目的主力户型为套均60-80平米.
"对于开发商而言,散售最大的好处就是利于回笼资金,尤其是运河核心区的交通优势明显,颇受个体投资者青睐.
而整体出售的话,企业的销售难度将大大增加,这也会增加销售成本.
"北京一商业地产开发商对记者表示.
而据记者了解,在此前出台通州加强版住宅限购政策时,通州区曾有意对商住、商办项目的销售附加条件限制,其目的也在于需要配合通州未来的产业调整方向,此后虽未明确这类政策,但在限购政策出台后,通州商住及商办类项目的预售证也暂停发放.
"8、9月份,通州区政府的相关部门曾多次组织开发商开会,并与部分进入销售程序的项目沟通,希望配合政府招商的政策尽量增大起售面积.
而位置优越的几个项目,政府部门希望可以暂缓销售,等待整售机会.
"上述知情人士告诉记者.
"但从项目设计来看,散售与整售在规划与设计上都存在差异,而早期通州区政府在土地出让时并未对此有所约束,所以在项目已经规划完毕甚至已经完工的情况下,就更难调整.
"上述商业地产开发商表示.
广安控股研究院北京广安控股有限公司18不过,通州区政府与开发商的沟通并没有达到预期效果,目前通州核心区的小户型商住公寓及商办产品仍然在通州楼市中占据主力.
而从目前开发商的蓄客情况来看,通州核心区小户型项目的投资意向明显,这更为通州的产业引进计划增加了难度.
(来源:华夏时报)京津冀首套房利率创历史新低年底或将再度降准[摘要]《2015年中国房贷市场报告》对全国房贷市场行情进行梳理,河北省共石家庄、唐山、保定、秦皇岛、廊坊五城被纳入统计.
数据显示,五城首套房首付均为3成,普遍执行基准利率,仅保定农行执行9.
5折利率,石家庄农行、邮储银行、渤海银行有条件执行9.
5折利率.
河北五城房贷利率:首套最低9.
5折《2015年中国房贷市场报告》对全国的房贷市场行情进行梳理,河北省共石家庄、唐山、保定、秦皇岛、廊坊五城被纳入统计.
数据显示,五城首套房首付均为3成,普遍执行基准利率,仅保定农行执行9.
5折利率,石家庄农行、邮储银行、渤海银行有条件执行9.
5折利率.
二套房方面,绝大多数银行执行4成首付,而个别银行规定需首付5、6成,而二套房利率则普遍选择上浮10%,仅廊坊农行、建行执行基准利率.
综合首套房和二套房行情整体来看全省房贷利率优惠力度目前仍相对保守.
北京房贷最低可打8.
2折10月北京地区房贷政策进一步的放松,首套房利率平均折扣低至8.
96折,平均利率低至4.
63%.
截至10月20日,3家银行执行8.
5折利率,分别是包商银行、农业银行和北京农商,汇丰银行将利率从8.
6折降至8.
2折,按降息后基准利率5.
15%计算,实际执行利率仅为4.
22%,为北京地区最低利率.
民生银行暂停房贷业务,其余银行均维持原利率不变,首套房主流利率仍为8.
8折,贷款政策持续宽松.
首套房利率最低城市天津排第三全国首套房贷款的平均利率为4.
89%,继续创历史新低,近六成银行首套房贷款有折扣.
首套房"全国十大利率最低"的城市排名中,天津位列第三,平均折扣为8.
95折,平均利率为4.
61%.
十城排名为:上海(4.
57%)宁波(4.
60%)天津(4.
61%)北京(4.
63%)无锡(4.
64%)广州(4.
68%)青岛(4.
69%)佛山(4.
73%)大连(4.
74%)珠海(4.
74%).
全国首套房平均利率为4.
89%从全国首套房贷款的平均利率走势来看,10月全国首套房平均利率为4.
89%,创历史新低.
本月,房贷利率优惠幅度继续扩大,首套房平均利率突破5%以下的城市为19个,占比接近6成,其中排名前五的是上海约4.
57%,宁波约4.
60%,天津约4.
61%,北京约4.
63%,无锡约4.
64%.
广安控股研究院北京广安控股有限公司19年底可能会降准对于降息,由于CPI的增长仍处于较低水平,实体经济挑战仍然比较严峻,未来仍存在降息的可能性.
不过,目前的利率已是历史较低水平,即使再度降息,空间也已不多了.
对于降准,每年年初都是流动性投放较为集中的时候,不排除年底还会再度降准的可能.
相关央行5次降息后公积金贷款和商业贷款哪个更划算今年以来,金融政策的不断放松.
近日,央行再度调整了利率,10月24日起金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.
25个百分点,商业贷款降至史无前例的4.
9%,虽然这次公积金贷款利率没有变动,然而公积金3.
25%的利率已经是史上最低.
随着央行降息通道的开启,购房人纷纷对自己如何选择"商贷"与"公积金贷款"感到了困惑.
本刊特邀担保公司"伟嘉安捷"的专家以首套房贷款120万、20年为例,从贷款利率、额度、流程、月供等方面进行对比,教您如何"巧"选商贷与公积金.
最高贷款额:商业贷款无上限公积金120万商业贷款:商业贷款并不设定最高的贷款额度,贷款的额度根据房屋总价、购房人收入、资质等情况确定.
一般来说,若购房人为首次购房,可贷的额度为房屋总价的7成,曾经有过住房,而且贷款已结清,也算首套房,贷款额也为评估价的7成.
公积金贷款:公积金贷款首套房的额度最高为120万,二套房最高额度一般为80万.
今年公积金贷款由原来的"认房又认贷",调整为"认房不认贷".
购房人名下只要没有住房或贷款已经结清,就可以算作首套房,结论:"伟嘉安捷"专家指出,在贷款额度上,商业贷款的额度要远高于公积金贷款的额度.
因此购房人若购买总额较大的房屋,最好选用贷款额度高的商业贷款,若购买房龄较老的房子,选用公积金贷款是比较合适的.
贷款利率:商业贷款4.
90%公积金贷款3.
25%商业贷款:经过央行五轮降息后,商业贷款的基准利率已由原先的6.
55%降低至目前的4.
90%,目前各大银行都能在基准的利率上打8.
8折,即4.
312%,因此购房人的实际贷款利率将更低.
公积金贷款:尽管此次央行降息未涉及到公积金贷款,但是经过前几轮降息后,公积金贷款已达到3.
25%,处在历史最低值.
结论:从目前的情况来看,公积金的贷款利率要比商业贷款利率低.
5年以上公积金贷款利率为3.
25%,而商业贷款利率5年以上贷款利率为4.
9%,不同银行所执行的贷款利率会在这个基准利率之上有所浮动.
还款方式:商业贷款等额本金省钱公积金等额均还数额不随降息而变动商业贷款:商业贷款的还款方式总体来说分为两种情况,即等额本金与等额本息还款法.
购房人在进行等额本息还款时,每月的还款额较为固定,不会打乱购房人的经济计划以及造广安控股研究院北京广安控股有限公司20成逾期,适合拥有较为固定收入的人群.
而购房人在进行等额本金还款时,先期的月供会较大,随还款月数增加,月供会逐月递减,适合现今手握大量资金,但收入并不稳定的人群.
使用商贷,当遇到降息通道开启时,还款月供还会在下一年度按照新的利率进行调整.
公积金贷款:目前公积金贷款的还款方式也较为固定,统一为自由还款,购房人在使用自由还款时,只要每月的还款金额大于每月设定的最低还款额,就不至为自己造成经济压力.
每月还款的数额由购房人自行决定,而且在央行降息后,最低还款数额并不会随着降息而变动,例如购房人每个月最低还款额为4000元,那么无论降息与否,最低数额都是4000元,不会改变.
结论:"伟嘉安捷"专家认为,相对于等额本金与等额本息还款法,自由还款会更为减轻购房人的经济压力,令购房人以更为自由的方式确定自己的月供.
但是需要注意的是,使用公积金贷款的还款月供是不会随着降息而改变的,只需借款人自行调整即可.
反而商贷是会在下一年度按照新的利率进行调整,贷款时需要注意.
月供及总支付利息:公积金贷款利息比商业贷款少25万多商业贷款:贷款120万,20年为例,使用商业贷款月供为7853.
33元,总支付利息为684798.
86元,对购房人来说还款的压力较大,购房人必须有超过14000元的收入,才能还清每个月的贷款.
公积金贷款:如果购房人使用公积金贷款,月供为6860.
35元,而总支付利息为433523.
79元,相对于商业贷款更加轻松一些.
结论:和商业贷款相比,使用公积金贷款的月供压力相对较小,两者之间每个月差额为992.
98元,而总利息差额为251275.
07元,如果是首套房贷款额度比较小,使用公积金是相当划算的.
但是,公积金也因为贷款额度受限,反而使商贷突出,对于二次置业的人群来说商贷会更合适些.
(来源:中国经济网)供应不足连累北京楼市信贷宽松或催生暖冬环比增长52%仍被质疑销售成色供货不足"连累"金九银十楼市作为楼市传统的销售旺季,金九银十的销售量,一直是衡量市场冷暖的风向标.
近几年,楼市一直呈现淡季不淡,旺季不旺的态势.
今年九、十两月,北京纯新建商品住宅和二手房住宅签约量达3.
96万套,相比2014年同期的2.
6万套上涨了52%.
虽然销售量较去年增长超五成,但在业内人士看来,今年金九银十成色还是不足.
一方面七、八两月北京商品住宅月成交量维持在九千套以上,大量消化房企手里的存货,部分项目被迫放慢推盘节奏;另一方面,由于去年住宅用地供应量偏低,拖累今年住宅供应不足.
上述两个原因,导致九、十两月月成交量不足7000套.
广安控股研究院北京广安控股有限公司21新房房源供应不足成交数量回落经历了3·30新政大涨后,北京商品住宅成交量在8月到达顶峰,自9月份逐渐回落.
淡季销售旺盛,在传统的"金九银十"旺季,北京楼市后续成交反而显现出后劲不足.
对此,亚豪机构市场总监郭毅表示,一方面经过前期的大量消化,房企手里的存货不多,推盘节奏放慢;另一方面,由于去年上游住宅用地供应量偏低,拖累今年下游住宅供应.
不过,从上周入市的多个项目来看,当前市场的购房热情依然较浓,多个项目在开盘当天依然出现日光.
相关人士认为,虽然有前期蓄客的作用,但是也离不开当下需求的热情,加上近期双降利好政策的出台,银行房贷优惠折扣有望继续松动,这将再次推动需求积极入市.
刚需通州大兴领衔仍是成交主力从区域看,通州、大兴、房山、昌平仍是现阶段北京楼市主要供应地,四区商品住宅成交量占北京总体成交量的59.
19%.
其中,通州、大兴、房山为传统的刚需项目集中地,且区域并没有大量高端项目拉高区域均价,使得区域价格相对"亲民".
以通州为例,刚需项目华业·东方玫瑰、合生滨江帝景的成交价格与区域成交均价相差并不多.
从成交价格看,四区价格均维持在三万以下,成交仍以刚需产品为主.
未来,通州、大兴等区域将面临刚需住宅供应不足的尴尬,高成交量或将难以维持.
据亚豪机构副总经理任启鑫分析,以通州为例,在北京各郊区县当中发展最早,经过多年发展,该区域住宅开发已呈现一定规模,可供开发的住宅用地不断减少.
通州住宅用地成交自2013年开始即出现大幅下滑,截至2015年10月三年间仅成交宅地8宗,尚不及2012年一年的成交量,而其中位于通州新城板块的住宅部分全部为自住房和保障房.
宅地供应的减少,特别是纯商住宅的极度衰减必然将导致未来通州纯商住宅的成交难以为继.
(来源:北京晚报)北京楼市"金九银十"表现疲软成交均价继续稳中有升今年北京楼市"金九银十"表现疲软,延续前几个月的下行趋势,成交量萎缩.
不过,在此期间,北京新房和二手房的成交均价继续保持了稳中有升的态势.
金九银十楼市成交量萎缩从总体来看,今年"金九银十"的成交量差强人意.
根据链家网研究院统计,9月新建商品住宅(含保障房、自住房)网签量为9250套,环比基本持平.
扣除保障房、自住房后,广安控股研究院北京广安控股有限公司22纯商品住宅成交4518套,环比下降24.
5%,同比上涨17.
7%.
10月,北京市新建商品住宅网签8290套,环比下降10.
4%,纯商品住宅(不包含保障房、自住房以及不限购公寓)成交3731套,环比下降17.
2%,与去年同期相比下降11.
7%.
"金九银十"两个月的合计成交量水平与去年基本相当,仅微涨2.
3%.
二手房方面,9月,北京二手住宅网签量为17274套,环比下降9.
5%.
10月,北京二手住宅网签量为13882套,环比下降19.
6%.
相较于上海、广州和深圳其他三个一线城市,北京的住房交易在9-10月份也是略显低迷的.
根据上海易居房地产研究院智库中心提供的数据,其他三个城市总体呈现了逐月上升的态势,北京的交易规模却是在萎缩的.
对于成交量下调的原因,中原地产首席分析师张大伟认为,首先,长假假期影响.
从整体上看,金九银十的概念在最近几年已经越来越淡化,特别是在7-8月淡季冲高的情况下,9-10月比较长的假期影响了市场签约.
其次,通州限购的影响.
从市场成交看,通州市场变化剧烈,9-10月相比之前减少接近千套,影响了全市的成交量.
事实上,2015年以来新房市场成交量即呈现"倒U"型走势.
链家网研究院李巧玲表示,经历了3.
