佛山华新包装股份有限公司

受让龙邦国际有限公司所持珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司11.
6027%股权项目资产评估说明中资评报[2013]93号中资资产评估有限公司二〇一三年一月十八日华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明目录中资资产评估有限公司I目录说明一关于《资产评估说明》使用范围的声明1说明二企业关于进行资产评估有关事项的说明2说明三评估对象与评估范围说明4说明四资产核实情况总体说明.
9说明五资产基础法评估技术说明14第一部分流动资产评估技术说明.
15第二部分非流动资产-金融资产评估技术说明23第三部分长期股权投资评估技术说明.
25第四部分投资性房地产评估技术说明.
33第五部分房屋建筑物类评估技术说明.
36第六部分设备类评估技术说明.
55第七部分无形资产—土地使用权评估技术说明75第八部分无形资产—其他无形资产评估技术说明.
103第九部分在建工程评估技术说明.
104第十部分递延所得税资产评估技术说明106第十一部分流动负债评估技术说明108第十二部分非流动负债评估技术说明.
111第十三部分资产基础法评估结果及分析113一、评估结果.
113二、评估结果与账面价值比较变动情况及原因.
113说明六收益法评估技术说明.
115一、收益法评估概述.
116二、评估的假设前提条件119三、收益法评估基本程序121四、宏观经济分析122五、行业发展分析128六、企业概况及财务指标分析.
129七、企业收益预测132八、折现率的确定141华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明目录中资资产评估有限公司II九、股东权益价值的计算144说明七评估结论及其分析147一、评估结论.
148二、评估结论成立的条件149三、评估基准日的期后事项说明152四、评估结论的效力、使用范围与有效期.
152企业关于进行资产评估有关事项的说明华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明关于《资产评估说明》使用范围的声明中资资产评估有限公司1说明一关于《资产评估说明》使用范围的声明本资产评估说明仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机构和部门使用.
除法律法规规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给其它任何单位和个人,不得见诸于公开媒体.
中资资产评估有限公司二〇一三年一月十八日华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明企业关于进行资产评估有关事项的说明中资资产评估有限公司2说明二企业关于进行资产评估有关事项的说明华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明企业关于进行资产评估有关事项的说明中资资产评估有限公司3《企业关于进行资产评估有关事项的说明》见.
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6027%股权项目资产评估说明评估对象与评估范围说明中资资产评估有限公司4说明三评估对象与评估范围说明华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明评估对象与评估范围说明中资资产评估有限公司5评估对象与评估范围说明一、评估对象与评估范围内容本次委托评估对象为截止评估基准日珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司(以下简称:珠海红塔仁恒)的股东全部权益.
评估范围为珠海红塔仁恒的全部资产及负债.
项目账面价值(万元)流动资产246,097.
20非流动资产216,148.
70其中:可供出售金融资产379.
60持有至到期投资长期应收款长期股权投资107,564.
86投资性房地产664.
80固定资产100,281.
26在建工程179.
36工程物资固定资产清理生产性生物资产油气资产无形资产4,444.
58开发支出商誉长期待摊费用递延所得税资产2,634.
25其他非流动资产资产总计462,245.
90流动负债213,445.
49非流动负债189.
93负债合计213,635.
42净资产(所有者权益)248,610.
48二、实物资产的分布情况及特点(一)实物资产的类型、数量、分布情况和存放地点,资产的技术特点、实际使用情况、大修理及改扩建情况等.
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6027%股权项目资产评估说明评估对象与评估范围说明中资资产评估有限公司6纳入本次评估范围的实物资产主要为存货、投资性房地产、固定资产、在建工程等.
1.
存货类资产特点:珠海红塔仁恒的存货类资产主要为原材料、委托加工物资、产成品、在产品、发出商品等,主要分布在位于前山工业园企业的生产基地等处,处于正常状态.
原材料包括木浆、成形网、五金材料等生产经营用的材料;委托加工物资为企业委托珠海华丰纸业有限公司加工的针叶浆、阔叶浆以及机械浆;产成品为企业生产的平板纸、卷筒纸、出口纸、玉溪防伪纸、红梅纸、白卡纸等成品纸;在产品为企业一号机和二号机自制的半成品纸;发出商品为企业发出的成品纸.
2.
投资性房地产特点:主要为租赁给珠海红塔仁恒子公司—广东诚通物流有限公司的综合仓库,房地产权证号为【粤房地证字第C3961435】,总面积为39,828.
43平方米,租赁面积为4,978.
44平方米,租期从2012年1月1日起至2012年12月31日止.
3.
房屋类资产特点:房屋建筑物类资产共计67项,其中房屋建筑物37项,构筑物27项、管道沟槽3项.
房屋建筑物主要包括办公楼、综合食堂、宿舍、中臣花园住房、锅炉房、科研楼、生产厂房、综合仓库等生产和生活用房,结构主要有框排架、砖混、简易结构,房屋坐落于广东省珠海市前山鹅槽山片区金鸡路.
构筑物主要包括厂区道路、仓库消防工程、围墙、露天堆场、仓库值班室等.
管道沟槽主要包括电缆沟、供水管道、排水管道等.
房屋建筑物类资产大部分建于1995年~2010年之间,后期部分房屋进行了改扩建,资产可以正常使用.
4.
设备类资产特点:包括机器设备、运输设备和电子设备,其中机器设备737项,车辆130辆,电子设备358项.
机械设备类的主要为造纸设备,分别从美国、德国、法国、奥地利、日本、华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明评估对象与评估范围说明中资资产评估有限公司7芬兰等国家引进.
企业目前有三条造纸生产线,一号纸机于1994年12月正式投产,年设计生产能力4.
5万吨.
二号机于1999年12月正式投产,主要生产高级包装纸板(定量为150-400g/m的系列卷筒、平板、舌头卡纸及液体饮料包装纸盒口杯纸等),年设计生产能力17.
5万吨.
2006年至2007年上半年,珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司对纸机生产线进行整体提质和提速技术改造,一号纸机年生产能力提高到7万吨、二号年生产能力纸机提高到23万吨.
三号纸机,年设计生产能力30万吨,全套纸机设备由美卓公司提供,2010年经过技术改造后可同时生产高档涂布白卡纸及高档涂布白板纸.
车辆主要为场内用叉车、运输货车及办公用车等.
电子设备主要包括电脑、空调、打印机、复印件等.
5.
在建工程类资产特点:珠海红塔仁恒的在建工程类资产主要是设备安装工程,具体为BM1冷缸安装、BM2空调机组节能改造以及污水站新增调节水池等安装和改造项目,均处于正常状态.
(二)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况.
本次评估范围内的无形资产包括土地使用权和软件.
1.
土地使用权共2宗,坐落于前山鹅槽山片区,其中:第1项、第2项为二期用地,第3~17项为一期用地,总面积为332,826.
26平方米,均已取得土地使用权证,具体详见下表:序号土地权证编号宗地名称土地位置取得日期用地性质面积(m2)1粤房地证字第C5617915号前山二期前山鹅槽山片区1998-03工业278,078.
862粤房地证珠字第0100166721号北加药间泵房前山金鸡路508号1998-05工业8,543.
623粤房地证字第1248051综合食堂前山鹅槽山片区1992-02工业1,677.
404粤房地证字第1248226号倒班宿舍前山金鸡西路1-1号1992-02工业4,544.
505粤房地证字第1248239宿舍B前山金鸡西路1-2号1992-02工业1,367.
206粤房地证字第1248234办公楼第1层前山金鸡西路1号1992-02工业561.
107粤房地证字第1248238办公楼第2-8层前山金鸡西路1号1992-02工业5,257.
618粤房地证字第1248233办公楼第9-12层前山金鸡西路1号1992-02工业2,986.
809粤房地证字第1248029机修车间前山金鸡西路1号1992-02工业469.
7010粤房地证字第124048白水回收车间前山金鸡西路1号1992-02工业259.
2011粤房地证字第1248236前山一期9#前山金鸡西路1-12号1992-02工业187.
1012粤房地证字第1248049综合仓库前山金鸡西路1-5号1992-02工业8,415.
50华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明评估对象与评估范围说明中资资产评估有限公司8序号土地权证编号宗地名称土地位置取得日期用地性质面积(m2)13粤房地证字第1248050主厂房前山金鸡西路1-4号1992-02工业19,736.
7014粤房地证字第1248032第二变电所前山金鸡西路1-9号1992-02工业116.
9715粤房地证字第1248047给水消防泵房前山金鸡西路1-6号1992-02工业111.
7016粤房地证字第1248028锅炉房前山金鸡西路1-8号1992-02工业410.
7017粤房地证字第1248031泵房前山金鸡西路1-11号1992-02工业101.
602.
其他无形资产为外购软件,具体为正在使用的用友软件.
(三)企业申报的表外资产的类型、数量.
经现场勘查,未发现表外资产,故企业未申报.
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6027%股权项目资产评估说明资产核实情况总体说明中资资产评估有限公司9说明四资产核实情况总体说明华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产核实情况总体说明中资资产评估有限公司10资产核实情况总体说明一、资产核实人员组织、实施时间和过程根据国家关于资产评估的有关法规规定,于2012年9月18日至9月28日我们按如下程序对评估范围内的资产和负债进行了清查核实:1.
评估人员指导企业进行资产清理自查和准备相关评估资料1.
1首先由我公司评估人员辅导企业财务和资产管理人员如何填写资产评估申报明细表及准备资产评估资料;1.
2然后由企业财务和资产管理人员对评估范围的资产和负债按资产评估申报明细表的内容进行全面清查核实和准确填报,同时按评估资料清单要求准备相关的产权证明、历史成本支出明细、资产质量状况,其他财务和经济技术指标等相关评估资料.
2.
评估人员现场清查核实资产与验证相关评估资料2.
1听取企业相关人员介绍待评估资产的历史和现状;2.
2对企业提供的资产负债表和填报的资产评估申报明细表,进行账表核对;2.
3按资产评估申报明细表对各项资产进行现场清查核实,并验证相关评估资料.
2.
4对企业未来持续经营条件下的长期预期收益趋势进行分析、判断.
二、影响资产核实的事项及处理方法本次清查过程中,评估人员未发现有影响资产清查核实的重大事项.
三、资产清查核实的方法(一)对现金进行监盘.
(二)对银行存款,核对账面值与银行对账单及余额调节表的勾稽关系.
(三)对应收款项,通过询证及检查原始凭证核实.
(四)对存货,评估人员进行了监盘,通过倒推计算基准日库存数量,并对存货的现状进行了记录和统计.
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6027%股权项目资产评估说明资产核实情况总体说明中资资产评估有限公司11(五)对金融资产(非流动资产),评估人员收集了原始发生凭证,数量变动情况以及基准日的持有数量证明、基准日市场公允价值等相关资料.
(六)对长期股权投资,评估人员核查了投资协议、被投资单位基准日的财务报表、被投资单位公司章程和营业执照;对合资及控股子公司采取与珠海红塔仁恒相同的方法进行了现场勘察.
(七)对投资性房地产,评估人员核查了房地产产权证明文件、核查了房屋出租租赁合同以及收益情况资料.
(八)对固定资产,核查房产证、设备购置合同及发票、车辆行驶证等权属证明文件;与企业有关人员座谈,了解固定资产概况;对固定资产进行现场勘察;对房屋建筑物及构筑物,逐一落实其面积、层高、结构等,同时查看建筑物装修、设施,配套使用状况,对房屋的实际使用状态进行进一步了解;对设备,收集核实设备技术档案,入账凭证以及权属证明,主要设备性能检验报告及检验证书,历次改良、修理记录.
(九)对无形资产,查验了无形资产购买合同、有关权证、评审文件等,并调查了其功能、应用状况、账务处理等内容.
(十)对在建工程,评估人员主要了解了在建工程的具体内容、开工日期、结算方式、实际完工程度和工程量、实际支付款项等,并到在建工程现场对工程的实际状况进行勘查.
(十一)对土地使用权,收集、核查了土地使用权证,了解土地的四至、周围的环境、道路交通、场地平整等情况.
(十二)对其他资产及负债,通过检查原始凭证等进行清查.
(十三)业务调查评估人员主要通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访谈对企业的经营业务进行调查,收集了解的主要内容如下:1.
了解企业历史年度权益资本的构成、权益资本的变化,分析权益资本变化的原因;2.
了解企业历史年度的收入构成及其变化,分析销售收入变化的原因;3.
了解企业历史年度其它成本的构成及其变化;华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产核实情况总体说明中资资产评估有限公司124.
了解企业主要、其它业务和产品构成,分析各业务对企业销售收入的贡献情况;5.
了解企业历史年度利润情况,分析利润变化的主要原因;6.
收集了解企业各项生产指标、财务指标,分析各项指标变动原因;7.
了解企业未来年度的经营计划、投资计划等;8.
了解企业的税收及其它优惠政策;9.
收集行业有关资料,了解行业现状、区域市场状况及未来发展趋势;10.
了解企业的溢余资产和非经营性资产的内容及其资产状况.
四、核实结论1.
截止评估基准日,珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司通过票据质押方式取得借款258,122,500.
00元,其中于2011年将银行承兑汇票171,799,837.
58元质押给上海浦东发展银行股份有限公司珠海分行,由其向中国进出口银行开具保函,取得2500万美元的短期借款(折合人民币158,122,500.
00元).
截至2012年6月30日,上述质押票据已全部到期置换为保证金,累计将银行承兑汇票271,406,173.
21元质押给上海浦东发展银行股份有限公司珠海分行,置换出273,188,276.
00元保证金.
截止至2012年6月30日,已质押未到期的银行承兑汇票余额为79,467,240.
20元,保证金余额为92,143,429.
66元.
于2012年2月10日与中信银行股份有限公司佛山分行签订【(2012)银权质字第120584号】权利质押合同,将银行承兑汇票100,000,000.
00元质押给中信银行股份有限公司佛山分行,由其向中国信托商业银行股份有限公司香港分行开具保函,取得100,000,000.
00元短期借款.
截至2012年6月30日,质押票据100,000,000.
00元已全部到期置换为保证金.
于2012年6月27日,与中信银行股份有限公司佛山分行签订【(2012)银权质字第123618号】权利质押合同,将银行承兑汇票50,411,740.
98元质押给中信银行股份有限公司佛山分行,置换出50,000,000.
00元保证金.
2.
本次评估单位内的房屋建筑物共37项,其中5项因各种客观原因房屋所有权证正在办理过程中,详细情况见下表:华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产核实情况总体说明中资资产评估有限公司13表中序号建筑物名称建筑面积账面原值账面净值12二期备品仓库14,373.
005,795,522.
554,280,003.
9127综合食堂(新)1,964.
004,753,978.
863,046,335.
6529钢结构仓库3,750.
003,094,074.
83843,379.
3933垃圾房52.
38136,549.
86122,812.
5134危险品仓库67.
5066,985.
6160,246.
56合计220,206.
8813,847,111.
718,352,778.
02除上述事项外,经过资产清查核实程序,评估人员认为,委估的各项资产负债权属清晰.
清查核实过程中未受干扰,被评估单位申报的资料基本满足"账表相符、账实相符"的评估要求.
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6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司14说明五资产基础法评估技术说明华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司15第一部分流动资产评估技术说明一、评估范围本次流动资产评估范围包括:货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款及存货.
流动资产评估前账面值2,460,972,031.
44元.
科目名称账面价值货币资金163,939,228.
20交易性金融资产应收票据232,105,021.
49应收账款余额602,721,795.
69减:坏账准备34,636,694.
55应收账款净额568,085,101.
14应收股利应收利息预付账款58,564,897.
05其它应收款余额789,782,075.
11减:坏账准备10,658,188.
29其他应收款净额779,123,886.
82存货659,153,896.
74应收客户合同工程款项一年内到期的非流动资产其它流动资产流动资产合计2,460,972,031.
44二、评估程序(一)进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对.
(二)到现场进行原始凭证的查验、监盘、函证等核实工作.
(三)收集与评估有关的产权、法律法规文件、市场资料.
(四)在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进行评定估算.
(五)完成流动资产评估结果汇总,撰写流动资产评估说明.
三、评估方法(一)货币资金货币资金包括现金、银行存款、其他货币资金.
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现金进入评估范围的现金账面价值247,726.
50元,由财务部出纳保管,币种为人民币、美元、港币.
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对.
其次,对企业出纳的盘点进行监盘;以盘点日的经核实的金额,加上评估基准日至盘点日支出现金金额,减评估基准日至盘点日收入现金金额作为评估基准日实有金额.
经核实,评估基准日实有金额与评估基准日账面金额一致,则以审计后经核实的调整后账面金额作为评估值;对于外币现金,以核实后的外币金额乘以评估基准日该外币的外汇牌价折算为人民币金额作为评估值.
经上述评定估算程序,得出评估结论:现金的评估值为247,726.
50元.
2.
银行存款进入评估范围的银行存款账面价值163,293,217.
14元,为珠海红塔仁恒在当地各银行开设的人民币、欧元、美元、港币存款账户,共计48户.
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对.
其次,将银行存款清查评估明细表中各银行账户金额与对账单核对,如与对账单的金额一致,则确认该账户的银行存款数.
如与对账单金额不一致,则要求企业提供银行存款余额调节表,检查未达账项的内容;如未达账项不影响企业的净资产,则确认该账户的银行存款数;如未达账项影响企业的净资产,则对银行存款账户进行调整.
人民币存款以经核实的调整后账面金额作为评估值,外币存款以审计后经核实的调整后账面金额乘以中国银行公布的基准日汇率计算评估值.
经上述评定估算程序,得出评估结论:银行存款的评估值为163,293,217.
14元.
3.
其他货币资金进入评估范围的其他货币资金账面价值398,284.
56元,存放在2个银行账户,主要为保证金和牡丹卡存款.
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对.
其次,将其他货币资金清查评估明细表中各项目金额与对账单等外部证据核对,如核对一致,则确认该其他货币资金金额.
如与对账单等外部证据金额不一华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司17致,则要求企业提供余额调节表或有关说明,检查未达账项的内容.
如未达账项不影响企业的净资产,则确认该项其他货币资金金额.
如未达账项影响企业的净资产,则对该其他货币资金账户进行调整,以审计后经核实的调整后账面金额作为评估值.
经上述评定估算程序,得出评估结论:其他货币资金的评估值为398,298.
75元.
(二)应收票据进入评估范围的应收票据账面价值232,105,021.
49元,内容为企业取得的银行承兑汇票,共计206笔,最长期限6个月.
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对.
其次,监盘库存票据,核对应收票据登记簿的有关内容.
如评估人员现场核实日,该票据已经收回,评估人员检查银行收款凭证、银行存款和应收票据明细账,核实无误后,以账面值作为评估值.
如评估人员现场核实日,该票据还未收回,对于银行承兑汇票,以账面值作为评估值.
经上述评定估算程序,得出评估结论:应收票据的评估值为232,105,021.
49元.
(三)应收账款进入评估范围的应收账款账面余额为602,721,795.
69元,坏账准备为34,636,694.
55元,账面净值为568,085,101.
14元.
其中账龄一年内的占93.
53%.
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对.
其次,按个别认定法逐项认定,通过综合分析应收账款的预计可收回金额确定应收账款的评估值.
具体方法如下:1.
对于关联方往来若关联方已关停并转,评估人员经分析判断,以可以收回的金额的估计值作为评估值.
其余关联方往来以核实后账面值确定评估值.
2.
对于非关联方往来(1)合同约定了应收账款的收款期,且收款期在一年以内(含1年)的应收账款,以核实后账面值确定评估值;(2)合同中约定了应收账款收款期,而应收账款超过规定的收款期的,以华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司18及合同中未约定应收账款的收款期,没有确凿证据表明应收款项不能够收回或收回的可能性不大的,对应收账款进行个别认定,参考应收账款的账龄测试分析预计损失,以应收金额扣除损失额确定评估值.
(3)有确凿证据表明不能收回或收回的可能性不大,评估值为零.
经上述评定估算程序,得出评估结论:应收账款的账面余额评估值为602,721,795.
69元,预计损失额为34,636,694.
55元,账面价值评估值为568,085,101.
14元.
(四)预付账款进入评估范围的预付账款账面价值为58,564,897.
05元,主要为预付物流费、工程款、卡纸款、原材料款、叉车配件款等,其中账龄在一年以内的占全部预付账款的94.
38%.
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对.
如评估人员现场核实日,该预付账款的货物已经交付,或服务已经提供,评估人员检查存货、固定资产等资产及预付账款明细账,核实无误后,以账面值作为评估值.
如评估人员现场核实日,该预付账款的货物还未交付,或服务还未提供,评估人员通过函证,检查原始凭证,查询债务人的经营状况、资信状况,进行账龄分析等程序,综合分析判断,以该预付账款可收回货物、获得服务、或收回货币资金等可以形成相应资产和权益的金额的估计值作为评估值.

