玉环房产网浅谈二手房交易流程
二手房买卖流程及解释
流程挑选中介→审查房屋权属→了解房屋使用状况→实地查看房屋质量→明确中介收定性质→上下家当面谈合同→结清水表帐单→告知电表状况→协助燃气过户→结清电话费→迁移户口
挑选中介→
如果交易通过中介公司完成必须选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。所选的中介公司须是有品牌的大公司这些公司不仅有经验丰富的经纪人员而且操作也比较的规范。审查房屋权属→
下家要队房屋的权属情况有所了解。首先查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时共有人如步能到场需出具经过公证的委托书及代理人身份证件 由代理人代为签合同。其次把好夫妻共有财产关 《婚姻法》规定凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。了解房屋使用状况→
首先一定要确保房屋的产权证是真实的。根据房屋产证下家可以了解到房屋建筑面积大小房屋用途是办公还是居住等内容。另外下家可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利是否已设定抵押。实地查看房屋质量→
下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外还应实地查看房屋质量。首先查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况如擅自占用屋顶露台、走廊屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。第二观察房屋的内部结构如户型是否实用管线走向是否安全、合理天花板有无漏水的痕迹墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等第三检查水龙头看看出水的畅通情况查看房屋的供电容量以防冬夏空调开不了的尴尬观察屋内电线是否有老化的现象最后下家对简单的新装修多一个心眼有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。
明确中介收定性质→
定金纠纷占二手房交易纠纷/\">二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司一定要明确终结公司收取定金的性质是代收还是转交。如果是代收则中介公司收取定金时应当出具上家的委托书。否则下家要在居间合同中明确中介公司的转交责任如约定几天内转交未能按转交需承担的违约责任等。为了防止上家收了定金之后提高房屋总价上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见这样下家就会有保障。上下家当面谈合同→
即使是通过品牌中介公司交易也不能完全排除个别素质不高的业务员从中做手脚。因此在达成交易意向后上下家要对交易中应发生的税费有所了解具体可到房产交易部门咨询这样可以防止少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中上下家不要擅自与业务员签订买卖协议避免业务员将公司业务转化为人业务使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时上下家一定要当面谈好房价、过户时间等条款不能由中介公司越俎代庖如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。
结清水表帐单→
市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度因此上下家不需要办理水表过户手续。按自来水公司的规定不论是谁使用的凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金如经30 日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户则停止供水。因此在交房之前下家要询问
上家是否已付清水费 同时别忘了保留交房日上个份的已缴讫水费账单收据。
告知电表状况→
按电力公司规定凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属于违章行为违者按违章用电处理。因此在房屋交接验收时下家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等同时保留交房日上个月份已缴讫的电费账单收据。协助燃气过户→
按照燃气公司的规定上下家必须一起到燃气部门办理过户手续。
结清电话费→
有的家庭已经安装了多门电话线路下家就要仔细问清楚并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路是-普通电话线还是ISDN电话线转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要上家的不可那么在交房前就要和上家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单一并清结后再办理过户手续。
迁移户口→
买卖二手房除房屋交接和权利转移以外上家的户口没有及时迁出是发生纠纷最多的因素之一也是最易危及到下家利益的一种纠纷。因此下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出则下家一定要与上家就此问题约定清楚。
文章出处:玉环房产网 www.yhfd.net 编辑:waha45hu
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