30新政后的大涨,7月到达顶峰,8-10月逐渐回落.
她认为,成交的继续回落,一是前期需求集中释放对后期造成透支,加上政策刺激效应越来越弱,对成交的带动也大不如前.
二是,供应的回落,2015年以来供应一直偏低,且年内累计供需比一直低于1,供需矛盾紧张,需求释放受到抑制.
三是通州限购升级,部分需求推迟入市或退出,也对成交有所拉低.
通州限购是造成今年金九银十成交量下滑的一个额外变量.
亚豪机构市场总监郭毅表示,此前通州"行政副中心"的炒作使得该区域成交量在数月内维持较高水平,而随着限购的实施,成交量开始出现大幅下滑,预计通州普通住宅市场交易量还将持续低潮期.
全市成交均价继续稳中有升根据链家网研究院统计,9月份北京纯商品住宅(扣除保障房、自住房)成交均价为32166元/平方米,环比上涨8.
6%.
10月,北京市纯商品住宅成交均价为30664元/平方米,环比结构性下降4.
7%,与去年同期相比上升了17.
1%.
10月价格的环比下滑主要与结构性因素有关,均价在4万/平米以上的成交占比的下降,拉动了均价的回落.
排除结构性影响后,全市新房价格依然维持小幅上涨的状态.
二手房方面,9月,北京二手住宅成交均价36333元/平方米,环比上涨1.
6%,同比上涨11.
8%.
10月,北京二手住宅成交均价35676元/平方米,环比下降1.
8%,同比上涨2.
2%.
北京五环内区域逐渐高端化的现实,也使得成交量趋于减缓.
据中原地产统计数据显示,2015年截止到10月26日,北京商品房住宅五环内签约为4315套,签约均价达到了52499元每平米,从2010年的3万元左右上涨到目前的"5万+",未来北京五环内市场已经进入高端化.
广安控股研究院北京广安控股有限公司23上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示,土地稀缺、高价地频出,已经让北京的住宅市场被迫进入高端化.
所以从这个角度看,目前交易相对弱于预期,并不值得过分担忧.
从现在到年底的后续市场应该不会大幅滑落,因为目前处于房贷成本较低的窗口期,这会刺激购房者积极入市,进而使得市场交易趋于活跃,这也是锁定购房成本的一个渠道.
(来源:北京晚报)10天卖地近300亿北京未来豪宅去化压力大刚刚结束的10月可谓北京土地市场最疯狂的一个月.
记者根据北京市国土局数据统计,从10月20日到30日,仅11天共成交12宗土地,成交金额高达294.
37亿元,接近北京前9个月土地成交总金额的三分之一.
其中,有一宗地是单价北京最高,还有一宗地是总价北京第二高.
而目前正在等待成交的经营性用地还有18宗.
北京市国土局之所以年底集中推地,一方面是因为前9个月北京住宅供地仅27宗,供地规模仅完成全年供地计划的37%;另一方面为满足年末房企补充土地储备的需求,缓解过于激烈的竞地局面,进而平抑地价.
长期供应短缺后的集中供地,引来房企们的疯狂争夺,有资金实力的大型国企联合拿地成主流,导致高价地接踵出现,而土地配建制度导致可售纯商品住宅面积大幅缩减,折合可售纯商品住宅楼面价基本上都超过了3万元/平方米,部分楼面价甚至超过6万元/平方米.
业内人士预计,未来北京豪宅市场10万元/平方米以上的项目将有50个,可售住宅套数超过3000套,将出现严重供过于求的现象,豪宅项目之间竞争将更加激烈,市场去化将成为摆在每个拿地房企面前的难题.
房企联合体阵容强大中原地产研究部统计数据显示,截至11月3日,北京成交32宗商品房住宅用地,其中,有15宗为联合体拿地,合计占比高达46.
9%,相比2014年的30%和2013年的22%均有明显上涨.
这些企业中,基本都是国内排名靠前的实力雄厚的大型国企.
10月30日,北京成交的北京第二高总价地王,6个竞买主体全部是联合体,并且阵容庞大,包括华润-华侨城-招商,龙湖-首开-保利等联合体,经过97轮厮杀,最终胜出的是中粮+首创+天恒联合体,代价是85.
95亿元并建5.
6万平方米公租房.
11月2日成交的总价北京第三高地块,5家竞买人也均为联合体,分别是中粮-天恒-首创、龙湖-保利-首开等联合体,经过80轮竞价,最终被华润-华侨城-招商联合体以83.
4亿元并配建5.
7万平方米公租房的代价夺下.
亚豪机构市场总监郭毅认为,近年来北京土地市场价格的不断上升,拿地所需资金不断增加,再加上政府对于土地出让金缴纳节点的严格管控,使得房企在拿地时的资金压力市场风险不可避免,因此联合拿地日益增多,并渐渐成为主流.
广安控股研究院北京广安控股有限公司24郭毅指出,目前联合拿地主要分为三种方式,强强联合、关联公司合体、引入资金方或技术方等.
由于地价高企引发的未来高价项目扎堆,房企之间优势互补,联合运作也能分担开发过程中需要面对的资金、产品定位、规划设计以及营销风险,这是房企联合拿地的优势.
但与此同时,这种合作拿地的方式也存在一定风险,虽然出资比例与对项目定位的掌控权在前期多有协议,但是在合作过程中难免会出现一些变故.
未来豪宅或供过于求尽管国土局近期集中推地,但是由于大部分地块都须配建自住房、限价房或公租房,房企为了拿到地块,竞建保障房面积不断增加,导致剩余可售纯商品住宅面积大幅减少,折合纯商品住宅用地楼面价大幅上涨,未来可售住宅价格进而大幅提高.
中原地产研究部统计数据显示,今年以来,北京已经出现了41宗地块楼面价超过3万元/平方米,其中,楼面价超过6万元/平方米的有5宗,楼面价超过5万元/平方米的有9宗.
未来房价预期在15万元/平方米左右的项目将有14个,10万元/平方米以上的项目合计的将有21个,叠加部分老项目,未来北京住宅单价10万元/平方米以上的项目将有50个,可售住宅套数超过3000套.
尽管今年豪宅销售火爆,但主要集中在少部分项目.
中原地产研究部统计数据显示,今年北京10万元/平方米以上的顶豪整体签约达到203套,即使剔除盘古大观项目集中签约的96套,也达到了107套的历史最高纪录.
"北京今年待售的顶豪住宅套数预计超过1000套,虽然对于豪宅项目来说,正常的销售周期起码在5~8年以上,但在目前这种情况下,豪宅市场的分化将非常严重,预期后续竞争更加激烈.
"中原地产首席分析师张大伟说.
北京市房地产协会副会长陈志也认为,虽然今年北京市豪宅销售规模创历史新高,但与供应相比,去化率仍是低水平.
"北京豪宅项目在短期内出现暴增,但其所面向的中产阶级客群增长速度相对较慢.
"郭毅认为,未来北京豪宅市场将会出现严重供过于求的现象,而豪宅项目之间也将出现激烈竞争.
这一背景之下,一些有豪宅成功开发经验的,并且有品牌客户粘性的企业无疑将占据优势,而一些豪宅界的"新面孔",如取得丰台樊家村地王的葛洲坝等,则将面临更大风险.
郭毅认为,未来豪宅丛生的背后,市场去化将成为摆在每个拿地房企面前的难题.
(来源:证券时报)京首套房利率折扣低至8.
96折国内金融搜索平台融360发布报告显示,从全国首套房贷款平均利率走势来看,10月全国首套房平均利率为4.
89%,继续创历史新低.
其中北京首套房利率平均折扣低至8.
96折,平均利率低至4.
63%.
在融360监测的35个城市和地区中,共有19个城市和地区首套广安控股研究院北京广安控股有限公司25房平均利率跌破5%,占比接近6成.
其中一线城市有三个,分别是北京、上海和广州;二线城市有6个,分别是天津、青岛、南京、重庆、杭州和成都,平均利率最低的为上海的4.
57%.
全国首套房平均利率为4.
89%融360报告显示,从全国首套房贷款平均利率走势来看,10月全国首套房平均利率为4.
89%,创历史新低.
本月,房贷利率优惠幅度继续扩大,首套房平均利率突破5%以下的城市为19个,占比接近6成,其中排名前五的是上海约4.
57%,宁波约4.
60%,天津约4.
61%,北京约4.
63%,无锡约4.
64%.
10月房贷市场的一个亮点是首套房首付2.
5成的新政,南京、杭州、武汉和长沙四个城市已有部分银行执行首套房首付2.
5成的新政,相信未来会有更多城市执行首套房首付2.
5成的新政.
从首套房利率的优惠力度来看,10月全国532家银行中,提供9折以下优惠利率的银行有62家,比上月增加9家,占比11.
65%.
利率最低的为北京、上海、广州和深圳的汇丰银行,提供8.
2折优惠利率,另有28家银行提供8.
5折优惠利率,比上月增加9家,其中上海7家,天津5家,北京3家,青岛3家,宁波2家、重庆2家.
10月二套房平均利率为5.
65%,环比上月的5.
66%降了0.
01%,平均利率浮动从上月的1.
098倍,微降至本月的1.
097倍.
从同比来看,去年同期二套房利率高达7.
37%,本月同比降低1.
72%.
北京房贷最低可打8.
2折融360监测的35个城市532家银行中,除停贷银行外,共有470家银行执行基准利率上浮10%,比上月增加2家,是当前二套房贷款的绝对主流利率.
执行基准利率的银行有18家,为二套房最低利率,其中上海4家,深圳、济南、大连、青岛分别有2家,南昌、石家庄、苏州、天津、长沙、珠海各1家;执行基准利率上浮5%的有11家,上浮15%的有5家,上浮20%的有5家,另有深圳的广州银行上浮40%.
融360监测数据显示,10月北京地区房贷政策进一步放松,首套房利率平均折扣低至8.
96折,平均利率低至4.
63%.
截至10月20日,3家银行执行8.
5折利率,分别是包商银行、农业银行和北京农商,汇丰银行将利率从8.
6折降至8.
2折,按降息后基准利率5.
15%计算,实际执行利率仅为4.
22%,为北京地区最低利率.
民生银行暂停房贷业务,其余银行均维持原利率不变,首套房主流利率仍为8.
8折,贷款政策持续宽松.
二套房方面,监测的30家银行中,除3家停贷银行之外,南京银行将首付从6成降至5成,花旗银行将首付从7成降至6成,其中二套房首付最低的是中信银行的4成,最高的是花旗银行、东亚银行、广发银行的6成,其余银行均为5成,利率均为上浮10%.
年底可能会降准广安控股研究院北京广安控股有限公司2610月24日,央行再度"双降",将金融机构人民币贷款和存款利率进一步下调0.
25个百分点.
其中,一年期贷款基准利率下调0.
25个百分点至4.
35%;一年期存款利率下调0.
25个百分点至1.
5%;个人住房公积金贷款利率保持不变.
同时,央行还下调了金融机构人民币存款准备金率0.
5个百分点,为加大金融支持"三农"和对小微企业的正向激励,对符合的金融机构额外降低存款准备金率0.
5个百分点.
在降息、降准的作用下,房地产市场或将继续回暖.
融360分析认为,降息、降准增加了银行的可贷资金,可被用于房贷业务的资本也会增加,个人申请房贷会更加容易.
同时,银行可能会提供更优惠的房贷利率,全国范围内提供优惠利率的银行也会增多.
随着银行房贷业务的优惠增加,首套房贷款利率可能会继续下调,二套房贷款利率有望松动.
对房企来说,开发商从银行贷款的利率可能会降低,融资成本相应也可能降低,这将刺激开发商花更大的成本拿地、盖楼.
融360分析认为,对于降息,由于CPI增长仍处于较低水平,实体经济挑战仍然比较严峻,未来仍存在降息的可能性.
不过,目前的利率已是历史较低水平,即使再度降息,空间也已不多了.
对于降准,每年年初都是流动性投放较为集中的时候,不排除年底还会再度降准的可能.
相关央行5次降息后公积金贷款和商业贷款哪个更划算今年以来,金融政策不断放松.
近日,央行再度调整了利率,10月24日起金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.
25个百分点,商业贷款降至史无前例的4.
9%,虽然这次公积金贷款利率没有变动,然而公积金3.
25%的利率已经是史上最低.
随着央行降息通道的开启,购房人纷纷对自己如何选择"商贷"与"公积金贷款"感到了困惑.
本刊特邀担保公司"伟嘉安捷"的专家以首套房贷款120万、20年为例,从贷款利率、额度、流程、月供等方面进行对比,教您如何"巧"选商贷与公积金.
一、最高贷款额:商业贷款无上限公积金120万商业贷款:商业贷款并不设定最高贷款额度,贷款的额度根据房屋总价、购房人收入、资质等情况确定.
一般来说,若购房人为首次购房,可贷的额度为房屋总价的7成,曾经有过住房,而且贷款已结清,也算首套房,贷款额也为评估价的7成.
公积金贷款:公积金贷款首套房的额度最高为120万,二套房最高额度一般为80万.
今年公积金贷款由原来的"认房又认贷",调整为"认房不认贷".
购房人名下只要没有住房或贷款已经结清,就可以算作首套房,结论:"伟嘉安捷"专家指出,在贷款额度上,商业贷款的额度要远高于公积金贷款的额度.
因此购房人若购买总额较大的房屋,最好选用贷款额度高的商业贷款,若购买房龄较老的房子,选用公积金贷款是比较合适的.
二、贷款利率:商业贷款4.
90%公积金贷款3.