经上述评定估算程序,得出评估结论:预付账款的评估值为58,564,897.
05元.
(五)其它应收款进入评估范围的其他应收款账面值为789,782,075.
11元,坏账准备10,658,188.
29元,账面净值为779,123,886.
82元,主要为垫支修路款、借款、诉讼费、备用金、往来款等.
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对,对每笔款项采用个别认定法逐项认定,通过综合分析其他应收款的可收回金额确定其他应收款的评估值.
对于应收的各种存出保证金、职工备用金、押金等,确定可收回的以核实后账面值确定评估值;经过可收回性分析有收回损失风险的,以应收额扣除预计的损失额确定评估值;对于集团内部关联方往来,如关联方已关停并转,经分析判断,以可收回的金额作为评估值,其他关联方往来华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司19以核实后账面值确认评估值.
经上述评定估算程序,得出评估结论:其他应收款的账面余额评估值为789,782,075.
11元,预计损失额为10,658,188.
29元,账面价值评估值为779,123,886.
82元.
(六)存货进入评估范围的存货账面价值为666,971,021.
70元,存货跌价准备7,817,124.
96元,存货净额659,153,896.
74元,包括原材料、委托加工物资、产成品、发出商品和在产品.
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对.
其次,查询企业存货核算流程、内控制度、账面值构成.
再次,对主要存货进行抽盘.
在抽盘过程中观察、询问存货的产品种类和品质状况等,并详细记录,和企业提供的其他资料进行相互印证.
在以上工作的基础上,分存货类型,分别采取如下具体方法进行评估:1.
原材料账面值325,971,574.
99元,存货跌价准备3,077,621.
61元,账面净值322,893,953.
38元,包括各种企业库存的浆类、剂类、五金类等生产经营用的配件、材料.
原材料的成本构成为企业采购原材料发生的实际成本,对原材料采购,企业严格按照生产进度进行,运用最经济批量,按生产需要购入,且周转较快,随用随购,故账面单价与基准日市场销售单价相近,因此,对这部分原材料,以原材料的购置价格加计购置过程中的必要的费用确定评估单价,以基准日实际数量乘以评估单价确定原材料的评估值.
对于部分账龄较长、积压的原材料—五金材料,经现场核实,无法继续使用,本次评估按可变现净值作为评估值.
计提存货跌价准备评估为零.
经上述评定估算程序,得出评估结论:原材料的评估值为322,893,953.
38元.
2.
委托加工物资账面值17,145,934.
41元,主要为委托珠海华丰纸业有限公司加工的纸浆.
经核实,其账面值由发生材料成本、加工费及合理费用构成,成本入账及华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司20时、结转完整、金额准确,以核实后账面值确定评估值.
3.
产成品(库存商品)账面价值255,290,903.
83元,存货跌价准备4,739,503.
35元,账面净值250,551,400.
48元,为白卡纸、红梅纸等.
对于正常销售的产品,根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和百分之五十的税后净利润确定评估值;对于表中红字的产成品,经核实,为企业在日常记录时将品种记录错误、红字减回的产成品,以其账面值作为评估值.
经上述评定估算程序,得出评估结论:产成品的评估值为269,135,992.
68元.
案例:平板纸(产成品评估明细表3-9-5序号1)数量:6,820.
05吨账面价值:37,187,092.
97该品种平板纸基准日不含税销售单价为6,234.
08元/吨.
根据珠海红塔仁恒提供的基准日会计报表,并经调整后测算出:营业税金及附加率为0.
041%,销售费用率5.
44%,营业利润率为0.
056%,所得税率为15%,净利润率为0.
047%.
评估值=不含税售价数量[1-(营业税金及附加率+销售费用率+营业利润率所得税率+净利润率50%)]=6,234.
086,820.
05[1-(0.
041%+5.
44%+0.
056%15%+0.
047%50%)]=40,172,822.
52元4.
在产品(自制半成品)账面值53,273,602.
99元,存货跌价准备0.
00元,账面净值53,273,602.
99元,主要为1号机、2号机正在加工的纸浆和结存原材料等.
评估人员根据公司的成本核算程序,验证其核算的合理性和准确性,评估人员在核对账账、账表无误的基础上,对自制半成品进行清查核实,并查看了评估基准日至清查日自制半成品的成本结转和入库、出库单据,核实结果与申报内容相符,账面值属企业正常加工未制造完成的产品成本,评估值按核实后的账面值确定.
经上述评定估算程序,得出评估结论:在产品的评估值为53,273,602.
99元.
5.
发出商品华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司21发出商品账面余额15,289,005.
48元,存货跌价准备0.
00元,账面净值15,289,005.
48元,主要为已发出的各类成品纸.
本次评估根据其合同价格减去销售费用、全部税金确定评估值.
经上述评定估算程序,得出评估结论:发出商品的评估值为15,724,339.
50元.
案例:成品纸(成本法评估明细表3-9-7,序号1)数量:857.
78吨账面价值:4,706,576.
41元该成品纸不含税合同价格为5,957.
08元/吨,根据珠海红塔仁恒提供的基准日会计报表,并经调整后测算出:营业税金及附加率为0.
041%,销售费用率5.
44%,营业利润率为0.
056%,所得税率为15%.
评估值=不含税售价数量[1-(营业税金及附加率+销售费用率+营业利润率所得税率)]=5,957.
08857.
78[1-(0.
041%+5.
44%+0.
056%15%)]=4,829,361.
44元四、流动资产评估结果及增(减)值分析(一)经实施上述评定估算程序后,流动资产于评估基准日2012年6月30日的评估结果如下表所示:流动资产评估结果汇总表金额单位:人民币元科目名称账面价值评估值增值率%货币资金163,939,228.
20163,939,242.
390.
00交易性金融资产应收票据232,105,021.
49232,105,021.
490.
00应收账款余额602,721,795.
69602,721,795.
690.
00减:坏账准备/预计损失34,636,694.
5534,636,694.
550.
00应收账款价值568,085,101.
14568,085,101.
140.
00应收股利应收利息预付账款58,564,897.
0558,564,897.
050.
00其它应收款余额789,782,075.
11789,782,075.
110.
00减:坏账准备/预计损失10,658,188.
2910,658,188.
290.
00其他应收款价值779,123,886.
82779,123,886.
820.
00存货659,153,896.
74678,173,822.
962.
89应收客户合同工程款项华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司22科目名称账面价值评估值增值率%一年内到期的非流动资产其它流动资产流动资产合计2,460,972,031.
442,479,991,971.
850.
77(二)流动资产评估结果增(减)值分析流动资产账面值2,460,972,031.
44元,评估价值2,479,991,971.
85元,增值率0.
77%.
增值的原因是:本次对存货—产成品、发出商品的评估采用销售价格扣减销售费用、全部税金以及部分利润,评估值中包含了部分利润,故评估增值.
华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司23第二部分非流动资产-金融资产评估技术说明一、评估范围本次非流动资产-金融资产评估范围是可供出售金融资产,评估前账面值为3,795,994.
02元.
二、评估程序(一)进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对.
(二)到现场进行原始凭证的查验、监盘等核实工作.
(三)收集与评估有关的产权、法律法规文件、市场资料.
(四)在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进行评定估算.
(五)完成非流动资产-金融资产评估结果汇总,撰写非流动资产-金融资产评估说明.
三、评估方法进入评估范围的可供出售金融资产账面价值为3,795,994.
02元,为珠海红塔仁恒持有的珠海港股份有限公司(股票代码:000507)流通股,通过获取其托管券商的对账单确认其持股数量为693,966.
00股.
由于为流通股,本次评估以该股票基准日收盘价乘以持股数量作为评估值.
2012年6月29日珠海港股票详情日期开盘价最高价收盘价最低价交易量(股)交易金额(元)2012-6-295.
5005.
5105.
4705.
2806,175,672.
0033,416,992.
00评估值=持股数量评估基准日收盘价=693,966.
005.
470=3,795,994.
02元四、评估结论(一)经实施上述评定估算程序后,非流动资产-金融资产于评估基准日2012年6月30日的评估结果如下表所示:华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司24非流动资产-金融资产评估结果汇总表金额单位:人民币元科目名称账面价值评估值增值率%可供出售金融资产3,795,994.
023,795,994.
02-持有至到期投资非流动资产-金融资产合计3,795,994.
023,795,994.
02-(二)非流动资产-金融资产评估结果增(减)值分析非流动资产-金融资产账面值3,795,994.
02元,评估价值3,795,994.
02元,增值率0.
00%.
华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司25第三部分长期股权投资评估技术说明一、长期股权投资概况评估范围内长期股权投资评估前账面值1,075,648,593.
06元,共2项.
具体情况如下表所示:金额单位:人民币元序号被投资单位名称投资日期投资比例账面价值1广东诚通物流有限公司2006年1月24%6,677,125.
182珠海华丰纸业有限公司2009年3月100%1,068,971,467.
88二、长期股权投资评估方法评估人员收集了被投资单位的营业执照、章程、验资报告、审计报告、财务报表等资料,区分不同情况对长期股权投资进行评估.
对控股单位的长期股权投资,进行整体资产评估,分别采用资产基础法和收益法进行了整体评估,并对两种方法的评估结果进行对比分析,最终选择一种方法评估结果作为被投资单位股东全部权益评估值,该项长期股权投资的评估值根据对该长期股权投资单位进行整体资产评估后的净资产评估值乘以持股比例确定.
对参股单位的长期股权投资,由于珠海红塔仁恒对被投资单位无控制权,评估人员通过查阅投资协议、公司章程及相关财务报表等替代程序后,以参股单位经审计的报表净资产乘以持股比例确定长期股权投资价值.
(一)珠海华丰纸业有限公司1.
基本情况(1)企业名称:珠海华丰纸业有限公司(以下简称:华丰纸业)(2)注册地址:珠海市高栏港经济区高栏石化区(3)注册资本:98455.
9330万元(4)法定代表人:季向东(5)企业性质:有限责任公司(法人独资)(6)经营范围:生产和销售高档纸及纸板(包括高级灰底涂布白纸板、高档华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司26白卡纸及液体包装纸板);纸浆、纸及纸制品、化工产品(不含危险化学品及易制毒化学品)、电器及配件、机械设备、矿产品(不含贵金属矿和铁矿石)的批发;纸及纸制品的研究开发.
(7)历史沿革(包括隶属关系的演变)珠海华丰纸业有限公司原名"佛山华丰纸业有限公司",系经佛山市对外经济工作委员会《关于中外合作"佛山华丰纸业有限公司"合同、章程的批复》(佛外经引[92]209号)文批准成立,由佛山市华侨造纸厂(下称甲方)与香港丰利年有限公司在佛山市合作兴办.
1997年1月23日经佛山市对外经济贸易委员会《关于中外合作经营佛山华丰纸业有限公司变更合营方式、权益转让协议及合资合同、章程和批复》(佛经贸引[1997]149号)批准同意佛山华丰纸业有限公司的合营方式由合作经营变更为合资经营,注册资本为2,723.
20万美元,股东变更为佛山华新发展有限公司,占注册资本的75%,香港荣益发展有限公司占注册资本的25%,其间经批准多次增资和变更股东,1999年6月25日,经批准中方股东变更为佛山华新包装股份有限公.
2003年7月29日,经广东省对外贸易经济合作厅《关于合资经营佛山华丰纸业有限公司补充合同、补充章程的批复》(粤外经贸字[2003]432号)文批复,同意佛山华丰纸业有限公司增资后投资总额为23,957.
00万美元,注册资本为12,139.
00万美元,各股东持股比例不变,同意华丰纸业本次所增的资金用于设立佛山华丰纸业有限公司珠海分公司,地址为珠海临港工业区,同意佛山华丰纸业有限公司每年增加生产高级深布白板纸30万吨.
2005年11月30日,经广东省对外贸易经济合作厅《关于合资企业佛山华丰纸业有限公司股权转让的批复》(粤外经贸资字[2005]621号)文批复,同意香港恒丰公司将其在公司所占的25%股权转让给(英属维尔京群岛)龙邦国际有限公司.
华丰纸业于1992年6月28日取得佛山市工商行政管理局核发的注册号为企合粤禅总字第002585号《企业法人营业执照》.
经营范围:生产和销售高档纸及纸板(包括高级灰底涂布白纸板、高档白卡纸及液体包装纸板).
华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司272009年3月12日根据中华人民共和国商务部(批件)商资批[2009]23号"商务部关于同意珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司增资扩股的批复",同意珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司增资扩股,投资总额由19,767万美元增至31,074万美元,注册资本由9,800万美元增至21,106.
1305万美元.
新增注册资本由佛山华新包装股份有限公司和龙邦国际有限公司以其持有佛山华丰纸业有限公司75%和25%的股权作价认缴.
佛山华丰纸业有限公司性质变更为外商投资企业境内投资企业.
该重组事项于2009年5月27日已获得中国证券监督管理委员会证监许可[2009]426号文《关于核准佛山华新包装股份有限公司重大资产重组方案的批复》批复核准.
2009年3月24日,佛山华新包装股份有限公司取得广东省对外贸易经济合作厅粤外经贸资字[2009]263号《关于合资企业佛山华丰纸业有限公司股权转让额批复》批复,批复如下:鉴于商务部已以商资批[2009]23号文批准珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司增资扩股,所增资本由佛山华丰纸业有限公司股东佛山华新包装股份有限公司及英属维尔京群岛注册的龙邦国际有限公司以其持有佛山华丰纸业有限公司75%及25%的股权作价认缴.
珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司相应持有佛山华丰纸业有限公司100%的股权,同意佛山华丰纸业有限公司变更为外商投资企业珠海经济特区仁恒纸业有限公司境内再投资的企业.
收回批准证书,按规定办理合资企业终止手续.
2009年6月5日,华丰纸业取得佛山市工商行政管理局出具的《核准变更登记通知书》(佛核变通内字[2009]第0900366038号),成为珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司全资子公司.
2009年7月2日,佛山华丰纸业有限公司经珠海市工商行政管理局珠核变通内字[2009]第0900132331号核准迁入登记通知书批准变更登记,核准的变更登记事项如下:住所有广东省佛山市河滨路17号变更为珠海市高栏港经济区高栏石化区,企业名称由"佛山华丰纸业有限公司"变更为"珠海华丰纸业有限公司".
(8)基准日股权结构华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司28股东全称出资金额(万元)持股比例珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司98,455.
9330100%(9)近几年经营情况近几年资产财务状况单位:人民币万元项目2009年2010年2011年2012年6月30日资产总计235,703.
38242,251.
38261,603.
00274,021.
35负债总计126,338.
82130,635.
23149,777.
20169,591.
02净资产109,364.
56111,616.
14111,825.
80104,430.
33项目2009年度2010年度2011年度2012年1-6月营业收入117,740.
43129,486.
90118,324.
3146,666.
82营业成本110,467.
54111,994.
45107,376.
0446,400.
66利润总额-3,222.
963,124.
01449.
21-7,605.
74净利润-2,101.
042,251.
58209.
66-7,395.
47以上数据均为母公司数据,2009年、2010年度财务数据经立信大华会计师事务所有限公司珠海分所审计,并分别出具了立信大华(珠)审字[2010]153号、立信大华(珠)审字[2011]51号无保留意见审计报告;2011年度财务数据经立信会计师事务所有限公司(特殊普通合伙)审计,并出具了信会师报字[2012]第410209号无保留意见审计报告;2012年6月30日财务数据经立信会计师事务所(特殊普通合伙)广东分所审计,并出具了信会师粤报字[2012]第420070号无保留意见审计报告.
2.
评估方法珠海华丰纸业有限公司是珠海红塔仁恒的全资子公司,珠海红塔仁恒持有100%的股权.
对子公司珠海华丰纸业有限公司分别采用资产基础法和收益法进行了整体评估,并对两种方法的评估结果进行对比分析,最终选择一种方法评估结果作为被投资单位股东全部权益评估值.
该项长期股权投资的评估值根据对该长期股权投资单位进行整体资产评估后的净资产评估值乘以持股比例确定.
3.
评估结论在持续经营前提下,华丰纸业股东全部权益价值于评估基准日2012年6月华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司2930日的评估结果如下:(1)收益法评估结果为29,161.
98万元.
较账面净资产增值-75,268.
35万元,增值率为-72.
08%.
(2)资产基础法评估前账面总资产为274,021.
35万元,总负债为169,591.
02万元,净资产为104,430.
33万元;评估后的总资产价值为260,555.
87万元,总负债为169,591.
02万元,净资产为90,964.
85万元,增值额为-13,465.
48万元,增值率为-12.
89%.
具体情况详见下表:资产评估结果汇总表金额单位:人民币万元项目账面价值评估价值增(减)值增值率%流动资产121,583.
85121,611.
7727.
920.
02非流动资产152,437.
50138,944.
10-13,493.
40-8.
85其中:可供出售金融资产持有至到期投资长期应收款长期股权投资投资性房地产固定资产129,481.
54114,643.
41-14,838.
13-11.
46在建工程2,351.
082,389.
6138.
531.
64工程物资固定资产清理生产性生物资产油气资产无形资产17,692.
8118,755.
001,062.
196.
00开发支出商誉长期待摊费用递延所得税资产2,912.
063,156.
07244.
018.
38其他非流动资产资产总计274,021.
35260,555.
87-13,465.
48-4.
91流动负债128,648.
89128,648.
890.
000.
00非流动负债40,942.
1340,942.
130.
000.
00负债合计169,591.
02169,591.
020.
000.
00净资产(所有者权益)104,430.
3390,964.
85-13,465.
48-12.
89华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司30(3)对上述两种方法得出的结果进行比较、分析:资产基础法与收益法的评估结果相差-61,802.
87万元,差异率-67.
94%.
这主要是:资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准,反映的是资产投入(购建成本)所耗费的社会必要劳动,这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化,同时,资产基础法仅考虑了企业的全部可确指资产、负债的价值,是企业可确指资产、负债在评估基准日市场价值的体现;收益法评估是以资产的预期收益为价值标准,反映的是资产的经营能力获利能力的大小,这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响.
由于两种方法从不同途径反映资产价值,故造成差异.
综上所述,我们认为资产基础法的结果更加适用,故本次评估以资产基础法评估值作为本报告的最终评估结论,即:在持续经营前提下,华丰纸业经评估后股东全部权益价值于评估基准日2012年6月30日为90,964.
85万元.
则,珠海红塔仁恒持有华丰纸业100%股权评估值为909,648,388.
70元.
有关本评估结论的详细情况见本报告之华丰纸业《资产评估说明》、《资产评估明细表》.
(二)广东诚通物流有限公司1.
基本情况(1)企业名称:广东诚通物流有限公司(2)注册地址:珠海市前山金鸡西路508号红塔仁恒公司办公楼五楼南侧东面办公室(3)注册资本:叁仟万元人民币(4)法定代表人:李向阳(5)企业性质:有限责任公司(中外合资)(6)经营范围:国际货物运输代理业务(国际快递除外),包括:订舱、托运、仓储、包装;货物的监装、监卸、集装箱拼装拆箱、分拨、中转及相关的短途运输服务;代理报关、报验、报检、保险;缮制有关单证、交付运费、结算及交付杂费;国际展品、私人物品及过境货物运输代理;国际多式联运、集运;华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司31咨询及其他国际代理业务(需办理其他行政许可的项目获得许可后方可经营).
电子产品、电器机械、普通机械、电子元件、电子计算机及配件、建筑材料(不含钢材)、化工产品(不含化学危险品)、矿产品(不含贵金属矿、铁矿石、铝土矿)、农畜产品(不含国家专营产品)、工艺美术品(不含金首饰、文物)、五金交电、日用百货、纸浆、纸及纸制品、汽车摩托车零配件(不含发动机)的批发及进口业务(国家限制类、禁止类、有专项规定的产品除外,不涉及国营贸易管理商品,涉及配额、许可证管理商品的,按国家有关规定办理申请).
普通货运,货物专用运输(集装箱),货运站经营(许可证有效期至2015年9月30日).
(7)股东发起人:中国物流有限公司、珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司.
2.
评估方法对参股公司广东诚通物流有限公司,珠海红塔仁恒持有24%股权,因所占股份较少,评估人员通过查阅投资协议、公司章程及相关财务报表等替代程序后,以参股单位基准日报表净资产乘以持股比例确定长期股权投资价值.
截止评估基准日,广东诚通物流有限公司净资产为27,821,354.
92元,则珠海红塔仁恒对该公司长期股权投资评估值为6,677,125.
18元.
长期股权投资=被投资单位报表净资产持股比例=27,821,354.
9224%=6,677,125.
18元三、长期股权投资评估结果及增(减)值分析(一)经实施上述评定估算程序后,长期股权投资于评估基准日2012年6月30日的评估结果如下表所示:长期股权投资评估结果汇总表金额单位:人民币元序号被投资单位名称账面价值评估值增值率%1广东诚通物流有限公司6,677,125.
186,677,125.
180.
002珠海华丰纸业有限公司1,068,971,467.
88909,648,388.
70-14.
90合计1,075,648,593.
06916,325,513.
88-14.
81评估结果的详细情况见各被投资单位评估明细表.
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6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司32(二)长期股权投资评估结果增(减)值分析减值的原因是对控股子公司华丰纸业评估后股权全部权益低于账面投资额所致.
华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司33第四部分投资性房地产评估技术说明一、评估范围本次列入评估范围的投资性房地产账面原值10,409,115.
16元,账面净值6,647,954.
89元,共计1项.
二、资产概况(一)账面价值的形成投资性房地产账面值为原始构建价格,采用成本方式进行后续计量.
(二)投资性房地产概况投资性房地产为租赁给珠海红塔仁恒子公司—广东诚通物流有限公司的综合仓库,坐落于珠海市前山金鸡路珠海红塔仁恒公司二期厂区内,房地产权证号为【粤房地证字第C3961435】,总面积为39,828.
43平方米,租赁面积为4,978.
44平方米,租期从2012年1月1日起至2012年12月31日止.
综合仓库采用现浇楼面板,屋面柔性防水,外墙为铝塑板,内墙乳胶漆为主,过道立柱包铝塑板,水泥地面,铝合金推拉窗,通水、电、讯.
至评估基准日,该建筑基础、承重构件、墙体、屋面、楼地面、门窗、电力设施等均使用良好.
三、评估过程(一)清查核实阶段1.
评估人员根据被评估单位提供的资产评估申报明细表,会同被评估单位有关人员,对实物资产逐项进行核实,核实各项房屋的名称、座落地点、结构类型、建筑面积、使用年限、土地面积等,完善评估明细表,做到账表相符、账实相符;2.
核实资产的权属,查阅房产证、土地使用证、购房合同、土地出让合同等有关证明资产权属的资料,核对房屋所有权人名称、房屋的名称、位置、结构类型、建筑面积、建成年代,土地面积、用途、使用权类型和使用期限等.

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6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司343.
评估人员会同被评估单位有关人员,对投资性房地产进行现场勘察,从而了解委估房屋的结构类型、装修程度、实际使用、维护保养以及物业管理等情况.
4.
评估人员通过查阅房屋出租合同等资料了解投资性房地产的收益情况.

(二)房地产市场调查阶段通过房地产交易网上有关的信息资料,或直接向委估房屋所在地的房地产中介机构或房地产销售商收集与委估房屋相似的租售房地产实例资料.

(三)评定估算阶段根据评估依据、评估资料,评估人员选择恰当的方法进行评估测算、确定委估资产在评估基准日的公允市场价值,并撰写评估技术说明.
四、评估方法投资性房地产坐落于珠海市前山金鸡路珠海红塔仁恒公司二期厂区内,房地产权证号为【粤房地证字第C3961435】,总面积为39,828.
43平方米,租赁面积为4,978.
44平方米,租期从2012年1月1日起至2012年12月31日止.
本次评估过程中评估人员了解到,从2013年该投资性房地产不再出租,而是作为仓库自己使用,故采用重置成本法对投资性房地产进行评估.
具体评估方法及过程详见《固定资产—房屋建筑物》所阐述的评估方法,本处不再累述.
五、评估结果(一)经实施上述评定估算程序后,投资性房地产于评估基准日2012年6月30日的评估结果如下表所示:投资性房地产评估汇总表金额单位:人民币元编号科目名称账面价值评估价值增值率原值净值原值净值原值净值4-5-1投资性房地产10,409,115.
166,647,954.
8912,809,600.
009,735,296.
0023.
0646.
44(二)评估结果增(减)值分析投资性房地产账面原值10,409,115.
16元,评估原值12,809,600.
00元,华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司35增值率23.
06%;账面净值6,647,954.
89元,评估净值9,735,296.
00元,增值率46.
44%.
评估原值增值的原因是由于人工、材料、机械成本上涨所致;评估净值增值是由于企业采用的折旧年限低于评估采用的经济寿命年限,同时,评估原值增值也是评估净值增值的原因华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司36第五部分房屋建筑物类评估技术说明一、评估范围本次列入评估范围的房屋建筑物类账面原值461,537,680.
70元,账面净值298,097,889.
40元,包括房屋建筑物、构筑物和管道沟槽.
具体情况参见下表:金额单位:人民币元科目名称数量账面价值原值净值房屋建筑物类合计67461,537,680.
70298,097,889.
40房屋建筑物37429,875,526.
92277,076,930.
83构筑物及其它辅助设施2723,820,876.
0316,774,773.
83管道沟槽37,841,277.
754,246,184.
74二、资产概况(一)资产分布情况纳入本次评估范围的房屋建筑物主要位于珠海市前山金鸡路508号珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司厂区内,建筑面积合计为202,094.
32平方米.
(二)账面价值构成该公司房屋建筑物账面价值为房屋建筑物原始建造价值,未经过调账.
(三)房屋建筑物使用功能概况房屋建筑物类资产共计67项,其中房屋建筑物37项,构筑物27项、管道沟槽3项.
房屋建筑物主要包括办公楼、综合食堂、宿舍、中臣花园住房、锅炉房、科研楼、生产厂房、综合仓库等生产和生活用房,结构主要有框排架、砖混、简易结构.
构筑物主要包括厂区道路、仓库消防工程、围墙、露天堆场、仓库值班室等.
管道沟槽主要包括电缆沟、供水管道、排水管道等.
房屋建筑物类资产大部分建于1995年~2010年之间,后期部分房屋进行了改扩建,资产可以正常使用.
(四)主要房屋建筑物结构类型建筑物的主要结构有框排架、砖混和简易结构.
(1)框架结构:为钢筋混凝土杯型基础,预制钢筋混凝土矩形柱、T型吊车华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司37梁、薄腹梁(或钢屋架、或组合屋架)、大型屋面板、有梁板屋面;围护结构均为实心粘土砖墙和空心砖;室内地面为混凝土、部分地砖地面;钢木门、铝合金窗;内墙面多为混合砂浆抹灰,面刷涂料,顶棚为有梁板底混合砂浆抹灰,面刷涂料;外墙面一期多为马赛克,二期多为面砖;屋面做法多为水泥珍珠岩保温层,两毡三油卷材防水;水、电、暖、弱电等配套设施齐全,能满足生产工艺需要.
框架结构包括如综合仓库等.
(2)砖混结构:为条形实心粘土砖基础;实心粘土砖承重墙;钢筋混凝土圈梁、构造柱,预制予应力钢筋混凝土空心板.
木门、木窗或铝合金窗;楼地面多为水泥砂浆地面,少数为全瓷地板砖;内墙面为混合砂浆刷白色涂料,外墙面多为清水墙,少数为水刷石.
屋面做法为水泥珍珠岩保温层,两毡三油防水层.
水、电、暖、弱电等配套设施齐全,能最大程度的满足办公、生活、生产需要.
(3)简易结构:结构构造为型钢支柱、彩钢板屋面,混凝土地面,仅配备照明设施.
能满足仓储和临时用房的需要.
(4)构筑物结构:钢筋砼基础、毛石基础.
主体工程多为钢筋砼或砖砌体,构筑物表面为混合砂浆、水泥砂浆抹面,部分构筑物表面设防腐面层.
三、评估过程(一)清查核实阶段1.
评估人员根据被评估单位提供的资产评估申报明细表,会同被评估单位有关人员,对实物资产逐项进行核实,核实各类建筑的名称、面积、结构型式和竣工时间等,完善评估明细表,做到账表相符、账实相符;2.
核实企业的资产权属,查阅有关证明资产权属的资料,房屋购建合同资料等,核对房屋名称、坐落地点、结构类型、建筑面积、使用年限等.
对于有账无物或有物无账的资产,在确认产权的基础上以实物存在为准;(二)现场勘察阶段依据清查评估明细表,评估人员会同有关人员深入现场进行实地勘察,评估人员对地上评估对象逐一进行了详尽的现场查看,对房屋的外形、结构型式、层次、高度、构件材质、内外装修、施工质量、水、暖、电安装情况,维修保华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司38养、改建、扩建情况,进行较详细的记录,填写实地勘察现场作业表,评定现场勘察成新率(完好分值);对房屋建筑物的位置、环境等进行调查,并取得房屋照片;对在现场勘察中发现与清查评估明细表不符的问题,及时同企业陪同人员进行沟通解决.
对地下管线及沟道实物,评估人员与被评估单位有关管理部门核实,评定现场勘察成新率.
同时,向有关部门进行调查咨询,搜集本次评估所需的资料,包括建设工程概预算资料、工程设计施工资料、当地建筑安装工程预算定额、费用定额、建设规费标准,人工费标准、当地房地产交易资料,各种报刊、杂志、年鉴及房地产交易网上有关的信息资料,或直接向房地产销售商收集租售房地产实例资料.
(三)评定估算阶段根据评估依据、评估资料,评估人员进行测算、确定委估资产在评估基准日的公允市场价值,得出评估结果后撰写评估技术说明.
四、评估方法委估范围内的房屋建(构)筑物为自建自用的生产经营性用房采用重置成本法评估,购买的办公、居住用房采用市场比较对其进行评估.
即:1.
重置成本法评估值=重置全价成新率在核查评估范围内房屋建筑物相关资料的基础上,对委估建筑物进行了现场查勘测量.
同时对影响造价的建筑结构特征进行了测量和记录,对影响成新率的主要因素,如地基基础、承重构件、装修、设备设施等完好程度进行了现场技术评定.
①重置成本的确定首先,评估人员根据建筑物的结构特征将评估对象归类成组,对于主要建筑物和具有代表性的典型建筑物的评估主要采用重编预算法和类比法.

A、主要建筑物采用重编预算法以待估建筑物的工程竣工资料、图纸、预决算资料为基础,结合现场勘察结果,重新编制工程量清单,按各地现行建筑工程预算定额和取费标准计算出华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司39评估基准日各个主要建筑物和具有代表性的建筑物的工程造价,并计入评估基准日现行的国家及各地对建设项目收取的各项工程建设其他费用后,根据工程建设合理工期计算资金成本,得出建筑物的重置成本.
B、对于一般建筑物主要采用类比法,即选择决算资料齐全的建筑物,用决算调整法计算工程造价及重置成本,然后以其每平方米单位造价作为参照物.

与被评估建筑物进行比较,调整各项差异因素,推算各个被评估建筑物造价,摊入工程建设其他费用,根据建设合理工期计算资金成本,得出建筑物的重置成本.
前期和其他费用表序号费用名称取费基数费率取费依据1建设单位管理费建安工程造价0.
48%财建[2002]394号2勘察设计费建安工程造价3.
40%计价格[2002]10号3工程监理费建安工程造价1.
40%发改价格[2007]670号4工程招投标代理服务费建安工程造价0.
05%计价格[2002]1980号5可行性研究费建安工程造价0.
10%计价格[1999]1283号6环境影响评价费建安工程造价0.
05%计价格[2002]125号7墙体材料专项基金建筑面积10元财综2007(77)号8白蚁防治费建筑面积2-3元(一般建筑物)7元(厂房)粤价[2002]370号②成新率的确定本次评估成新率的测定采用完好分值率法和使用年限法两种方法进行测定.
取其权重值作为该房屋的综合成新率.
主要房屋采用勘察成新率和理论成新率两种方法进行测定,取其加权平均值作为该房屋的综合成新率.
勘察成新率测定,首先将影响房屋成新情况的主要因素分类,通过建筑物造价中各类所占比重,确定不同结构形式建筑各因素的标准分值,再由现场勘察实际状况,确定各分类评估完好分值,根据此分值确定勘察成新率.
综合成新率(%)=勘察成新率60%+理论成新率40%其中:勘察成新率(%)=(完好分值÷基准分值)100%理论成新率(%)=(1-已使用年限÷耐用年限)100%华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司40③评估值的确定评估值=重置成本综合成新率2、市场比较法将待估对象与在评估基准日时点近期有过交易的类似房屋进行比较,对这些类似房屋的已知价格作适当的修正,以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法,称为市场比较法.
①选取可比实例首先把待估对象按性质及结构进行分类,然后收集同一供需圈内、相似用途、类似结构的相似的房地产交易实例,包括交易房屋的位置、面积、用途、周围环境、交通条件、交易日期、交易情况、交易价格等,从中筛选出三个参照物作为可比实例.
对可比实例的成交价格进行换算处理,建立价格可比基础,统一其表达方式和内涵(统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位).
②进行交易情况修正主要考虑排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差,将可比实例的成交价格调整为正常价格.
③进行交易时间修正若可比实例的交易时间与待估对象不一致,会对房价造成影响,所以应将其成交日期时的价格调整为评估时点的价格.
主要采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整.
④进行区域因素修正将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为评估对象外部环境状况下的价格.
区域因素主要包括繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施完备程度等影响房地产价格的因素.
⑤进行个别因素修正将可比实例在其个体状况下的价格调整为评估对象个体状况下的价格.
以待估房屋的个别因素为基准进行修正,如使用年限、临街宽度、深度、建筑面积、楼层、朝向、建筑结构、装修标准等、新旧程度等.
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6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司41⑥确定待估房产的价格三个可比实例经过上述各种修正后,得出三个价格,最后计算出一个综合结果(一般取其平均值),作为比准价格,即为待估对象的评估单价或价格.