25%广安控股研究院北京广安控股有限公司27商业贷款:经过央行五轮降息后,商业贷款的基准利率已由原先的6.
55%降低至目前的4.
90%,目前各大银行都能在基准的利率上打8.
8折,即4.
312%,因此购房人的实际贷款利率将更低.
公积金贷款:尽管此次央行降息未涉及到公积金贷款,但是经过前几轮降息后,公积金贷款已达到3.
25%,处在历史最低值.
结论:从目前的情况来看,公积金的贷款利率要比商业贷款利率低.
5年以上公积金贷款利率为3.
25%,而商业贷款利率5年以上贷款利率为4.
9%,不同银行所执行的贷款利率会在这个基准利率之上有所浮动.
三、还款方式:商业贷款等额本金省钱公积金等额均还数额不随降息而变动商业贷款:商业贷款的还款方式总体来说分为两种情况,即等额本金与等额本息还款法.
购房人在进行等额本息还款时,每月的还款额较为固定,不会打乱购房人的经济计划以及造成逾期,适合拥有较为固定收入的人群.
而购房人在进行等额本金还款时,先期的月供会较大,随还款月数增加,月供会逐月递减,适合现今手握大量资金,但收入并不稳定的人群.
使用商贷,当遇到降息通道开启时,还款月供还会在下一年度按照新的利率进行调整.
公积金贷款:目前公积金贷款的还款方式也较为固定,统一为自由还款,购房人在使用自由还款时,只要每月的还款金额大于每月设定的最低还款额,就不至为自己造成经济压力.
每月还款的数额由购房人自行决定,而且在央行降息后,最低还款数额并不会随着降息而变动,例如购房人每个月最低还款额为4000元,那么无论降息与否,最低数额都是4000元,不会改变.
结论:"伟嘉安捷"专家认为,相对于等额本金与等额本息还款法,自由还款会更为减轻购房人的经济压力,令购房人以更为自由的方式确定自己的月供.
但是需要注意的是,使用公积金贷款的还款月供是不会随着降息而改变的,只需借款人自行调整即可.
反而商贷是会在下一年度按照新的利率进行调整,贷款时需要注意.
四、月供及总支付利息:公积金贷款利息比商业贷款少25万多商业贷款:贷款120万,20年为例,使用商业贷款月供为7853.
33元,总支付利息为684798.
86元,对购房人来说还款的压力较大,购房人必须有超过14000元的收入,才能还清每个月的贷款.
公积金贷款:如果购房人使用公积金贷款,月供为6860.
35元,而总支付利息为433523.
79元,相对于商业贷款更加轻松一些.
结论:和商业贷款相比,使用公积金贷款的月供压力相对较小,两者之间每个月差额为992.
98元,而总利息差额为251275.
07元,如果是首套房贷款额度比较小,使用公积金是相当划算的.
但是,公积金也因为贷款额度受限,反而使商贷突出,对于二次置业的人群来说商贷会更合适些.
(来源:京华时报)广安控股研究院北京广安控股有限公司28北京东西城获配1896套限价房11月底前完成选房记着日前从市住建委获悉,东城获得调配限价房房源959套,西城获得调配限价房房源937套.
市住建委要求两区在11月底前完成选房.
了解到,东城区的具体房源为:北京房地鑫洋房地产开发有限公司在通州区永顺镇开发建设的房地远洋悦山水项目房源582套;北京北辰当代置业有限公司在顺义区仁和镇开发建设的当代北辰悦MOMA项目房源179套;北京住总首开置业有限公司在大兴区亦庄镇开发建设的棠颂雅苑(首开住总国悦居)项目房源198套.
西城区的具体房源为:北京房地鑫洋房地产开发有限公司在通州区永顺镇开发建设的房地远洋悦山水项目房源582套;北京北辰当代置业有限公司在顺义区仁和镇开发建设的当代北辰悦MOMA项目房源158套;北京住总首开置业有限公司在大兴区亦庄镇开发建设的棠颂雅苑(首开住总国悦居)项目房源197套.
(来源:北京晨报)广安控股研究院北京广安控股有限公司29+冯仑:互联网与房地产C2B互联网经过几年的国内深入行业持续的引起了很多讨论的话题,就目前来看,互联经历对变化相应之快.
目前互联网行业在五方面已经产生了积极影响,非常显著地改变整个房地产发展以及重要的商业模式.
对于房地产和互联网的研究,就会发现目前不光是在通路上,我们作为一个住宅产品里面的智能家居,像刚才演示的一样,智能家居成为互联网想进入的一个巨大市场.
为什么因为目前互联网企业最后竞争就是竞争端口,移动的端口是汽车,固定的端口最后都到了家庭.
所以做智能家居这件事情都是互联网企业,还有一些家电的、做硬件的企业.
所以如果说在通路方面的一些改变实际上逐步取代了传统的房屋中介,甚至取代了一部分传统的酒店.
在智能家居这部分,我们现在看,越来越多的互联网企业还有家电企业进入到智能家居领域,最终将会把传统的家装市场颠覆掉.
如果说未来所有的住宅产品一出来的时候,由智能家居的提供厂商,特别是互联网企业或者是我们看到的一些家电企业他们一起整合室内的电器,把这些东西直接嵌入到住宅当中,传统的家装基本上没有太大的必要.
前几天我参加了乐视的产品发布会,乐视现在在室内智能家居生态方面也在花大量的精力进行整合,整合所有室内所谓家电产品,最后都变成物联网的产品,最后用物联网的整个形态,使我们整个居住和生活方式发生很大的变化.
而这方面,目前暂时还没有出现一个全球或者中国这个市场具有领导性的最大企业,但是在这方面尝试的企业非常多,不仅是互联网,还有各种各样的创新公司,甚至一些房地产企业自己也卷入到这个里面.
除此之外,我们看到第三方面,就是互联网对房地产的影响,那就是通常看到的O2O的生活电商.
过去物业管理公司在社区服务方面扮演着非常重要的角色,我们传统的学雷锋、扶老携幼,帮助搬个东西、定个外卖、叫个车,所有这些东西都是物业公司都是物业,哪个物业公司训练得好其实就是物业做得好,目前来看,有一部手机,任何时候24小时叫做外卖,甚至修指甲、找一个厨师做饭或者是找钟点工做家务,找人送你医院,这部分都是手机解决的,各方面垂直的O2O的电商都可以帮你解决,看病可以挂号,所有生活类的这些事情都跟传统的物业公司没有太大的关系.
所以在这种情况下,传统的物业公司面临互联网的巨大挑战,许多传统的物业公司要么破产了,要么被全国性的巨大的万科这样的物业公司整合,或者说加入到彩生活这样一种新的社区服务模式当中,把自己的业务逐渐的分解.
广安控股研究院北京广安控股有限公司30这样一种改变,实际上互联网又把传统的物业公司基本上瓦解了,未来我们传统的物业公司生存空间几乎没有什么空间了.
所以这也是互联网对房地产的一个巨大改变,对房地产这个行业的巨大的改变.
除此之外,我们还看到第四种,我们现在关注到的一个模式,第四种模式就是C2B,大家知道,过去做一个开发,拿到土地、设计、规划、最后销售,然后物业管理都是自己一条龙造下来的.
现在由于竞争的原因,由于客户需求越来越多样化,个性化的原因,出现了有一些企业和产品开始寻求借助于互联网来定制.
就是由客户的需求开始导入最后的开发.
整个从去年到今年,平安、中成联盟,包括绿地、SOHO、富力、万科、万通等等,我们在上海和平安保险公司一起共同研究房地产的众筹,怎么样把定制和众筹结合起来,使从客户端产生的需求能够在开发商这边得到最好的响应.
能够用有效的手段,最低的代价,最合理的成本尽快的生产出各种有利于普通人居住的一些产品.
到目前为止,我们把它叫做C2B的模式,也就是相当于网络上像德国这样一种4.
0的制造,就是C2B.
于是我们也成立一个众筹的联盟,使这些企业一起研究和推动怎样由客户端再到开发商,与传统的由开发商开始生产出来房子再卖出去,由B端到C端的模式正好相反.
经过这段的实践,我们看了几个.
我发现,第一,这样一个由C端变成B端的模式是行得通的,但是不是主流的模式,也不大可能成为开发商都会采取的模式.
它虽然可以借助互联网迅速的集合各种具体的需求,并且能很快的把这些需求和我们的产品设计对应起来,但是它到线上对土地的对应不是那么直接容易的.
举例子来说,我们可能集合的500个单位,这500个单位集成以后产生了产品的设计.
除此以外还有价格,大家的集合要组合起来.
这些东西之后到土地上,我们拿地的时候正好能拿到土地.
这里面的土地,比如说一举牌就上去了,前面定制的人可能就跑掉了.
所以这个过程是一个来回的适应的过程.
所以目前只能局限在一个很特殊的、少数的一个产品和少数的市场.
目前来看,主要集中于两类产品.
一类是中低端大众住宅,相对来说比较简单的这样一类住宅.
第二是集中于已经有土地的开发商.
做了几个试验,其中跟碧桂园,碧桂园在上海有一块地,它的土地价格已经是确定的了,然后再从C端找到这些客户,然后再规划做好,然后再进行开发.
目前的尝试和推动仍然停留在很少的一些项目上.
平安借助了一个金融体系,平安好房发了一个产品,这个产品就是当我们发起定制的同时,我们也发起了众筹.
就500套房,不管你买不买,只要你有兴趣,你可以留存十万二十万买平安好房的产品,买了这个产品以后有两个选择,你要么最后买了这个房子可以享受有九折、九五折,要么你不买这个房子,最后这个资金可能给你一个8或者6的回报你还可以拿回去,由这种方式可以迅速集合一大批资金,这种资金其中有一部分最后形成最终的对500套房的购买.
所以它又要众筹,把众筹和定制结合起来.
在这个过程当中,平安还有众筹联盟在设计一个领筹基金,就是为了在土地获得的同时控制好价格,现在发展出这样一种模式,如果你还没有买地,政府推出一块地,某一个企业广安控股研究院北京广安控股有限公司31可以作为一个领头的企业举牌,谁给你资金呢你把你一部分资金放在平安组织的一个叫50亿的领筹资金里面做一后续的资金池,由平安来解决后续开发资金,大家一起来拿地,拿地阶段是众筹,然后再像刚才讲到的提出产品以后再众筹,这个模式最近也有一个项目在实验.
总之C2B模式不太容易大规模的尝试,现在还看不到会成为一个主流模式.
这是互联网对我们房地产行业研究和尝试的第四种方法.
第五个方面,就是金融借助互联网对房地产特别是住宅提供的全面的金融服务现在已经使传统的银行跟我们客户之间的特别是住宅客户的服务发生了很多变化,经过了这样一段时间,房地产行业到底会不会被彻底颠覆,哪些变,哪些不变,现在已经可以看得很清楚了.
刚才讲了一些变的地方,但是房地产作为一个长期存在的始终在经济当中占有很大分量的传统行业,它有一些基本功能和模式是没有改变的,这也需要今天跟大家分享,就是说不变的也很重要,所以不用那么着急,不用一听说互联网似乎是只有抽象,什么也干不了.
没有变的是什么非常简单,房地产的基本属性我们叫做创造最具价值的固定的人造空间,这样一个行业、产业基本的功能和属性没有改变,房地产的功能不是创造移动的空间,他是创造固定的空间,就像我们的会议室,而且是创造固定的人造空间,是人来创造的一个固定空间,而不是天生的由一个山洞,是自然形成的非人造的空间.
这样一个功能的改变,我们的工作将会持续的存在.
所以色列房地产行业只要是人类80%的时间是在固定的人造空间里面,我们这个行业就不会消失.
不管是互联网,还有人工智能,我们还是在固定的行业空间里面发展,所以房地产行业还是具有持久的商业生命力.
第二房地产的基本商业模式没有改变,资产管理运营是服务业,还有金融业,房地产金融这些基本的都没有改变.
举例来说,万科还有恒大快速建设住宅的企业,这些都是制造业,这些制造业没有什么改变,但是我们比如说看到香港的置地,新鸿基盖很多持有的物业,传统的模式,我们看到各种各样直接融资工具服务于房地产,形成了规模巨大的不动产、规模金融的服务,这部分也没有改变.
所以基本上房地产传统的商业模式还是存在的.
特别是资本市场给他们的估值没有太大的改变,比正常开发商估值PE不到5到7倍,资产管理类10至15倍,不动产金融20至30倍,互联网现在在通路方面的公司大概30倍起,基本上资本市场对于房地产的业态给予的估值也没有太大的变化,在全球范围内.
所以这方面我认为也未必需要这么紧张.
当然我们也可以注意到,开发的预期越来越低,导致很多房地产公司被迫转型,比如说现在赚一个亿,同样是A股上市公司,开发类的房地产公司的市值不到10亿、5到7亿,但是互联网公司可能是50亿到100亿,市值差别很大,所以在这种情况下全球发生的故事就是开发类的房地产公司选择退市或者把资产挪出来,招募一些高增长的行业里,新兴的经济形态,或者是医疗健康或者医疗健康我们讲的新经济装入到上市的壳里面.
过去两年已经将近100家A股公司做了这些事情,把资产重组,把传统的开发业务从上广安控股研究院北京广安控股有限公司32市公司搬出去,这个是资本市场强制性给我们的信号,让房地产公司做一些改变.
比如说万科做30年,公司销售2000多亿,市值将近1500亿.
但是资产管理类的公司在北京国贸做了一期、二期、三期,30年只做了110万平米,目前这110平米的资产价值是1500亿到2000亿.
同样做30年,它就做了110万平米,但目前的价值超过2000亿销售的传统制造业的商业模式,等等这些是存在的.
我们怎么样应对这些变化呢现在房地产公司的转型,我们分三个办法,一组叫微转型,就是在传统的住宅领域里做细分市场,往深度发展,作细分市场,然后在区域市场、细分市场上做一些深化.
比如说你也可以不做开发,或者是开发出来以后不销售,直接出租、运营,美国有一些公司在纽约,三代人就在纽约盖一栋楼出租,最后现在差不多10万个单位在出租,也是一个巨大的房地产企业,所以微转型是最安全的一种转型模式,就是在自己原来的领域做一些细分,深化的一些工作.
第二种叫小转型,转型不转行,还是房地产公司,除了住宅以外,又增加了商业不动产,包括工业地产、物流,包括健康养老,除了开发以外也做资产管理,还进入资产管理,进入基金、进入一些房地产的金融等等,不管怎样我们统称为小转型,就是转型不转行,第三就是大转型,转型等于转行,比如说万达提出来去房地产化,就是转型等于转行了.
这三种转型方式对风险和治理要求不一样.
转型越大动作幅度越大,风险越大.
大体上来看,微转型的成功概率非常高,小转型必然导致业绩在短期内传统的业绩下滑比如说你由快速销售的住宅开始,转以持有型的物业,销售这部分的业绩一定会下滑,汽车要拐弯速度一定要下来.
你主张这个小转型的领军人物,董事长、CEO能否掌控方向盘,刹车、油门,如果掌握不住,最后可能被股东因为你的业绩下滑把你请走,现在很多公司转型过程中,由于速度下降,导致了股东和证券分析师的不满,由此引起公司治理上的一些纠纷.
大转型风险最大,不仅影响到公司治理上的振荡,更重要的这种跳跃性的转型短时间内取得成效风险是非常大的.
目前来看,这种成功率相对比较少.
总之,互联网对我们这个行业已经发生了深刻的变化,不仅在四个方面影响到我们整个行业的商业模式和生态,也促使我们在转型上去思考、去应用.
非常高兴的是在最近两年里,很多公司都采取了积极主动的应对对策,也取得了很多的进展.
我们在房协还有房地产组织的不断推动研讨下,我相信这样一些积极的应对和转型一定会取得更好、更持久的效果广安控股研究院北京广安控股有限公司33国务院关于改革和完善国有资产管理体制的若干意见国发〔2015〕63号各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:改革开放以来,我国国有资产管理体制改革稳步推进,国有资产出资人代表制度基本建立,保值增值责任初步得到落实,国有资产规模、利润水平、竞争能力得到较大提升.
但必须看到,现行国有资产管理体制中政企不分、政资不分问题依然存在,国有资产监管还存在越位、缺位、错位现象;国有资产监督机制不健全,国有资产流失、违纪违法问题在一些领域和企业比较突出;国有经济布局结构有待进一步优化,国有资本配置效率不高等问题亟待解决.
按照《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》和国务院有关部署,现就改革和完善国有资产管理体制提出以下意见.
一、总体要求(一)指导思想.
深入贯彻落实党的十八大和十八届二中、三中、四中全会精神,按照党中央、国务院决策部署,坚持和完善社会主义基本经济制度,坚持社会主义市场经济改革方向,尊重市场经济规律和企业发展规律,正确处理好政府与市场的关系,以管资本为主加强国有资产监管,改革国有资本授权经营体制,真正确立国有企业的市场主体地位,推进国有资产监管机构职能转变,适应市场化、现代化、国际化新形势和经济发展新常态,不断增强国有经济活力、控制力、影响力和抗风险能力.
(二)基本原则.
坚持权责明晰.
实现政企分开、政资分开、所有权与经营权分离,依法理顺政府与国有企业的出资关系.
切实转变政府职能,依法确立国有企业的市场主体地位,建立健全现代企业制度.
坚持政府公共管理职能与国有资产出资人职能分开,确保国有企业依法自主经营,激发企业活力、创新力和内生动力.
坚持突出重点.
按照市场经济规则和现代企业制度要求,以管资本为主,以资本为纽带,以产权为基础,重点管好国有资本布局、规范资本运作、提高资本回报、维护资本安全.
注重通过公司法人治理结构依法行使国有股东权利.
坚持放管结合.
按照权责明确、监管高效、规范透明的要求,推进国有资产监管机构职能和监管方式转变.
该放的依法放开,切实增强企业活力,提高国有资本运营效率;该管的科学管好,严格防止国有资产流失,确保国有资产保值增值.
坚持稳妥有序.
处理好改革、发展、稳定的关系,突出改革和完善国有资产管理体制的广安控股研究院北京广安控股有限公司34系统性、协调性,以重点领域为突破口,先行试点,分步实施,统筹谋划,协同推进相关配套改革.
二、推进国有资产监管机构职能转变(三)准确把握国有资产监管机构的职责定位.
国有资产监管机构作为政府直属特设机构,根据授权代表本级人民政府对监管企业依法履行出资人职责,科学界定国有资产出资人监管的边界,专司国有资产监管,不行使政府公共管理职能,不干预企业自主经营权.
以管资本为主,重点管好国有资本布局、规范资本运作、提高资本回报、维护资本安全,更好服务于国家战略目标,实现保值增值.
发挥国有资产监管机构专业化监管优势,逐步推进国有资产出资人监管全覆盖.
(四)进一步明确国有资产监管重点.
加强战略规划引领,改进对监管企业主业界定和投资并购的管理方式,遵循市场机制,规范调整存量,科学配置增量,加快优化国有资本布局结构.
加强对国有资本运营质量及监管企业财务状况的监测,强化国有产权流转环节监管,加大国有产权进场交易力度.
按照国有企业的功能界定和类别实行分类监管.
改进考核体系和办法,综合考核资本运营质量、效率和收益,以经济增加值为主,并将转型升级、创新驱动、合规经营、履行社会责任等纳入考核指标体系.
着力完善激励约束机制,将国有企业领导人员考核结果与职务任免、薪酬待遇有机结合,严格规范国有企业领导人员薪酬分配.
建立健全与劳动力市场基本适应,与企业经济效益、劳动生产率挂钩的工资决定和正常增长机制.
推动监管企业不断优化公司法人治理结构,把加强党的领导和完善公司治理统一起来,建立国有企业领导人员分类分层管理制度.
强化国有资产监督,加强和改进外派监事会制度,建立健全国有企业违法违规经营责任追究体系、国有企业重大决策失误和失职渎职责任追究倒查机制.
(五)推进国有资产监管机构职能转变.
围绕增强监管企业活力和提高效率,聚焦监管内容,该管的要科学管理、决不缺位,不该管的要依法放权、决不越位.
将国有资产监管机构行使的投资计划、部分产权管理和重大事项决策等出资人权利,授权国有资本投资、运营公司和其他直接监管的企业行使;将依法应由企业自主经营决策的事项归位于企业;加强对企业集团的整体监管,将延伸到子企业的管理事项原则上归位于一级企业,由一级企业依法依规决策;将国有资产监管机构配合承担的公共管理职能,归位于相关政府部门和单位.
(六)改进国有资产监管方式和手段.
大力推进依法监管,着力创新监管方式和手段.
按照事前规范制度、事中加强监控、事后强化问责的思路,更多运用法治化、市场化的监管方式,切实减少出资人审批核准事项,改变行政化管理方式.
通过"一企一策"制定公司章程、规范董事会运作、严格选派和管理股东代表和董事监事,将国有出资人意志有效体现在公司治理结构中.
针对企业不同功能定位,在战略规划制定、资本运作模式、人员选用机制、经营业绩考核等方面,实施更加精准有效的分类监管.
调整国有资产监管机构内部组织设置和职能配置,建立监管权力清单和责任清单,优化监管流程,提高监管效率.
建立出资人监广安控股研究院北京广安控股有限公司35管信息化工作平台,推进监管工作协同,实现信息共享和动态监管.
完善国有资产和国有企业信息公开制度,设立统一的信息公开网络平台,在不涉及国家秘密和企业商业秘密的前提下,依法依规及时准确地披露国有资本整体运营情况、企业国有资产保值增值及经营业绩考核总体情况、国有资产监管制度和监督检查情况,以及国有企业公司治理和管理架构、财务状况、关联交易、企业负责人薪酬等信息,建设阳光国企.
三、改革国有资本授权经营体制(七)改组组建国有资本投资、运营公司.
主要通过划拨现有商业类国有企业的国有股权,以及国有资本经营预算注资组建,以提升国有资本运营效率、提高国有资本回报为主要目标,通过股权运作、价值管理、有序进退等方式,促进国有资本合理流动,实现保值增值;或选择具备一定条件的国有独资企业集团改组设立,以服务国家战略、提升产业竞争力为主要目标,在关系国家安全、国民经济命脉的重要行业和关键领域,通过开展投资融资、产业培育和资本整合等,推动产业集聚和转型升级,优化国有资本布局结构.
(八)明确国有资产监管机构与国有资本投资、运营公司关系.
政府授权国有资产监管机构依法对国有资本投资、运营公司履行出资人职责.
国有资产监管机构按照"一企一策"原则,明确对国有资本投资、运营公司授权的内容、范围和方式,依法落实国有资本投资、运营公司董事会职权.
国有资本投资、运营公司对授权范围内的国有资本履行出资人职责,作为国有资本市场化运作的专业平台,依法自主开展国有资本运作,对所出资企业行使股东职责,维护股东合法权益,按照责权对应原则切实承担起国有资产保值增值责任.
(九)界定国有资本投资、运营公司与所出资企业关系.
国有资本投资、运营公司依据公司法等相关法律法规,对所出资企业依法行使股东权利,以出资额为限承担有限责任.
以财务性持股为主,建立财务管控模式,重点关注国有资本流动和增值状况;或以对战略性核心业务控股为主,建立以战略目标和财务效益为主的管控模式,重点关注所出资企业执行公司战略和资本回报状况.
(十)开展政府直接授权国有资本投资、运营公司履行出资人职责的试点工作.
中央层面开展由国务院直接授权国有资本投资、运营公司试点等工作.
地方政府可以根据实际情况,选择开展直接授权国有资本投资、运营公司试点工作.
四、提高国有资本配置和运营效率(十一)建立国有资本布局和结构调整机制.
政府有关部门制定完善经济社会发展规划、产业政策和国有资本收益管理规则.
国有资产监管机构根据政府宏观政策和有关管理要求,建立健全国有资本进退机制,制定国有资本投资负面清单,推动国有资本更多投向关系国家安全、国民经济命脉和国计民生的重要行业和关键领域.
(十二)推进国有资本优化重组.
坚持以市场为导向、以企业为主体,有进有退、有所为有所不为,优化国有资本布局结构,提高国有资本流动性,增强国有经济整体功能和提升效率.
按照国有资本布局结构调整要求,加快推动国有资本向重要行业、关键领域、重点基广安控股研究院北京广安控股有限公司36础设施集中,向前瞻性战略性产业集中,向产业链关键环节和价值链高端领域集中,向具有核心竞争力的优势企业集中.
清理退出一批、重组整合一批、创新发展一批国有企业,建立健全优胜劣汰市场化退出机制,加快淘汰落后产能和化解过剩产能,处置低效无效资产.
推动国有企业加快技术创新、管理创新和商业模式创新.
推进国有资本控股经营的自然垄断行业改革,根据不同行业特点放开竞争性业务,实现国有资本和社会资本更好融合.
(十三)建立健全国有资本收益管理制度.
财政部门会同国有资产监管机构等部门建立覆盖全部国有企业、分级管理的国有资本经营预算管理制度,根据国家宏观调控和国有资本布局结构调整要求,提出国有资本收益上交比例建议,报国务院批准后执行.
在改组组建国有资本投资、运营公司以及实施国有企业重组过程中,国家根据需要将部分国有股权划转社会保障基金管理机构持有,分红和转让收益用于弥补养老等社会保障资金缺口.
五、协同推进相关配套改革(十四)完善有关法律法规.
健全国有资产监管法律法规体系,做好相关法律法规的立改废释工作.
按照立法程序,抓紧推动开展企业国有资产法修订工作,出台相关配套法规,为完善国有资产管理体制夯实法律基础.
根据国有企业公司制改革进展情况,推动适时废止全民所有制工业企业法.
研究起草企业国有资产基础管理条例,统一管理规则.
(十五)推进政府职能转变.
进一步减少行政审批事项,大幅度削减政府通过国有企业行政性配置资源事项,区分政府公共管理职能与国有资产出资人管理职能,为国有资产管理体制改革完善提供环境条件.
推进自然垄断行业改革,实行网运分开、特许经营.
加快推进价格机制改革,严格规范政府定价行为,完善市场发现、形成价格的机制.
推进行政性垄断行业成本公开、经营透明,发挥社会监督作用.
(十六)落实相关配套政策.
落实和完善国有企业重组整合涉及的资产评估增值、土地变更登记和国有资产无偿划转等方面税收优惠政策,切实明确国有企业改制重组过程中涉及的债权债务承接主体和责任,完善国有企业退出的相关政策,依法妥善处理劳动关系调整和社会保险关系接续等相关问题.
(十七)妥善解决历史遗留问题.
加快剥离企业办社会职能,针对"三供一业"(供水、供电、供热和物业管理)、离退休人员社会化管理、厂办大集体改革等问题,制定统筹规范、分类施策的措施,建立政府和国有企业合理分担成本的机制.
国有资本经营预算支出优先用于解决国有企业历史遗留问题.
(十八)稳步推进经营性国有资产集中统一监管.