待估对象的修正价格公式如下:待估房地产市场价格=可比实例交易价格(正常交易情况指数/可比实例交易情况指数)(基准日价格指数/可比实例交易日价格指数)(待估对象区域因素条件指数/可比实例区域因素条件指数)(待估对象个别因素条件指数/可比实例区域因素条件指数)五、评估结果及分析(一)经实施上述评定估算程序后,房屋建筑物类于评估基准日2012年6月30日的评估结果如下表所示:房屋建筑物类评估结果汇总表金额单位:人民币元科目名称账面价值评估值增值率%原值净值原值净值原值净值合计461,537,680.
70298,097,889.
40470,909,807.
00348,293,400.
002.
0316.
84房屋建筑物429,875,526.
92277,076,930.
83439,430,007.
00331,381,086.
002.
2219.
60构筑物及其他辅助设施23,820,876.
0316,774,773.
8321,073,300.
0012,021,259.
00-11.
53-28.
34管道沟槽7,841,277.
754,246,184.
7410,406,500.
004,891,055.
0032.
7115.
19(二)评估结果增(减)值分析1.
房屋建筑物评估原值增值是由于人工、材料、机械成本上涨所致;评估净值增值是由于企业采用的折旧年限低于评估采用的经济寿命年限,同时,评估原值增值也是评估净值增值的原因;2.
构筑物评估原净值减值是由于个别构筑物评估为零所致;3.
管道沟槽增值是由于人工、材料、机械成本上涨所致.
七、评估案例案例1:办公楼(房屋建筑物明细表4-6-1序号5)1.
建筑物概况待估办公楼位于珠海市前山工业区金鸡路508号(原金鸡西路1号)的厂区华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司42内.
《房地产权证》【粤房地证字第1248234号】记载,办公楼一层建筑面积565.
84平方米;《房地产权证》【粤房地证字第1248238号】记载,办公楼二至八层建筑面积5,302.
13平方米;《房地产权证》【粤房地证字第1248233号】记载,办公楼九至十二层建筑面积3,012.
07平方米,委估办公楼总建筑面积8,880.
04平方米,钢混结构12层,现浇楼面板,屋面柔性防水,外墙为铝塑板、氟碳漆及玻璃外墙,内墙乳胶漆为主,过道立柱包铝塑板,磨砂玻璃隔断,地砖地面,过道为木板吊顶,面刷乳胶漆,室内为扣板吊顶,格栅灯,部分筒灯,电子感应门,室内装饰木门,铝合金推拉窗,通水、电、讯、中央空调,有两部电梯通往各楼层.
至评估基准日,该建筑基础、承重构件、墙体、屋面、楼地面、门窗、电力设施等均使用良好.
2.
重置全价的确定重置全价=建安工程费+前期费用及其他费用+资金成本(1)建安工程费根据企业提供的工程决算等资料,并结合现场勘察,按照建筑物工程量,套用《广东省建筑与装饰工程综合定额(2010)》、《广东省安装工程综合定额(2010)》、《广东省建设工程计价通则(2010)》、《广东省建设工程机械台班费用定额(2010)》、《关于执行2010年有关问题的通知》(珠规建建[2010]29号)、2012年2季度《珠海工程造价信息》(2012年6月份))等文件有关取费标准和市场材料价格.
进行人工、材料价差调整计算得出各分项工程造价,汇总后得出建筑安装工程造价.
委估房屋的评估价值估算如下:土建工程造价计算表序号费用名称计算基础费率(%)金额(元)N1分部分项工程费人工费+辅材费+主材费+机械费+管理费+人工价差+材料价差+机械价差+利润13,723,772.
721人工费分部分项人工费1,654,416.
112辅材费分部分项材料费5,363,927.
803主材费分部分项主材费+分部分项设备费3,492,103.
954机械费分部分项机械费676,271.
965管理费分部分项管理费347,233.
416人工价差分部分项人工价差875,866.
74华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司43序号费用名称计算基础费率(%)金额(元)7材料价差分部分项材料价差746,204.
198机械价差分部分项机械价差112,297.
659利润人工费+人工价差18455,450.
91N2措施项目费安全文明施工费+措施其他项目费645,511.
441安全文明施工费按子目计算的项目+按系数计算的项目645,511.
44(1)按子目计算的项目安全防护、文明施工措施项目的技术措施费209,095.
43(2)按系数计算的项目分部分项工程费2.
52345,839.
072措施其他项目费文明工地增加费+夜间施工增加费+赶工措施费+泥浆池(槽)砌筑及拆除0(1)文明工地增加费分部分项工程费(2)夜间施工增加费(3)赶工措施费分部分项工程费(4)泥浆池(槽)砌筑及拆除N3其他项目费材料检验试验费+工程优质费+暂列金额+暂估价+计日工+总承包服务费+材料保管费+预算包干费41,171.
321材料检验试验费分部分项工程费0.
341,171.
32N4规费工程排污费+施工噪音排污费+危险作业意外伤害保险费+防洪工程维护费22,410.
491.
1工程排污费分部分项工程费+措施项目费+其他项目费01.
2施工噪音排污费分部分项工程费+措施项目费+其他项目费01.
3危险作业意外伤害保险费房屋建筑工程的保险费率按建筑面积0.
9元/平方米、市政等工程的保险费率按工程造价8元/万元07,992.
041.
4防洪工程维护费分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+工程排污费+施工噪音排污费+危险作业意外伤害保险费0.
114,418.
455不含税工程造价分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+规费14,432,865.
975税金分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+规费3.
477501,830.
756含税工程造价不含税工程造价+税金14,934,696.
72装饰工程造价计算表序号费用名称计算基础费率(%)金额(元)N1分部分项工程费人工费+辅材费+主材费+机械费+管理费+人工价差+材料价差+机械价差+利润6,022,213.
931人工费分部分项人工费507,201.
902辅材费分部分项材料费2,436,472.
503主材费分部分项主材费+分部分项设备费2,002,149.
754机械费分部分项机械费50,322.
255管理费分部分项管理费79,085.
556人工价差分部分项人工价差268,518.
807材料价差分部分项材料价差529,252.
15华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司44序号费用名称计算基础费率(%)金额(元)8机械价差分部分项机械价差9,581.
309利润人工费+人工价差18139,629.
73N2措施项目费安全文明施工费+措施其他项目费284,462.
131安全文明施工费按子目计算的项目+按系数计算的项目284,462.
13(1)按子目计算的项目安全防护、文明施工措施项目的技术措施费132,702.
34(2)按系数计算的项目分部分项工程费2.
52151,759.
792措施其他项目费文明工地增加费+夜间施工增加费+赶工措施费+泥浆池(槽)砌筑及拆除0(1)文明工地增加费分部分项工程费(2)夜间施工增加费(3)赶工措施费分部分项工程费(4)泥浆池(槽)砌筑及拆除N3其他项目费材料检验试验费+工程优质费+暂列金额+暂估价+计日工+总承包服务费+材料保管费+预算包干费18,066.
641材料检验试验费分部分项工程费0.
318,066.
64N4规费工程排污费+施工噪音排污费+危险作业意外伤害保险费+防洪工程维护费14,324.
771.
1工程排污费分部分项工程费+措施项目费+其他项目费01.
2施工噪音排污费分部分项工程费+措施项目费+其他项目费01.
3危险作业意外伤害保险费房屋建筑工程的保险费率按建筑面积0.
9元/平方米、市政等工程的保险费率按工程造价8元/万元07,992.
041.
4防洪工程维护费分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+工程排污费+施工噪音排污费+危险作业意外伤害保险费0.
16,332.
735不含税工程造价分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+规费6,339,067.
475税金分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+规费3.
477220,409.
386含税工程造价不含税工程造价+税金6,559,476.
85安装工程造价计算表序号费用名称计算基础费率(%)金额(元)1分部分项工程费定额分部分项工程费+价差+利润2,395,181.
421.
1定额分部分项工程费人工费+材料费+机械费+管理费2,119,325.
331.
1.
1人工费分部分项人工费336,879.
651.
1.
2材料费分部分项材料费+分部分项主材费+分部分项设备费1,757,838.
251.
1.
3机械费分部分项机械费14,586.
091.
1.
4管理费分部分项管理费10,021.
341.
2价差人工价差+材料价差+机械价差183,114.
741.
2.
1人工价差分部分项人工价差178,350.
151.
2.
2材料价差分部分项材料价差3,891.
05华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司45序号费用名称计算基础费率(%)金额(元)1.
2.
3机械价差分部分项机械价差873.
551.
3利润人工费+人工价差1892,741.
362措施项目费安全文明施工费+其他措施项目费136,896.
562.
1安全文明施工费安全防护、文明施工措施项目费26.
57136,896.
562.
2其他措施项目费其他措施费3其他项目费其他项目合计4,790.
363.
1暂列金额暂列金额3.
2暂估价专业工程暂估价3.
3计日工计日工3.
4总承包服务费总承包服务费3.
5材料检验试验费材料检验试验费0.
24,790.
364规费工程排污费+施工噪音排污费+防洪工程维护费+危险作业意外伤害保险费10,536.
901.
1工程排污费分部分项工程费+措施项目费+其他项目费01.
2施工噪音排污费分部分项工程费+措施项目费+其他项目费01.
3防洪工程维护费房屋建筑工程的保险费率按建筑面积0.
9元/平方米、市政等工程的保险费率按工程造价8元/万元07,992.
041.
4危险作业意外伤害保险费分部分项工程费+措施项目费+其他项目费0.
12,544.
865税金分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+规费3.
47788,573.
286含税工程造价分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+规费+税金2,635,978.
52建安工程造价=建筑工程造价+装饰工程造价+安装工程造价=14,934,696.
72+6,559,476.
85+2,635,978.
52=24,130,152.
09(元)(2)前期费用和其他费用前期费及其他费用计算表序号费用名称取费基数费率合计取费依据1建设单位管理费建安工程造价0.
48%115,824.
73财建[2002]394号2勘察设计费建安工程造价3.
40%820,425.
17计价格[2002]10号3工程监理费建安工程造价1.
40%337,822.
13发改价格[2007]670号4工程招投标代理服务费建安工程造价0.
05%12,065.
08计价格[2002]1980号5可行性研究费建安工程造价0.
10%24,130.
15计价格[1999]1283号6环境影响评价费建安工程造价0.
05%12,065.
08计价格[2002]125号7墙体材料专项基金建筑面积10元88,800.
40财综2007(77)号8白蚁防治费建筑面积2元17,760.
08粤价[2002]370号合计1,428,892.
81华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司46(3)建设期资金成本该厂区建成的合理工期为1.
5年,一至三年期贷款利率为6.
40%,建设资金按均匀投入计,资金成本为:资金成本=(工程建安造价+工程前期及其他费用)贷款利率1/2建设期=(24,130,152.
09+1,428,892.
81)6.
40%1.
5/2=1,226,834.
16(元)(4)重置价值的计算重置原值=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本=24,130,152.
09+1,428,892.
81+1,226,834.
16=26,785,900.
00(元)(取整)3.
成新率的确定该办公楼于1995年11月份竣工,钢混结构,经济耐用年限60年,至评估基准日已使用16.
59年.
通过实地勘察将建筑物分为三部分,即结构部分、装修部分、设备部分,向被评估单位了解该房屋的使用现状,维修保养,使用环境,使用强度等,然后对结构部分、装饰部分和设备部分进行打分,确定其鉴定成新率.
如下表:成新率计算表建筑物名称办公楼建筑结构钢结构房产证号粤房地证字第1248234/1248233/1248238号建筑面积8,880.
04耐用年限60已使用年限16.
59层数12评估基准日2012/6/30竣工日期1995/11/30项目标准分数评定分数结构部分(G)1.
地基基础25182.
承重结构25183.
非承重墙15104.
屋盖20145.
楼地面1511小计:(1+2+3+4+5)*权重(0.
6189)=43.
94%装饰部6.
门窗25197.
外粉刷25198.
内粉刷2519华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司47分(S)9.
顶棚2519小计:(6+7+8+9)*权重(0.
2718)=20.
66%设备部分(B)10.
给排水302211.
电气照明302212.
消防201413.
供电线路2014小计:(10+11+12+13)*权重(0.
1092)=7.
86%鉴定评定分数:G+S+B72.
46%年限法评定:(总使用年限—已使用年限)/总使用年限72.
35%综合成新率:鉴定评定分数*60%+年限法评定分数*40%72%综合成新率取整为72%(4)评估值的确定评估值=重置价值成新率=26,785,900.
0072%=19,285,848.
00(元)案例2:道路(构筑物明细表序号第17项)1.
构筑物概况该道路位于珠海市前山工业区金鸡路508号的厂区内.
账面原值3,286,212.
81元,账面净值1,779,539.
93元.
该道路于1996年7月竣工并投入使用,面积约12,805.
00平方米,砂夹石垫层,现浇C20砼路面,厚20CM.
配备有排水系统,道路两侧设有路沿石.
2.
重置全价的确定重置全价=建安工程费+前期费用及其他费用+资金成本(1)建安工程费根据企业提供的工程决算等资料,并结合现场勘察,按照建筑物工程量,套用《广东省建筑与装饰工程综合定额(2010)》、《广东省安装工程综合定额(2010)》、《广东省建设工程计价通则(2010)》、《广东省建设工程机械台班费用定额(2010)》、《关于执行2010年有关问题的通知》(珠规建建[2010]29号)、2012年2季度《珠海工程造价信息》(2012年6月份))华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司48等文件有关取费标准和市场材料价格.
进行人工、材料价差调整计算得出各分项工程造价,汇总后得出建筑安装工程造价.
委估道路的评估价值估算如下:土建工程造价计算表序号费用名称计算基础费率(%)金额(元)N1分部分项工程费人工费+辅材费+主材费+机械费+管理费+人工价差+材料价差+机械价差+利润2,979,852.
631人工费分部分项人工费359,224.
562辅材费分部分项材料费1,164,673.
503主材费分部分项主材费+分部分项设备费758,243.
044机械费分部分项机械费146,839.
425管理费分部分项管理费75,395.
046人工价差分部分项人工价差190,177.
577材料价差分部分项材料价差162,023.
858机械价差分部分项机械价差24,383.
279利润人工费+人工价差1898,892.
38N2措施项目费安全文明施工费+措施其他项目费140,160.
361安全文明施工费按子目计算的项目+按系数计算的项目140,160.
36(1)按子目计算的项目安全防护、文明施工措施项目的技术措施费45,401.
04(2)按系数计算的项目分部分项工程费2.
5275,092.
292措施其他项目费文明工地增加费+夜间施工增加费+赶工措施费+泥浆池(槽)砌筑及拆除(1)文明工地增加费分部分项工程费(2)夜间施工增加费(3)赶工措施费分部分项工程费(4)泥浆池(槽)砌筑及拆除N3其他项目费材料检验试验费+工程优质费+暂列金额+暂估价+计日工+总承包服务费+材料保管费+预算包干费8,939.
561材料检验试验费分部分项工程费0.
38,939.
56N4规费工程排污费+施工噪音排污费+危险作业意外伤害保险费+防洪工程维护费5,531.
351.
1工程排污费分部分项工程费+措施项目费+其他项目费01.
2施工噪音排污费分部分项工程费+措施项目费+其他项目费01.
3危险作业意外伤害保险费房屋建筑工程的保险费率按建筑面积0.
9元/平方米、市政等工程的保险费率按工程造价8元/万元02,400.
001.
4防洪工程维护费分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+工程排污费+施工噪音排污费+危险作业意外伤害保险费0.
13,131.
355不含税工程造价分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+规费3,134,483.
915税金分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+规费3.
477108,986.
016含税工程造价不含税工程造价+税金3,243,469.
92(2)前期费用和其他费用华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司49前期费及其他费用计算表序号费用名称取费基数费率合计取费依据1建设单位管理费建安工程造价0.
48%15,568.
66财建[2002]394号2勘察设计费建安工程造价3.
40%110,277.
98计价格[2002]10号3工程监理费建安工程造价1.
40%45,408.
58发改价格[2007]670号4工程招投标代理服务费建安工程造价0.
05%1,621.
73计价格[2002]1980号5可行性研究费建安工程造价0.
10%3,243.
47计价格[1999]1283号6环境影响评价费建安工程造价0.
05%1,621.
73计价格[2002]125号合计177,742.
15(3)建设期资金成本该厂区建成的合理工期为1.
5年,一至三年期贷款利率为6.
40%,建设资金按均匀投入计,资金成本为:资金成本=(工程建安造价+工程前期及其他费用)贷款利率1/2建设期=(3,243,469.
92+177,742.
15)6.
40%1.
5/2=164,218.
18(元)(4)重置价值的计算重置原值=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本=3,243,469.
92+177,742.
15+164,218.
18=3,585,400.
00(元)(取整)3.
成新率的确定本次评估采用综合成新率.
综合成新率=现场勘察成新率60%+年限法成新率40%该道路主要为混凝土结构,经济耐用年限为20年,1996年7月份建成并使用,截至本次评估基准日,已使用年限15.
93年,即年限法成新率=(1-已使用年限÷耐用年限)100%=(1-15.
9÷20)100%=20%经现场勘察,该构筑物维护尚可,局部地面有轻微裂缝,无沉降现象,勘察成新率见下表:华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司50项目标准分数现状评定分数天然承载层10承载能力一般2垫层30基本完好6中间层50基本完好10表层10轻度裂缝2合计:20综合成新率=20%40%+20%60%=20%4.
评估值的确定评估值=重置价值成新率=3,585,400.
0020%=717,080.
00(元)案例3:中臣花园B1栋601室房(明细表4-6-1,序号7)1.
评估对象概况中臣花园住房B1栋601室房,建筑面积92.
52平方米,砖混结构.
该住宅为珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司于1999年向中臣花园房产公司购买取得.
2.
个别因素分析对影响评估对象的个别因素分析如下:(1)房地产权利状况评估对象1999年1月竣工,房屋所有权证号为【粤房地证字第2743413号】,房屋所有权人为:珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司,土地用途为住宅,性质为出让,终止日期为2063年7月8日.
(2)建筑结构特征及装修状况该住宅为砖混结构房屋,地上七层,评估对象在6层601房,南北朝向.
评估对象装修为:门、窗采用防盗钢门、塑钢窗、木门、窗套;内墙面刷涂料;地面采用600*600地砖;采用铝合金龙骨,石膏板吊顶;卫生间400*400地砖地面,卫生间内墙面贴瓷砖到顶,卫生间抽水马桶、陶瓷面盆、大理石面板;配套设施包括水、电、电热水器、电话、宽带网络齐全.
3.
区域因素分析华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司51对评估对象价格有影响的区域因素描述如下:(1)评估对象区位条件评估对象位于珠海市香洲区,区域公共设施配套完善,附近有荣泰中英文幼儿园、香洲一小荣泰分校、明珠中英文学校、交通银行、珠海城市银行、福石社区卫生站等各类学校、金融机构、医疗设施、饭店和文化娱乐场所等.

(2)商服繁华度评估对象所在区域内商业较繁华,邻近南屏商业中心,附近有福家超市、明珠商业广场等.
(3)基础设施条件区域内基础设施条件为"六通"(通路、通电、供水、排水、供气、通讯),市政基础设施完善.
(4)交通条件该区域交通较发达,位于珠海市干道金鸡路,交通通畅,距前山港约2公里.
附近公交线路有5路、15路、30路、602a路、k11路等多条公交线路.
(5)环境条件评估对象所在区域为香洲区的住宅区域,有完善的幼儿园、学校、银行等完善的配套设施,附近有少量工厂,环境条件较好.
4.
最高最佳使用分析最高最佳使用,是评估对象在法律上允许、技术上可能、经济上可行,并能给评估对象带来最高最佳的价值利用.
评估对象规划及现状用途为住宅,根据评估对象地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源,与所处区域的配套设施功能及物业自身特点相符,本评估案例中房地产实现最高最佳使用的方式是以住宅用途使用最为有利.
5.
评估方法选用针对评估对象的用途和特点采用市场比较法进行评估.
由于评估对象房地产是有交易性的房地产,而且在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易,所以采用市场比较法.
首先要建立价格可比基础,华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司52然后进行交易情况、交易日期、房地产状况(包括区位状况、权益状况和实物状况三方面)的修正,最后求取比准价格.
6.
评估测算过程(1)市场比较法理论说明及计算说明市场比较法的理论依据是房地产评估的替代原理,具有相同使用价值或效用的房地产,价格应该相近,因此,在评估房地产的价格时,可以采用类似房地产的交易价格,比较求得该房地产的价格.
市场比较法计算公式为:评估对象市场价格=比较案例价格交易情况修正交易期日修正区域因素修正个别因素修正(2)选取可比实例根据替代原则,选取近期中臣花园小区的三个交易案例作为比较案例,比较案例详细情况如下:比较案例1:中臣花园小区6层房屋,为砖混结构,共7层第7层,建筑面积93平方米,南北朝向,室内简单装修,水、电、天然气、宽带、数字电视等齐全.
比较案例2:中臣花园小区6层房屋,为砖混结构,共7层第6层,建筑面积93平方米,南北朝向,室内简单装修,水、电、天然气、宽带、数字电视等齐全.
比较案例3:中臣花园小区6层房屋,为砖混结构,共7层第6层,建筑面积93平方米,南北朝向,室内中等装修,水、电、天然气、宽带、数字电视等齐全.
详细情况见后房地产价格影响因素说明表.
(3)房地产价格影响因素说明表项目评估对象比较实例1比较实例2比较实例3名称中臣花园小区中臣花园小区中臣花园小区中臣花园小区位置珠海市香洲区前山金鸡路南珠海市香洲区前山金鸡路南珠海市香洲区前山金鸡路南珠海市香洲区前山金鸡路南交易价格(元/㎡)待估6,1506,3406,580交易情况正常正常正常正常华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司53项目评估对象比较实例1比较实例2比较实例3交易期日2012年6月2012年6月2012年6月2012年6月区域因素位置离市级商业中心距离KM6.
26.
26.
26.
2离区级商业中心距离KM1.
61.
61.
61.
6繁华程度较繁华较繁华较繁华较繁华交通条件区域道路状况临主干道金鸡路,交通通畅临主干道金鸡路,交通通畅临主干道金鸡路,交通通畅临主干道金鸡路,交通通畅公交线路数量有5路、15路、30路、602a路、k11路等多条公交线路有5路、15路、30路、602a路、k12路等多条公交线路有5路、15路、30路、602a路、k13路等多条公交线路有5路、15路、30路、602a路、k14路等多条公交线路离前山港km2222基础设施通上水、通下水、通电、通路、通讯、通暖、通气通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气公共配套主要指学校、医院、邮局、娱乐设施、银行等公共配套设施的完善度附近有荣泰中英文幼儿园、香洲一小荣泰分校、明珠中英文学校、交通银行、珠海城市银行、福石社区卫生站等附近有荣泰中英文幼儿园、香洲一小荣泰分校、明珠中英文学校、交通银行、珠海城市银行、福石社区卫生站等附近有荣泰中英文幼儿园、香洲一小荣泰分校、明珠中英文学校、交通银行、珠海城市银行、福石社区卫生站等附近有荣泰中英文幼儿园、香洲一小荣泰分校、明珠中英文学校、交通银行、珠海城市银行、福石社区卫生站等环境因素环境质量轻微污染轻微污染轻微污染轻微污染区域规划符合程度符合符合符合符合个别因素土地使用剩余年限51.
1451.
1451.
1451.
14房屋新旧程度使用13.
5年使用13.
5年使用13.
5年使用13.
5年临街状况临街临街临街临街建筑结构砖混7层砖混7层砖混7层砖混7层装修情况简装简装简装中装交易面积92.
5939393楼层6766朝向南北南北南北南北配套设施设施齐全,一般配置设施齐全,一般配置设施齐全,一般配置设施齐全,一般配置物业管理好好好好(4)房地产价格影响因素修正系数的确定设定评估对象的各项影响因素比较系数为100,以评估对象的各项影响因素与评估实例的进行比较,得出房地产价格影响因素修正系数比较表及因素比较指数修正表如下:因素比较指数修正表华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司54因素评估对象比较实例1比较实例2比较实例3名称中臣花园小区中臣花园小区中臣花园小区中臣花园小区位置珠海市香洲区前山金鸡路南珠海市香洲区前山金鸡路南珠海市香洲区前山金鸡路南珠海市香洲区前山金鸡路南交易单价(元/m2)待估6,1506,3406,580交易情况100/100100/100100/100100/100交易期日100/100100/100100/100100/102区域因素位置离市级商业中心距离100/100100/100100/100100/100离区级商业中心距离100/100100/100100/100100/100繁华程度100/100100/100100/100100/100交通条件区域道路状况100/100100/100100/100100/100公交线路数量100/100100/100100/100100/100离码头100/100100/100100/100100/100基础设施通上水、通下水、通电、通路、通讯、通暖、通气100/100100/100100/100100/100公共配套主要指学校、医院、邮局、娱乐设施、银行等公共配套设施的完善度100/100100/100100/100100/100环境因素环境质量100/100100/100100/100100/100区域规划符合程度100/100100/100100/100100/100个别因素土地使用剩余年限100/100100/100100/100100/100房屋新旧程度100/100100/100100/100100/100临街状况100/100100/100100/100100/100建筑结构100/100100/100100/100100/100装修情况100/100100/100100100100/102交易面积100/100100/101100/101100/101楼层100/100100/98100/100100/100朝向100/100100/100100/100100/100配套设施100/100100/100100/100100/100物业管理100/100100/100100/100100/100比准价格(元/㎡)6,213.
386,277.
236,261.
87评估价值(元/㎡)6,251(5)实例修正后的房地产价格计算计算结果:市场比较法评估对象单价为6250元/平方米(取整).
评估值=评估单价建筑面积=625092.
5=578,125.
00元华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司55第六部分设备类评估技术说明一、评估范围本次评估范围是指珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司(以下简称"珠海红塔仁恒")所拥有的、并确认和本次评估目的相关的、在评估基准日申报表所列明的全部机器设备、车辆及电子设备等设备类资产,评估基准日账面价值和设备数量如下:金额单位:人民币元科目名称数量账面价值原值净值减值准备固定资产-机器设备7371,204,483,744.
98770,149,932.
1075,684,649.
97固定资产-车辆13026,944,415.
627,649,308.
03固定资产-电子设备3588,905,471.
552,600,121.
08固定资产合计12251,240,333,632.
15780,399,361.
2175,684,649.
97减:固定资产减值准备75,684,649.
97固定资产净值704,714,711.
24二、评估对象概况珠海红塔仁恒主导产品:"红塔"牌高档涂布卡纸(FBB系列及SBS系列170-400g/m2系列卷筒、平板、舌头卡纸、抗菌涂布卡纸、液体饮料包装原纸和个性标识码防伪涂布白卡纸等),产品选用进口木浆和化工原料生产.
纸机具有国际先进水平,采用三成网成形、三道压榨、四次机内涂布、双辊软压光、电红外干燥等技术,整个生产过程运用DCS集成控制、QCS系统进行工艺设定和质量控制,使纸张的品质得到有效保证.
委估设备类资产主要分布于珠海红塔仁恒的各生产系统及职能部门,其分布、功能、种类等概况如下:(一)机器设备珠海红塔仁恒目前有三条造纸生产线,主要设备分别从美国、德国、法国、奥地利、日本、芬兰等国家引进.
其中:一号纸机于1994年12月正式投产,主要生产"红塔"牌高档涂布白卡纸(定量为180-350g/m的系列卷筒、平板和华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司56舌头卡纸),年设计能力4.
5万吨.
2006年至2007年上半年,纸机生产线进行整体提质和提速技术改造,使产品质量得到进一步优化,年生产能力提高到7万吨.
二号机于1999年12月正式投产,主要生产"红塔"牌高级包装纸板(定量为150-400g/m的系列卷筒、平板、舌头卡纸及液体饮料包装纸盒口杯纸等),年设计生产能力17.
5万吨.
2006年至2007年上半年,纸机生产线进行整体提质和提速技术改造,使产品质量得到进一步优化,年生产能力提高到23万吨.
三号纸机,年设计生产能力30万吨,2010年经过技术改造后可同时生产高档涂布白卡纸及高档涂布白板纸,设计车速700m/min,幅宽4650mm.
珠海红塔仁恒生产系统主要由制浆、抄纸、完成、涂料制备、白水回收等工艺过程构成,简述如下制浆车间:主要由漂白针叶木浆生产线(NBKP)、化学预热机磨木浆生产线(CTMP)、漂白阔叶木浆生产线(LBKP)(主要碎浆、高浓筛、磨浆等工序组成)、损纸浆生产线、白水纤维回收生产线等构成,各生产线通过碎浆、高浓筛、磨浆等工序后,通过配浆、中性施胶,通过流送系统(面浆、芯浆、底浆)将其送至造纸车间.
造纸车间由抄纸工段、完成工段、成品库、涂料制备工段、白水回收工段、空压站等组成.
抄纸工段:将制浆车间送来的面、芯、底三种浆料分别进入上浆系统,经一级五段除砂器、二次冲浆、一级二段压力筛后进入泫浆箱,再经长网部成型进入压榨部、前烘干部、施胶压榨、后烘干部、硬压光、涂布机、软亚光、卷纸机后送完成工段.
完成工段:设置卷筒纸包装生产线和全自动平板纸生产线,以满足市场对卷筒纸和平板纸的不同需求,卷纸机下来的纸卷经复卷分切后,可进入卷筒纸包装生产线,得到卷筒纸成品送成品库,也可进入同步切纸机、全自动平板包装生产线,得到平板纸成品送成品库;涂料制备工段:由颜料制备、乳胶贮存、粘合剂制备、添加剂处理、涂料制备、各工作站供应系统、超滤系统及表面胶料系统等工序组成.
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6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司57白水回收工段:造纸车间排出的白水在白水塔中贮存,然后用泵送入多园盘纤维回收机,采用部分芯层浆纤维配入白水中做滤层,回收清洁白水,回用于制浆和造纸车间.
制浆车间主要设备:链板输送机、立式水力碎浆机、高浓筛、磨浆机、搅拌器、浆泵等,损纸浆生产线主要有多圆盘纤维回收机、高浓除渣器、纤维疏磨机、双圆盘磨浆机、搅拌器、浆泵等;造纸车间主要设备:除砂器、压力筛、流浆箱、成形部、压榨部、烘干部、表面施胶机、涂布机、压光机、复卷机、切纸机、真空风机、水环式真空泵、冷凝水泵、汽水分离器、热交换器、液压系统、锅炉、污水生化设备等以及与之相配套的检测仪器办公、生活设施等.
(二)车辆车辆主要用于厂内货物运输、生产和行政办公用,主要有:轿车、面包车、货车、内燃叉车、电动叉车、电瓶车、电动堆高车、电动拖盘车、平板车、夹抱车、液压车、液压升降车、手动液压搬运车等.
(三)电子设备电子设备主要用于行政办公,主要有:笔记本电脑、台式计算机、图文工作站、服务器、网络交换机、复印机、打印机、传真机、一体机、绘图仪、扫描仪、不间断电源、录像机、数码相机、投影仪、空调及开水器等.
委估设备类资产品种和数量较多,多为国内、外厂家著名厂家设计和生产,购置于九十年代以后,设备原始性能和质量优良.
珠海红塔仁恒建立了较完善的设备管理制度,设备管理部门负责日常设备管理的基础工作并制定了岗位运行规程和检修规程,做到配有专门部门及人员负责其管理工作,对设备正确使用,精心维护保养,并建立了计划检修制度.
目前除少量设备因购置年代较早、状态较差外,其余均工况良好或一般,运转正常.
三、评估程序本次设备资产评估程序如下.
(一)对委托方填报的《机器设备清查评估明细表》、《车辆清查评估明细表》及《电子设备清查评估明细表》进行审阅、分析,并与设备台账、固定资产账华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司58等财务记录进行核实,做到账表相符、账账相符;(二)按照《机器设备清查评估明细表》、《车辆清查评估明细表》及《电子设备清查评估明细表》,在企业有关人员的协同下,在设备现场对各类设备进行实地察看和逐一核实,做到账物相符;(三)在实地勘察中,对设备外观及内在品质考察、鉴定;对设备的运行环境、运行状况、设备的维护、保养情况进行现场调研、记录;听取设备使用人员、管理人员、工程技术人员对设备历史状况及管理、运行现状的介绍.

(四)对重点设备进行专项调研,根据现场调研查询、阅读检修记录和设备档案,与有关人员对设备的技术、功能状况进行鉴定,并提出技术鉴定意见.

(五)依据委托方提供的设备运行记录、大修技改记录等有关原始资料,根据现场勘察结果和专家鉴定意见,综合判定设备现实状况、尚可使用年限,确定设备成新率;(六)向设备生产厂家、销售单位询问设备现行市场价格,进行市场调研和现价资料信息采集,并查阅相关价格资料,确定设备重置成本;(七)计算设备的评估值,并进行修正、汇总及撰写设备类资产评估技术说明.
四、评估方法依据评估目的,采用成本法,确定机器设备、运输车辆及电子设备的评估价值,即在持续使用的前提下,以重新配置该项资产的现行市值为基础确定重置成本,同时通过现场勘察和综合技术分析确定相应损耗后的成新率,据此计算评估值.
其计算公式为:设备评估值=设备重置成本综合成新率(一)机器设备评估价值的确定根据珠海红塔仁恒提供的机器设备评估申报表,评估人员现场核实设备实际情况,与运行人员交换意见,尽可能了解设备的历史与现实状况后开始逐项确定其重置全价及成新率,最后计算其评估值.
本次评估,按照系统性、成套性和重要性原则,并按价值量的大小,将设备分为重点设备、主要设备及一般设备三类:华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司59重点设备为重要且价值量大的生产设备,如:立式水力碎浆机、高浓筛、磨浆机、浆泵、多圆盘纤维回收机、高浓除渣器、纤维疏磨机、双圆盘磨浆机、除砂器、流浆箱、成形部、压榨部、烘干部、表面施胶机、涂布机、压光机、复卷机、切纸机等.
主要设备为主要且价值量较大的生产设备,如:链板输送机、搅拌器、浆泵、搅拌器、、真空风机、水环式真空泵、冷凝水泵、汽水分离器、热交换器、液压系统、锅炉、污水生化设备等以及与之相配套的检测仪器等.
造纸车间主要设备:除砂器、压力筛、流浆箱、成形部、压榨部、烘干部、表面施胶机、涂布机、压光机、复卷机、切纸机等.
一般设备及自制非标设备为价值量较小的生产设备、配套辅助设备、市场易被采购的通用设备及不需要安装的设备,如:普通机床、焊机、水泵、清洗机、小型起重设备、小型检测设备及仪器仪表等.
根据上述分类分别用不同的方法确定重置全价和成新率.
1.
重点和主要设备重置全价的确定根据《轻工业工程设计概算编制办法》(QBJS10-2005),重点和主要设备的重置全价由设备购置费、安装工程费、其它费用和资金成本等四部分构成.

依据财政部国家税务总局(财税〔2008〕170号)《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》,自2009年1月1日起,增值税一般纳税人购进或者自制(包括改扩建、安装)固定资产发生的进项税额,可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第538号)和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令第50号)的有关规定,从销项税额中抵扣.
因此,对于生产性机器设备在计算其重置全价时扣减购置设备进项税额.
重置全价计算公式:重置全价=设备购置费+安装工程费+其他费用+资金成本-购置设备及所支付运输费用的进项税额(1)设备购置费根据《轻工业工程设计概算编制办法》(QBJS10-2005)《2.
3设备购置费的编制办法》有关规定,设备购置费由设备原价及设备运杂费等组成.
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6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司601)设备购置价的确定设备购置价主要通过多种询价渠道获取价格信息,并结合查阅近期报价手册、资料,经过比照综合考虑确定.
对于上述设备中的进口设备购置价,首先考虑替代性原则,在规格型号、性能指标相同或相近,并经济适用的情况下,一般采用调整后的国内设备购置价;对于无法替代的进口设备购置价,主要通过查阅并核对原进口合同及国外近期报价等资料,综合考虑生产国汇率变化及物价调整指数,确定其设备货价,并在此基础上计入海外运费、海外运输保险费、关税、增值税、外贸手续费、银行财务费及商检费等确定.
2)运杂费的确定设备运杂费=设备原价运杂费率设备运杂费率可按《2.
3.
3设备运杂费》和《3.
5进口设备、材料国内运杂费》计取.
国内设备运杂费率:7~8%;进口设备、材料国内运杂费率:1.
5~1.
9%如订货合同中规定由供货商负责运输时(在购置价格中已含此部分价格),则不计取设备运杂费.
(2)安装工程费根据《轻工业工程设计概算编制办法》(QBJS10-2005)《2.
5安装工程费的编制办法》有关规定,计取安装工程费.
设备安装工程费=设备原价设备安装工程费率设备安装工程费,按附录A的概算1、2或8中的指标计取.
如订货合同中规定由供货商负责安装调试时,则不计取安装调试费.
(3)其它费用根据《轻工业工程设计概算编制办法》(QBJS10-2005)《2.
6工程建设其他费用的编制办法》,按工程建设总投资,确定其它费用费率如下:序号费用名称费率计费基础取费依据1建设单位管理费0.
48%建安工程费财政部财建[2002]394号2工程监理费1.
40%建安工程费发改价格(2007)670号3环境评价费0.
05%建安工程费计价格(2002)125号华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司61序号费用名称费率计费基础取费依据4项目建议书费及可行性研究费0.
10%建安工程费计委计价格(1999)1283号5勘查设计费3.
40%建安工程费计价(2002)10号6招投标代理费0.
05%建安工程费计价格(2002)1980号7联合试运转费1.
2%建安工程费《轻工业工程设计概算编制办法》合计5.
74%(4)资金成本根据按有关规定及工程实际情况而确定的合理建设工期、评估基准日执行的银行贷款利率及资金均匀投入,计算确定资金成本,计算公式为:资金成本=(设备购置价+设备运输费+安装工程费+设备基础费+其他费用)合理建设工期贷款利率1/2本工程合理建设工期为1年;一期银行人民币贷款基准利率:6.
31%(5)购置固定资产进项税额的确定依据财政部国家税务总局(财税〔2008〕170号)文,自2009年1月1日起,增值税一般纳税人购进或者自制(包括改扩建、安装)固定资产及所支付的运输费用而发生的进项税额,可按照规定从销项税额中抵扣.
购置设备及所支付运输费用的进项税计算公式为:购置设备进项税=设备购置价增值税率/(1+增值税率)运输费用进项税=运输费用增值税率购置设备增值税率:17%;运输费用增值税率:7%.
2.
一般设备重置全价的确定一般设备的重置全价主要由设备购置费、安装调试费和购置设备及所支付运输费用的进项税等三部分构成,计算公式为:重置全价=设备购置费+安装工程费-购置设备及所支付运输费用的进项税设备购置费由设备购置价及设备运杂费等组成,其中:设备购置价主要通过市场询价并结合查阅机械工业部科技信息研究院机电产品价格信息中心编制的《2012年机电产品报价手册》、《2012年机电产品价格信息查询系统》确定.
另:运杂费、安装调试费和购置设备及所支付运输费用的进项税的定义同上述重点和主要设备重置全价中的相关论述.
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6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司623.
重点和主要设备综合成新率的确定由年限成新率(0.
4)和现场勘察成新率(0.
6)加权平均或年限成新率乘以成新率修正系数,确定其综合成新率:综合成新率=年限成新率40%+现场勘察成新率60%或综合成新率=年限成新率成新率修正系数(1)年限法成新率查阅有关资料,确定设备的已使用年限,经济寿命年限及超过经济寿命年限的尚可使用年限,计算年限成新率.
1)在经济寿命年限内服役设备:年限成新率=(1-已使用年限/经济寿命年限)100%2)超出经济寿命年限服役设备年限成新率=[尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)]100%其中:①经济寿命年限与设备的重要程度相关,重点和主要设备设计裕度较大,设计使用寿命相对较长,一般设备的经济寿命年限则相对较短.
②尚可使用年限与设备的实际运行时间和状态有关,通过对设备使用状况的现场勘察,查阅有关设备运行、修理、设备利用、产量等历史记录资料,并且向有关人员查询该等设备的技术状况、大修次数、维修保养情况等,综合分析确定.
2)现场勘察成新率通过对设备使用情况(工程环境、保养、外观、精度、开工班次、开机率、完好率等)的现场勘察,查阅必要的设备运行、事故、检修、性能考核等记录及与运行、检修人员交换意见后,对设备的技术状况采用现场勘察打分法按单元项确定其现场勘察成新率.
3)成新率修正系数系统类设备,如生产线、装配线、检测系统等,现场勘察中不便分部位进行技术鉴定,现按其设计水平、制造和安装质量、总体负荷状况、技术性能和安全性能等,并查阅有关运行、维护保养等管理档案资料,确定其成新率修正华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司63系数.
4.
一般设备综合成新率的确定由年限确定其成新率,如少数设备实际技术状态与年限成新率差别较大时,则可根据勘察情况加以适当调整.
查阅有关资料,确定机器设备的已使用年限,经济寿命年限及超过经济寿命年限的尚可使用年限,计算年限法成新率:1)在经济寿命年限内服役设备:年限成新率=(1-已使用年限/经济寿命年限)100%2)超出经济寿命年限服役设备年限成新率=[尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)]100%经济寿命年限和尚可使用年限的定义同上述重点和主要设备综合成新率中的相关论述.
5.
评估值的确定评估值=设备重量全价*成新率(二)运输车辆评估价值的确定1.
重置全价的确定运输车辆重置全价由车辆购置价、车辆购置税及新车牌照工本费等三部分组成,重置全价计算公式:重置全价=购置价+车辆购置税+新车牌照工本费其中:购置价:参照珠海地区同类车型评估基准日的市场交易价格确定.
购置税:根据2001年国务院第294号令《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》的有关规定,乘用车车辆购置税率为10%.
车辆购置税=购置价/(1+增值税率)车辆购置税率.
新车牌照工本费:包括牌照费、验车费、手续费等,按照珠海地区车辆管理部门的有关规定,确定该类费用的收费标准:300元.
2.
成新率的确定依据1997年7月5日国家六部委联合发布的国经贸经[1997]456号文和国华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司64经贸委资[2000]202号文确定其经济寿命年限和设计行驶里程,并根据已使用年限和已行驶里程分别计算理论成新率,孰低确定其成新率,并结合现场勘察车辆的外观、整车结构,发动机结构、电路系统、制动性能、尾气排放等状况,确定增减修正分值对其进行修正.
年限成新率=(1-已使用年限/经济寿命年限)100%里程成新率=(1-已行驶里程/设计行驶里程)100%3.
评估值的确定车辆评估值=重置成本成新率(三)电子设备评估价值的确定1.
重置全价的确定电子设备重置全价主要由设备购置费构成,并同时考虑其安装调试费和购置设备及所支付运输费用的进项税抵扣,确定重置全价,计算公式如下:重置全价=设备购置费+安装调试费-购置设备及所支付运输费用的进项税额(1)设备购置费的确定根据1995《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》有关规定,设备购置费由设备购置价及设备运杂费组成.
1)设备购置价根据珠海地区市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料,确定本评估基准日的电子设备原价.
2)设备运杂费同上述机器设备中相关规定,计取设备运杂费,如订货合同中规定由供货商负责运输时,则不计取运杂费.
(2)安装调试费的确定同上述机器设备中相关规定,计取安装调试费.
如订货合同中规定由供货商负责安装调试时,则不计取安装调试费.
(3)购置固定资产进项税额的确定依据财政部国家税务总局(财税〔2008〕170号)文,自2009年1月1日起,华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司65增值税一般纳税人购进或者自制(包括改扩建、安装)固定资产发生的进项税额,可根据国务院令第538号和财政部国家税务总局令第50号文的有关规定,从销项税额中抵扣,购置设备及所支付运输费用的进项税额计算公式为:购置设备进项税额=设备购置价增值税率/(1+增值税率)运输费用进项税额=运输费用增值税率设备购置增值税率为17%;设备运输费用增值税率为7%.
2.
成新率的确定由年限确定其成新率,如少数设备实际技术状态与年限成新率差别较大时,则可根据勘察情况加以适当调整.
(1)在经济寿命年限内的服役设备:年限成新率=(1-已使用年限/经济寿命年限)100%(2)超出经济寿命年限的服役设备年限成新率=[尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)]100%经济寿命年限和尚可使用年限的定义同上述重点和主要设备综合成新率中的相关论述.
3.
评估值的确定评估值=重置全价成新率对生产年代久远、超过经济寿命年限、已无类型型号的电子设备则参照近期二手市场行情确定评估值.
五、评估结论(一)经实施上述评定估算程序后,设备类资产于评估基准日2012年6月30日的评估结果如下表所示:设备类资产评估结果汇总表金额单位:人民币元设备分类账面价值评估价值增值率%原值净值原值净值原值净值固定资产-机器设备1,204,483,744.
98770,149,932.
101,521,468,800.
00556,795,064.
0026.
32-27.
71固定资产-车辆26,944,415.
627,649,308.
0323,886,700.
0011,402,032.
00-11.
3549.
06固定资产-电子设备8,905,471.
552,600,121.
085,328,500.
002,511,238.
00-40.
17-3.
42华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司66固定资产合计1,240,333,632.
15780,399,361.
211,550,684,000.
00570,672,334.
0025.
02-26.
87减:固定资产减值准备75,684,649.
97固定资产净值704,714,711.
24570,672,334.
00(二)设备类评估结果增减值分析评估增减值的主要原因分析如下:1.
机器设备:近年来原材料、人工价格上涨,使机器设备的购置价上涨,导致该类资产评估原值增值;本次评估的经济寿命年限短于企业的折旧年限,且大部分机器设备为2009年以前购置未考虑抵扣增值税,导致该类资产评估净值减值.
2.
车辆:近年来,小型车辆(含轿车、微型车、小型货车等)市场价格整体呈下降趋势,导致该类资产评估原值减值;本次评估的经济寿命年限长于企业的折旧年限,导致该类资产评估净值增值.
3.
电子设备:办公用电子设备近年来更新换代速度较快,市场价格整体呈下降趋势,导致该类资产评估原值、评估净值减值.
六、评估案例案例一:切纸机(机器设备评估明细表4-6-4序号490)规格型号:KSDC-2500生产厂家:日本KOTOBUKT公司账面原值:10,436,642.
00元账面净值:1,043,664.
20元购置日期:1995年11月启用日期:1995年11月1.
设备概况该切纸机是珠海红塔仁恒使用的日本KOTOBUKT公司设计制造的KSDC-2500切纸机,由退纸架刀组、纸张输送结构、控制系统、粉尘抽吸装置等构成,是造纸工业部门必不可少的生产设备之一.
主要技术参数:切纸宽度:2500mm切纸定量:220~450g/m2纸卷直径:1800~2200mm裁切长度:550~1600mm切纸精度:1000mm纵向长度内±0.
5mm,超过1000mm长度基准之超过长度华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司67±0.
5%,横向宽度:﹤±0.
5mm,方正度(对角线测量)﹤±0.
5mm纵向分切刀:4把操作速度:350m/min退纸卷数:300g/m2堆纸高度:1700mm离纸方式:液压自动升降盘该切纸机自投入使用以来,在设计负荷状态下使用,未发生过重大故障和事故,日常维护保养及时,定期更换易损件,各项技术指标均可符合原设计要求,于1995年11月正式投入生产,至评估基准日止,已连续正常运行17年5个月(209个月),因在役使用时间过长,总体工况一般.
2.
重置全价的确定该切纸机重置全价由设备购置费(含设备原价和设备运杂费)、安装工程费、设备基础费、工程建设其它费用、资金成本和购置设备及所支付运输费用的进项税等六部分构成.
现依据《轻工业工程设计概算编制办法》(QBJS10-2005)、财政部国家税务总局(财税〔2008〕170号)《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》、原设计图纸、安装工程量和相关价格资料,采用新编概算法,确定其重置全价.
计算公式如下:重置全价=设备购置价+运杂费+安装工程费+设备基础费+其他费用+资金成本-购置设备及所支付运输费用的进项税(1)设备购置费的确定依据有关规定,切纸机购置费由设备货价、进口从属费用、国内设备运杂费等三部分构成.
1)设备货价该切纸机于1995年11月由日本KOTOBUKT公司设计、制造,目前无法查询到公开价格,也不便向日本KOTOBUKT公司询价,现只能依据原合同价,并参考生产国物价指数、汇率、技术改进等因素,确定其设备购置价.
经评估人员与有关专家讨论后根据:原合同货价(CIF)为1,200,000.
00美元;近年来本规模切纸机的控制系统及配置等已有较大的改进,技术贬值系数:0.
85;日本原合同签订日期出口价格指数:104.
5,评估基准日出口价格指数:131.
7等因素,确定该切纸机国外进口设备货价(CIF):1,280,000.
00美元.
华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司682)人民币/美元汇率查阅有关资料,评估基准日2012年6月30日人民币/美元汇率(基准价):6.
3249.
3)海运费该切纸机离岸港口为日本大阪,到岸港为中国珠海,大阪至珠海为近洋运输,按有关规定,海运费率:3%.
4)关税与进口环节增值税查阅《2013中华人民共和国关税税率》,该切纸机进口关税税率:12%,进口环节增值税率:17%.
5)进口设备国内运杂费查阅《轻工业工程设计概算编制办法》(QBJS10-2005)《3.
5进口设备、材料国内运杂费》,该切纸机国内运杂费率:1.
7%(2)安装工程费的确定查阅《轻工业工程设计概算编制办法》(QBJS10-2005)附录A概算指标8,确定安装工程费率:2%.
(3)工程建设其它费用的确定根据有关规定,以建安工程造价为基数,确定:建设单位管理费率0.
47%、工程建设监理费率1.
66%、环境评价费率0.
02%、项目建议书费及可行性研究费率0.
15%、勘察设计率2.
23%,、招投标管理费率0.
01%、联合试运转费率1.
2%,合计费率5.
74%.
(4)资金成本的确定本工程合理建设工期为1年,评估基准日执行的一年期银行贷款利率:6.
31%.
(5)购置固定资产进项税额的确定购置固定资产及所支付运输费用的固定资产进项税额计算公式为:购置固定资产进项税=设备购置价增值税率/(1+增值税率)固定资产运输费用进项税=运输费用增值税率购置固定资产增值税率:17%;固定资产运输费用增值税率:7%.
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6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司69(6)重置全价的确定:该切纸机重置全价计计算如下:代码项目计费费率计费基数计算结果A到岸美元货价(CIF)1,280,000B离岸美元货价(FOB)A-(C+D)1,238,990C海运费(美元)3.
00%B37,170D国外运输保险费(美元)0.
30%(B+C)÷(1-0.
3%)3,840E人民币/美元汇率6.
3249F到岸人民币货价(CIF)A8,095,872G离岸人民币货价(FOB)B7,836,490H关税12.
00%F971,505I增值税17.
00%F+H1,541,454J银行财务费0.
45%G35,264K外贸手续费1.
50%F121,438L商检费0.
25%G19,591M国内运杂费1.
70%F133,220N安装工程费2.
00%F156,730O其它费用6.
68%F+H+I+J+K+L+M+N635,709P资金成本6.
31%F+H+I+J+K+L+M+N+O369,475合理工期1Q进项税抵扣1,550,779购置设备的进项税17.
00%F1,541,454.
03设备运输费用的进项税7.
00%M9,325R重置全价F+H+I+J+K+L+M+N+O+P-Q10,529,000该切纸机重置全价为10,529,000.
00元.
3.
综合成新率的确定该切纸机经济寿命使用年限为18年,于1995年11月正式投入生产,至评估基准日止,已连续正常运行17年5个月(209个月),为即将超期服役设备,故采用尚可使用年限法确定其成新率,计算公式如下:综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)100%评估人员通过对该切纸机各组成部件的现场勘察,并向设备管理人员及现场操作人员了解其运行、维护保养、外观等情况,认为:退纸架刀组:各个部件完整,牢固,外观一般;刀具切纸正常,切纸精度一般;纸张输送结构:纸华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司70张输送准确,电机及减速结构运转正常,传动件基本完好:控制系统:技术相对落后,电子元件部分有老化现象,工作基本可靠,基本能满足生产要求;粉尘抽吸装置:运转基本正常,确定该切纸机尚可使用5年(60个月).
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)100%=66/(66+209)100%=22%(取整)4.
评估值的确定评估值=重置全价综合成新率=10,529,000.
0022%=2,316,380.
00元案例二:北京奔驰轿车(车辆评估明细表4-6-5序号:32)车辆牌号:京PP8K55生产厂家:北京奔驰汽车公司品牌:梅赛德斯奔驰行驶里程:24000km购置日期:2010年12月启用日期:2010年12月账面原值:654,914.
69元账面净值:453,303.
72元1.
车辆概况主要技术参数型号:梅赛德斯奔驰BJ7302L车型:豪华型三厢轿车车体结构:4门5座标准发动机:2.
4升/V6缸/5气门电控多点燃油喷射双顶凸轮轴/可变相位可变长度进气歧管标准变速箱:multitronic无级/手动一体化排量:2400cc气门数:30最大功率:125/6000Kw/rpm最大扭矩:230/3200nm/rpm燃油系统:电子燃油喷射式百公里经济耗油:6.
8L最高车速:218.
0Km/h0-100Km/h加速时间:9.
7S排放:欧Ⅲ标准华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司71整车尺寸:488618101475mm(长宽高)整车质量:1530Kg该车辆为国产梅赛德斯奔驰4门5座轿车,至评估基准日止,现已行驶1年6个月(18个月),行驶2.
4万公里,末发生过交通事故,也末进行过大修.
评估人员经现场观察及向车管人员了解后认为:由于该车辆行驶年限及里程不长,车主单位重视维护、保养、强化驾驶人员安全教育,使之各系统均处于良好的工作状态,各项性能均可达到原设计要求,机件完整,车况较好,运行正常,可满足使用需要.
2.
重置全价的确定(1)车辆购置价查询2012年6月太平洋汽车网及珠海地区近期汽车市场价格信息,现确定本车辆评估基准日购置价(含税):558,400.
00元(2)车辆购置税车辆购置税=车辆购置价/1.
1710%=558,400.
00/1.
1710%=47,726.
00元(3)新车牌照工本费新车牌照工本费:500元.
(4)重置全价重置全价=车辆购置价+车辆购置税+新车牌照工本费=558,400+47,726+500=606,400.
00元3.
成新率的确定根据国家二委一部一局2000.
12.
18颁布的《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》中的规定,该车辆属于非营业性车辆,其使用年限及行驶里程均在国家规定的范围内.
(1)年限成新率该车辆经济寿命年限为15年(180个月),现已行驶1年6个月(18个月).
华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司72年限成新率=(1-使用年限/可使用年限)100%=(1-18/180)100%=90%(取整)(2)行驶里程成新率该车辆设计行驶里程50万公里,现已行驶2.
4万公里.
行驶里程成新率=(1-行使里程/可行使里程)100%=(1-2.
4/50)100%=95%(取整)(3)理论成新率综合上述,孰低确定理论成新率为90%(4)现场勘察情况评估人员对该车辆进行现场勘察,其结果如下:A、静态检查该车外观未见损伤,各部接缝及车身线形匀称整齐;仪表显示齐全,功能完整;各控制按纽、开关齐全有效,轮胎有轻微磨损现象.
B、动态检查发动机、变速器、传动系统及空调压缩机工作均正常,转向控制正常,制动停驶距离符合标准,车轮悬挂功能正常,高速行驶略有轻微噪音属正常,无跑偏现象.
综合评价:该车品牌知名度较高,属于高档型,整体状况较好,在国内市场保有率较高,车内空间较为宽敞,乘坐舒适度及安全性能较佳.
根据以上现场勘察情况认为:该车整体技术状况较好,与理论成新率状况基本吻合,故不对理论成新率进行修正与调整,则现场勘察成新率取90%.
(5)车辆成新率综上所述,确定车辆成新率为90%.
4.
评估值的确定评估值=重置全价车辆成新率华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司73=606,400.
0090%=545,760.
00元案例三:打印机(电子设备评估明细表4-6-6序号:343)制造单位:爱普生公司规格型号:EPSONLQ-730K购置日期:2012年4月启用日期:2012年4月账面原值:1,495.
73元账面净值:1,401.
01元1.
设备概况主要技术参数:产品类型:平推票据打印机打印方式:点阵击打式打印方向:双向逻辑查找打印宽度:80列(在10cpi下)打印针数:24针打印头寿命:4亿次/针色带型号:黑色色带芯S010076/S01005,黑色色带架S015583/S015290色带寿命:400万符(信函模式),800万符(草体模式)复写能力:7份(1份原件+6份拷贝)缓冲区:128KB行间距:1/6英寸或以1/360英寸为增量进行编程接口类型:USB2.
0,IEEE-1284接口该打印机由爱普生公司设计、制造,于2012年4月购置后投入使用,至评估基准日止,已连续使用2个月.
2.
重置全价的确定该打印机重置全价由设备购置费、安装调试费和固定资产进项税额等三部分组成,重置全价计算公式:重置全价=设备购置费+安装调试费-固定资产进项税额(1)设备购置费的确定依据有关标准的规定,设备购置费由设备原价及设备运杂费组成.
①设备原价查询珠海地区市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料,确定该型号打印机购置价:1,700.
00元.
②设备运杂费华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司74由于设备运杂费由供货商负责,故不予计取.
(2)安装调试费的确定由于安装调试费由供货商负责,故不予计取.
(3)购置固定资产进项税额的确定购进固定资产发生的进项税率为17%购置固定资产进项税=设备购置费增值税率/(1+增值税率)=1,700.
0017%/(1+17%)=247.
00元(4)重置全价的确定重置全价=设备购置费+安装调试费-固定资产进项税额=1,700.
00+0.
00-247.
00=1,500.
00元(取整)3.
成新率的确定该打印机的经济寿命使用年限为5年(60个月),于2012年4月投入使用,至评估基准日止已正常使用2个月,则:年限法成新率=(1-已使用年限/经济寿命年限)100%=(1-2/460)100%=97%(取整)4.
评估值的确定评估值=重置全价综合成新率=1,500.
0097%=1,455.
00元华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司75第七部分无形资产—土地使用权评估技术说明一、评估范围本次珠海红塔仁恒纳入评估范围的土地使用权共2宗,均为出让取得坐落于前山鹅槽山片区,其中:第1项、第2项为二期用地,第3~17项为一期用地,总面积为332,826.
48平方米,均已取得土地使用权证,为珠海红塔仁恒所拥有的土地.
具体情况为:序号土地权证编号宗地名称土地位置取得日期用地性质面积(m2)1粤房地证字第C5617915号前山二期前山鹅槽山片区1998-03工业278,078.
862粤房地证珠字第0100166721号北加药间泵房前山金鸡路508号1998-05工业8,543.
623粤房地证字第1248051综合食堂前山鹅槽山片区1992-02工业1,677.
404粤房地证字第1248226号倒班宿舍前山金鸡西路1-1号1992-02工业4,544.
505粤房地证字第1248239宿舍B前山金鸡西路1-2号1992-02工业1,367.
206粤房地证字第1248234办公楼第1层前山金鸡西路1号1992-02工业561.
107粤房地证字第1248238办公楼第2-8层前山金鸡西路1号1992-02工业5,257.
618粤房地证字第1248233办公楼第9-12层前山金鸡西路1号1992-02工业2,986.
809粤房地证字第1248029机修车间前山金鸡西路1号1992-02工业469.
7010粤房地证字第124048白水回收车间前山金鸡西路1号1992-02工业259.
2011粤房地证字第1248236前山一期9#前山金鸡西路1-12号1992-02工业187.
1012粤房地证字第1248049综合仓库前山金鸡西路1-5号1992-02工业8,415.
5013粤房地证字第1248050主厂房前山金鸡西路1-4号1992-02工业19,736.
7014粤房地证字第1248032第二变电所前山金鸡西路1-9号1992-02工业116.
9715粤房地证字第1248047给水消防泵房前山金鸡西路1-6号1992-02工业111.
7016粤房地证字第1248028锅炉房前山金鸡西路1-8号1992-02工业410.
7017粤房地证字第1248031泵房前山金鸡西路1-11号1992-02工业101.
60二、评估原则本次土地评估将遵照公正、客观、科学、诚实的原则进行评估,具体表现在以下几个方面:(一)合法原则土地评估应以待估宗地的合法权益为前提进行.
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面.
在合法产权方面,应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据;在合法使用方面,应以使用管制(如城市规划、土地用途管制)为依据;在合法处分方面,应以法律、法规或合同等允许的处分方华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司76式为依据.
(二)供需原则土地评估要以市场供需决定土地价格为依据,并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性.
在完全的市场竞争中,一般商品的价格都取决于供求的均衡点.
供小于求,价格就会提高,否则,价格就会降低.
由于土地与一般商品相比,具有独特的人文和自然特性,因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场,又要考虑土地供应的垄断性特征.
(三)协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中,必须与周围环境相协调.
在土地估价时,应认真分析土地与周围环境的关系,判断其是否协调,这直接关系到该地块的收益量和价格.
(四)替代原则土地评估应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据,评估结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格.
根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用相同或大致相似时,价格低者吸引需求,即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时,商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的.
土地价格也同样遵循替代规律,某块土地的价格,受其它具有相同使用价值的地块,即同类型具有替代可能的地块价格所牵制.
(五)变动原则评估过程中评估人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律,准确地评估价格.
一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的.

土地价格也有同样情形,它是各种地价形成因素相互作用的结果,而这些价格形成因素经常处于变动之中,所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的.
在土地评估时,必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素,把握各因素之间的因果关系及其变动规律,以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格.

(六)报酬递增、递减原则土地评估要考虑在技术等条件一定的前提下,土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点.
华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司77三、评估依据(一)国家有关部门颁布的法律法规及相关文件1.
《中华人民共和国土地管理法》(第二次修正,2004年8月28日中华人民共和国主席令第28号公布);2.
《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过);3.
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日国务院令第55号,1990年5月19日施行);4.
《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1998年12月24日国务院令第256号,1999年1月1日施行);5.
《中华人民共和国城乡规划法》(2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过,2008年1月1日开始实施);6.
《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(1988年9月27日国务院令第17号,1988年11月1日施行);7.
《中华人民共和国契税暂行条例》(1997年7月7日国务院令第224号,1997年10月1日施行);8.
《中华人民共和国营业税暂行条例》(1993年12月13日国务院令第136号,1994年1月1日施行)9.
《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(2001年4月30日,国发[2001]15号);10.
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号);11.
《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号);12.
国土资源部《关于印发〈国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见〉的通知》(国土资发[1999]433号,1999年11月25日);13.
国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发[2001]44号,2001年2月13日);14.
国土资源部《国土资源部关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》(国土资发[2000]105号,2000年3月30日);15.
国土资源部《关于发布实施的通知》(国华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司78土资发[2006]307号,2006年12月23日);16.
《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》(国土资发[2008]308号);17.
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》(2007年511号令,2007年12月1日);(二)地方有关部门颁布的法规及相关文件1.
《关于珠海市2011年度国有土地使用权基准地价的通知》(珠府[2011]99号).
2.
土地评估有关的资料(三)其他资料:1.
委托方提供的有关资料.
2.
评估人员现场勘察、调查、收集的相关资料.
四、评估过程1.
评估前准备工作:核对原始资料,根据提供的宗地资料,对土地的权属情况进行核实,对土地使用权的取得、使用、账面原值进行了解.
2.
现场调查:以企业填报的评估申报表为依据,对被评估宗地调查、核实、标定;对宗地的登记状况、权利状况、用途、建筑物和地上附着物状况进行实地勘察;对影响宗地所处的地理位置、宗地周边自然环境、交通条件、市政配套设施进行了解.
对宗地面积、临街状况、形状、地质、地形、地势条件、容积率等情况进行调查.
3.
市场调查:到宗地所在地有关部门进行调查咨询,并了解宗地所在城市的基准地价、地价指数和征地案例、土地开发费用等资料,了解宗地所在城市的总体用地规划标准.
4.
土地使用权价值评估:根据被估宗地的面积、位置、用途、开发程度等情况,按照基准日被估宗地所在地的基准地价、地价指数,结合周边的征地案例、土地开发成本等情况进行估算.
五、评估方法根据《城镇土地估价规程》,通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法(剩余法)、成本逼近法及基准地价系数修正法,评估方法的选择应按华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司79照地价评估技术规则,根据当地地产市场发育状况,并结合该项目的具体特点(用地性质)以及评估目的等,选择适当的评估方法.
评估人员根据现场勘查情况,按照《城镇土地估价规程》的要求,结合待估宗地的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况,确定本次评估采用的方法.
1.
评估思路待估宗地于评估基准日设定用途为工业用地,实际用途为工业用地,位于珠海市香洲区前山鹅槽山片区,区域内工业集聚程度较优,土地利用类型以工业为主.
本次评估采用市场比较法、基准地价系数修正法两种方法分别测算待估宗地设定条件下的土地使用权价格,然后经过综合分析测算方法及其测算结果,最终确定待估宗地的土地使用权价格.
2.
方法选择依据(1)待估宗地位于香洲区,2006年工业用地招拍挂以来,区域内工业用地有较多成交出让案例,因此可以采用市场比较法;(2)由于待估宗地区域位于基准地价覆盖范围之内,故本次评估选用基准地价系数修正法作为其中一种评估方法进行评估.
综上所述,结合评估背景资料及《城镇土地估价规程》的有关要求,经过综合分析,我们决定在本报告中采用市场比较法和基准地价系数修正法进行评估.

(一)市场比较法市场比较法是根据市场中的替代原理,将待估宗地与具有替代性的,且在评估基准日近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算待估宗地客观合理价格的方法.
公式:V=VBABCD其中:V------评估宗地价格;VB-----比较实例价格;A------待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数;B------待估宗地评估基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数;C------待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;D------待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数;测算思路:华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司80⑴选取比较实例;⑵选择比较因素,并具体说明评估对象和比较实例的各因素条件;⑶在因素指标量化的基础上,将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数,编制比较因素条件说明表;⑷根据比较因素条件指数表,确定比较因素修正系数.
⑸采用各因素修正系数连乘法,求算各比较实例经因素修正后达到评估对象条件时的比准价格.
⑹对比准价格进行分析,确定市场比较法测算结果.
(二)基准地价修正法基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,利用宗地地价修正系数,对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正,估算待估宗地客观价格的方法.
其基本公式为:式中:V=待估宗地价格;Vlb=与待估宗地同类用途同一地段的基准地价;Ki=影响宗地地价的区域因素及个别因素修正系数;Kj=评估基准日修正系数、容积率(或楼层)修正、土地使用年期等修正系数;Vkf=待估宗地土地开发程度修正值.
测算思路:1.
收集有关基准地价资料;2.
确定待估宗地所处级别(或者参照级别)的同类用途(或参照用途)基准地价;3.
分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表;4.
依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表,确定待估宗地地价修正系数;5.
进行评估期日、容积率、土地使用年期等其它修正;6.
求出待估宗地地价.
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6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司81六、评估对象概况及地价定义待估宗地地价定义一览表序号土地权证编号宗地名称土地使用权类型设定土地使用权类型登记用途评估设定用途评估设定使用年限(年)评估期日实际开发程度评估设定开发程度备注1粤房地证字第C5617915号前山二期出让出让工业工业35.
76五通一平五通一平红线外"五通"、红线内"场地平整"2粤房地证珠字第0100166721号北加药间泵房出让出让工业工业29.
90五通一平五通一平3粤房地证字第1248051综合食堂出让出让工业工业29.
68五通一平五通一平4粤房地证字第1248226号倒班宿舍出让出让工业工业29.
68五通一平五通一平5粤房地证字第1248239宿舍B出让出让工业工业29.
68五通一平五通一平6粤房地证字第1248234办公楼第1层出让出让工业工业29.
68五通一平五通一平7粤房地证字第1248238办公楼第2-8层出让出让工业工业29.
68五通一平五通一平8粤房地证字第1248233办公楼第9-12层出让出让工业工业29.
68五通一平五通一平9粤房地证字第1248029机修车间出让出让工业工业29.
68五通一平五通一平10粤房地证字第124048白水回收车间出让出让工业工业29.
68五通一平五通一平11粤房地证字第1248236前山一期9#出让出让工业工业29.
68五通一平五通一平12粤房地证字第1248049综合仓库出让出让工业工业29.
68五通一平五通一平13粤房地证字第1248050主厂房出让出让工业工业29.
68五通一平五通一平14粤房地证字第1248032第二变电所出让出让工业工业29.
68五通一平五通一平15粤房地证字第1248047给水消防泵房出让出让工业工业29.
68五通一平五通一平16粤房地证字第1248028锅炉房出让出让工业工业29.
68五通一平五通一平17粤房地证字第1248031泵房出让出让工业工业29.
68五通一平五通一平华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司82七、评估结果及增(减)值分析土地评估结果一览表土地使用证编号宗地位置评估期日的实际用途评估设定用途评估基准日的实际土地开发程度评估设定的开发程度设定土使用年期土地面积(m2)单价(元/m2)总价(元)粤房地证字第C5617915号前山鹅槽山片区工业工业五通一平五通一平35.
76278,078.
8647913,320.
00粤房地证珠字第0100166721号前山金鸡路508号工业工业五通一平五通一平29.
908,543.
62451385.
00粤房地证字第1248051前山鹅槽山片区工业工业五通一平五通一平29.
681,677.
4045075.
00粤房地证字第1248226号前山金鸡西路1-1号工业工业五通一平五通一平29.
684,544.
50450205.
00粤房地证字第1248239前山金鸡西路1-2号工业工业五通一平五通一平29.
681,367.
2045062.
00粤房地证字第1248234前山金鸡西路1号工业工业五通一平五通一平29.
68561.
1045025.
00粤房地证字第1248238前山金鸡西路1号工业工业五通一平五通一平29.
685,257.
61450237.
00粤房地证字第1248233前山金鸡西路1号工业工业五通一平五通一平29.
682,986.
80450134.
00粤房地证字第1248029前山金鸡西路1号工业工业五通一平五通一平29.
68469.
7045021.
00粤房地证字第124048前山金鸡西路1号工业工业五通一平五通一平29.
68259.
2045012.
00粤房地证字第1248236前山金鸡西路1-12号工业工业五通一平五通一平29.
68187.
104508.
00粤房地证字第1248049前山金鸡西路1-5号工业工业五通一平五通一平29.
688,415.
50450379.
00粤房地证字第1248050前山金鸡西路1-4号工业工业五通一平五通一平29.
6819,736.
70450888.
00粤房地证字第1248032前山金鸡西路1-9号工业工业五通一平五通一平29.
68116.
974505.
00粤房地证字第1248047前山金鸡西路1-6号工业工业五通一平五通一平29.
68111.
704505.
00粤房地证字第1248028前山金鸡西路1-8号工业工业五通一平五通一平29.
68410.
7045018.
00粤房地证字第1248031前山金鸡西路1-11号工业工业五通一平五通一平29.
68101.
604505.
00纳入评估范围内的土地使用权账面值为44,320,470.
28元,评估值为157,850,000.
00元,评估增值113,529,527.
72元,增值率256.
16%.
增值的主要原因为土地的购买时间较早,当时土地价值较低,近年土地市场价格连续上涨,导致土地增值.