按照依法依规、分类推进、规范程序、市场运作的原则,以管资本为主,稳步将党政机关、事业单位所属企业的国有资本纳入经营性国有资产集中统一监管体系,具备条件的进入国有资本投资、运营公司.
金融、文化等国有企业的改革,中央另有规定的依其规定执行.
各地区要结合本地实际,制定具体改革实施方案,确保国有资产管理体制改革顺利进行,全面完成各项改革任务.
国务院2015年10月25日广安控股研究院北京广安控股有限公司37多省改革国企负责人薪酬:防止亏损仍拿高薪近日,黑龙江等多地印发国企负责人薪酬改革实施意见.
据中新网记者不完全统计,目前至少已有11个省份出台了国企负责人薪酬改革方案.
各地方案调整了国企负责人的薪酬结构,并对薪酬水平进行了限高.
多地还强调,"不能搞企业内部普通员工层层降薪".
薪酬结构调整增加"任期激励收入"随着《关于深化国有企业改革的指导意见》的公布,国企薪酬等改革正加速推进.
在9月14日的国企改革吹风会上,人社部副部长张义珍透露,中央管理企业负责人薪酬改革已全面实施,各省、自治区、直辖市管理国有企业负责人的薪酬改革方案除西藏外已全部批复.
记者注意到,近期,山西、四川、黑龙江等多地国企负责人薪酬改革方案相继对外披露,再加上此前已经出台方案的广东、浙江、山东、湖北、贵州、云南、江苏、河北等地,目前已经出台国企负责人薪酬改革方案的省份至少已有11个.
观察各地国企负责人薪酬改革方案,其薪酬结构均进行了调整,由此前的基本年薪和绩效年薪两部分构成,改为基本年薪、绩效年薪和任期激励收入三部分构成.
在薪酬结构中增加"任期激励收入",这一调整意味着什么中国企业研究院首席研究员李锦对中新网记者表示,设置任期激励收入,既是为了激励国企负责人在任期内干出漂亮的成绩,防止"亏损仍拿高薪",也是为了减少国企负责人在经营管理中的短视行为,促使其更加注重企业短期和长期利益的统一.
李锦指出,一些国企负责人为了在任期内取得好看的业绩,不惜竭泽而渔,通过大量投资等方式进行生产经营,导致产能过剩、无效投资等问题,因此,有必要在薪酬改革中引入任期激励收入,与任期考核评价结果挂钩,从而促使企业负责人更注重企业中长期发展.
观察各地改革方案,一方面是调整薪酬结构,另一方面则是对薪酬水平限高.
无论是对基本年薪、绩效年薪还是任期激励收入,各地都进行了封顶.
对于基本年薪,各地的方案提出,企业负责人基本年薪按照上年度省属企业在岗职工年平均工资的2倍或者不超过2倍确定.
其中,广东省还明确,基本年薪原则上每年核定一次,同时明确发生经营性亏损的企业负责人基本年薪应适当下调.
对于绩效年薪,各地提出"绩效年薪以基本年薪为基数",并根据年度考核评价结果、绩效年薪调节系数确定.
其中,广东提出,年度考核评价系数最高不超过基本年薪的2倍;山西提出,省属企业负责人年度考核的评价系数最高不超过2,绩效年薪调节系数最高不超过1.
5;湖北、山西则进一步明确,当年本企业在岗职工平均工资未增长的,企业负责人的绩效年薪不得增长.
对于任期激励收入,各地则普遍规定与任期考核评价结果挂钩,并划出了30%的"红线",即任期激励收入则不超过年薪总水平的30%.
广安控股研究院北京广安控股有限公司38各地的方案还加大了考核评价的力度,并明确了执行追索、扣回制度.
其中,广东、湖北、山西等地提出,企业负责人年度或任期考核评价为不胜任的,不得领取绩效年薪和任期激励收入.
对任期内出现重大失误,给企业造成重大损失的,追索、扣回部分或全部已发绩效年薪和任期激励收入.
随着各地方案的实施,国企高管的薪酬有望普遍下降,高管与职工之间的薪酬差距也将进一步缩小.
根据当地的测算,通过此次薪酬改革,广东省内国企负责人薪酬下降超过20%,与职工平均薪酬差距将缩小到6.
5倍左右;浙江省管国企负责人平均薪酬水平将下调31.
5%.
此次改革是否会导致国企普通员工的收入也随之下降对此,多地都强调"不能搞企业内部普通员工层层降薪".
广东省国资委相关负责人表示,本次薪酬制度改革将通过确定领导人员新的薪酬管控机制,缩小负责人与普通职工的薪酬差距,同时要求省属企业对本部中层管理人员及属下企业负责人不合理的偏高、过高薪酬进行调控.
但也要求防止出现企业内部搞员工薪酬层层压缩、层层降薪.
四川省人社厅负责人提出,通过改革,一些企业负责人薪酬水平会有所降低后,不能不分青红皂白的搞国有企业内部普通员工的薪酬层层压缩、层层降薪,如果这样做就违背了缩小差距的改革初衷.
河北也强调,通过改革,要缩小企业负责人与普通职工薪酬水平的差距,企业负责人薪酬水平降低后,不能搞企业内部普通员工层层降薪.
李锦指出,这轮国企薪酬改革的调整重点之一是解决公平问题,目前国企高管与普通职工之间薪酬差距悬殊,如果搞层层降薪,那么两者之间的收入差距将难以缩小.
"通过改革,要使国企高管与普通职工之间薪酬差距回归到合理水平,这样既能调动管理人才的积极性,又能推动收入分配改革,进而激发企业活力.
"李锦表示,相信各地方案落实后,高管和职工收入差距过大的状况将得到改善.
(来源:中新网中国青年网)广安控股研究院北京广安控股有限公司39京津冀物流一体化三地打造"互联网+"O2O模式导语:京津冀是我国经济发展最具潜力的区域之一,也是交通物流网络最为密集的区域之一.
高效成熟的交通物流系统不仅是区域经济发展的"助推器",更是引导区域协调发展的有效手段和先行条件.
京津冀物流顺利发展,将成为京津冀协同发展的基础.
京津冀试点物流标准化为提高京津冀区域物流标准化水平,商务部、财政部、国家标准委三部门在2014年选择北京作为物流标准化试点,先行探索经验,并已经初步取得了企业联盟共推、单元化物流提效等创新成果.
今年三部门选择了天津、石家庄、唐山作为试点城市,希望能更好地发挥试点的带动辐射作用.
目前,北京、天津、河北都在积极推动相关工作,近期拟结成物流标准化工作联盟,并重点做好四件事:一是保持政策协同、工作对接,二是力争实现标准化公共信息服务平台互联互通,三是实现标准化设施设备技术、流通规范和诚信体系互认,四是实现统计监测分析成果共享.
京津冀共推物流标准化一体化进程加快财政部经建司副司长王小龙、商务部流通发展司副司长庆以及津冀两地对北京市前期工作取得的阶段性成果和形成的试点经验表示肯定.
会议决定,成立三地共同推进物流标准化工作联盟,在推进物流标准化试点工作中,三地保持政策协同、工作对接,力争实现标准化公共信息服务平台互联互通、标准化设施设备技术互认、流程规范互认、诚信体系互认、统计监测分析共享,加快推进京津冀区域物流标准化水平提升.
京津冀实施物流标准化天津打造冷链物流大本营建立冷库集群,构建"菜鸟"集中营.
.
.
.
.
.
2015年商务部、财政部、国家标准委在天津、石家庄、唐山开展了物流标准化试点,天津冷链物流产业借此次试点契机,打造京津冀冷链物流配送新格局,助力京津冀一体化发展.
京津冀物流标准化升级供应链企业要"结对子"组成"朋友圈"为促使物流标准在更广范围内实施,提高标准的通用性,今年商务部等三部门继续围绕京津冀区域选择了天津、石家庄、唐山作为试点城市,而近期北京、天津、河北三地拟结成物流标准化工作联盟,引导京津冀地区供应链上下游企业"结对子"、带动提高区域物流标准化水平.
京津冀商贸物流规划待出广安控股研究院北京广安控股有限公司407月24日,京津冀商务部门推动落实协同发展战略工作会议在津召开,国务院领导出席了此次会议.
据了解,此次会议提出要制定《京津冀商贸物流发展专项规划》,将由商务部会同京津冀三地共同组织完成规划编制工作.
对此,商务部研究院消费经济研究部副主任赵萍认为,这是京津冀三地商贸物流业发展的顶层设计,今年完成规划,是和"十三五"规划相衔接的要求,也是与京津冀协同发展推进的时间表相一致.
从国家层面出发制定京津冀三地商贸物流发展规划,有利于协调各方利益.
京津冀物流发展进行时试点升级结成物流标准化联盟8月4日,商务部新闻发言人沈丹阳曾表示,目前北京、天津、河北都在积极推动物流标准化相关工作,近期拟结成物流标准化工作联盟,并力争实现标准化公共信息服务平台互联互通,实现标准化设施设备技术、流通规范和诚信体系互认.
据了解,2014年,为提高京津冀区域物流标准化水平,商务部、财政部、国家标准委三部门选择了北京作为物流标准化试点.
通过先行探索经验,目前已经初步取得了企业联盟共推、单元化物流提效等创新成果.
共同配送服务中心打造O2O模式京津冀共同配送服务中心项目以"互联网+物流"及O2O模式,承接物流园区共同配送业务,依托天津市共同配送服务平台,进行合理优化组单,通过一站式服务,实现配送车辆的优化配置,从根本上降低物流成本、提高配送时效.
具体来讲,京津冀共同配送服务中心线上通过物流信息的网络化,使车货双方直接对接,规避冗余环节,做到实时监控,全程追溯,诚信有据.
线下为用户提供包括咨询、注册、查询、业务办理、短信通知、投诉申告、意见投诉、留言处理、满意度调查、用户关系管理等服务,有效将通信系统、计算机处理系统、信息管理系统整合成统一、高效的物流服务系统.
河北建设联运智能港推进京津冀物流融合位于河北省石家庄市高邑县的冀中南公(公路)铁(铁路)联运智能港项目正在紧张施工,这是河北省为深入推进京津冀物流融合打造的一项重点工程,计划于2018年底全部完工.
这一项目定位立足冀中南,服务京津冀,主动承接首都物流服务功能疏解,以华北大宗工业品和农产品为主要服务对象,建设面向全国,连通国家"一带一路"铁路网路的"京津冀协同创新发展智能物流综合体"(来源:长城网)广安控股研究院北京广安控股有限公司41京津冀签署民政合作协议将试点跨区购养老服务今天上午,京津冀民政事业协同发展工作会议在北京召开.
京津冀三地民政部门共同签署了《京津冀民政事业协同发展合作框架协议》,三地民政部门将在十大重点领域展开合作,即共同搭建区划地名管理服务平台、共同推动养老服务业融合发展、共同建立社会组织协同管理与合作扶持机制、共同建立省际间救助工作协同联动机制、共同构筑区域防灾减灾救灾体系、共同建立殡葬服务管理协调联动机制、共同推进城乡社区服务协同发展、共同推动优抚安置工作合作、共同助推公益慈善事业和志愿服务工作协同发展、共同创建社会工作协同联动发展模式.
今年以来,在共同构筑区域防灾减灾体系方面,三地已着手建立区域灾害信息共享机制、救灾物资统筹机制、灾害应急演练联动机制,以及三省市相邻区县之间的县际减灾救灾合作机制.
在推动养老产业融合发展方面,三地将积极探索跨区域养老新模式、开展跨区域购买养老服务试点,合力破解跨区域老年福利和养老服务方面的身份和户籍障碍,谋划建设养老服务产业园,鼓励有实力的养老企业走跨区域的品牌化、连锁化发展道路.
在建立省际间救助工作协同联动机制方面,三地将完善跨区域户籍人口救助工作,建立"救急难"异地转办及三地协同办理工作机制;探索建立流浪乞讨人员中长期滞留受助人员的异地安置和流浪精神病人异地救助的合作模式.
(来源:北京晚报)广安控股研究院北京广安控股有限公司42国字号背景房企赌未来垄断八成地王推高地价"地王"走钢丝一边厢,一二线城市"地王"频现,另一边厢,地方政府的土地使用权出让收入却进一步下滑.
2015年前三季度,这一数据下降了34.
7%,而2014年和2013年这部分收入分别增长3.
1%和45%.
从10月下旬开始,土地市场不断涌现地王,其中80%被"国字号"背景垄断,他们的融资成本优势也在无形中推高了地价.
虽然部分一线城市的土地市场交易依然火爆,但对于大多数三四线城市而言,他们正在经历土地市场的寒冬,对地方政府投融资、债务等诸多影响正在显现.
导读二三线城市楼市风险增加,楼市分化严重,一线城市的保值增值属性越趋明显,吸引房企回归一线城市抢地,未来商品房项目或愈加高端化.
现在房地产公司债最低已接近国债,利率再降的话,到1%甚至以下都有可能,这样综合来算,有望覆盖高价拿地的成本.
2015年,土地市场出现了一种奇怪的"集体性狂热":开发商争相组团,去抢包括北京丰台在内的高价地,楼面地价动辄五六万,直至7.
5万.
这样的状态让身处其中的业内人士也连呼看不懂.
如果说一两幅地王还可能是冲动或意气所致,那么当众多的房企都这么做的时候,这背后隐含的,是怎样的逻辑广州一位大型央企内部人士一语道破:这些拿地的开发商是在赌,赌三五年后的房价还能上涨甚至翻倍;赌廉价资金还远未终结,直至零利率.