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6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司83八、需要特殊说明的事项(一)评估的前提条件和假设条件1.
现土地使用者合法取得土地使用权,并支付有关税费.
2.
待估宗地依法利用,并会产生相应的土地收益.
3.
待估宗地与其它生产要素相结合,能满足设定使用年限内经营管理的正常进行,保证公司的持续发展.
4.
在评估基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场.
5.
任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规.

6.
委托方提供资料属实.
7.
待估宗地能够满足地价定义中关于用途、开发程度、年期、评估基准日等设定条件.
8.
评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况.
(二)需要特殊说明的事项1.
待估宗地的土地利用状况等资料由委托方提供.
委托方对所提供资料的真实性负责,评估机构对所收集资料的真实性、准确性负责.
土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由评估人员实地调查而得.
2.
报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》为准.
九、评估案例案例:前山二期1#(无形资产—土地使用权评估明细表4-12-1序号1)第1部分待估宗地描述1.
土地登记状况此次待估宗地为珠海红塔仁恒纸所使用出让土地.
该宗地由珠海红塔仁恒以出让方式取得,并于2007年10月22日与其上建筑物共同办理了《房地产权证》〔粤房地证字第C5617915号〕,作为公司的主营业务用地使用至今.
待估宗地的土地登记状况具体如下:产权证号:粤房地证字第C5617915号.
评估基准日土地使用者:珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司.
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6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司84宗地位置:珠海前山鹅槽山片区金鸡西路(即属珠海市香洲区前山街道).

地号:D1002002.
登记用途:工业用地.
土地使用权类型:出让.
土地使用权终止日期:2048年3月24日,自评估基准日起剩余使用年期35.
76年.
土地面积:278,078.
86平方米四至:待估宗地呈多边形,形状欠规整,四至大致为:东临南湾北路;南至珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司厂区其他用地;西至空地;北至珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司厂区其他用地(与联谊机电工程有限公司接壤).

附记:共3点,如下(1)原用地面积为291,608.
98平方米[用地批准书(1998)国土字第389号、111号、388号],现调整为278,078.
86平方米[用地批准书(1998)国土字第389号111号、(2003)准字第116号].
(2)地上建筑物已登记的建筑面积为132,322.
35平方米,原分摊土地使用面积为71,094.
48平方米.
(3)本次登记剩余土地使用权面积为206,984.
38平方米(属尚未登记的建筑物、绿化及道路等用地面积).
2.
土地权利状况待估宗地的土地所有权属于国家所有,待估宗地的土地使用者通过出让方式合法取得待估宗地的出让土地使用权.
根据委托方提供的权属资料,待估宗地来源合法,产权清楚.
至评估基准日2012年6月30日,待估宗地已设定抵押权,抵押银行为交通银行股份有限公司珠海分行,抵押登记日期为2009年10月9日.
3.
土地利用状况待估宗地所占用土地的总面积为278,078.
86平方米,待估宗地宗地内己建有生产厂房、办公楼等建筑物.
第2部分地价影响因素分析(一)一般因素1.
城市资源状况(1)地理位置华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司85珠海是珠江三角洲南端的一个重要城市,位于广东省珠江口的西南部,东与香港隔海相望,南与澳门相连,西邻新会、台山市,北与中山市接壤.
珠海地理坐标处于北纬21°48′~22°27′、东经113°03′~114°19′之间,陆地面积有1701平方千米,海岸线长604公里,有大小岛屿146个,故有"百岛之市"的美誉.
(2)自然环境①地势、地貌珠海市区内陆部分地势由西北向东南倾斜,地形多样,以平原(占25.
5%)、丘陵(占58.
68%)为主,兼有低山、滩涂等.
地势平缓,倚山临海,海域辽阔,百岛蹲伏.
内陆由凤凰山、将军山两大山系的山地丘陵及海岸、平原所构成.
最大的海岛是三灶岛,面积约78平方公里.
陆上山地、丘陵、台地、平原,为纵横交错的水网分划.
滨海冲积平原由西江和北江冲积物聚成.
珠江口外海滨滩涂辽阔,水下滩地向岸外缓慢坡降.
海岸线、岛岸线长690公里.
内陆最高的凤凰山,海拔437米,海岛多在海拔100米以上.
②气候、水文珠海属亚热带季风气候,冬无严寒,雨量充沛,气候宜人.
常受南亚热带季候风侵袭,多雷雨.
年平均气温22.
3℃,最低气温2.
5℃.
年降雨量为1770-2300毫米,4月至9月盛行东南季风,为雨季,降水量占全年的85%;10月至次年3月盛行东北季风,为旱季.
珠海大气的年平均相对湿度是79%.
每年初春时节,细雨连绵,空气相对湿度较大,有时可达到100%.
珠海主要河流有磨刀门、金星门、坭湾门、鸡啼门、虎跳门、前山水道、湾仔澳门河段、南水沥等,总长135公里,流域内水资源丰富.
③行政区划珠海陆地面积有1701平方千米,海岸线长604公里,辖香洲区、斗门区、金湾区及横琴新区.
根据2010年人口普查统计,珠海人口156.
02万人,是广东省人口规模最小的地级市.
2.
土地市场状况2011年11月1起,珠海实行"双限令",即从2011年11月1日起对新增住宅项目实行限价,主城区(香洲区)范围内实行限购.
"双限令"的实施,使珠华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司86海土地出让市场走入低迷.
2012年上半年珠海土地共成交25宗土地,出现3宗土地流拍、1宗终止挂拍现象;总成交面积3,230,761.
711平方米,环比下降12.
38%,同比增长8.
8%;总成交金额337,622.
3261万元,环比下降41.
07%,同比上涨5.
3%.
剔除3宗转让地块所得的土地出让金,政府实际所得土地出让金收入为333,939.
33万元.
土地成交结构:2012年上半年珠海土地共成交25宗土地,包括包括16宗工业用地,2宗物流用地,2宗商业设施用地,1宗高新技术产业用地,1宗住宅科研用地,1宗文化创意用地,1宗住宅用地,1宗商业性办公用地(含商业、办公、酒店).
上半年成交的地块中,工业用地占"主打"地位,共有16宗成交记录,共2,428,479.
481平方米,占总成交面积的75.
17%.
成交土地面积:上半年共成交25宗土地,总成交面积3,230,761.
71平方米,环比下降12.
38%,同比增长8.
8%;从各区域的土地成交面积看,西区上半年共13宗地块顺利成交,合计成交面积2,402,024.
551平方米,占总成交面积的74.
35%;主城区共8宗地成交,共165,358.
49平方米,占总成交面积的5.
12%;而横琴区则"斩获"4宗地块,共663,378.
67平方米,占总成交面积的20.
53%.
土地成交价格:2012年上半年珠海土地总成交金额337,622.
3261万元,环比下降41.
07%,同比上涨5.
3%.
剔除3宗转让地块所得的土地出让金,政府实际所得土地出让金收入为333,939.
3261万元.
上半年并没有商住用地、住宅用地成交,而主推的工业用地起拍价一般不高,这种也直接导致了上半年土地成交金额大幅度的下降.
纵观2012年上半年珠海房地产市场,商住土地成交保持清冷现象,但是,华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司87工业用地却保持较好的成交趋势.
鉴于国家政策对住宅房地产市场的持续调控,预计珠海市土地市场在短期内仍会以工业用地作为主打,在供地区域方面预计高栏、金湾、斗门和唐家湾等地区将会成为主要的推地区域,横琴的优质用地预计亦将持续发力.
3.
产业政策(1)金融政策在金融政策方面,为加强银行体系流动性管理,引导货币信贷和投资合理的增长,保持物价水平基本稳定,中国人民银行决定,自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率.
金融机构一年期存款基准利率下调0.
25个百分点即从3.
5%下调至3.
25%,一年期贷款基准利率下调0.
25个百分点即从6.
56%下调至6.
31%;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整.
自同日起:(1)将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.
1倍;(2)将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.
8倍.
此次降息,将有利于减轻企业的融资成本,有利于经济的向上发展,同时还降低了存款利率,这可能反映出中国人民银行对于控制2012年下半年的通货膨胀的信心.
(2)土地市场政策珠海市将政府储备的经营性用地纳入市场运作,全部实行招标挂牌出让.
全面推行国土资源有偿使用制度,严肃查处土地违法案件,强化建设用地批后管理,加大闲置土地处置力度.
在土地利用方面,按照落实科学发展观、建设和谐社会的要求,针对珠海市经济社会发展与土地资源利用的特点,确立了"生态优先、保障发展、节约集约、区域协调"的土地利用战略,以严格保护耕地为前提,以节约集约利用土地为核心,以土地利用区域统筹为导向,进行土地利用结构和布局的调整与优化,协调土地利用与生态环境的保护和建设.
定期更新珠海市基准地价,制定《珠海市国有土地价格管理规定》,明确规定在珠海市范围内出让、划拨和临时租赁国有土地使用权的价格依据该规定确定.
4.
城市规划与发展目标按照《珠海市城市总体规划(2001—2020)》,珠海城市发展的总目标为"把珠海建设成为综合实力雄厚与社会、经济、人口、资源、环境全面协调发展的经济特区;成为有较强辐射力和吸引力、经济繁荣、交通发达、秩序优良、文明富庶的现代化的区域性中心城市;成为以信息技术为龙头的高新技术产业基地,集华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司88聚力强的产、学、研一体化创新创业基地及高附加值的产品出口创汇基地;成为亚热带海滨花园城市和具有国际影响的滨海风景旅游胜地";城市性质为"珠海是国家的经济特区,珠江口西岸区域性中心城市和亚热带海滨风景旅游胜地";城市发展结构为"建立由主城区—次中心城—外围新城—中心镇构成的多层次、组团型的城市空间体系".
规划中珠海主城区包括由新老香洲、吉大、拱北、前山等组成的中心城区和由南屏、湾仔、洪湾组成的南湾城区,中心城区是城市经济、文化和行政中心,全面承担中心城市的各项职能;南湾城区承担以第二产业为主的生产职能.
区内前山、南屏、湾仔等镇转为城市型行政体制.
次中心城包括金湾次中心城和斗门次中心城,其中金湾次中心城包括红旗、小林与原西湖片区,其是城市副中心之一,应强化发展的地区,承担生活服务、教育、旅游等职能;斗门次中心城包括井岸、白蕉镇(部分)、新青工业园、白藤湖度假区等,其是城市副中心之一,应整合发展的地区;承担生产、生活、旅游度假等综合性职能.
外围新城包括唐家湾新城、横琴新城、三灶新城和港区新城,唐家湾新城包括金鼎、唐家与淇澳,承担高等教育、高新技术产业与新型服务业等职能;横琴新城在发展过程中具有一定的不确定性,规划承担大型旅游、度假、游乐等职能,同时也是与澳门合作发展的主要地区;三灶新城包括三灶、航空港,承担空港运输、空港产业、高新技术产业和教育等职能;是区域性的专业功能区之一;港区新城包括南水、临港工业区和珠海港高栏港区,承担以海洋运输为主的大型储运、化工等临海产业职能,是区域性的专业功能区之一.
陆域中心镇包括包括平沙镇、白蕉镇、斗门镇、五山乾务镇、上横莲溪镇,为综合性发展的中心镇.

在经济发展目标方面,根据《2013年珠海市政府工作报告》,珠海2013年实现地区生产总值增长9%左右;规模以上工业增加值增长10%;全社会固定资产投资增长15%;社会消费品零售额增长13%;外贸出口总额增长11%;地方公共财政预算收入增长12%;城镇居民年人均可支配收入和农村居民年人均纯收入分别增长10%、11%;城镇登记失业率控制在3.
2%以内;户籍人口自然增长率控制在9.
8‰以内;完成省下达的节能减排目标任务.
5.
城市社会经济发展状况珠海市作为中国的经济特区,已成为一个新型花园城市,已形成以高科技为重点的工业体系,综合发展的外向型经济格局初具雏型,其社会生产力迅速发展,经济实力大大增强.
华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司892012年上半年珠海全市完成地区生产总值673.
89亿元,同比增长4.
8%.
尽管增幅比一季度提高了0.
7个百分点,但总体经济增速仍在低位运行,工业、消费等增速缓慢,外贸出口依然负增长.
上半年全市规模以上工业增加值312.
98亿元,同比增长6.
3%,增速比一季度提高0.
2个百分点;外贸出口额104.
23亿美元,同比下降8.
9%,降幅比一季度收窄3个百分点;社会消费品零售总额同比增长9.
4%,增速比上季度提升了0.
7个百分点.
但是,固定资产投资、招商引资等指标增长较快.
上半年,全市完成固定资产投资330.
50亿元,同比增长33.
8%,增幅居珠三角首位;实际利用外资增长47.
4%,居珠三角首位.
分析数据显示,以基础设施为主的第三产业是拉动全市投资快速增长的主力,累计完成投资额249.
01亿元,增长41%,对全市投资增长贡献率达86.
7%.
在重点项目建设方面,全市83个重点建设项目上半年累计完成投资167.
16亿元,占年度计划的63.
7%.
特别是重大产业项目建设明显加快,战略性新兴产业、先进制造业和现代服务业工程分别完成年度投资计划的49.
5%、69.
2%和129.
9%.
长隆、南海天然气陆上终端、三一重工港口机械、LNG一期等一批项目分别完成年度投资计划的313.
8%、158.
3%、140%、105.
7%.
尽管上半年经济形势不容乐观,但珠海市发展势头上扬的总体态势没有改变,总体走势是"增速低位、逐月趋稳".
2012全年,珠海市致力于多措并举稳增长,积极应对经济低迷、外需疲弱的困境,促进了经济平稳运行,全年完成地区生产总值1504.
1亿元,比上年增长7%;人均生产总值9.
5万元,约合1.
5万美元,增长6.
1%.
公共财政预算收入162.
6亿元,增长13.
4%.
城镇居民人均可支配收入32980元,增长14.
8%.
农村居民年人均纯收入13400元,增长13%.
全市本外币存贷款余额分别为3449.
7亿元和1920.
3亿元,增长15.
8%和17.
2%.
全市规模以上工业增加值644.
8亿元,增长6.
3%.
完成全社会固定资产投资787.
6亿元,增长23.
6%,增速居全省前列.
预计实际利用外资14.
5亿美元、内资188亿元,分别增长8.
2%和37.
3%.
社会消费品零售总额635.
2亿元,增长12.
7%.
外贸进出口总额456.
7亿美元,降幅由谷底的-14.
2%收窄至-11.
6%.
(二)区域因素1.
待估宗地所属镇区概况委估宗地位于香洲区前山街道.
香洲区是珠海市中心城区,是全市政治、经济、文化、交通和金融中心,其华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司90位于南海之滨、珠江口西岸,东水连香港,南接壤澳门,背倚经济发达的珠江三角洲腹地,地理位置得天独厚,是联系内地与港澳台,以及对外贸易、国际交往的重要口岸.
香洲区陆地总面积300平方公里,全区常住人89.
26万人,其中户籍人口59万人.
下辖狮山、湾仔、拱北、吉大、香湾、梅华、前山、翠香8个街道办事处和南屏镇,共122个社区居委会.
2012年上半年,香洲区宏观经济保持平稳增长.
上半年实现地区生产总值364.
16亿元,同比增长4.
3%,其中第一、二、三产业分别增长-0.
4%、8.
0%和1.
6%.
工业生产增速持续放缓,全区家规模以上工业企业完成总产值593.
4亿元,增长8.
8%,但增速比去年同期回落3.
4个百分点,比第一季度加快0.
8个百分点.
工业增速下行主要是受外需大幅度减少、内需减弱的影响;第三产业有所下降,消费品市场趋于增长,全区实现第三产业营业收入954.
66亿元,同比增长5.
1%;固定资产投资增幅持续回落,固定资产投资85.
25亿元,同比增长6.
5%,增幅同比回落7.
9个百分点,项目投资是拉动香洲区固定资产增长的主要动力,而房地产投资下降是促使我区固定资产增速回落的主因.
受土地成交锐减和新开工项目减少影响,1-6月香洲区完成房地产开发投资57.
5亿元,同比下降8.
5%,累计增速比一季度回落13.
3个百分点.
前山街道位于珠海市城区西南,辖区面积53平方公里,常住人口17.
8万人,其中户藉人口4.
8万余人,辖区24个社区居委会.
辖区内有暨南大学珠海学院和圆明新园、梅溪牌坊、农科园艺中心等旅游景点,华南地区最大之一的装饰材料集散地——世邦国际装饰城亦在该街道内,前山街道是一个以建材为特色、工业为主体的城郊结合街道.
2011年前山街道GDP达到790853万元,同比增长6.
3%,工业总产值1,053,294万元,同比增长10.
2%;;产营业收入3,249,039万元,同比增长13%;税收收入18378万元,同比增长21.
2%.
2.
位置待估宗地位于珠海市香洲区前山鹅槽山片区(即为香洲区前山街道).
3.
交通条件香洲区陆路路网发达,对外拥有广珠城际轨道、广珠铁路、粤西沿海高速、京珠高速、江珠高速、太澳高速等,其中广珠城际轨道自广州直至珠海的拱北;广珠铁路设珠海西及珠海高栏港站;粤西沿海高速承担珠海北部对外联系以及与华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司91区域主要城市联系,已建成通车;京珠高速:承担珠海东部对外联系以及与国内主要城市联系;江珠高速:承担珠海与珠江口西岸主要城市的联系;太澳高速:承担澳门和珠海与内地至山西太原的联系.
备受瞩目的港珠澳大桥预计2015年建成通车,开车从香港到珠海的时间将由目前的3个多小时缩减为半个多小时.
在港口方面,香洲拥有九洲港、香洲港、唐家港、洪湾港四个港口.
待估宗地所在区域主干道与次干道并重,为格网状道路体系,主要有明珠南路、金鸡路、白云路等主次干道,道路通达状况较优;有75路、15路、30路、41路、42路、45路、60路、204路等多条公交线路途经设站.
区域内未实行交通管制.
4.
基础设施条件4.
1供水区内由珠海水务集团有限公司香洲水厂统一供水,香洲水厂厂区面积约13700平方米,日生产设计能力为5万立方米,能保障基本用水需求.
4.
2排水区内设有日处理量为19万吨/日的拱北水质净化厂.
4.
3供电区内由珠海供电局统一供电,充分保证生产、生活用电的连续供应.
5.
自然气候条件香洲依山傍海,属亚热带海洋性气候,年平均气温24℃,年平均降雨量1700-2300毫米,东风为常向风,夏以东南风为主,冬以东北风为主,夏秋季有台风侵袭.
空气平均相对湿度为79%.
6.
工业区成熟度待估宗地所在区域有前山工业区,工业集聚度良好.
7.
周围土地利用情况待估宗地周围土地利用以工业用地及商住用地为主.
8.
其他区域因素其他区域因素对土地利用影响甚微.
(三)个别因素1.
宗地位置待估宗地处于珠海市香洲区前山鹅槽山片区(即为香洲区前山街道).
华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司922.
宗地地形地势和地基待估宗地地形平坦,地基条件良好.
3.
宗地形状待估宗地形状欠规整,但对利用无明显不利影响.
4.
面积待估宗地土地登记面积为278,078.
86平方米,本次评估土地面积为278,078.
86平方米.
5.
临路状况待估宗地临南湾北路,南湾北路为水泥沥青路面,路面状况一般.
6.
土地使用限制待估宗地登记用途为工业,现状用途为工业用地,规划对土地利用强度有一定限制.
7.
宗地内基础设施条件7.
1道路:待估宗地临道路,道路质量一般.
7.
2供水:待估宗地内由香洲水厂统一供水,供水保证率达99%以上,供水状况较优.
7.
3供电:待估宗地内由珠海供电局香洲供电所统一供电,供电保证率达99%以上,供电状况较优.
7.
4排水:待估宗地内目前有排水设施,大雨后地面基本无积水.
7.
5通讯:待估宗地属珠海市市话服务范围,通讯条件较优.
宗地的基础设施状况达到"宗地红线外五通(通电、通上水、通路、通讯、通气),红线内场地平整".

第3部分评估方法与评估过程(一)评估方法的确定根据《城镇土地估价规程》,通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法(剩余法)、成本逼近法及基准地价系数修正法,评估方法的选择应按照地价评估技术规则,根据当地地产市场发育状况,并结合该项目的具体特点(用地性质)以及评估目的等,选择适当的评估方法.
(二)选择评估方法的依据华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司93评估人员根据现场勘查情况,按照《城镇土地估价规程》的要求,结合待估宗地的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况,确定本次评估采用的方法.
1.
评估思路待估宗地于评估基准日设定用途为工业用地,实际用途为工业用地,位于珠海市香洲区前山鹅槽山片区,区域内工业集聚程度较优,土地利用类型以工业为主.
本次评估采用市场比较法、基准地价系数修正法两种方法分别测算待估宗地设定条件下的土地使用权价格,然后经过综合分析测算方法及其测算结果,最终确定待估宗地的土地使用权价格.
2.
方法选择依据(1)待估宗地位于香洲区,2006年工业用地招拍挂以来,区域内工业用地有较多成交出让案例,因此可以采用市场比较法;(2)由于待估宗地区域位于基准地价覆盖范围之内,故本次评估选用基准地价系数修正法作为其中一种评估方法进行评估.
综上所述,结合评估背景资料及《城镇土地估价规程》的有关要求,经过综合分析,我们决定在本报告中采用市场比较法和基准地价系数修正法进行评估.

评估过程(一)市场比较法市场比较法是在求取待估宗地的价格时,根据替代原则,将待估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,并依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等差别,修正得出待估宗地在评估基准日地价的方法.
其基本公式为:公式:V=VBABCD其中:V------评估宗地价格;VB-----比较实例价格;A------待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数;B------待估宗地评估基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数;C------待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;D------待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数;详细计算过程如下:华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司941.
比较案例的选择根据待估宗地的区位等具体情况,评估时在同一供需圈内,选择了三个交易实例作为市场比较法的比较案例.
比较案例具体情况及统一价格内涵后的交易价格M如下:序号评估对象(0)比较案例(1)比较案例(2)比较案例(3)M1名称红塔仁恒纸业珠海鹅槽山地块珠海市金宏威技术有限公司地块(TJ1113号)珠海全志科技股份有限公司地块(TJ1201号)长园电力技术有限公司地块(TJ1203号)M2资料来源---珠海市国土资源局珠海市国土资源局珠海市国土资源局M3地址珠海市香洲区前山鹅槽山片区珠海香洲区金凤北路西、科技创新海岸南围科技一路北侧珠海香洲区科技创新海岸南围创新三路东、科技二路南侧科技创新海岸南围金峰北路东、科技一路北侧M4评估对象类型土地-工业用地土地-工业用地土地-工业用地土地-工业用地M5评估设定用途工业工业工业工业M6总价(元)---13,440,0005,501,06912,000,000计量单位土地面积(m2)土地面积(m2)土地面积(m2)土地面积(m2)M7数量规模278,078.
8628,000.
0011,460.
5625,000.
00M5单价---480.
00480.
00480.
00房地产范围土地使用权土地使用权土地使用权土地使用权付款方式一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款M6统一范围后价格---480.
00480.
00480.
00M7统一付款方式后价格---480.
00480.
00480.
00M统一价格单位后价格土地面积(m2)480.
00480.
00480.
00交易情况修正评估对象(0)比较案例(1)比较案例(2)比较案例(3)A交易情况正常挂牌交易,正常挂牌交易,正常挂牌交易,正常土地剩余使用年期(年)35.
76505050土地开发程度宗地外已达"五通",宗地内土地已平整宗地外已达"五通",宗地内土地已平整宗地外已达"五通",宗地内土地已平整宗地外已达"五通",宗地内土地已平整备注:地价内涵是指宗地红线外达到通路、供电、供水、排水、通讯"五通"和宗地红线内场地平整"一平"2.
可比因素的选择影响交易成交地价的因素有:①交易时间;②交易情况与交易方式;③区位状况;④实物状况;⑤权益状况.
其中,区位状况包括:工业集聚度、交通条件、基础设施状况、环境质量优劣度;规划限制等;实物状况包括:临路状况、面积和形状、地势地质水文状况、规划管制条件、宗地内外开发程度等.
华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司953.
交易情况修正根据本次评估目的,设定待估宗地为正常交易,而各比较案例均为正常挂牌交易,故交易情况修正系数均为1.
0.
4.
交易日期修正(BZ)比较案例(1)的交易日期为2012年2月9日,与评估基准日相差了4个月,参考中国城市地价动态监测系统统计数据,评估基准日比比较案例交易日期时珠海市工业用地地价上升1%,则交易日期修正系数=0.
99;比较案例(2)、(3)的交易日期为2012年5月17日和2012年6月19日,与评估基准日同一个月,据调查,在此期间地价几乎无变化,则交易日期修正系数=1.
0;5.
区域状况修正(CZ)影响土地价格的区域状况包括工业集聚度、交通条件、基础设施状况、环境质量优劣度;规划限制等,各修正因素条件说明及修正系数取值详见下表:区位状况调整/修正评估对象(0)比较案例(1)调整值比较案例(2)调整值比较案例(3)调整值C1区域工业集聚度位于珠海香洲区前山街道,区域内有格力空调公司等,工业集聚度良好位于香洲区唐家湾科技创新海岸,区域以科技园为主,工业集聚度高稍优位于香洲区唐家湾科技创新海岸,区域以科技园为主,工业集聚度高稍优位于香洲区唐家湾科技创新海岸,区域以科技园为主,工业集聚度高稍优111C2区域交通条件区域交通方便,有明珠南路、金鸡路、白云路等主次干道,道路通达状况较优;有75路、15路、30路、41路、42路、45路、60路、204路等多条公交线路途经设站区域交通方便,有港湾大道、科技一路等主次干道,道路通达状况较优;有3a、3路、10a、10路、66路、68路、69路等公交线路途经设站相似区域交通方便,有港湾大道、科技一路等主次干道,道路通达状况较优;有3a、3路、10a、10路、66路、68路、69路等公交线路途经设站相似区域交通方便,有港湾大道、科技一路等主次干道,道路通达状况较优;有3a、3路、10a、10路、66路、68路、69路等公交线路途经设站相似000C3区域基础设施完备度区域内水电等基础设施完备区域内水电等基础设施完备相似区域内水电等基础设施完备相似区域内水电等基础设施完备相似000C4区域环境质量状况区域环境质量良好,污染性企业少区域均以电子科技产业为主,属污染较小企业,环境质量良好相似区域均以电子科技产业为主,属污染较小企业,环境质量良好相似区域均以电子科技产业为主,属污染较小企业,环境质量良好相似000C5区域规划前景区域内目前以工业区及商住区为主,根据香洲区的城市功能定位,预计待估宗地所在区域未来将以商住区为主,规划前景较区域规划为国家软件产业基地,规划前景较待估宗地差稍劣区域规划为国家软件产业基地,规划前景较待估宗地差稍劣区域规划为国家软件产业基地,规划前景较待估宗地差稍劣-5-5-5华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司96好C6其他区域因素其他区域因素一般其他区域因素一般相似其他区域因素一般相似其他区域因素一般相似000CY区位状况条件指数100969696CZ区位状况调整/修正系数=CY0/CYn1.
041.
041.
046.
实物状况修正(DZ)影响土地价格的实物状况包括宗地临路状况、面积和形状、地势地质及水文状况、规划管制条件、宗地内外开发程度及其他个别因素,各修正因素条件说明及修正系数取值详见下表:实物状况调整/修正评估对象(0)比较案例(1)调整值比较案例(2)调整值比较案例(3)调整值D1临路状况临次要干道南湾北路临次干道科技一路相似临次干道创新三路和科技二路等相似临金峰北路及科技一路次干道相似000D2面积/形状面积大,形状欠规整,呈多边形面积适中,形状较规整稍优面积较小,形状较规整相似面积适中,形状较规整稍优202D3地势/地质/水文状况地势平坦,地质条件良好,水文状况良好地势平坦,地质条件良好,水文状况良好相似地势平坦,地质条件良好,水文状况良好相似地势平坦,地质条件良好,水文状况良好相似000D4规划管制条件容积率等限制为区域工业用地普遍水平,无其他特殊管制0.
7≤容积率≤1.
8,为该区域工业用地普遍水平;准入产业类别为输配电及控制设备制造业,竞买者注册资本须不少于1亿元,须具有高新技术企业证书和取得计算机信息系统集成资质证书等,进入门槛相对较高稍劣1.
0≤容积率≤1.
8,为该区域工业用地普遍水平;准入产业类别为通信设备、计算机及其他电子设备制造业,竞买者注册资本须不少于6000万元,须具有高新技术企业证书和是国家集成电路公共服务平台成员等,进入门槛相对较高稍劣0.
7≤容积率≤1.
8,为该区域工业用地普遍水平;准入产业类别为通信设备、计算机及其他电子设备制造业,竞买者注册资本须不少于1.
5亿元,须具有高新技术企业证书和取得省自主创新产品证书等,进入门槛相对较高稍劣-5-5-5D5宗地内外开发程度宗地外已达"五通",宗地内土地已平整(已开发建设作生产厂区)宗地外已达"五通",宗地内土地已平整相似宗地外已达"五通",宗地内土地已平整相似宗地外已达"五通",宗地内土地已平整相似000D6其他个别因素其他个别因素一般其他个别因素一般相似其他个别因素一般相似其他个别因素一般相似000DY实物状况条件指数100979597华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司97DZ实物状况调整/修正系数=DY0/DYn1.
031.
051.
037.
权益状况修正(EZ)权益状况包括土地使用年期及其他权益状况,其中:土地年期指数=1-(1+土地还原利率)-剩余使用年限.
各比较案例的权益状况修正系数如下表所示:权益状况调整/修正评估对象(0)比较案例(1)比较案例(2)比较案例(3)E1土地剩余使用年期(年)35.
76505050E11土地年期指数6%0.
87530.
94570.
94570.
9457E12土地年期调整/修正系数=E11(0)/E11(n)0.
92560.
92560.
9256E2其他权益状况无其他特殊权益无其他特殊权益相似无其他特殊权益相似无其他特殊权益相似E21其他权益状况条件指数100100100100E22其他权益状况调整/修正系数1.
001.
001.
00EZ权益状况调整/修正系数=E12*E220.
92560.
92560.
9256其中土地还原利率采用"安全利率+风险调整值"模型确定.
安全利率取1年期定期存款利率3.
25%,风险调整值根据委估宗地当地社会经济发展和类似土地的市场状况取3%,则还原利率取整后为6%.
8.
修正后单价(G)比较案例(1)修正后单价=[M1][AZ][BZ][CZ][DZ][EZ]=4801.
01.
011.
041.
030.
9256≈480元/平方米;比较案例(2)修正后单价=[M2][AZ][BZ][CZ][DZ][EZ]=4801.
01.
01.
041.
050.
9256≈485元/平方米;比较案例(3)修正后单价=[M3][AZ][BZ][CZ][DZ][EZ]=4801.
01.
01.
041.
030.
9256≈475元/平方米.
9.
评估单价L三个比较案例的修正后单价相差不大,取其算术平均值为待估宗地价格,则:待估宗地评估单价=(比较案例(1)修正后单价+比较案例(2)修正后单价+比较案例(3)修正后单价)÷3=(480+485+475)÷3≈480元/平方米.
(二)基准地价修正法基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,利用宗地地价华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司98修正系数,对待估宗地所在城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地的基准地价进行修正,以此估算宗地客观价格的方法.
其基本公式如下:式中:V=待估宗地价格;Vlb=与待估宗地同类用途同一地段的基准地价;Ki=影响宗地地价的区域因素及个别因素修正系数;Kj=评估基准日修正系数、容积率(或楼层)修正、土地使用年期等修正系数;Vkf=待估宗地土地开发程度修正值.
采用基准地价系数修正法对待估宗地进行评估的具体过程如下:采用基准地价系数修正法对待估宗地进行评估的具体过程如下:1.
基准地价内涵根据《关于珠海市2011年度国有土地使用权基准地价的通知》(珠府[2011]99号),珠海市国有土地使用权基准地价包括香洲区、金湾区和斗门区所辖范围(不含横琴新区范围).
珠海市基准地价表现形式为网格点基准地价、级别基准地价和商业路线价.

其中,香洲区陆地范围和近海海岛以网格点基准地价和商业路线价予以表示,金湾区、斗门区和万山海洋开发试验区海岛范围以级别基准地价予以表示.
具体以级别基准地价图(金湾区、斗门区和万山海洋开发试验区海岛)、网格点地价图(香洲区)、土地级别范围和商业路线价加价予以公布.
该基准地价的地价基准日为2009年7月1日,基准地价土地用途分为商业、住宅、工业三类,该基准地价采用的是土地在正常市场条件、"五通一平"(宗地外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地内土地平整)的土地开发程度和合理容积率下的价格.
土地使用年限商业用地为40年、住宅用地为70年、工业为50年.
价格单位为元/平方米,币种为人民币.
基准地价的内涵如下:商业用地土地开发程度五通一平价格类型首层楼面地价住宅用地土地开发程度五通一平平均容积率2.
0价格类型平均楼面地价华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司99工业用地土地开发程度五通一平平均容积率1.
0价格类型平均楼面地价珠海市的国有土地地价管理规定,可以基准地价为基础,通过一定的修正,确定不用用途的使用价格.
2.
基准地价修正体系本次评估的待估宗地法定及设定用途均为工业用地,工业用地基准地价修正体系如下:其中:V—宗地地价;Vlb—基准地价;Kzh—区域因素与个别因素修正系数;Kj1—容积率修正系数;Kqr—交易期日修正系数;Knq—土地使用年期修正系数;Vkf—土地基础设施配套程度修正值.
工业用地地价修正因素及修正系数说明表修正因素优较优一般较劣劣区域因素工业集聚度大中型工业区内且工业企业众多位于中型工业区内且工业企业较多位于一般市区或小型工业区内,周围有少量工业企业周围有少量工业企业周围基本没有其他工业企业5%~3%3%~0%0%0%~-3%-3%~-5%交通条件位于交通主干道交通枢纽附近,内部路网发达,对外交通方便位于离交通主干道交通枢纽不远处,内部路网较好,对外交通较方便位于次级道路旁,有内部路网较差对外交通较方便位于次级道路附近,对外交通较差位于支路附近,道路条件较差,对外交通不方便10%~5%5%~0%0%0%~-5%-5%~-10%基础设施状况区域内供水电等基础设施齐全,保证率高区域内供水电等基础设施较齐全,保证率较高区域内有供水、电等设施,能保证正常生产区域内供水、电设施稍有欠缺,需追加投入区域内基本无供水、电设施稍有欠缺需追加投入10%~5%5%~0%0%0%~-5%-5%~-10%环境质量地势好,远离洪水等自然灾害威胁,没有水、大气等污染地势较好,远离洪水等自然灾害威胁,基本没有水、大气等污染地势一般,偶然受洪水等自然灾害威胁,有时有水、大气等污染有时受地势较差,有时受洪水等自然灾害威胁位于地势差处,常受洪水等自然灾害威胁5%~3%3%~0%0%0%~-3%-3%~-5%规划前景规划为大型工业区规划为中型工业区规划为一般或小型工业区位于较偏地段,规划较为散乱位于偏远地段,规划散乱华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司1005%~3%3%~0%0%0%~-3%-3%~-5%其他区域因素10%~5%5%~0%0%0%~-5%-5%~-10%个别因素地形地质状况地质状况为硬质、软质岩石、地下水位低、土质密度大、土质均匀.
地质状况为碎石、地下水位低、土质密度大、土质均匀.
地质状况为碎石、地下水位低、土质密度大.
地质状况为老粘性土、地下水位较高、土质密度较小.
地质状况为淤泥地、含沙层、喀斯特.
4%~2%2%~0%0%0%~-2%-2%~-4%城市规划限制宗地允许容积率高,不受限制宗地允许容积率较高,基本不受限制宗地允许容积率一般,基本不受限制允许容积率较低,受消防、楼高等条件限制允许容积率低,严格受消防、楼高等条件限制10%~5%5%~0%0%0~-5-5~-10宗地面积形状宗地面积适中形状规整,利于建设宗地面积较适中,形状较为规整,较利于建设宗地面积稍偏大或偏小,形状一般宗地面积偏大偏少较多,形状较差不利于建设宗地面积严重偏大偏小形状极不规整不利于利用5%~3%3%~0%0%0%~-3%-3%~-5%其他个别因素10%~5%5%~0%0%0%~-5%-5%~-10%基础设施配套程度修正值(Vkf)范围表开发程度道路给水排水电力邮电煤气平整土地开发费用(元/m2土地面积)50~9010~305~2030~906~2020~4015~203.
确定待估宗地的土地级别及基准地价Vlb待估宗地位于珠海市香洲区前山鹅槽山片区,行政区域隶属香洲区,根据珠海市香洲区网格点基准地价图,委估宗地属于三级级工业用地,网格点基准地价Vlb=521元/m2.
4.
确定区域因素Kqy及个别因素修正系数Kgb本次依据的香洲区工业用地基准地价为网格点基准地价,故不作区域因素修正,仅作个别因素修正.
待估宗地因素条件说明表及宗地因素修正系数表如下:工业用地取值/计算值说明k1地形地质状况[-4~+4]1%地势平坦,地质条件良好,水文状况良好k2城市规划限制[-10~+10]0%容积率等限制为区域工业用地普遍水平,无其他特殊管制k3宗地面积形状[-5~+5]-2%面积大,形状欠规整,呈多边形k4其他个别因素[-10~+10]0%其他个别因素一般Kzh个别因素综合修正系数=(k1+…+k4)%-1%华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司1015.
容积率修正系数Kj1珠海市工业用地基准地价价格类型是容积率为1.
0的楼面地价,根据《关于印发珠海市国有土地价格管理规定的通知》(珠府[2011)100号),珠海市工业用地超出容积率为1.
0部分的建筑面积不计地价,故本次评估以土地面积计价,容积率修正系数Kj1取值1.
0.
6.
评估期日修正系数Kqr评估人员通过统计分析2011年-2012年珠海市工业用地出让结果,近两年珠海市工业用地出价价格基本上都以出让地块的基准地价为出让底价,出让成交价格基本上都以出让底价即该出让地块的基准地价价格成交,鉴于此市场情况,本次评估期日修正系数Kqr=1.
0.
7.
土地使用年期修正系数Knq待估宗地为工业用地,基准地价内涵中的工业用地最高使用年限为50年,而待估宗地剩余使用年期为35.
76年,应进行年期修正.
土地使用年期修正系数Knq=其中:n为待估宗地剩余使用年期,n=35.
76;N为待估宗地法定最高使用年期,N=50;r为土地还原率,土地还原利率"安全利率+风险调整值"模型确定.
安全利率取1年期定期存款利率3.
25%,风险调整值根据委估宗地当地社会经济发展和类似土地的市场状况取3%,则还原利率取整后为6%.
将上述参数取值代入土地使用年期修正系数公式后,土地使用年期修正系数计算为0.
9256.
8.
土地开发程度修正Vkf评估时引用的基准地价开发程度为五通一平,待估宗地的实际开发程度为五通一平,与基准地价开发程度一致,故不需进行开发程度修正,即Vkf=0元/平方米.
9.
修正后地价VV=Vlb(1+Kzh)Kj1KqrKnq+Vkf=521(1-1%)1.
01.
00.
9256+0华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司102=477元/m2;(三)地价的确定根据以上评估过程,市场比较法评估结果480元/平方米,基准地价修正法评估结果477元/平方米,通过对当地土地市场和土地价格的分析,评估人员认为市场比较法选取的案例均与待估宗地处于同一区域,测算结果符合市场实际状况;基准地价修正法测算结果依据充分,真实可靠,二者测算所得结果接近,故选取二者的平均数作为最终的评估结果,则:土地单价=(480元/m2+477元/m2)÷2≈479元/m2土地总价=479397,354.
7=133,200,000.
00(元,取整至万位)由于一期、二期土地相连,对于其他宗地以案例评估单价乘以年期修正系数作为评估单价.
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6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司103第八部分无形资产—其他无形资产评估技术说明一、评估范围无形资产—其他无形资产账面值为125,316.
24元,共计1项,为外购的用友软件.
具体内容如下表所示:序号无形资产名称和内容取得日期法定/预计使用年限原始入账价值账面价值1用友软件2012.
610125,316.
24125,316.
24二、评估过程(1)进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对.
(2)在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进行评定估算.
(3)撰写无形资产评估说明.
三、评估方法本次评估采用市场法,即:评估人员进行市场调查询价,了解纳入评估范围的软件现行市场价,以此价作为评估值.
评估人员调查了解,该软件于2012年6月购入,市场价格没有变化,故以账面值确认评估值.
四、无形资产评估结论1.
评估结论经实施上述评定估算程序后,其他无形资产于评估基准日2012年6月30日的评估结果如下表所示:其他无形资产评估结果表金额单位:人民币元科目名称账面价值评估价值增值额增值率%无形资产-其他无形资产125,316.
24125,316.
240.
000.
002.
增减值分析其他无形资产评估值较账面值无变化.
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6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司104第九部分在建工程评估技术说明一、评估范围本次评估范围内的在建工程账面值为1,793,555.
75元,具体为设备安装工程.
金额单位:人民币元序号项目名称数量(项)账面价值1在建工程—土建工程2在建工程—设备安装工程31,793,555.
753合计1,793,555.
75二、在建工程概况纳入评估范围内的在建工程主要包括BM1冷缸安装、BM2空调机组节能改造以及污水站新增调节水池等设备安装和改造工程.
BM1冷缸安装项目:该项目主要是在BM1纸机上安装冷缸,已达到降低出纸温度,减小白卡纸返黄概率的效果.
总工期预计三个月完工.
BM2空调机组节能改造项目:由于近年来国际石油价格总体处于攀升态势,受此影响,工业用燃气价格持续上升,相应地BM2燃气式溴化锂空调机组的运行成本也持续上升,对BM2空调机组进行节能改造,有助于公司降低运营成本、实现节能减排目标.
污水站新增调节水池项目:珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司的前山厂污水站是公司二期建设时设计建成的,只有一个1000m3的调节池和一个13米的气浮机作一级物化处理,仅能对生产污水做初步处理,污水处理手段简单,污水站水量调节能力不足.
污水站增建调节池后不仅在清洗生产线时不需停机清洗或换水,而且有益于公司周边环境状况.
三、评估过程(一)根据评估目的,制订在建工程评估工作方案;(二)指导资产占有单位清查资产,填报评估基准日的在建工程评估清查评估明细表,准备相关技术资料;检查、鉴定、核实、验证相关资料;华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司105(三)向技术人员进一步了解在建工程的安装过程、工程预计期限、工程现状等;(四)现场勘察相关资产,评估专家在公司在建工程管理人员陪同下对在建工程进行现场勘察,对工程进度、状况等进行调查,为确定评估方法准备资料;(五)选择评估方法,进行评定估算;(六)整理汇总、编写在建工程评估说明.
四、评估方法评估人员通过现场工作了解到,在建工程-设备安装工程为正常在建的BM1冷缸、污水调节水池、BM2空调改造.
评估人员在核实了相关明细账、凭证及相关合同、协议,并同资产占有单位的财务、管理人员进行访谈了解在建工程的现状,由于开工不久,因此以核实后的账面值作为评估值.
五、评估结果及增(减)值分析(一)经实施上述评定估算程序后,在建工程于评估基准日2012年6月30日的评估结果如下表所示:在建工程评估结果汇总表金额单位:人民币元序号项目名称账面价值评估值增值率%1在建工程-土建工程2在建工程-设备安装工程1,793,555.
751,793,555.
750.
003合计1,793,555.
751,793,555.
750.
00(二)在建工程评估结果增(减)值分析在建工程账面值1,793,555.
75元,评估值1,793,555.
75元,增(减)值率0.
00%.
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6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司106第十部分递延所得税资产评估技术说明一、评估范围递延所得税资产账面值26,342,476.
68元,内容为由于会计制度与税法在计算收入、费用和损失时,存在时间上的差异,而产生的本期影响所得税的金额,共计2项,具体内容如下:序号内容或名称发生日期账面价值1应收账款坏账准备2012-6-306,794,232.
432存货跌价准备2012-6-301,172,568.
743固定资产减值准备2009年10,369,319.
654预提未付工资2012-6-301,814,812.
155预计负债/预计产品质量保证收益2012-6-30269,409.
526预提销售代理费2012-6-302,454,830.
427预提的运输费2012-6-303,467,303.
77二、评估程序1.
进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对.
2.
到现场进行原始凭证的检查、函证等核实工作.
3.
在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进行评定估算.
4.
撰写递延所得税资产评估说明.
三、评估方法评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对.
其次,查询企业适用的所得税政策和执行的会计制度,核实引起时间性差异的真实性、准确性.
本次评估,若产生递延所得税资产的因素消失,那么相应的递延所得税资产评估为零;若产生递延所得税资产的因素尚未消失,那么相应的递延所得税资产以审计后经核实的账面值作为评估值.
该公司存货计提的跌价准备为7,817,124.
96元,其中原材料计提跌价准备华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司107为3,077,621.
61元、产成品计提的跌价准备为4,739,503.
35元,本次评估对部分账龄较长、积压的原材料—五金材料,经现场核实,无法继续使用,本次评估按可变现净值作为评估值;对计提跌价准备的产成品—次品采用不含税售价扣减全部税费、部分利润的方法进行评估,评估后减值,则:存货跌价准备应计提的递延所得税资产为3,952,294.
1415%=592,844.
12元.
四、评估结论1.
经实施上述评定估算程序后,递延所得税资产的评估值为25,734,555.
81元.
2.
递延所得税资产评估结果增减值分析递延所得税资产账面值26,342,476.
68元,评估值25,734,555.
81元,减值的原因是:本次评估对部分递延所得税资产重新计算所致.
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6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司108第十一部分流动负债评估技术说明一、评估范围流动负债,包括短期借款、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、应付股利(应付利润)、其他应付款、一年内到期的非流动负债.
具体详见下表:金额单位:人民币元编号科目名称账面价值5-1短期借款1,459,181,940.
015-2交易性金融负债5-3应付票据5-4应付账款227,312,501.
935-5预收款项10,240,886.
395-6应付职工薪酬7,670,285.
515-7应交税费-34,068,337.
165-8应付利息12,297,882.
985-9应付股利(应付利润)65,128,229.
255-10其他应付款287,691,507.
845-11一年内到期的非流动负债99,000,000.
005-12其他流动负债5流动负债合计2,134,454,896.
75二、评估依据1.
企业提供的原始会计资料、负债清查评估明细表及相关的证明材料等;2.
评估人员现场了解和掌握的资料;3.
其他与评估有关的资料.
三、评估过程及结果1.
短期借款短期借款账面值1,459,181,940.
01元,为企业从交通银行拱北支行等金融机构借入的短期贷款.
首先,评估人员进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对.

其次,向借款银行函证评估基准日的借款余额,收集借款合同、协议.
再次,华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司109计算核实借款利息的计提是否正确.
以审计后经核实的账面值作为评估值.

2.
应付账款应付账款账面值为227,312,501.
93元,主要是应付北海宏泉淀粉科技有限公司、艾志(南京)机械工业技术有限公司、久联化学工业(香港)股份有限公司等外单位的货款、设备款、工程款等,通过查阅企业的业务合同和记账凭证,其账表相符,负债具体,计量确切,以账面值确认为评估值.
3.
预收账款预收账款账面值为10,240,886.
39元,主要是预收上海月兔工贸发展有限公司、上海丰溢复合纸材有限公司、汕头市晟涛印刷有限公司等单位的成品纸款,经核实,账表相符,负债具体,计量确切,以账面值确认为评估值.
4.
应付职工薪酬应付职工薪酬账面值为7,670,285.
51元,主要为应付职工工资、福利、工会经费和教育经费等.
经过核对,情况属实,以经核实账面值确认为评估值.

5.
应交税费应交税费账面值为-34,068,337.
16元,主要为公司增值税留抵进项税、应交未交房产税、土地使用税、个人所得税、城建税、教育费附加、堤围费以及代扣的工程税款等.
经过核对查询,计算比例符合国家税务有关标准,情况属实,以经核实账面值确认为评估值.
6.
应付利息应付利息账面值12,297,882.
98元,为计提的向各大银行贷款应支付的利息,评估人员收取了借款合同,对计息期,计息利率、支付情况等进行了解,并核实了利息计算过程,经核实,计算无误,以核实后的账面值确定评估值.

7.
应付股利应付股利账面值65,128,229.
25元,为计提的应向企业股东支付的2011年股息,评估人员收取了相关股东会决议,对分配方案,分配比例、分配情况等进行了解,并核实了股利分配过程,经核实,计算无误,以核实后的账面值确定评估值.
8.
其他应付款华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司110其他应付款账面值287,691,507.
84元,其主要内容为往来公司的押金、物流费、保证金、职工保险公积金等.
通过查阅企业的记账凭证,其账表相符,负债具体,计量确切,其他应付款项以账面值确认为评估值.
9.
一年内到期的非流动负债一年内到期的非流动负债账面值99,000,000.
00元,为企业从招商银行车公庙支行取得的三年期流动资金借款,该借款将于2012年7月15日到期.
评估人员核对了借款合同,金额、借款期限、利率无误.
同时,评估人员向银行进行了询证,函证结果与银行对账单相符,以核实后的账面值确认评估值.

经评估,流动负债评估结果如下:金额单位:人民币元编号科目名称账面价值评估价值增值额增值率%5-1短期借款1,459,181,940.
011,459,181,940.
010.
000.
005-2交易性金融负债5-3应付票据5-4应付账款227,312,501.
93227,312,501.
930.
000.
005-5预收款项10,240,886.
3910,240,886.
390.
000.
005-6应付职工薪酬7,670,285.
517,670,285.
510.
000.
005-7应交税费-34,068,337.
16-34,068,337.
160.
000.
005-8应付利息12,297,882.
9812,297,882.
980.
000.
005-9应付股利(应付利润)65,128,229.
2565,128,229.
250.
000.
005-10其他应付款287,691,507.
84287,691,507.
840.
000.
005-11一年内到期的非流动负债99,000,000.
0099,000,000.
000.
000.
005-12其他流动负债5流动负债合计2,134,454,896.
752,134,454,896.
750.
000.
00评估结果详见《流动负债清查评估汇总表及明细表》.
华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司111第十二部分非流动负债评估技术说明一、评估范围非流动负债主要是预计负债、递延所得税负债.
具体详见下表:金额单位:人民币元编号科目名称账面价值6-1长期借款6-2应付债券6-3长期应付款6-4专项应付款6-5预计负债1,608,088.
486-6递延所得税负债291,209.
106-7其他非流动负债6非流动负债合计1,899,297.
58二、评估依据1.
企业提供的原始会计资料、非流动负债清查评估明细表及相关的证明材料等;2.
评估人员现场了解和掌握的资料;3.
其他与评估有关的资料.
三、评估过程及结果1.
预计负债预计负债账面值1,608,088.
48元,为企业计提的产品质量保证金.
经查阅与相关单位的购销协议及相关的文件说明,往来核对一致、计量准确,以核实后的账面值作为评估值.
2.
递延所得税负债递延所得税负债账面值291,209.
10元,为企业计入资本公积的可供出售金融资产公允价值变动产生的递延所得税负债.
评估人员获得递延所得税负债申报表及纳税申报表,与明细账、总账、报表核对相符,并按评估基准日适用税率复算,递延所得税负债计算无误,以核华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司112实后的账面值为评估值.
经评估,非流动负债评估结果如下:金额单位:人民币元编号科目名称账面价值评估价值增值额增值率%6-1长期借款6-2应付债券6-3长期应付款6-4专项应付款6-5预计负债1,608,088.
481,608,088.
480.
000.
006-6递延所得税负债291,209.
10291,209.
100.
000.
006-7其他非流动负债6非流动负债合计1,899,297.
581,899,297.
580.
000.
00评估结果详见《非流动负债清查评估汇总表及明细表》.
华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司113第十三部分资产基础法评估结果及分析一、评估结果在实施了上述资产评估程序及方法后,珠海红塔仁恒在评估报告书给定的评估目的下,于评估基准日2012年6月30日所表现的公允价值反映如下:资产评估结果汇总表金额单位:人民币万元项目账面价值评估价值增(减)值增值率%流动资产246,097.
20247,999.
201,901.
990.
77非流动资产216,148.
70203,431.
72-12,716.
98-5.
88其中:可供出售金融资产379.
60379.
600.
000.
00持有至到期投资长期应收款长期股权投资107,564.
8691,632.
55-15,932.
31-14.
81投资性房地产664.
80973.
53308.
7346.
44固定资产100,281.
2691,896.
57-8,384.
69-8.
36在建工程179.
36179.
360.
000.
00工程物资固定资产清理生产性生物资产油气资产无形资产4,444.
5815,796.
7111,352.
13255.
42开发支出商誉长期待摊费用递延所得税资产2,634.
252,573.
40-60.
85-2.
31其他非流动资产资产总计462,245.
90451,430.
92-10,814.
98-2.
34流动负债213,445.
49213,445.
490.
000.
00非流动负债189.
93189.
930.
000.
00负债合计213,635.
42213,635.
420.
000.
00净资产(所有者权益)248,610.
48237,795.
50-10,814.
98-4.
35评估结论详细情况详见珠海红塔仁恒《资产评估汇总表及明细表》.
二、评估结果与账面价值比较变动情况及原因(一)珠海红塔仁恒总资产评估值与账面值相比评估增值-10,814.
98万元,华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明资产基础法评估技术说明中资资产评估有限公司114增值率为-4.
35%.
增值原因分析如下:1.
流动资产增值1,901.
99万元,增值率为0.
77%,增值的原因是:本次对存货—产成品、发出商品的评估采用销售价格扣减销售费用、全部税金以及部分利润,评估值中包含了部分利润,故评估增值.
2.
长期股权投资评估减值15,932.
31万元,减值率为14.
81%,减值的原因是对控股子公司华丰纸业评估后股权全部权益低于账面投资额所致.
3.
固定资产增值-8,384.
69万元,增值率为-8.
36%.
(1)建筑物评估增值为5,019.
55万元,增值率为16.
84%.
主要是:①房屋建筑物评估原值增值是由于人工、材料、机械成本上涨所致;评估净值增值是由于企业采用的折旧年限低于评估采用的经济寿命年限,同时,评估原值增值也是评估净值增值的原因;②构筑物评估原净值减值是由于个别构筑物评估为零所致;③管道沟槽增值是由于人工、材料、机械成本上涨所致.
(2)设备评估减值20,972.
70万元,减值率为26.
87%.
主要是:①机器设备:近年来原材料、人工价格上涨,使机器设备的购置价上涨,导致该类资产评估原值增值;本次评估的经济寿命年限短于企业的折旧年限,且大部分机器设备为2009年以前购置未抵扣增值税,导致该类资产评估净值减值.
②车辆:近年来,小型车辆(含轿车、微型车、小型货车等)市场价格整体呈下降趋势,导致该类资产评估原值减值;本次评估的经济寿命年限长于企业的折旧年限,导致该类资产评估净值增值.
③电子设备:办公用电子设备近年来更新换代速度较快,市场价格整体呈下降趋势,导致该类资产评估原值、评估净值减值.
4.
无形资产评估增值11,352.
13万元,增值率为255.
42%,主要是土地使用权评估增值.
5.
递延所得税资产减值60.
85万元,减值率为2.
31%,减值的原因是:本次评估对部分递延所得税资产重新计算所致.
(二)净资产评估值为237,795.
50万元,与账面值相比增值为-10,814.
98万元,增值率为-4.
35%.
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6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司115说明六收益法评估技术说明华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司116说明六收益法评估说明一、收益法评估概述1.
收益法简介收益法是本着收益还原的思路对企业的整体资产进行评估,即把企业未来经营中预计的净收益还原为基准日的资本额或投资额.
在收益法评估中,被评估资产的内涵和运用的收益以及资本化率的取值是一致的.
2.
采用收益法的分析评估人员认为收益法是用于评估企业价值时比较科学的一种方法,这是由于:企业价值的高低取决于其未来获取投资收益的多少,在正常的持续经营条件下,投资者可以转让其所持股权但不能抽回,可以控制、影响被投资公司的资产但不能占有被投资公司的资产.
同时投资者注重的是被投资公司未来所能带来的投资收益,投资者购买的对象是被投资公司的业务而不是被投资公司的资产,投资的价值是通过被投资公司未来获利来体现.
因此,采用收益法是评估企业价值比较科学的方法.
3.
适用条件本次评估是将珠海红塔仁恒置于一个完整、现实的经营过程和市场环境中,对企业整体资产的评估.
评估基础是对企业资产的未来收益的预测和折现率的取值,因此被评估资产必须具备以下前提条件:(1)被评估资产应具备持续使用或经营的基础和条件;(2)被评估资产与其收益之间存在较稳定的比例关系,并且未来收益和风险能够预测及可量化.
4.
基本评估思路及计算公式根据本次尽职调查情况以及根据被评估企业的资产构成和主营业务特点,本次评估是以母公司会计报表口径估算其权益资本价值,本次评估的基本评估思路是:华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司117(1)将珠海红塔仁恒的整体资产划分为母公司资产和长期股权投资;对母公司报表范围的资产和主营业务,按照最近几年的历史经营状况的变化趋势和业务类型等分别估算预期收益(净现金流量),并折现得到经营性资产的价值.

(2)对长期股权投资,按照资产基础法所述方法计算长期股权投资的价值.