只要能拿到足够便宜的钱,就可以抵消高价拿地的成本.
开发商也有说不出的苦衷:当前的房地产市场,城市分化已经非常严重,三四线城市卖不动了甚至亏损,二线城市量多价滞,只有一线城市如北京、深圳、上海还有机会赚钱,怎能不来抢地只是,当北京出现50个单价10万以上的"豪宅"的时候,他们能找到足够多的有支付能力的客户吗这些被集体拔高的项目,是否会成为一个个危险的堰塞湖别无选择:回到一线拿地10月下旬,北京、南京、杭州等一二线城市爆发了土地市场热潮,拍出了多个地王.
而在这一轮土地市场的热潮中,京城是毫无疑问的"王者".
10月20日,葛洲坝集团以总价49.
5亿元竞得北京丰台樊家村宅地.
据多家机构推算,这幅地的楼面价突破7.
5万/平方米,是北京有土地出让以来的楼面价最高纪录.
广安控股研究院北京广安控股有限公司4310月30日,中粮首创天恒联合体经过近两个小时的竞价,以总价85.
95亿元夺得丰台区南苑A地块.
根据中原地产的测算,该地块商品住宅部分的楼面单价将达到5万元/平方米.
11月2日,华润招商华侨城联合体以83.
4亿元的总价,配建5.
7万平方米公租房的代价摘得丰台南苑乡槐房村和新宫村地块B组团.
据中原地产首席分析师张大伟测算,该地块楼面价高达5.
6万/平方米.
这意味着,仅隔三日,相邻位置的地块楼面价飙升了将近6000元/平方米.
值得关注的是,上述买地的主体都是国资或央企.
在竞争激烈的土地市场上,靠单打独斗的民企的生存空间已经渐渐被压缩,万科、龙湖、绿城等纷纷组团参战,国企和央企甚至险资成为一线城市地价升高的主力.
今年摘得北京地王的企业,80%以上都有国资或央企背景.
开发商为何要争相抢地王张大伟分析称,二三线城市楼市风险增加,楼市分化严重,一线城市的保值增值属性越趋明显,吸引房企回归一线城市抢地,未来商品房项目或愈加高端化.
在三四线城市普遍萎靡的情况下,开发商们正在面临一个战略上正确、战术上没有选择的市场:回到一线城市买地.
接下来的11月,一线城市土地市场将出现爆发景象,北上广深待售土地达到67宗,起价高达765.
6亿,创历史最高纪录.
其中,北京11月还将有17宗,起价高达352.
76亿,预计最后成交有望达到500亿;广州11月将入市地块(不含工业用地)达24宗,总起拍价高达227亿元.
预计最后成交也将超过300亿;另外上海也已经有接近20宗土地将在11月出让.
张大伟预计,未来还将出现多个地王.
融资成本优势推高地价在北京2015年出让的高价地中,丰台占了6席,最贵的由央企葛洲坝领衔,花乡樊家村危改项目的楼面单价高达7.
5万元;再加上其他地王如东坝、孙河地价超过5万的地块,已经多数位于四五环.
上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出,整体来看,北京地价已明显高于上海.
四环至五环多保持在5万元左右/平方米;五环至六环一般在4万元以下,但优质地块也达到4万元-5万元/平方米.
上海外环近似于北京五环,而当前上海外环线楼面价也只有2-3万元.
这个地价水平,已不仅是"面粉贵过面包"这么简单,而是已经超过了更优区域的在售房价.
根据安居客、链家等房地产电商和中介门店信息,目前东四环、北四环的二手房单价基本在5万左右,而丰台的二手房区域均价相对更低.
楼面价不断走高,受益最多的是前期拿地的房企.
"旧地王解套靠新地王",似乎成了这几年北京土地市场的定律.
广安控股研究院北京广安控股有限公司44广州一大型房企管理层人士对21世纪经济报道记者表示,拿地的开发商是在赌,一个是赌未来房价继续上涨,比如囤个三五年涨一倍就可以盈利了;还有是赌资金利率下行,现在房地产公司债最低都接近国债,利率再降的话,到1%甚至以下都有可能,这样综合来算,有望覆盖高价拿地的成本.
这也可以解释为何国资和央企开发商勇于拿地王,对于具有国资背景的房企,其最大的优势就是资金宽裕.
2014年典型房企低融资成本排行中显示,排在前十位的房企中有8家为国企或央企背景,其中华润置地的融资成本更是低于5%.
中国房地产学会副会长陈国强指出,央企国企可以从银行获得低利率贷款,而且其他渠道的融资也比民企容易.
另外,在一些需要相应政府主管部门审批的融资上,国企和央企也占据有利位置.
比如2015年的公司债能得到更低的利率等.
但房价未来能涨多少根据万科的测算,去年北京等一线城市的地价占房价的比例,已经达到了66%,这需要房价三年内上涨一倍,才能有所盈利;而根据今年的地价来看,未来房价需要上涨更多,才能覆盖成本.
万科认为,拿了这种地的企业无疑要承担很大的经营风险.
前述房企管理层人士也坦言,这种高价拿地的风险也太高了,该公司今年在北京土地市场几乎每场都会参与举牌,但最终都放弃了.
分歧:未来的压力与风险豪赌的另一面是,分歧暗生.
地价高企,土地市场竞争激烈,联合拿地蔚然成风.
据中原地产研究部的统计数据显示,截至11月3日,北京成交的32宗商品房住宅用地中,有15宗为综合体拿地,合计占比高达46.
9%.
但在近期的地王争夺战中,一些联合体出现了分裂,开发商阵营关于房地产后市的判断产生了分歧.
以83.
4亿元成交价晋身北京总价第三高的北京丰台区南苑乡地块,在拿地结果诞生后一小时即传出了华润、招商因为拿地成本超过预期有意退出的消息.
穆迪在研究报告中曾直指,房企合作拿地可能带来三种风险:一是降低企业的透明度,缘于公司的财务报表对于合作条款的披露不够详细;二是导致合资伙伴发生争议;三是可能承担一些隐含的合约义务.
回头再来看拿地开发商的这场豪赌,涉及到多少项目中原地产的统计数据显示,北京商品房住宅进入"顶级豪宅"化,未来单价预期在15万左右的将有13个项目(楼面价超过5万),售价在10万以上的项目在2016年将接近50个,整体入市的顶级豪宅套数有望达到3000套以上.
广安控股研究院北京广安控股有限公司45对比中原的另一组数据:2015年,剔除盘古整体签约的96套,北京10万+顶级豪宅整体签约套数有望达到154套;而在2015年之前,年度历史最高成交是28套,全部历史成交合计只有113套.
这意味着,按照今年以前来测算,这些项目需要消化107年;即使按照今年的顶级豪宅销售来算,这些豪宅项目的消化周期也将近20年.
北京亚豪机构市场总监郭毅指出,高价地面临着艰难的去化压力——北京豪宅项目短期内暴增,而面对的客户群增长速度则相对缓慢,未来北京的豪宅市场将会出现严重的供过于求的现象,项目之间的竞争也将非常激烈.
而一些豪宅界的"新面孔",如葛洲坝所拿地块则将面临更大的风险.
杨红旭表示,被推高的房价已经超出了普通刚需和改善的购买能力.
虽然对于北京来说,顶级豪宅有其市场需求.
但是,如果房地产市场持续呈现这样倒金字塔的供应形式,整个房地产市场也容易出现结构性问题.
(来源:华夏经纬网)房企重返一线城市三、四线城市高库存借新型城镇化转型"重返一线城市","不能再去三、四线城市建房了.
"这些已经不是业内专家在论坛上的观点,而是大部分有实力房企正在做的事情.
目前,那些库存高企、人口大面积流出的城市,最让开发商头疼.
不过,前期投资摆在那里,即使房企想要壮士断腕,从不赚钱的城市中抽身,真能一走了之吗远离易,退出难部分一线城市房价暴涨,仍没有拉回房企整体增加投资的意愿:全国房地产开发投资增速已连续19个月下滑,创2009年3月以来最低增速水平.
中指院数据显示,1~9月,房地产开发投资累计完成额70535亿元,同比名义增长2.
6%,增速比1~8月回落0.
9个百分点,比去年同期下降9.
9个百分点.
9月,房地产开发投资累计完成9472亿元,同比下降3.
1%,降幅较上月扩大2.
0个百分点.
拉低增速的主要原因,是房企开始远离部分高库存的三、四线城市.
中指院报告曾指出,三、四线城市房地产开发投资增速持续低于全国水平,今年1~8月,三、四线城市房地产开发投资同比增速仅为0.
9%,远低于全国3.
5%的平均增速.
将目光放至具体城市,分化尤为明显.
今年前三季度,山东枣庄房地产开发投资同比下降13.
7%.
同期,北京同比上涨10.
4%,深圳上涨29.
4%.
广安控股研究院北京广安控股有限公司46不进去暂时可以做到,但是,在前几年一窝蜂涌向三、四线城市后,现在又想迅速抽身,房企能做到吗此前,《每日经济新闻》曾报道,某房企宁可在安徽芜湖市损失1.
3亿元定金,也要放弃6.
6亿元的商业住宅地块.
该房企割肉止损的背景是,2014年,芜湖市人口自然增长率为5%,高于常住人口0.
58%的增速,人口呈现流失状态,而且商业综合体存库量大.
不过,这次退出并不彻底,上述房企保留了部分地块,并在和当地政府联合举办的发布会上表示,未来将根据江北产业集中区的发展现状,降低地产投入,发力产业布局.
借新型城镇化转型针对高库存,目前政策层面多是从交易层面入手.
一方面,把控供应源头——土地.
3月25日,国土资源部、住房城乡建设部联合发出通知:对住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;另一方面,增强需求端购买力,比如降息、降准、降低首付.
在一定程度上,这些政策解决了房企去化问题.
不过,高库存始终是一个绕不过去的槛儿.
以中山市为例,去年底库存曾高达7万套,今年3月~7月,在深中通道的规划下,受益于深圳楼市火爆以致需求外溢的情况,中山楼市销售大热,库存量一度降至6万多套,房价上涨迅速.
然而,在深圳楼市渐冷之后,中山楼市也难言乐观,部分楼盘开始变相降价,并打出首付1成的促销手段.
而且,对于扎根三、四线的房企而言,仅考虑去化还远远不够.
当供不应求变成供大于求,明年还有营收任务,今年要不要打桩生产综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁称,对于身陷三、四线高库存城市的房企而言,新型城镇化是机会之一,必须借此机会转型.
他认为,虽然此前很多地方上马的新型城镇化效果不明显,导致有房企对此失去信心,但是此次十八届五中全会再提该议案,要把握该机会的关键是"人".
在宋丁看来,房企需要进行复合型开发,比如进行商业、产业、文化旅游等项目,解决市民养老、教育、公共服务需求,这样才能聚集人口,盘活楼盘.
据《每日经济新闻》记者了解,目前政策层面已经开始支持转换未开发房地产用地的用途,将之用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的开发建设.
其根本目的也在于促进其他产业投资,通过产业重新聚集人口.
特色小镇或是方向之一.
以浙江台州为例,目前台州市已确定9个特色小镇培育名单,在产业选择上,从旅游、健康,到高端装备制造业不等.
(来源:东北新闻网)广安控股研究院北京广安控股有限公司47北京城建偿债增压经营现金净额连年为负政策大好,发债潮蜂拥而起,尤其房企发债更是此起彼伏.
10月中旬,北京城建投资发展股份有限公司(北京城建)发布公告称公司发行58亿元债券已于14日上市.
央行数次降息降准,国内融资渠道审批趋向宽松,企业融资成本降低,在一片利好声中房企发债占据发债总额的半壁江山近5成.
业内人士认为,利好下,在接下来年末几个月里将会有更多房企加入此阵营,但应警惕风险.
北京城建披露,公司负债率、经营活动产生的现金流量净额、存货变现等财务波动可能会对本期债券偿付造成不利影响.
最新财报显示,北京城建公司负债率、库存显现走高,经营现金净额继续走负,还债增压.
58亿加入发债大军10月中旬,北京城建冲入发债大军.
北京城建发公告称,本期债券发行总规模58亿元,其中基础发行规模38亿元,超额配售20亿元.
债券期限为7年,票面利率为4.
40%.
并称本次债券募集资金拟用于偿还公司债务、补充公司流动资金,优化公司债务结构,满足公司中长期资金需求.
其中,28.
15亿元用于偿还公司债务,29.
85亿元用于补充流动资金.
数据显示,截至10月23日,2015年以来地产债发行总额为4000多亿元,是2014年的1.
8倍、2013年的近7倍,其中地产公司债(含私募债)发行量为2500多亿元,占公司债总量的49%,较去年大增.
中原地产研究部统计数据显示,仅10月份就有12家上市房企发布内地公司债或非公开发行股票,募集资金额达到了470亿元,其中包括荣盛发展、北京城建、华夏幸福、金地、旭辉、金隅、远洋、泰禾等多家房企.
中原地产首席分析师张大伟表示,政策的适度宽松,使得债券市场资金量充沛,才使得债市融资前所未有的火热.
房企过去主要是通过银行信贷获得融资,其资金成本和发债相差甚远.
另外,房地产企业发债用途主要是借新还旧,不一定是为了扩大再生产,而是把过去的高成本资金还掉.
在同策咨询研究部总监张宏伟看来,在今年市场复苏的背景下,企业在这个阶段调整市场布局,聚焦核心城市积极拿地,需要大量资金支持企业的这些行为,而在此时成本较低阶段,不借钱就会错过低融资、成本扩张的时机.