(3)对会计报表范围内,但在预期收益(净现金流量)估算中未予考虑的溢余性或非经营性资产(负债),单独测算其价值.
(4)由上述各项资产和负债价值的加和,得出被评估企业的整体价值,经扣减有息债务,得出被评估企业的股东全部权益价值.
估值模型为:股东全部权益价值=企业整体价值-有息债务企业整体价值=经营性资产价值+长期股权投资价值+非经营性资产和溢余资产价值P'=P-C+D+E式中:P':股东全部权益价值P:经营性资产价值C:经营性付息债务价值E:长期股权投资价值D:非经营性资产、溢余资产价值及负债其中:经营性资产价值计算公式为:式中:P:经营性资产价值Ft:未来第t个收益期的公司自由现金流Fn:未来第n年的公司自由现金流n:第n年t:未来第t年i:折现率(加权平均资本成本)华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司1185.
公司自由现金流量公司自由现金流量采用息前税后自由现金流,预测期自由现金流量的计算公式如下:公司自由现金流量=息前税后利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资金追加额息前税后利润=净利润+税后利息支出6.
收益期限本次评估基于持续经营假设,收益期限取无限年期.
7.
折现率(加权平均资本成本)折现率是现金流量风险的函数,风险越大则折现率越大.
按照收益额与折现率协调配比的原则,本次评估收益额口径为公司自由现金流量,则折现率选取加权平均资本成本(WACC).
公式:WACC=Ke[E/(E+D)]+Kd(1-T)[D/(E+D)]式中:E:权益市场价值;D:债务市场价值.
Ke:权益资本成本Kd:债务资本成本T:被评估企业的所得税率股权资本成本按国际通常使用的CAPM模型进行求取:公式:Ke=Rf+[E(Rm)-Rf]β+a=Rf+Rpmβ+a式中:Rf:基准日无风险报酬率E(Rm):市场预期收益率Rpm:市场风险溢价β:权益系统风险系数a:企业特定的风险调整系数华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司1198.
经营性付息债务经营性付息债务依据基准日企业付息债务确定,即按基准日企业短期借款、一年内到期的长期借款和长期借款确定.
9.
非经营性资产、溢余资产和负债我们注意到以收益法计算得到的价值为企业经营性资产产生的价值,并不包含对企业收益不产生贡献的非经营性资产、溢余资产和负债.
因此,需要在确定企业股东权益价值时加回.
企业股东权益价值为投资资本价值减去经营性付息债务再加上非经营性资产、溢余资产和负债.
二、评估的假设前提条件收益预测是企业价值评估的基础,而任何预测都是在一定假设条件下进行的,对企业未来收益预测建立在下列条件下:(一)评估特殊性假设与限制条件1.
假定珠海红塔仁恒的业务目前是并将保持持续经营状态;现有经营范围不发生重大变化,现有业务的开展和经营不会因未来行业政策等的变化而发生重大改变.
2.
珠海红塔仁恒每年均投入一定的资本支出及维护费用以保证资产的正常使用;本次评估是在企业能通过不断自我补偿和更新,使企业持续经营下去,并保证其获利能力的基本假设下进行.
3.
预测期内所采用的会计政策与珠海红塔仁恒以往各年及撰写本报告时所采用的会计政策在所有重大方面一致.
4.
假定目前行业的产业政策及现有法律环境不发生重大变化.
5.
珠海红塔仁恒未来经营期间基本维持目前的资本结构.
6.
有关贷款利率、汇率、赋税基准及税率,以及政策性收费等不发生重大变化.
7.
未来的业务收入基本能按计划回款,不会出现重大的坏账情况.
8.
珠海红塔仁恒主要资产在寿命期内不出现重大意外事件.
华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司1209.
珠海红塔仁恒在未来经营过程中需要资金支持时,能够及时获取足额资金.
10.
珠海红塔仁恒未来经营期间不会遭遇员工的大规模变动而影响企业的正常生产经营活动.
11.
珠海红塔仁恒各项经济技术指标能达到并稳定在当前水平.
12.
所有的数据估算口径中均不包括通货膨胀因素.
(二)一般性假设和限制性条件1.
对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项(包括其权属或负担性限制),我公司按准则要求进行一般性的调查.
除在工作报告中已有揭示以外,假定评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的;同时也不涉及任何留置权、地役权,没有受侵犯或无其他负担性限制的.
2.
对于本评估报告中全部或部分价值评估结论所依据而由被评估单位及其他各方提供的信息资料,我公司在进行审慎分析基础上,认为所提供信息资料来源是可靠的和适当的.
我公司对这些信息资料的准确性不做任何保证.

3.
经核查本评估报告中价值估算所依据的资产使用方式所需由有关地方、国家政府机构、团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律性或行政性授权文件于评估基准日时均在有效期内正常合规使用,假定该等证照有效期满可以随时更新或换发.
4.
除在评估报告中已有揭示以外,假定珠海红塔仁恒完全遵守现行的国家及地方性相关的法律、法规.
5.
我公司对市场情况的变化不承担任何责任,亦没有义务就基准日后发生的事项或情况修正我们的评估报告.
6.
本评估报告中对价值的估算是依据珠海红塔仁恒于2012年6月30日已有的财务结构做出的.
7.
假定珠海红塔仁恒负责任地履行资产所有者的义务并称职地对有关资产实行了有效的管理.
8.
本评估报告是根据所设定的目的而出具的,它不得应用于其他用途.
本评估报告全部或其中部分内容在没有取得我公司书面同意前不得传播给任何第华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司121三方.
9.
我们对价值的估算是根据2012年6月30日本地货币购买力做出的.
10.
假设珠海红塔仁恒对所有有关的资产所做的一切改良是遵守所有相关法律条款和有关上级主管机构在其他法律、规划或工程方面的规定的.

11.
本评估报告中对前述委估资产价值的分析只适用于评估报告中所陈述的特定使用方式.
其中任何组成部分资产的个别价值将不适用于其他任何用途,并不得与其他评估报告混用.
12.
本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素都已在我们与委托方及被评估单位之间充分揭示的前提下做出的.

13.
除了工作报告中有关说明,现行税法将不发生重大变化,应付税款的税率将保持不变,所有适用的法规都将得到遵循.
14.
国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大变化;国家的宏观经济形势不会出现恶化.
15.
本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化.
16.
无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响.
评估人员根据资产评估的要求,认定这些假设条件在评估基准日时成立,并根据这些假设推论出相应的评估结论.
如果未来经济环境发生较大变化或其他假设条件不成立时,评估人员将不承担由于假设条件的改变而推导出不同评估结果的责任.
此外,本次评估是根据有关原始凭证、验资报告、审计报告、企业发展规划及其它有关材料,在分析历史收益的基础上,在持续经营的假设前提下,从稳健的角度对其进行评估.
三、收益法评估基本程序1.
评估人员了解珠海红塔仁恒的基本情况,收集有关经营情况和财务数据;2.
对企业提供的评估资料进行征询、鉴别,并与企业有关财务记录数据进行核实;华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司1223.
分析企业目前及以前年度生产经营状况及收益现状;4.
评估人员根据珠海红塔仁恒的计划和发展规划及潜在市场优势,对企业未来可预测的若干年的预期收益进行预测,并根据经济环境和市场发展状况对预测值进行适当调整;5.
对企业未来持续经营条件下的长期预期收益趋势进行判断;6.
选取各项评估参数,建立收益法计算模型;7.
根据建立的收益法计算模型,选择适宜的折现率,形成收益法初步评估结果,并通过对此结果的分析,进行调整、修改和完善,确认最终结果的合理性.
四、宏观经济分析2011年面对复杂多变的国际形势和国内经济运行环境,我国实施了积极的财政政策和稳健的货币政策,国民经济运行总体良好:虽然经济增速有所放缓,但仍保持相对稳健的步伐,经济总体价格水平处在一个可控区间,但同时也将面临许多不确定因素.
2012年上半年国内外经济发展的良好态势虽有所减缓但仍在持续,总体环境有利于我国经济发展.
1.
有利因素(1)国际方面①世界经济总体上保持着复苏态势,经济格局的变化将提升我国的国际影响力.
总体上看,2012年世界经济仍将呈现低速增长态势,预计2012年世界经济的年均增长率为4.
5%左右,发达经济体的增长率为2.
5%,新兴经济体和发展中国家经济增长率为6.
5%.
世界经济格局的变化将进一步提升我国的国际影响力:发展中国家在世界经济中地位提升必然要求对相关国际经济金融机构进行改革,这将增加我国的话语权和决策权;包括20国集团在内的多种对话机制的形成将为我国广泛参与全球经济金融事务提供了更多的国际舞台;世界经济格局变化还将推动国际经济秩序朝着更加公正合理的方向转变.
②美国经济再次陷入衰退可能性不大.
2010年10月以来,美国消费者信贷按年率一直保持正增长,有利于促进消费需求扩张.
2011年4月以来,美国工华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司123业生产一直保持扩张态势,工业生产指数和产能利用率提升都较为明显.
另外,美国银行体系状况逐步改善,并且刺激性财政政策获得新的空间.
2011年8月2日国会提高联邦政府举债上限,为美国政府继续实施刺激性财政政策创造了条件.
美国货币政策继续保持宽松态势,联邦基金利率0-0.
25%的超低水平将一直维持至2013年,美联储已宣布延长4000亿美元的国债期限,未来美联储仍有采取其他措施进一步放宽货币环境的可能性.
从失业率来看,美国11月份失业率降至近两年半低点8.
6%,就业出现稳健增长态势.
从以上信息可以看出,美国经济再次陷入衰退的可能性很小,如果这些好转能够持续下去,美国经济将有所改善.
③欧洲主权债务危机导致欧洲金融体系崩溃和欧元区解体的可能性很小.

欧元区一旦解体,整个欧洲将陷入停滞,各国在国际事务中的话语权也将明显下降,并将严重危害世界经济的复苏.
因此,世界各国和国际组织虽然立场存在明显差异,但最终均会达成有效的短期救助方案;而从中长期看,随着欧元区在财政、金融等方面进行大幅度的制度调整,主权债务危机将会逐步得以解决.
④日本经济将缓慢复苏.
虽然2011年日本经济出现负增长,但在灾后恢复重建的带动下,日本经济有望逐步缓慢复苏.
日本央行预测,经济从2011年4季度开始进入温和复苏轨道,但日本经济仍面临世界经济复苏放缓、日元升值和内生增长动力不足等挑战.
国际货币基金组织预计,2011年日本经济将下降0.
5%,但2012年有望实现2.
3%的增长.
⑤新兴经济体经济增速将保持较快增长.
全球经济增速放缓和需求减弱将抑制大宗商品价格的进一步上涨,这将有利于缓解新兴经济体的输入性通胀压力和经济过热,加之发达国家延长低利率货币政策执行时间,新兴经济体有可能适度放松过度从紧的货币政策,以促进经济增长.
另外,新兴经济体的财政状况普遍显著好于发达国家,刺激内需支持经济增长的政策空间仍然较大.
国际货币基金组织预计,新兴市场和发展中国家经济2012年和2013年仍将分别增长6.
4%和6.
1%,其中,俄罗斯分别增长4.
3%和4.
1%,印度分别增长7.
8%和7.
5%,巴西分别增长3.
8%和3.
6%,撒哈拉以南非洲地区分别增长5.
2%和5.
8%.
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6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司124(2)国内方面①我国经济仍处于增长"长周期".
从短期来看,房地产行业和制造业仍是拉动经济增长的主要动力.
另外,企业自主投资较强,制造业增长较快也将推动经济增长.
从中长期来看,企业设备升级等投资需求势头不减,国内较高的储蓄率对拉动内需仍有很大空间,我国经济将长期处在一个增长通道中.

②宏观经济政策主基调不会变化.
2011年在紧缩政策和外需回落双重夹击下,装备制造业、钢铁产业,部分企业出现了多年未遇的停产现象.
同时,在政策紧缩下,许多中小企业资金链紧绷,尤其是沿海地区的一些外贸制造业企业,停工现象开始蔓延,失业率开始上升.
2012年宏观调控政策从整体政策框架和总基调上,不会有太大改变,可能仍是积极的财政政策和稳健的货币政策.

但是在通胀得到初步治理后,稳增长在宏观调控框架中的重要性越来越凸显,会根据实际经济情况在具体操作上更加倾向于放松,突出前瞻性,政策将更加关注经济下滑的风险.
③"十二五"期间我国将不断加强工业化和城镇化建设,成为经济发展的主要驱动力.
根据国家"十二五"发展规划,到2015年我国工业化率将由现在的50%上升到65%左右,城镇化率将由现在的45.
7%上升到60%左右.
工业产值每增加1个百分点,就可以带动GDP增长0.
6个百分点,城镇化率每增加1个百分点,可以带动GDP增长1.
5-2个百分点.
工业化和城镇化建设将成为经济发展的强大驱动力.
④经济结构调整促进经济健康增长.
金融危机正在倒逼中国经济从"出口"转到"内需"上来.
2012年,我国将充分利用本轮金融危机和经济增长降速的有利时机,把主要的精力放在转方式、调结构、促改革上,加大落后产能淘汰和节能减排的政策力度,强制高成本高能耗高污染产业的退出与调整,同时倾力培育战略新兴产业和科技含量高、市场需求潜力大的产业及产品崛起,尽快形成经济增长的新引擎.
在这一转型进程中,一批出口型企业、高能耗型以及部分高成本房地产企业,将会遭遇倒闭、重组、兼并和收购的命运;一批节能环保、绿色制造、生物医疗和新一代IT等新兴产业将会呈现新的盈利机会.
⑤中西部地区经济发展空间大.
我国经济发展在区域间的不平衡是经济发华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司125展中存在的问题,同时,解决这一问题也是我国保持经济持续发展的机遇,我国中西部地区与东部地区相比,在资源、能源、土地、劳动力等生产要素供应条件上,具有更大的比较优势,由于经济发展水平的差异,市场需求潜力有更大的增长空间,经济发展有更大的增长前景.
我国能源、原材料工业发展的重心,已开始向中西部地区转移,加工业向中西部地区转移的速度也在进一步加快.
⑥国内市场消费增长潜力巨大.
我国已经进入全面建设小康社会阶段,消费结构也进入全面升级阶段.
在进一步调整收入分配体制,提高劳动者收入报酬,逐步缩小收入分配差距,有效解决居民消费增长的制约瓶颈之后,国内市场的消费增长仍具有十分巨大的潜力.
⑦通货膨胀压力减缓.
经济回落降低通胀压力、输入性通胀逆转以及国内食品价格进入回落周期促使我国通胀回落,预计2012年CPI在3.
2%左右.
PPI也将出现快速回落,预计2012年继续回落至3.
5%左右.
⑧绿色产业在全球兴起为我国产业转型升级提供新契机.
发展新兴绿色产业,有利于我国保护环境、提高能源资源利用效率和推动产业升级.
绿色产业还处于发展的起步阶段,为我国赶上新一轮全球产业调整发展步伐、缩小与发达国家的差距,提供了重要契机.
另外,新能源和节能环保等绿色产业发展潜力巨大,为我国培育新的经济增长点和市场需求提供了重要机遇.
2.
不利因素(1)国际方面①欧债危机正演变为经济金融全球化后世界经济所面临的最新挑战.
欧债危机的爆发使世界经济开始因全球化面临诸多全新的挑战:国际金融市场更加动荡、金融监管压力更大和金融体系更为脆弱;削弱了各国政府对宏观经济的调控能力;全球正在进入一个借新债、还旧债和央行印钞票的阶段,新债只能靠有剩余储蓄的国家来购买,一旦新债无人购买,必将导致国家破产、债务违约和印钞,后果必然是恶性通胀.
②美国经济增速下降.
受通胀率上升影响,居民实际收入增速下降;受经济整体不景气影响,投资者信心不足.
目前,国际组织、美国政府、经济学家华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司126和大型商业机构都下调了对美国经济2012年和2013年的增长预期.
国际货币基金组织9月对美国经济2011和2012年的增速预测,从6月的2.
5%和2.
7%分别下调至1.
5%和1.
8%.
③欧元区经济下行风险加大.
受全球经济增速趋缓、南欧诸国财政状况持续恶化、欧债危机可能进一步升级等因素影响,欧元区经济增长乏力,同时,欧元区各国经济走势分化更加明显,就业形势依然严峻.
2012年欧元区经济增速较2011年将明显回落,甚至可能出现负增长.
国际货币基金组织于9月将欧元区2011年和2012年GDP增长率由6月的2.
0%和1.
7%下调至1.
6%和1.
1%.
④日本经济逐渐呈现好转迹象,但仍未走出通货紧缩.
地震、海啸及核泄漏造成日本生产设施严重损坏和电力供应短缺,出口大幅下降,对外贸易顺差减少,经济仍未走出通货紧缩态势.
⑤新兴经济体增速将继续放缓.
新兴经济体由于全球产业链遭受冲击和发达国家经济形势恶化以及国际资本市场大幅震荡,经济增长将继续放缓.
巴西、俄罗斯等国家和国际机构纷纷下调2012年经济增长率预期.
⑥各种形式的保护主义措施干扰我国对外经济发展.
未来美国等发达国家针对我国的保护主义措施势必增多,除了传统的贸易保护主义措施外,诸如碳关税之类新型保护主义措施还会层出不穷;各种形式的投资保护主义措施,有可能影响我国企业在海外的发展;我国银行、保险等金融机构在开展跨国经营时,一些金融业务会受到金融保护主义的限制.
⑦应对气候变化对我国提出更高要求.
随着后京都议定书时代的到来,发达国家会从各方面施压,要求我国承担减排责任,而且国内经济发展面临的资源环境硬约束也会增大,对我国转变经济发展方式提出了更高要求.
(2)国内方面①我国经济增速继续放缓.
2012年世界经济极具不确定性和不稳定性,金融动荡已致外需明显下降,国内高通胀下的投资拉动模式难以为继,加之土地可开发数量减少,土地财政拉动经济的空间缩小,也使内需增长有限,经济增速呈现逐渐回落趋势.
②经济结构失衡问题严重.
国内消费严重不足,居民消费率持续下降,虽华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司127然国家已经启动刺激内需计划,但截至目前为止效果并不明显.
过度依赖投资,不仅影响消费,也存在生产能力过剩和闲置,加大金融风险的隐患;依赖出口,国际贸易长期失衡,不仅具有较大的风险,也导致贸易磨擦加剧.
③投资增速将继续下滑.
2012年拖累我国固定资产投资的主要因素为房地产投资及其相关投资.
基建投资,制造业投资在地产相关产业链,政策相对紧缩的大环境,以及财政收入下降等因素的影响下将继续下滑.
预计2012年我国固定资产投资增速为18%左右,在房地产、基建、制造业的投资组合中,制造业相对增速最高.
④出口风险加大.
欧债危机影响不断深化,正开始由边缘国家向核心国家蔓延,由国债市场向银行业蔓延,未来我国对欧盟出口的风险会进一步增加.

美国经济不景气对我国出口的影响也将逐渐显现.
另外,2011年以来由于经受自然灾害的日本经济处于恢复期,需要大量进口,使我国对日本的出口一直保持较快增长,但是随着日本经济形势好转,进口将有所下降.
⑤通货膨胀的潜在风险加大.
在全球货币宽松的情况下,通胀预期短期难以轻易改变;当前经济内在扩张压力依然存在;收入分配体制的改革,提高普通劳动者收入,必然导致劳动力成本提高;资源税的改革,使得土地和资源等的要素成本提高;环境的治理和改善,使得环境成本的提高;世界经济复苏后,我国大宗进口的原油、铁矿石、有色金属矿产的价格都可能有较大幅度提升;可能存在的自然灾害、舆论炒作等都可能成为成本推动的通货膨胀的因素.

⑥人口红利对GDP贡献减少.
1980年至今,我国劳动力的充足供给得益于新中国成立后的三次婴儿潮和大规模城市化.
但第一次和第二次婴儿潮出生的人群现在已经开始进入退休年龄,农民工进城的转移速度也在下降.
大部分学者和研究机构都预期我国劳动力人口将在2015年前后达到顶峰,人口红利对GDP的贡献将大幅减少.
今后我国GDP的增长将主要依赖于技术进步和资本的积累.
综合来看,全球经济的下行风险正在显著加大,虽然不至于导致美国、欧洲经济出现类似2008年的衰退,但也给复苏中的世界经济踩了一次刹车.
今后一个时期世界经济"两极化"趋势将进一步突出,西方国家经济短期内难以彻底摆脱国内政治经济危机,需要相当长的一段时间恢复和调整.
相比之下,亚华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司128洲、非洲和拉丁美洲的新兴经济体已经走上了增长的轨道,今后几年仍将是世界经济增长的主要推动力.
国内的经济增长处于短期回调状态,支撑经济中长期增长的各类要素组合仍比较好,我国经济发展的基本面良好:工业化、城市化都在快速增长;百姓住房消费和汽车消费仍是消费的热点,将持续活跃;新的区域增长极不断涌现;投资需求虽然有所降低,但仍然比较旺盛.
与此同时,我们的劳动力成本将上升,地价将上升,资源环境使用成本也将上升,而且人口老龄化将更加明显,这些因素将导致我们传统的低成本竞争优势逐渐丧失.
五、行业发展分析传统造纸工业是污染排放的重点行业,也是能耗大户.
长期以来,中国以非木材原料为主的制浆造纸企业普遍规模小,装备比较落后,其废水的污染治理程度远远落后于世界平均水平,存在的问题较多,是最主要的污染源之一.

"十一五"期间,我国造纸工业加大环境治理力度,扎实推进节能减排,重点对草浆生产企业和较大污染源点和重点流域造纸企业进行了综合整治.
关停了制浆造纸企业2000多家,淘汰落后产能1000余万吨.
2010年,造纸废水中主要污染物化学需氧量(COD)排放95.
2万吨,比2005年降低40.
4%,排放强度由万元产值0.
069吨降至0.
018吨,降幅为73.
9%.
"十一五"期间,吨纸浆平均综合能耗(标准煤)由0.
55吨降至0.
45吨;吨纸及纸板平均综合能耗(标准煤)由0.
83吨降至0.
68吨;吨纸及纸板平均消耗原生纸浆由427千克降至340千克.
"十二五"期间,制浆造纸行业是国家减排的重点行业,"十二五"纸业环保预期指标——综合能耗降低16.
7%,年均降低3.
6%.
2012年8月,国务院发布《节能减排"十二五"规划》.
《规划》在"十一五"节能、COD和SO2这三个约束性指标的基础上,在"十二五"期间新增了氮氧化物和氨氮这两个污染物减排的指标,形成了五个约束性目标;《规划》提出了对电力、钢铁、水泥、造纸、印染五大行业实行主要污染物排放总量,对新建、扩建项目实施排污量等量或减量置换.
造纸工业是节能减排潜力较大的行业之一.
目前,国家对于节能环保的投华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司129资是成倍增长的,"七五"期间,投资476.
42亿元;"八五"达到1306.
57亿元;"九五"为3447.
52亿元;"十五"突破7000亿元;"十一五"期间达到13750亿元;"十二五"期间有望达到历史新高.
可以预见,造纸行业节能减排领域具有广阔的增长空间.
六、企业概况及财务指标分析1.
企业基本情况公司名称:珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司(以下简称:珠海红塔仁恒)注册地址:珠海市前山工业区注册资本:贰亿肆仟叁佰陆拾万玖仟玖佰零玖美元法定代表人:童来明企业性质:有限责任公司(中外合资)经营业务范围:生产和销售自产的高档包装纸板.
从事纸浆、纸及纸制品、化工产品(不含化学危险品)、电器机械、普通机械、矿产品(不含贵金属矿和铁矿石)的批发及进出口业务(不设店铺,不涉及国营贸易管理商品,涉及配额、许可证管理商品的,按国家有关规定办理);从事纸及纸制品的研究开发及提供相关的技术咨询、技术服务、技术转让.
2.
企业历史沿革珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司系1991年1月23日经珠海经济特区引进外资办公室珠特引外资字[1991]036号文批准在珠海设立的中外合资有限责任公司,1991年2月11日成立,原名为"珠海经济特区红塔仁恒纸制品有限公司".
原注册资本为9,800万美元,其中:云南红塔集团有限公司(原名云南红塔投资有限责任公司)出资6,860万美元,占70%;仁恒工业有限公司出资2,940万美元,占30%.
2008年11月20日,珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司、佛山华新包装股份有限公司、龙邦国际有限公司和云南红塔集团有限公司、仁恒工业有限公司签订《增资扩股协议》,佛山华新包装股份有限公司及龙邦国际有限公司分别以其持有经出售佛山本址资产及转出相应债务方式后的佛山华丰纸业有限公司华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司130(主要为佛山华丰纸业有限公司珠海分公司的经营性资产、相应债务和净资产,已迁址并更名为珠海华丰纸业有限公司)的75%和25%股权的评估值(评估基准日2008年6月30日)对珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司进行增资,珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司以2008年6月30日为基准日的评估值作为增资扩股的依据.
2009年3月12日根据中华人民共和国商务部(批件)商资批[2009]23号"商务部关于同意珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司增资扩股的批复",同意珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司增资扩股,投资总额由19,767万美元增至31,074万美元,注册资本由9,800万美元增至21,106.
1305万美元.
新增注册资本由佛山华新包装股份有限公司和龙邦国际有限公司以其持有佛山华丰纸业有限公司75%和25%的股权作价认缴.
佛山华丰纸业有限公司性质变更为外商投资企业境内投资企业.
2009年6月29日珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司办妥增资扩股的工商变更手续,佛山华新包装股份有限公司和龙邦国际有限公司分别取得珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司40.
1760%及13.
3920%的股权,云南红塔集团有限公司和仁恒工业有限公司的股权比例变更为32.
5024%及13.
9296%.
2009年12月14日根据广东省对外贸易经济合作厅粤外经贸资字[2009]724号"关于合资企业珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司增资的批复",同意珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司增资,投资总额由31,074万美元增至34,328.
8604万美元,注册资本由21,106.
1305万美元增至24,360.
9909万美元.
新增注册资本由佛山华新包装股份有限公司现汇认缴1,743.
5634万美元、云南红塔集团有限公司现汇认缴1,057.
9079万美元、仁恒工业有限公司现汇认缴453.
3891万美元.
珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司现注册资本为24,360.
9909万美元,其中:佛山华新包装股份有限公司出资10,223.
1613万美元,占41.
9653%;云南红塔集团有限公司出资7,917.
9079万美元,占32.
5024%;龙邦国际有限公司(DragonStateInternationalLimited)出资2,826.
5326万美元,占11.
6027%;仁恒工业有限公司(YanlordIndustriesPteLtd.
)出资3,393.
3891万美元,华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司131占13.
9296%.
3.
主要财务指标①2009年~2012年6月资产负债表单位:人民币万元项目2009年2010年2011年2012年6月流动资产134,981.
57184,406.
23217,327.
18246,097.
20非流动资产226,204.
15222,735.
33218,587.
26216,148.
70其中:可供出售金融资产364.
72486.
93306.
89379.
60持有至到期投资长期应收款长期股权投资109,147.
15107,576.
75107,546.
37107,564.
86投资性房地产1,210.
501,170.
881,390.
68664.
80固定资产109,501.
83106,354.
72102,082.
29100,281.
26在建工程11.
39203.
10179.
36工程物资固定资产清理生产性生物资产油气资产无形资产4,774.
454,637.
494,511.
924,444.
58开发支出商誉长期待摊费用155.
50递延所得税资产1,050.
002,497.
172,546.
002,634.
25其他非流动资产资产总计361,185.
72407,141.
56435,914.
43462,245.
90流动负债146,272.
83153,976.
67179,203.
22213,445.
49非流动负债9,304.
2910,908.
42197.
82189.
93负债合计155,577.
12164,885.
09179,401.
04213,635.
42净资产(所有者权益)205,608.
60242,256.
47256,513.
40248,610.
48②2009年~2012年1月至6月利润表单位:人民币万元项目2009年2010年2011年2012年1~6月营业收入185,253.
71235,824.
77288,001.
7086,071.
69减:营业成本146,901.
19199,027.
41247,771.
9372,800.
16营业税金及附加17.
86153.
61943.
7035.
41销售费用11,100.
449,227.
9110,766.
734,684.
15管理费用5,133.
985,287.
635,216.
722,491.
92财务费用5,566.
914,033.
956,885.
336,011.
97资产减值损失3,213.
33-420.
64984.
23华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司132项目2009年2010年2011年2012年1~6月加:公允价值变动收益投资收益-68.
36-30.
3818.
49营业利润16,533.
3314,812.
5816,807.
56-917.
67加:营业外收支净额77.
63267.
54160.
4027.
34利润总额16,610.
9615,080.
1216,967.
96-890.
33减:所得税费用-1,050.
00749.
892,557.
99-293.
28净利润17,660.
9614,330.
2314,409.
97-597.
05③主要财务指标表企业2009年~2012年6月主要财务指标分析财务指标2009年2010年2011年2012年1-6月盈利能力分析净资产收益率8.
59%6.
40%5.
78%-0.
24%总资产报酬率4.
60%3.
93%4.
03%-0.
20%主营业务利润率8.
92%7.
67%5.
70%0.
06%主营业务成本率79.
30%84.
40%86.
03%84.
58%偿债能力分析资产负债率43%40%41%46%流动比率0.
921.
201.
211.
15速动比率0.
640.
970.
970.
84营运能力分析应收账款周转率4.
345.
285.
391.
47存货周转率3.
585.
196.
231.
33流动资产周转率1.
371.
481.
430.
37总资产周转率0.
510.
610.
680.
19七、企业收益预测收益的预测是基于珠海红塔仁恒未来发展战略和实施计划纲要以及其他有关资料的基础上,通过分析各项经济财务指标,结合分析收益期内行业及市场、产品销售价格等因素的变化趋势,对企业的未来收益进行预测.
(一)、营业收入预测企业未来年度销售的预测主要结合企业历史年度的销售情况、所属行业未来的宏观经济发展状况、市场需求、产业发展态势等因素,经过综合分析确定企业未来年度的销售情况.
珠海红塔仁恒位于珠海市前山工业区,占地面积34万平方米.
现有三条造华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司133纸生产线,总产能60万吨.
一号纸机于1994年12月正式投产,年设计生产能力4.
5万吨,经过技术改造后,实际产能已达7万吨;二号纸机于1999年12月正式投产,年设计生产能力17.
5万吨,经过技术改造后,实际产能已达23万吨.
主要技术装备分别从芬兰、奥地利、德国等国家引进.
三号纸机,年设计生产能力30万吨,设计车速700m/min,幅宽4650mm,全套纸机设备由美卓公司提供,2010年经过技术改造后可同时生产高档涂布白卡纸及高档涂布白板纸.
目前这三条生产线主要生产产品为高档涂布白卡纸.
本次评估对于2012年下半年数据,根据企业审计报告和财务数据采用企业实际发生额列示.
对于2013年以后的预测数据,根据企业经营规划,各个品种的销量每年保持一定的比例的增长,销售单价保持2012年平均销售单价确定.
企业未来年度各个品种销售量预测表单位:吨品种/年份2012年7-12月2013年2014年2015年2016年2017年烟卡105,150.
12206,900.
00227,600.
00250,400.
00275,400.
00302,900.
00社卡15,527.
2430,600.
0033,700.
0037,100.
0040,800.
0044,900.
00次品1,712.
913,400.
003,700.
004,100.
004,500.
005,000.
00出口纸13,806.
1927,200.
0029,900.
0032,900.
0036,200.
0039,800.
00其他业务收入为废品收入,为生产过程中产生的边角废料,本次评估按废品收入占2012年成品收入的比例计算未来年度其他业务收入.
2012年7月至2017年营业收入预测如下:单位:人民币万元内容预测年度2012年7~12月2013年2014年2015年2016年2017年烟卡73,933.
00145,475.
32160,029.
88176,061.
00193,638.
97212,974.
75社卡9,979.
8119,667.
5121,659.
9723,845.
2526,223.
3428,858.
53次品773.
521,535.
371,670.
851,851.
482,032.
112,257.
90出口纸8,059.
4615,878.
1917,454.
3319,205.
6121,132.
0023,233.
53其他业务收入10,752.
4713,582.
2014,940.
6416,439.
6718,081.
1719,888.
96合计103,498.
26196,138.
59215,755.
67237,403.
00261,107.
60287,213.
66华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司134(二)、主营业务成本预测主营业务成本包括材料费、人工费、动力、折旧、其它费用.
2009~2012年6月历史数据以及2012年全年数据显示,企业毛利水平呈现上升趋势,保持在14.
62%~22.
13%之间,2012年全年毛利水平为19.
44%.
本次评估对于2012年下半年数据,根据企业审计报告和财务数据采用企业实际发生额列示.
2013年以后的预测年度数据,分为固定部分和可变部分.
固定部分是指在业务量的一定变动幅度内,总额并不随之变动而保持相对稳定的那部分费用,具体包括应计入营业成本的折旧等.
可变部分是指在业务量的一定变动幅度内,总额随之变动的那部分费用,具体包括应计入材料费、人工费、动力、其它费用等.
对于未来预测年度的固定资产折旧,根据目前固定资产折旧年限、残值率、等,逐年计算确定.
对于可变部分,按照2012年该部分占收入的比例逐年计算确定.
2012年7月至2017年主营业务成本预测如下:单位:人民币万元内容预测年度2012年7~12月2013年2014年2015年2016年2017年材料费56,094.
36111,702.
77122,874.
89135,203.
25148,703.
24163,570.
89人工费1,375.
792,366.
762,603.
482,864.
693,150.
733,465.
75动力10,469.
1920,892.
3222,981.
9025,287.
7327,812.
7030,593.
47折旧2,911.
885,245.
025,342.
095,441.
65,454.
805,532.
42摊销0.
000.
000.
000.
000.
000.
00其它2,858.
255,916.
916,508.
707,161.
737,876.
838,664.
37其他业务支出10,314.
0413,296.
9714,626.
8816,094.
4417,701.
4619,471.
29合计84,023.
53159,420.
75174,937.
94192,053.
44210,699.
75231,298.
19(三)、主营业务税金及附加预测主营业务税金及附加主要包括城建税、教育费附加、地方教育费附加和提围费.
城建税、教育费附加、地方教育费附加主要来源增值税,税率分别为7%和3%、2%.
提围费为收入的0.
03%.
根据未来收入成本的预测和对历史数据的华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司135分析,预测企业未来年度的主营业务税金和附加.
2012年7月至2017年主营业务税金和附加预测如下:单位:人民币万元内容预测年度2012年7~12月2013年2014年2015年2016年2017年增值税4,247.
076,358.
176,996.
107,693.
448,464.
23销项税额30,644.
2733,711.
2337,093.
5640,795.
8544,876.
62进项税额26,873.
5427,876.
6830,673.
6233,736.
3737,109.
40城建税297.
29445.
07489.
73538.
54592.
50教育费附加127.
41190.
75209.
88230.
80253.
93地方教育附加84.
94127.
16139.
92153.
87169.
28提围费58.
8464.
7371.
2278.
3386.
16合计623.
62568.
49827.
71910.
751,001.
541,101.
87(四)、经营费用预测经营费用包括工资、福利及奖励费、差旅费、办公费、运输费、包装费、展览及广告费、销售代理费、业务费、加工费等.
根据历史数据,经营费用占营业收入的比例很小,在3.
74%~5.
99%之间,2012年为5.
40%.
根据未来营业收入的预测和对经营费用历史数据的分析,对企业未来5年的经营费用进行预测.
2012年7月至2017年营业费用预测如下:单位:人民币万元内容预测年度2012年7~12月2013年2014年2015年2016年2017年工资313.
43481.
91530.
11583.
30641.
54705.
68福利及奖励费8.
0322.
2424.
4726.
9229.
6132.
57差旅费55.
87101.
68111.
85123.
07135.
36148.
89办公费19.
9541.
3145.
4450.
0054.
9960.
49运输费3,839.
807,720.
138,492.
279,344.
3210,277.
3511,304.
90包装费205.
21420.
48462.
54508.
94559.
76615.
73展览及广告费18.
4122.
2424.
4726.
9229.
6132.
57销售代理费378.
70664.
09730.
51803.
80884.
06972.
45业务费10.
0110.
5911.
6512.
8214.
1015.
51加工费0.
007.
418.
168.
979.
8710.
86订货会费华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司136内容预测年度2012年7~12月2013年2014年2015年2016年2017年招待费411.
54709.
63780.
60858.
92944.
691,039.
14减账补纸225.
42271.
14298.
26328.
19360.
96397.
04车辆费用26.
0750.
8455.
9261.
5367.
6874.
45仓储费16.
6536.
0139.
6143.
5947.
9452.
73其他18.
3031.
7734.
9538.
4642.
3046.
53合计5,547.
4010,591.
4811,650.
8112,819.
7614,099.
8115,509.
54(五)、管理费用预测管理费用分为固定部分和可变部分.
固定部分是指在业务量的一定变动幅度内,总额并不随之变动而保持相对稳定的那部分费用,具体包括应计入管理费用的折旧、摊销.
可变部分是指在业务量的一定变动幅度内,总额随之变动的那部分费用,具体包括应计入工资、福利及奖励费、养老保险费、教育经费、差旅费、办公费、修理费、物料消耗等.
对于可变部分采用2012年占收入的比例逐年预测2013年以后的数据.
折旧、摊销,根据目前计入管理费用的固定资产折旧年限、残值率、无形资产摊销年限等,逐年计算确定.
预测管理费用未来年度具体数据如下:单位:人民币万元内容预测年度2012年7~12月2013年2014年2015年2016年2017年固定部分253.
72460.
94465.
23469.
62470.
21473.
64折旧127.
14231.
66235.
95240.
35240.
93244.
36摊销75.
13126.
39126.
39126.
39126.
39126.
39长期资产摊销51.
44102.
89102.
89102.
89102.
89102.
89可变部分2,322.
114,766.
585,098.
995,458.
625,846.
086,265.
20工资944.
681,455.
131,527.
881,604.
281,684.
491,768.
71福利及奖励费37.
82368.
29386.
71406.
04426.
34447.
66养老保险费382.
98789.
55829.
03870.
48914.
00959.
70教育经费36.
0572.
6176.
2480.
0584.
0688.
26差旅费88.
92154.
52169.
97187.
03205.
70226.
27办公费51.
6892.
91102.
20112.
46123.
68136.
05华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司137内容预测年度2012年7~12月2013年2014年2015年2016年2017年修理费9.
7950.
7155.
7961.
3867.
5174.
26物料消耗30.
9858.
8464.
7271.
2178.
3286.
16绿化费11.
5621.
9924.
1926.
6229.
2732.
20税费9.
15211.
57232.
73256.
08281.
65309.
81排污费中介机构服务费105.
65100.
00100.
00100.
00100.
00100.
00保险费22.
4423.
3825.
7128.
2931.
1234.
23工会经费48.
0795.
68105.
25115.
81127.
38140.
11董事会费0.
0063.
9970.
3977.
4585.
1893.
70顾问咨询费项目费用6.
87223.
46245.
81270.
47297.
47327.
22招待费156.
45292.
40321.
64353.
91389.
25428.
17新产品研发216.
03224.
25246.
68271.
43298.
53328.
38业务宣传费0.
004.
565.
015.
516.
076.
67诉讼费2.
508.
329.
1510.
0711.
0812.
18劳动保护费6.
4582.
0190.
2299.
27109.
18120.
10通讯费21.
6543.
9848.
3853.
2358.
5564.
40水电费48.
56151.
94167.
14183.
91202.
27222.
50车辆费用56.
36117.
67129.
44142.
43156.
65172.
31其他27.
4758.
8464.
7271.
2178.
3286.
16合计2,575.
835,227.
525,564.
225,928.
256,316.
296,738.
83(六)、财务费用预测本次评估采用企业现金流、WACC模型,假设企业保持基准日的资本结构不变,对于利息支出,按目前的利率逐年计算,有息负债本金表外扣除.
2012年7月至2017年财务费用预测如下:单位:人民币万元内容预测年度2012年7~12月2013年2014年2015年2016年2017年财务费用5,853.
679,495.
189,691.
319,907.
7510,144.
8110,405.
85(七)、资本性支出预测基于持续经营假设,需在未来年度考虑一定的资本性支出,以维持企业的基本再生产.
本次评估对资本性支出分两类,一类为原有资产的更新支出,即华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司138为维持企业简单再生产的资产更新改造支出,另一类为适应企业生产规模扩大需新增的资本性支出.
本次评估对于更新资本性支出主要根据企业资产规模,结合资产的经济使用年限合理确定,对于新增资本性支出主要依据企业发展规划及资产的购置计划进行预计.
2012年7月至2017年资本性支出预测如下:单位:人民币万元内容预测年度2012年7~12月2013年2014年2015年2016年2017年房屋建筑物0.
000.
000.
000.
000.
000.
00机器设备951.
571,613.
001,748.
001,948.
002,215.
002,637.
00运输工具0.
00355.
17405.
09454.
41506.
79552.
81电子设备0.
0022.
0030.
0037.
0047.
0050.
00无形资产0.
000.
000.
000.
000.
000.
00合计951.
571,990.
172,183.
092,439.
412,768.
793,239.
81(八)、折旧和摊销费用的预测1.
折旧预测企业固定资产主要包括房屋建筑物、机器设备、运输设备以及电子设备等.

固定资产按取得时的实际成本计价.
本次评估,基于企业现有资产规模,并考虑评估基准日后新增资本性支出,按照企业的固定资产折旧政策估算未来经营期的折旧额.
综合折旧率:房屋类资产的折旧率为3.
23%,机器设备类资产折旧率为7.
92%,运输设备为9.
7%,电子设备折旧率为19.
4%.
2012年7月至2017年折旧预测如下:单位:人民币万元内容预测年度2012年7~12月2013年2014年2015年2016年2017年房屋建筑物1,252.
571,252.
571,252.
571,252.
571,252.
57机器设备3,952.
543,981.
604,030.
354,014.
024,050.
84运输设备218.
88288.
53343.
24371.
57433.
68电子设备52.
6855.
3455.
7957.
5639.
69合计3,039.
035,476.
685,578.
045,681.
955,695.
725,776.
78华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司1392.
摊销预测摊销费用主要是无形资产摊销和长期资产摊销,企业的无形资产主要由土地使用权和外购软件构成;长期资产为办公楼装修费摊销,企业摊销年限10年,预测年份无形资产的组成基本没有变化,预测未来5年摊销费用如下:单位:人民币万元内容预测年度2007年10~12月2013年2014年2015年2016年2017年无形资产摊销126.
57229.
28229.
28229.
28229.
28229.
28(九)、营运资金追加额的预测通常,企业在不增加营运资金的前提下,只能维持简单的再生产.
本项目定义追加营运资金系指企业在不改变当前主营业务条件下,为扩大再生产而新增投入的用于经营的资金,即为保持企业持续经营能力的规模扩产所需的新增营运资金,如正常经营所需保持的现金、产品存货购置、代客户垫付购货款(应收账款)等所需的基本资金以及应付的产品货款等.
营运资金的追加是指随着企业经营活动的变化,获取他人的商业信用而占用的现金,正常经营所需保持的现金、存货等;同时,在经济活动中,提供商业信用,相应可以减少现金的即时支付.
其他应收款和其他应付款核算内容绝大多数为职工备用金等经营性往来;应交税金和应付工资等项目因周转快,拖欠时间较短,且金额相对较小,预测时作为非经营性负债表外扣除.
因此估算营运资金的增加原则上只需考虑正常经营所需保持的现金、应收账款、预付账款存货、预收账款和应付账款等主要因素.
根据企业未来年度日常经营的实际情况,估算营运资金的增加只需考虑正常经营所需保持的现金、应收账款、预付账款、存货、应付账款和预收账款.

则:预测年度应收账款=当年销售收入该年预测应收账款周转天数/365预测年度预付账款=当年营业成本该年预测预付账款周转天数/365预测年度存货=当年营业成本该年预测存货周转天数/365华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司140预测年度应付账款=当年营业成本该年预测应付账款周转天数/365预测年度预收账款=当年营业成本该年预测预收账款周转天数/365则:营运资金=最低资金保有量+应收账款+预付账款+存货-应付账款-预收账款追加营运资金按以下公式计算:追加的营运资金=当年度需要的营运资金-上一年度需要的营运资金.
具体预测如下:单位:人民币万元内容预测年度2012年7~12月2013年2014年2015年2016年2017年年需营运资金-44,295.
12100,455.
19110,329.
50121,208.
66133,093.
52146,200.
17营运资金追加额-44,295.
12320.
849,874.
3210,879.
1511,884.
8613,106.
65(十)、债务变动预测本次评估采用企业现金流、WACC模型,因此假设企业保持基准日的资本结构不变,不对企业债务变动做出预测.
(十一)、企业所得税珠海红塔仁恒按15%的税率交纳企业所得税.
具体预测如下:单位:人民币万元内容预测年度2012年7~12月2013年2014年2015年2016年2017年所得税1,107.
781,670.
502,012.
302,422.
192,887.
013,390.
13(十二)、公司现金流预测通过上述分析,预计珠海红塔仁恒2012年7月~2017年的公司现金流量如下表:单位:人民币万元项目预测年度2012年7~12月2013年2014年2015年2016年2017年稳定增长年度一、营业收入103,498.
26196,138.
59215,755.
67237,403.
00261,107.
60287,213.
66287,213.
66减:营业成本84,023.
53159,420.
75174,937.
94192,053.
44210,699.
75231,298.
19231,298.
19营业税费623.
62568.
49827.
71910.
751,001.
541,101.
871,101.
87华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司141项目预测年度2012年7~12月2013年2014年2015年2016年2017年稳定增长年度营业费用5,547.
4010,591.
4811,650.
8112,819.
7614,099.
8115,509.
5415,509.
54管理费用2,575.
835,227.
525,564.
225,928.
256,316.
296,738.
836,738.
83财务费用5,853.
679,495.
189,691.
319,907.
7510,144.
8110,405.
8510,405.
85资产减值损失-39.
39加:公允价值变动收益投资收益-0.
53二、营业利润4,913.
0810,835.
1513,083.
6915,783.
0518,845.
3922,159.
3822,159.
38营业外收支净额859.
25三、利润总额5,772.
3310,835.
1513,083.
6915,783.
0518,845.
3922,159.
3822,159.
38减:所得税费用1,107.
781,670.
502,012.
302,422.
192,887.
013,390.
133,390.
13四、净利润4,664.
559,164.
6611,071.
3913,360.
8515,958.
3818,769.
2518,769.
25加:税后利息支出3,937.
686,406.
476,406.
476,406.
476,406.
476,406.
476,406.
47折旧3,039.
035,476.
685,578.
045,681.
955,695.
725,776.
785,776.
78摊销126.
57229.
28229.
28229.
28229.
28229.
28229.
28减:资本性支出951.
571,990.
172,183.
092,439.
412,768.
793,239.
816,006.
06营运资金追加额-44,295.
12320.
849,874.
3210,879.
1511,884.
8613,106.
65五、公司净现金流量55,111.
3818,966.
0811,227.
7712,359.
9813,636.
2114,835.
3125,175.
72八、折现率的确定折现率是将未来的收益折算为现值的系数,它体现了资金的时间价值.
本次评估预测收益口径采用公司现金流,因此,相应的折现率采取加权平均资本成本.
其计算公式为:其计算公式为:式中:WACC:为加权平均成本;:权益资本成本;:债务资本成本;:投资资本中权益资本市场价值的比重;华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司142:投资资本中债务资本市场价值的比重;1.
权益成本权益成本按国际通常使用的资本资产定价模型(CAPM模型)确定.
其计算公式为:式中::无风险报酬率:期望报酬率或社会平均收益率:风险系数:企业特定风险报酬率(1)无风险报酬率的确定无风险报酬率按国家当前已发行长期国债利率的平均值4.
07%(Wind咨询)确定.
(2)风险系数经查《Wind资讯》软件,取评估基准日前100周造纸行业(证监会行业分类)上市公司财务杠杆风险系数,并求出各公司无财务杠杆时的风险系数加以算术平均,该平均值作为企业的无杠杆时的风险系数.
再由无杠杆时的风险系数根据企业的付息债务和所有者权益价值计算有财务杠杆风险系数.
有财务杠杆与无财务杠杆的风险系数转换公式为:βl=[1+(1-T)D/E]βu其中:βl—有财务杠杆风险系数βu—无财务杠杆风险系数D/E---付息债务价值/所有者权益价值T—公司所得税行业无财务杠杆BETA值股票代码股票简称无杠杆BETA值000488.
SZ晨鸣纸业0.
3200华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司143股票代码股票简称无杠杆BETA值002078.
SZ太阳纸业0.
4168002103.
SZ广博股份1.
0161600103.
SH青山纸业1.
0075600308.
SH华泰股份0.
4719600966.
SH博汇纸业0.
4140平均值0.
6077经计算,造纸行业无财务杠杆贝塔值为0.
6077.
(3)市场风险溢价Rpm的确定市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合,投资者所要求的高于无风险利率的回报率.
由于目前国内A股市场是一个新兴而且相对封闭的市场,一方面,历史数据较短,并且在市场建立的前几年中投机气氛较浓,投资者结构、投资理念在不断的发生变化,市场波动幅度很大;另一方面,目前国内对资本项目下的外汇流动仍实行较严格的管制,再加上国内市场股权割裂的特有属性(存在非流通股),因此,直接通过历史数据得出的股权风险溢价包含有较多的异常因素,不具有可信度,整体的市场风险溢价水平较难确定.
在本次评估中,我们采用美国金融学家AswathDamodaran有关市场风险溢价研究成果作为参考.
AswathDamodaran统计的市场风险溢价包括两方面,即成熟的金融市场风险溢价加上由于国别的不同所产生的国家风险溢价.
其计算公式为:市场风险溢价=成熟股票市场的基本补偿额+国家风险补偿额其中:成熟股票市场的基本补偿额取成熟市场美国1928-2011年股票(S&P500指数)与国债的算术平均收益差5.
79%确定.
国家风险补偿额=国家违约补偿额(σ股票/σ国债)国家违约补偿额:根据国家债务评级机构Moody'sInvestorsService最近一期对我国的主权债务评级为Aa3级,相对应的国家违约补偿额为0.
7%.
σ股票/σ国债:根据IbbbotsonAssociates的统计结果,新兴市场国家证券市场股票的波动幅度平均是债券市场的1.
5倍.
则:RPm=5.
79%+0.
7%1.
5=6.
84%.
华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司144故本次市场风险溢价取6.
84%.
(4)风险调整系数结合企业经营面临的风险因素分析及企业竞争优劣势分析,本次评估企业特定风险系数a取值为2%.
2.
税后债务成本税后债务成本计算公式为:R2=债务成本(1-所得税税率)3.
投资资本比重企业D/E主要结合企业运营状况及债务情况、企业目前的盈利情况、可比上市公司的资本结构、管理层未来的筹资策略等确定,经综合分析,企业D/E取基准日上市公司平均D/E,即156.
02%.
4.
加权平均成本经计算,加权平均资本成本为9.
68%,故取折现率9.
68%.
加权平均资本成本的计算过程如下:项目参数2012年7~12月2013年2014年2015年2016年2017年行业无负债β平均值0.
6077企业债务权益比156.
02%企业β值1.
41361.
41361.
41361.
41361.
41361.
4136无风险报酬率4.
07%4.
07%4.
07%4.
07%4.
07%4.
07%4.
07%风险溢价6.
84%6.
84%6.
84%6.
84%6.
84%6.
84%6.
84%个别因素调整系数2.
00%2.
00%2.
00%2.
00%2.
00%2.
00%2.
00%权益成本15.
74%15.
74%15.
74%15.
74%15.
74%15.
74%借款利率6.
82%6.
82%6.
82%6.
82%6.
82%6.
82%6.
82%税率15.
00%15.
00%15.
00%15.
00%15.
00%15.
00%债务成本5.
80%5.
80%5.
80%5.
80%5.
80%5.
80%债务融资比重60.
94%60.
94%60.
94%60.
94%60.
94%60.
94%折现率-WACC9.
68%9.
68%9.
68%9.
68%9.
68%9.
68%九、股东权益价值的计算1.
经营性资产价值的确定预测期内各年公司现金流按年中流入考虑;永续期年净利润、折旧和摊销及资本性支出数据取2017年,营运资金的变动取零,即永续增长率取零;然后华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司145将预测期内各年的公司现金流量按加权平均资本成本折现到2012年6月30日,从而得出企业经营性资产的价值,具体公式如下:式中:P:投资资本价值Ft:未来第t个收益期的公司自由现金流Fn:未来第n年的公司自由现金流n:第n年t:未来第t年i:折现率(加权平均资本成本)计算结果如下表:单位:人民币万元项目2012.
7~12月2013年2014年2015年2016年2017年稳定增长年度公司现金流55,111.
3818,966.
0811,227.
7712,359.
9813,636.
2114,835.
3125,175.
72折现年限0.
251.
002.
003.
004.
005.
00折现率9.
68%9.
68%9.
68%9.
68%9.
68%9.
68%折现系数0.
97720.
91170.
83130.
75790.
69100.
6300公司现金流现值53,854.
8417,291.
389,333.
659,367.
639,422.
629,346.
25预测期现值合计108,616.
37公司终值260,079.
75终值的现值163,850.
24经营性资产价值272,446.
612.
经营性负息债务珠海红塔仁恒于评估基准日短期借款1,459,181,940.
01元、一年内到期的非流动负债99,000,000.
00元.
3.
非经营性资产(负债)、溢余资产价值收益预测主要是针对企业收益性资产进行测算,没有包括对企业收益未产生贡献的非经营性资产、溢余资产和负债,对于此部分非经营性资产、溢余资产和负债应予以加回.
经核实,珠海红塔仁恒评估基准日非经营性资产、溢余资产和负债主要如华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明收益法评估技术说明中资资产评估有限公司146下:(1)基准日的长期投资账面值为107,564.
86万元元,评估值为91,632.
55万元,详见成本法长期投资评估说明.
(2)其他应收款,多为诉讼费、备用金、保证金及借款等,本次评估未纳入营运资金预测,其评估值为77,912.
39万元.
(3)可供出售金融资产,为持有的上市公司流通股,评估值为379.
60万元.
(4)递延所得税资产,本次评估未纳入未来预测,评估值为2,514.
17万元.
(5)应付职工薪酬,本次评估未纳入营运资金预测,其评估值为767.
03万元.
(6)应交税费,除待抵扣的进项税外,其他应缴税费本次评估未纳入营运资金预测,其评估值为197.
60万元.
(7)应付利息,本次评估未纳入营运资金预测,其评估值1,229.
79为万元.
(8)应付股利,本次评估未纳入营运资金预测,其评估值为6,512.
82万元.
(9)其他应付款,本次评估未纳入营运资金预测,其评估值为28,769.
15万元.
(10)预计负债,本次评估未纳入营运资金预测,其评估值为160.
81万元.
(11)递延所得税负债,本次评估未纳入营运资金预测,其评估值为29.
12万元.
上述各项合计为134,772.
39万元.
4、股东全部权益价值股东权益价值=经营性资产价值+非经营性资产、溢余资产价值-有息负债=272,446.
61+134,772.
39-155,818.
19=251,480.
04(万元)即:在本说明所列明的各项假设前提条件下,经采用收益法评估,珠海红塔仁恒股东全部权益价值为人民币251,480.
04万元.
华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明评估结论及其分析中资资产评估有限公司147说明七评估结论及其分析华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明评估结论及其分析中资资产评估有限公司148评估结论及其分析一、评估结论根据以上评估工作得出珠海红塔仁恒股东全部权益价值于评估基准日2012年6月30日的评估结果如下:1.
收益法评估结果为251,480.
04万元.
较账面净资产增值2,869.
56万元,增值率为1.
15%.
2.
资产基础法评估前账面总资产为462,245.
90万元,总负债为213,635.
42万元,净资产为248,610.
48万元;评估后的总资产价值为451,430.
92万元,总负债为213,635.
42万元,净资产为237,795.
50万元,增值额为-10,814.
98万元,增值率为-4.
35%.
见下表:金额单位:人民币万元项目账面价值评估价值增(减)值增值率%流动资产246,097.
20247,999.
201,901.
990.
77非流动资产216,148.
70203,431.
72-12,716.
98-5.
88其中:可供出售金融资产379.
60379.
600.
000.
00持有至到期投资长期应收款长期股权投资107,564.
8691,632.
55-15,932.
31-14.
81投资性房地产664.
80973.
53308.
7346.
44固定资产100,281.
2691,896.
57-8,384.
69-8.
36在建工程179.
36179.
360.
000.
00工程物资固定资产清理生产性生物资产油气资产无形资产4,444.
5815,796.
7111,352.
13255.
42开发支出商誉长期待摊费用递延所得税资产2,634.
252,573.
40-60.
85-2.
31其他非流动资产资产总计462,245.
90451,430.
92-10,814.
98-2.
34流动负债213,445.
49213,445.
490.
000.
00华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明评估结论及其分析中资资产评估有限公司149项目账面价值评估价值增(减)值增值率%非流动负债189.
93189.
930.
000.
00负债合计213,635.
42213,635.
420.
000.
00净资产(所有者权益)248,610.
48237,795.
50-10,814.
98-4.
35有关本评估结论的详细情况见本评估说明之《资产评估明细表》.
3.
对上述两种方法得出的结果进行比较、分析:资产基础法与收益法的评估结果相差13,684.
54万元,差异率5.
75%.
这主要是:资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准,反映的是资产投入(购建成本)所耗费的社会必要劳动,这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化,同时,资产基础法仅考虑了企业的全部可确指资产、负债的价值,是企业可确指资产、负债在评估基准日市场价值的体现;收益法评估是以资产的预期收益为价值标准,反映的是资产的经营能力获利能力的大小,这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响.
由于两种方法从不同途径反映资产价值,故造成差异.
鉴于本次评估目的为股权受让,同时考虑到珠海红塔仁恒的品牌知名度及企业的市场影响力,资产基础法评估结果无法充分考虑公司未来收益价值,所评估的股权价值应为被评估对象正常经营下的内在价值,从未来预期收益折现途径求取的评估结果能较好的体现股东全部权益价值.
综上所述,我们认为收益法的结果更加适用,故本次评估以收益法评估值作为本报告的最终评估结论,即:在持续经营前提下,珠海红塔仁恒经评估后股东全部权益价值于评估基准日2012年6月30日为251,480.
04万元.
龙邦国际有限公司所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权所涉及的珠海红塔仁恒的股东权益评估值为29,178.
47万元.
二、评估结论成立的条件1.
本评估结论是对评估基准日珠海红塔仁恒纳入本次评估范围内的全部资产和负债的公允价值反映,是根据本评估说明所列明的原则、依据、前提、方法、程序得出的,评估结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立.

2.
本评估结论仅为本评估报告所列明的评估目的服务,不得用于评估目的华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明评估结论及其分析中资资产评估有限公司150之外的其他行为.
3.
本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场的原则确定的现行公允价值,没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响;亦未考虑该等资产所欠付的税项,以及如果该等资产出售,则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制;同时,本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响.
4.
评估结论是中资资产评估有限公司出具的,受本机构具体参加本项目评估人员的执业水平和能力的影响.
5.
截止评估基准日,珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公司通过票据质押方式取得借款258,122,500.
00元,其中于2011年将银行承兑汇票171,799,837.
58元质押给上海浦东发展银行股份有限公司珠海分行,由其向中国进出口银行开具保函,取得2500万美元的短期借款(折合人民币158,122,500.
00元).
截至2012年6月30日,上述质押票据已全部到期置换出保证金,累计将银行承兑汇票271,406,173.
21元质押给上海浦东发展银行股份有限公司珠海分行,置换出273,188,276.
00元保证金.
截止至2012年6月30日,已质押未到期的银行承兑汇票余额为79,467,240.
20元,保证金余额为92,143,429.
66元.
于2012年2月10日与中信银行股份有限公司佛山分行签订【(2012)银权质字第120584号】权利质押合同,将银行承兑汇票100,000,000.
00元质押给中信银行股份有限公司佛山分行,由其向中国信托商业银行股份有限公司香港分行开具保函,取得100,000,000.
00元短期借款.
截至2012年6月30日,质押票据100,000,000.
00元已全部到期置换为保证金.
于2012年6月27日,与中信银行股份有限公司佛山分行签订【(2012)银权质字第123618号】权利质押合同,将银行承兑汇票50,411,740.
98元质押给中信银行股份有限公司佛山分行,置换出50,000,000.
00元保证金.
6.
本次评估单位内的房屋建筑物共37项,其中5项因各种客观原因房屋所有权证正在办理过程中,详细情况见下表:华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明评估结论及其分析中资资产评估有限公司151表中序号建筑物名称建筑面积账面原值账面净值12二期备品仓库14,373.
005,795,522.
554,280,003.
9127综合食堂(新)1,964.
004,753,978.
863,046,335.
6529钢结构仓库3,750.
003,094,074.
83843,379.
3933垃圾房52.
38136,549.
86122,812.
5134危险品仓库67.
5066,985.
6160,246.
56合计220,206.
8813,847,111.
718,352,778.
027.
未决诉讼或仲裁:7.
1截至2012年6月30日广东粤景集团有限公司(以下简称"粤景集团")欠珠海红塔仁恒公司货款9,919,562.
58元(账龄3年以上),2008年3月28日双方签订浆款抵债协议,约定粤景集团以木浆作价抵债货款,在2008年5月15日前履行,但粤景集团未按协议履行完毕,截至2008年10月31日只履行了作价3,099,200.
00元的抵债货款.
珠海红塔仁恒公司已于2008年10月29日向粤景集团下达《解除协议通知书》,粤景集团要求继续履约.
珠海红塔仁恒公司2008年12月6日对上述货款纠纷向广州市黄埔区人民法院提交起诉状,请求法院依法解除抵债协议,并要求粤景集团偿还货款10,047,398.
58元及承担违约责任.
2009年6月28日法院以(2009)黄民二初字第72号民事判决书判定珠海红塔仁恒公司《解除协议通知书》无效.
珠海红塔仁恒公司不服,向广州市中级人民法院提交上诉状,广州市中级人民法院裁定发回一审法院重审.

2010年6月12日,法院以(2010)黄民二重字第1号民事判决书判定《浆款抵债协议》合法有效,但粤景集团已没有能力按《浆款抵债协议》履行供货义务,故应偿还珠海红塔仁恒公司欠款9,786,596.
96元.
粤景集团不服,已向广州市中级人民法院提出上诉.
2010年11月25日,根据(2010)穗中法民二终字第1851号民事判决书,驳回上诉,维持原判.
截至本报告日,已收回执行款127,836.
00元.
7.
2截至2012年6月30日珠海市东部正泰电业设备有限公司欠珠海红塔仁恒公司货款2,925,825.
54元,根据(2010)香民二初字第641号民事判决,珠海红塔仁恒公司胜诉,珠海市东部正泰电业设备有限公司应偿还珠海红塔仁恒公司货款2,405,789.
44元及其违约金.
该公司不服,提起上诉,2010年10月12华新包装受让龙邦国际所持珠海红塔仁恒11.
6027%股权项目资产评估说明评估结论及其分析中资资产评估有限公司152日二审驳回上诉,维持原判.
7.
3截至2012年6月30日珠海市拱北荣辉贸易有限公司欠珠海红塔仁恒公司货款1,016,655.
73元,根据(2009)香民二初字第2174号民事判决,珠海红塔仁恒公司一审胜诉,但珠海市拱北荣辉贸易有限公司尚无可供执行的财产.