尤其是有的企业在进行扩张,并且持续多元化扩张,这个时候确实有比较大的资金缺口,需要大规模发债解决自身扩张资金缺口问题.
往年财报显示,北京城建经营现金净额已连续两年为负.
广安控股研究院北京广安控股有限公司48易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,发债喷井背后的一个隐含意思是,政府部门或对房地产市场的发展持鼓励态度,所以能够让目前相对资金紧张的房企舒缓一口气.
更重要的是,对于目前房企来说,能够利用此类资金加快导入到目前未竣工的项目中来.
据了解,截至2015年6月份,从2012年以来北京城建共运营了29个房地产二级开发项目,其中,完工9个、在建16个、拟建4个.
存货占流动资产比例远高于行业平均水平受访业内人士指出,利好下,在接下来的年末几个月里将会有更多房企加入此阵营,但在既得利益的同时更应该警惕风险.
对于企业而言,风险主要来自市场和宏观政策的波动带来的不利影响.
《中国经营报》记者从上述公告获悉,对于北京城建而言,除宏观调控外,发债率较高、经营活动产生的现金流量净额波动、存货变现跌价等财务情况的波动可能会给偿还债务带来不利影响.
财报显示,今年上半年北京城建实现营业收入32.
75亿元,同比减少7.
05%,负债率为65.
13%,经营活动产生的现金流量净额为-6602.
08万元.
公开资料显示,2012~2014年北京城建的资产负债率分别为71.
90%、74.
61%、66.
86%.
与之前相比,北京城建今年上半年的该负债率有所降低,但10月31日该公司发布的2015年第三季度报告显示其资产负债率又涨至69.
44%,稍高于行业平均值.
据了解,2014年中国500强房地产开发企业资产负债率均值为65.
66%.
对于较高负债率,北京城建坦言,由于公司资产负债率较高,财务杠杆比率较高,如果公司流动资金紧张,则可能影响公司的财务状况和项目的正常运转,从而对本期债券偿付造成不利影响.
张宏伟分析称,负债高一些没有问题,是为了短期内扩张的需要.
但是,对于企业来讲不能没有现金流,或者现金流为负,再加上有库存去化压力,这个时候企业就会比较危险.
最新财报显示,截止到9月份,北京城建2015年前三季度经营现金流净额约为-32.
24亿元.
值得注意的是,北京城建的经营现金流已经连续两年为负.
公开资料显示,2013年至2014年北京城建的经营活动产生的现金流量净额分别约为-36.
86亿元、-61.
06亿元.
对此,北京城建坦承,公司进行项目储备使得经营活动产生的现金流量净额在各年度之间波动较大,可能会影响公司财务结构的稳健程度,从而对本期债券偿付产生不利影响.
2015年年末将至,经营现金净额预期是否会延续往年继续为负,记者致电北京城建董秘询问相关情况,未得到回复.
在业内人士看来,经营性现金流反映的是开发商的销售情况,经营性现金流为负,很有可能是因为开发商的销售额增长幅度赶不上正常开支的增长水平.
上述债券公告称,北京城建存货占流动资产比例较高,如果未来公司产品市场销售不畅,将会直接影响公司存货变现能力,进而影响到该公司对本次债务的偿还能力.
广安控股研究院北京广安控股有限公司49记者统计、计算获悉,2012年至2015年(1~9月份)北京城建存货占流动资产比例分别为70.
96%、76.
55%、76.
39%和77.
03%,占比较高.
据了解,2013年行业内存货占流动资产比平均值为54%.
同时,存货占资产总额比例也远超行业内50%的红线,分别为59.
91%、66.
56%、64.
00%和64.
57%.
就存货周转率而言,北京城建近三年一直徘徊在0.
21~0.
23之间.
业内人士称,目前行业平均值大概在0.
25~0.
30,低于该数值或意味着存货周转的速度比较慢.
业内分析人士指出,存货占总资产比过高,会大量积压公司资金额,同时,由于市场行情的变化,存货的价格也可能发生很大的变化,一旦市场价格下跌,企业发生存货折价准备的风险很大,影响企业盈利.
如上述所称,北京城建亦认为,在房地产市场激烈竞争和宏观调控的大环境下,存货的市场销售价格面临波动的风险,公司计提的存货跌价准备随之变化,从而影响公司当期损益,可能对公司盈利能力产生不利影响.
而对于投资者来说,严跃进认为,注重市场的库存压力和结构显得尤为重要.
更重要的是,对于此类房企来说,需要关注各个城市的库存去化走向,这个才是让投资比较有精准度的关键所在.
在张宏伟看来,于投资者而言,要看房企扩张布局是否合理,风险是否较低,这样可以判断投资企业资金是否有风险;同时要注意企业现金流是否健康,不健康的企业运营风险较大,投资风险也较大.
就防范风险措施、融资资金具体分配等问题记者致函北京城建相关部门,对方以"负责新闻发言的领导出差"为由未做回应.
(来源:中国经营报)隐形巨头平安不动产注资22亿包装烂尾楼背后"首付3.
8万,月供480元.
"1996年位于萝岗广汕公路金坑路段的澳洲山庄一开售便以低首付低月供的方式吸引了2000多位购房者入手.
然而自1999年开始,澳洲山庄由于资金链断裂,银行收紧放贷造成烂尾,这个占地面积1000多亩的楼盘被冠以"广州最大烂尾楼"的称号.
如今,让苦等了近20年的业主喜出望外的是,项目将总体拆除重建.
澳洲山庄背后的大金主——平安不动产,注资22亿元将这一片烂尾楼重新包装.
平安集团近年频频出现在各大房企的股东名单上,向来以财务投资人身份出现的平安不动产此次将以何种身份示人收益与风险并存广安控股研究院北京广安控股有限公司50根据政府批复的重建方案,澳洲山庄将进行总体的拆除重建.
在拆除期间,开发商在项目现有的空地上修建安置房,其划分标准按照市政府文件要求1∶1.
1配置,用于安置部分业主.
而为了避免再次烂尾,开发商的开发建设资金将纳入政府监管范围.
据了解,澳洲山庄的开发商为广州澳美房地产开发有限公司(以下简称"澳美公司"),查看其官网并无详尽资料.
对于澳洲山庄的重建工程,澳美公司董事长、总裁胡耀智表示,引入平安不动产注资22亿元共同建设,帮助公司渡过了资金难关.
广东中原地产项目部总经理黄韬向《中国经营报》记者透露,"澳美公司与包括保利、雅居乐在内的多家开发商都有过交涉,但最终选择平安不动产的原因或是希望自家操盘.
"对于开发商来说,随着地价房价上涨,烂尾楼价值不断提升,有意向的收购者不在少数,即使资金短缺也不愿意出售,只愿意让出部分股权.
"平安介入此类项目动机首先是购买的价格比较优惠,长远回报将高于投资现成项目.
而对于开发商来说,重建所需成本相对地价和房价的上涨是可以对称的,双方看中的是区域发展潜力.
"同策咨询研究部总监张宏伟在接受记者采访时亦表示.
"然而,收益和风险并存,如果完全给澳洲山庄操盘会不会重蹈20年前的覆辙,尚无法下结论.
"黄韬同时强调.
澳洲山庄因为烂尾,导致一些业主断供,有一些业主和开发商之间还存在复杂的债务关系,产权没有落实等情况也是开发商亟待解决的问题.
对此,广东宏力律师事务所律师吕传文在接受本报记者采访时表示:"涉及股权转让的物业,买卖合同的主体没有发生变化,原先的权利义务没有改变,关键还要看澳美公司能否处理好与业主之间的产权和债务纠纷.
"吕传文律师提示购房者,无论是完成按揭或是断供的业主都理应享有入住权,不需要补偿任何差价.
20年后的今天,由于萝岗区整体规划配套不断完善,澳洲山庄建成后具有不错的升值潜力.
区域地价攀升,价格已不能与20年前相比,据记者了解,距离澳洲山庄最近的楼盘御湖名邸,目前在售单位均价约2万元/平方米,该区域的住宅价格已达到1.
3万~2.
2万元/平方米.
隐形地王的野心"广州最大烂尾楼"被盘活,业界更关心这位隐形巨头——平安不动产.
去年底至今年,平安不动产在土地市场的表现可谓"凶猛",频频在土地市场出手,所拿土地均位于北京、广州、杭州、南京等重点城市.
2014年平安开始加快入市,旗下深圳联新、杭州安丰置业、杭州安东置业及深圳平轩四个子公司斥资167.
89亿元先后在广州、杭州、北京、苏州等一线及重点二线城市拿下6幅优质地块.
2015年前十个月,其又相继在北京、上海、杭州、天津、苏州等城市单独或联合房企拿下至少14宗地,涉及土地出让金额高达477.
32亿元.
广安控股研究院北京广安控股有限公司51在住宅市场,平安不动产通过增资的方式入股或者联合房企直接拿地,这些地块集中于一二线城市.
张宏伟指出,平安的房地产投资路径以财务投资为主,并不直接参与开发,基本上所有的项目都会和其他房企合作,平安承担的都是投资人的角色.
平安集团董事长马明哲的话似乎印证了这一点,"改革是摸着石头过河,但如果河上有桥,付点过桥费就可以跑过去,那何必冒着危险、花费时间摸着石头过河呢"地产圈的事,平安不懂怎么玩,于是就"付费过桥".
在业内看来,平安系与房企的合作模式主要有三种:一是成立子公司通过招拍挂或单独或联合拿地;二是入股房企某个优质项目;三是与房企签订战略协议,成为战略投资者.
为了规模扩张,房企在探索与资金的合作模式过程中,却不知不觉造就了一个隐形"地主".
不仅如此,近年来平安在房地产领域频繁布局,不仅通过拿地、合作开发等方式介入地产领域,还进行房地产企业股权投资.
今年4月中国平安斥资62.
95亿港元持股9.
9%,拿下碧桂园第二大股东之位.
近日,平安又以2.
14亿港元入股朗诗跃居第二大股东.
另据资料显示,目前平安主要通过房地产开发、房地产投资、房地产金融服务三个方向涉足房地产,涉及地产业务的板块主要有平安人寿、平安银行、平安不动产、平安信托以及互联网金融.
未来房地产行业的游戏规则或将发生改变,平安深谙其中的门道,要垄断房地产产业链条上的几大传动轴:从资金到土地,从房企到购房者,这家险企早就崭露野心.
"涉房"背后的棋局政策放宽为中国平安迎来了房地产的春天,2011年,平安寿险获得中国保监会下发的投资PE和不动产的双牌照——自此成为国内首家拥有"双牌照"的保险公司.
尽管至2014年5月,保监会开始实施新的《保险资金运用管理暂行办法》,对险资的投资范围持续放宽.
但在接受本报记者采访时,平安不动产相关负责人解释,平安对房地产的投资多使用自由资金,而非保险资金.
在2015年的新年致辞中平安集团董事长马明哲提到,"不动产公司投资规模实现突破性增长,战略投资项目为集团未来的发展奠定了良好基础.
"从中可以窥见,平安不动产迅猛扩张的势头不会削弱,其发展也必定要配合平安集团的转型战略.
可以说,平安在地产圈布了一个很大的棋局.
其在房地产的布局遍布住宅、商业、物流、养老、股债券投资等领域.
据公开资料显示,截至2014年8月,平安不动产的资产管理规模达到了500亿元.
据媒体统计,2013年年末,平安投资性房地产的投资规模是182.
64亿元.
房地产信托资产管理规模占23.
9%,2013年累计兑付房地产信托规模逾200亿元.
随着中国平安投资地产的步伐加快,除了参与了多起海外并购交易外,仍不忘在国内地产市场进行布局.
如今中国平安将触角延伸至房地产企业之间的股权合作,与朗诗、招商、金地、华润、绿城、九龙仓等建立合作关系.
"这两年地产正处于转型阶段,大家对未来房地产的走向比较模糊,房企也开始探索新的合作伙伴和方式.
"一位不愿具名的分析师表示.
广安控股研究院北京广安控股有限公司52上述分析师指出:"平安和房企的合作主要针对两个层面,一是财务投资,有可能短期内没有什么实际的利益,但能够长线布局房地产业,长期来看资金回报可观;二是战略合作,双方能在资源方面形成合力,具体推动项目发展,平安能做战略投资者当然更好.
""对于平安来说,将资金投入房地产市场更加保值增值,另一方面,从房企的角度,资金的注入能更好地帮助房企拿地扩张、改善财务结构.
"张宏伟向记者表示.
为金融业务寻下一个出口马明哲曾公开称,腾讯从社交通讯、游戏开始进入各行各业,再到金融;阿里从电商开始进入各行各业,再到金融;平安则要从现实的生活金融开始,最后定位到社交金融.
或许平安正是选择了通过与房企合作,搭建一个O2O模式的"房地产金融"生态圈.
目前,马明哲在地产圈设立平安不动产投资、平安好房.
随着平安好房相继推出了"好房宝""好房贷"等互联网金融产品,业务涉及"好房金融"、二手房买卖、租房、房产众筹、管家服务,涵盖地产领域的诸多方面.
2015年中报显示,平安所打造的物联网房地产金融资产平台——平安好房上半年交易破100亿元,个人购房者获得贷款规模达6亿元.
依靠雄厚的资金背景,平安轻松获得了"入会"资格.
2014年年报显示,自2004年上市以来中国平安总资产增长14倍达40.
059亿元,2014年平安实现净利润479.
30亿元,同比增长33.
1%.
"毕竟对于像平安这样'不差钱'的企业,用手头一小部分的资金买一张进入房地产的门票,但看似进入地产,其实玩的还是金融.
单纯投资卖房的时代已经过去了,更多的是利用资金优势打通渠道.
"张宏伟说道.
然而,张宏伟也指出,财务投资与战略合作还要分开来看,平安入股了企业并不意味完全可以轻车熟路,后期的合作当中,需要双方的部门之间相互磨合,是否能将平安的业务嫁接到房企项目的营销环节当中还需时间来证明.
(来源:中国经营报)广安控股研究院北京广安控股有限公司53"十三五"航程房地产业角色向改善人民居住品质转换10月29日,在京召开的十八届五中全会闭幕.
全会认为,到2020年全面建成小康社会,是党确定的"两个一百年"奋斗目标的第一个百年奋斗目标.
"十三五"时期是全面建成小康社会决胜阶段.
在五中全会公报中,提出了全面建成小康社会新的目标要求:经济保持中高速增长,在提高发展平衡性、包容性、可持续性的基础上,到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2020年翻一番.
产业迈向中高端水平,消费对经济增长贡献明显加大,户籍人口城镇化率加快提高.
农业现代化取得明显进展,人民生活水平和质量普遍提高,我国现行标准下农村贫困人口实现脱贫,贫困县全部摘帽,解决区域性整体贫困.
国民素质和社会文明程度显著提高.
生态环境质量总体改善.
五中全会决定全面放开二孩政策,以应对老龄化社会问题,人口红利在中远期将继续发挥效力.
房地产行业也成为间接受益者,改善型住房的需求将继续增加.
此外,居民收入倍增计划将在"十三五"期间兑现;公共服务更加完善;全民纳入养老计划;普及高中基础教育等惠及民生的政策,为全面实现小康社会保驾护航.
不管"十三五"计划如何勾画,房地产这一与民生息息相关的行业也会是浓墨重彩的一笔.
房地产行业在"十三五"计划中所扮演的角色,也将向改善人民居住品质转换.
被刷屏的"二孩":房地产的新需求在刚刚闭幕的十八届五中全会上,全面二孩政策的放开在人口政策上实现了重大突破.
同策咨询研究部总监张宏伟认为,二孩家庭结构发生变化,住房需求势必会有影响,此时,改善家庭住房状况成为必然,这对未来改善型住房项目来讲是利好.
对此,交通银行首席经济学家连平在接受中国房地产报记者采访时也指出,全面放开二孩政策对于改善人口的结构有一些好处,但不会引起人口的大幅增长.
对于房地产的影响,还是取决于中产阶层人群的大小.
随着人民收入的增长,比如人均GDP走到高于10000美元的阶段.
收入越高,中产阶层的比例越大,而有能力供养二孩的比例随之增大,人口增加才会比较明显.
事实上,单独二孩政策实行以后,增加的生育数量非常有限.
符合政策调整范围的一方为独生子女且已经育有一孩的"单独一孩"家庭有2000万.
2014年7、8月份,全国每月申请量达到15万对左右,目前稳定在每月8万~9万对.
截至2015年5月底,全国有145万对夫妇提出再生育申请,139万多对办理了手续,其中生育的并不多.
广安控股研究院北京广安控股有限公司54在人口红利对楼市影响趋弱的背景下,"二孩政策虽然无法根本改变楼市进入下半场、楼市增量房增速下滑、楼市进入存量房时代的事实.
但对提振楼市需求,延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用,对当前楼市去库存也有积极的意义.
"张宏伟表示.
中原地产首席分析师张大伟认为,全面二孩政策首先会增加改善型住房需求.
生育二孩的家庭,或考虑置换大户型以满足家庭居住需求.
2014年2月21日,北京正式实施"单独二孩"新政策前后从纯商品房住宅市场数据看,3~4居的成交量从过去20个月的45%扩大到50%.
另外,优质学区房在市场上一直较为紧缺,全面二孩政策放开将增加学区房需求,使学区房供不应求的现状愈发严峻.
对房地产业最为重要的人口因素影响是净人口增长率,当前房地产业净十年的快速发展很大程度上得益于上世纪70~90年代的第二、第三波婴儿潮,期间家庭数目的形成和增加带来了巨大的住房需求.
全面二孩政策的放开,未来带来人口红利的增加,长期来看会产生新增的房地产需求,但数量并不会扭转房地产走势.
以民生保障促"2020年倍增"五中全会公报的看点还包括:一、增加公共服务供给:从解决人民最关心最直接最现实的利益问题入手,提高公共服务共建能力和共享水平;二、普及高中阶段教育:提高教育质量,推动义务教育均衡发展,普及高中阶段教育,逐步分类推进中等职业教育免除学杂费;三、居民收入将上涨:缩小收入差距,坚持居民收入增长与经济发展增长同步,劳动报酬提高与劳动生产率提高同步;四、基础养老金全国统一:实施全民参保计划,实现职工基础养老金全国统筹,划转部分国有资本充实社保基金,全面实施城乡居民大病保险制度;六、要素流动更充分自由:推动区域协调发展,塑造要素有序自由流动、主体功能约束有效、基本公共服务均等、资源环境可承载的区域协调发展新格局.
这些内容都是围绕民生保障展开,普及高中教育后,子女教育费用将降低.
全民参保及基础养老金全国统筹将会在养老和医疗保障上减轻居民负担.
而居民收入倍增计划,将大大提高居民的消费水平.
国家对于区域协调发展的目标,将支持居民更加自由地流动.
基本公共服务均等和共享水平的提高,解除了居民迁徙的障碍.
在没有后顾之忧的情况下,居民更愿意改善生活.
而居住条件的改善,将会首先提上日程.
房地产"十三五"什么样住建部对于"十三五"规划关于房地产行业的发展思路主基调已经清晰:即"十一五""十二五"期间的大力快速建设阶段将告一段落,下一个五年主要是增加有效供给、改善住宅质量、提升人居环境.
广安控股研究院北京广安控股有限公司55在"十二五"规划纲要中,关于房地产行业的表述出现在城镇化的章节.
"加强土地、财税、金融政策调节,加快住房信息系统建设,完善符合国情的住房体制机制和政策体系,合理引导住房需求.
强化各级政府职责,加大保障性安居工程建设力度,加快棚户区改造,发展公共租赁住房,增加中低收入居民住房供给.
加强市场监管,规范房地产市场秩序,抑制投机需求,促进房地产业平稳健康发展.
"对比上一个五年的提法,连平表示,"十三五"规划中,对于房地产抑制投机性需求可能不会再提了.
"现在的房地产市场投资和投机的需求比过去减少很多,投机不是主要问题,而主要矛盾已经演变为库存比较高.
虽然最近交易量有所回升,但是顶峰已经过去.
房地产市场平稳健康发展仍然会是主旋律,房地产市场既不要太热,也不能过冷.
"中国房地产业协会原副会长朱中一表示,在"十三五"期间要考虑的,一是城镇的常住家庭基本实现小康,二是实现房地产市场的平稳健康发展.
"加大改善型住房的支持力度,这里牵扯到全面实现小康的问题,包括要坚持盘活存量和有效存量相结合,要按照市场的真实需求来增加供应.
"朱中一说.
同时,新的业态也将成为发展新空间,"积极发展产业园区地产、旅游地产、老年地产、众创空间、社区商业服务网点等新的房地产业,适应产业发展和居民的需要".
全联房地产商会创会会长聂梅生认为,原来房地产调控政策不支持改善型住房.
小康社会的标准中,老百姓的幸福感也来源于住房条件的改善,政府就必须实打实地提高百姓住房消费能力,减少税费和利息负担.
10月23日,央行再次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,同时,下调金融机构人民币存款准备金率0.
5个百分点,这是2014年以来的第6次降息.
业内人士指出,中国正经历着史上最低房贷利率的时期,未来对于房地产的宽松货币政策还将持续.
(来源:中国房地产报)北京环线房价倒挂"伪豪宅"或占半壁江山北京南五环外的商住公寓卖到了4万元/平方米,而位于二环的商住公寓只有3万元/平方米,北京的楼市价格走向已全无规律可言.
以往的按环线看房价的固有原则已被"失控"的地价打破.
在这一趋势的演变下,"地王"已不是四环三环的专利,五环、六环地价也后来居上.
在各个环线中,"豪宅"遍地,价高者为"豪"的畸形标准逐渐取代了人们对豪宅的认识.
而"被豪宅"、"伪豪宅"成为发展趋势中的明显标志.
三环楼盘卖5万元五环房价也敢卖5万元当前的北京楼市出现了一个奇怪的现象,二三环的房价与五六环的房价越来越趋于持平.
广安控股研究院北京广安控股有限公司56而近两年这些郊区新城的土地价格的逐日攀升更表明了这一点.
和裕地产营销中心总经理王骞今年上半年在接受采访时就预言,未来六环外的普遍房价是在4万元/平方米左右甚至更高,全面进入"4万时代".
事实上,这一预言已经步步逼近现实.
位于六环外的门头沟板块售价已经突破3万元/平方米,大部分洋房及别墅项目达5万元/平方米以上.
今年7月,龙湖和首开联合体摘得的位于五六环之间的大兴区瀛海镇地块楼面地价达3.
2万元/平方米.
业内人士预计,未来入市房价将达5万元/平方米以上.
同样去年在大兴五环外的义和庄区域拿下接近3万元/平方米楼面地价的恒大项目今年预计在10月份入市.
9月29日,该项目"恒大未来城"公寓对媒体亮相.
据恒大未来城营销负责人刘广介绍,该公寓的价格拟定在"4万+".
事实上五环外的房价5万元/平方米以上的项目已相当普遍,特别是北五环外,如园、西山一号院、华润万橡府、北京城建·世华龙樾等,东五环外V7九间堂,甚至南五环的亦庄区域也出现多个每平方米5万元以上的项目.
而反观二三环的房价,却上涨乏力.
位于二环内的前门金霖府项目均价为3.
25万元/平方米.
二环内华龙美钰均价约5.
5万元/平方米,二环与三环之间安定门区域的盛德紫阙上半年一期均价5.
88万元/平方米,目前新开盘楼栋价格也不过7.
8万元/平方米.
马连道的新年华SOHO和茶马街的第三区官邸等项目均价甚至还不到5万元/平方米.
"北京这些房子定价有问题,按环线来看,二环卖5万元每平方米,五环也卖5万元每平方米,逻辑有问题.
而且随着城内供地的缩紧,产业外迁,五环和六环还会有升值潜力.
这一现象会越来越明显.
"一位房地产开发商表示.
"被豪宅"、"伪豪宅"遍地丛生五环和六环的地价攀升也决定了后期的高房价趋势,尽管"被豪宅"、"伪豪宅"都已不是新鲜词,但最近,房地产圈仍然热衷于谈论此话题.
"十·一"前几日,中国房地产报记者参加多个房地产项目的营销预热活动,在与这些项目相关负责人以及相关的业内人士交谈中,开发商们都不约而同地谈到了一个词——"被豪宅".
在如今地王泛滥、遍地豪宅的当下,这一现象更加显露出来.
所以在很多地产人看来,这种现象是不正常的.
一位从事一手房营销代理的高管向中国房地产报记者直言:"我们最近经常聊一个词叫'被豪宅',很多项目自己也不想成为豪宅,没办法,土地价格决定了必须做豪宅.
"在他看来,东三环的房子卖5万元/平方米,北五环也卖5万元/平方米,"一个原因是品质,另一个是有针对性的资源".
广安控股研究院北京广安控股有限公司57"北京的'伪豪宅'在豪宅市场中最少能占到一半的比例.
"上述高管表示,"一些项目周围只要有医院、地铁、学校,再加个新风系统,就卖成豪宅,实际上是'被豪宅'了,因为土地卖得太贵.
"在他看来,"现在是五环内'被豪宅',一两年后就是五环外,通州已经轻松破4万元/平方米,北五环也卖到'5万+'.
而三环的二手房价格也仅此而已,三环因为建筑年代社区环境和配套差一些.
有些豪宅只有价格很高,其他的生活配套、园林景观等非常欠缺.
""在北京,并不是大家要做豪宅,而是'被豪宅',这是没办法的事.
"旭辉集团北京区域事业部总经理孔鹏在接受采访时表示,"因为地价高,所以房企只能去做价值和生产资料相匹配的产品,而实际上,这个逻辑是不对的,正确的路径是房企应先调研市场,再针对目标客户做产品,然后卖给他.
"除普通豪宅出现这一怪象外,顶豪市场的价格繁荣也存在假象.
今年以来,高端豪宅市场在放宽预售许可后,价格开始"任性"上涨、但事实上,却存在报价虚高的情况,一些喊出10万元、20万元每平方米的"天价"豪宅项目,大多数房源的真实成交价格在8万元至9万元/平方米.
一位营销人士曾表示,许多豪宅项目在实际销售过程中,超过10万元/平方米的成交是一个难以逾越的门槛.
对于豪宅市场的前景预期,润泽墅郡营销总监吴优坦言,"现在很多楼盘动辄拿拟售价说事,其实那只是经审批后允许卖到的最高价,而不是实际的成交价.
"在吴优看来,虽然五环内地价不断上涨,但受经济环境影响、股市震荡,高端客户购买力不断下降,未来不排除有开发商变相降价.
北京我爱我家一手事业部总监任振雷也对中国房地产报记者表示,今年股市的表现对高端市场确实有影响较大,"很多豪宅项目是用来投资的,而不是真正的居住需求,存在客群萎缩的短暂趋势.
真正的豪宅没有太多降价空间,'伪豪宅'如果在一定的销售压力下可能会降价".
(来源:中国房地产报)