物业管理文章物业维修管理论文怎么写

物业管理毕业论文选题

摘要：从物业管理现状入手，着重了物业管理行业贯彻“以人为本”的关键所在，提出了物业管理中应重视物业管理员工与业主的沟通。

关键字：物业管理、以人为本、物业管理员工与业主之间的关系

物业管理是二十世纪末兴起的服务性行业。

随着房地产行业的大力和人民生活水平的提高，物业管理观念也逐渐深入人心，且人们对于物业管理的要求也越来越高。

所以在近几年，物业管理行业迅猛发展。

但在物业管理市场繁荣的背后，还存在着诸多：如服务质量较差，简单，收费不规范等等，使广大消费者对物业管理公司意见很大。

物业管理工作中产生这些问题的原因有很多，但我认为，最重要的一点是物业管理公司没有牢固树立以人为本的观念，没有认真落实以人为本的宗旨。

因此，在物业管理市场日趋成熟的今天，物业管理公司只有牢牢把握以人为本的宗旨，才能在竞争中不断增强实力，发展壮大，实现可持续发展。

一、物业管理“以人为本”的重要意义 （一）“以人为本”是物业管理实践“三个代表”思想的重要体现 物业管理虽然是的经营性服务活动，但他也同时与街道、公安、市政等城市管理部门密切配合，承担着一定管理职能。

物业公司在管理中开展得许多与业主日常活动息息相关的管理服务有效的保证了广大劳动者的身心健康，满足了他们的根本利益，从而激发了他们的能动性和创造性，保证了城市发展的活力，实现了在社会生活最基本的层面对“三个代表”思想的完美阐释。

（二）“以人为本”是创立物业管理品牌的必要条件 物业管理作为服务性行业，品牌是衡量其服务质量的重要标志。

物业管理公司通过深入分析业主的需要，包括生理需要和心理需要，从而提供相应的服务，如为老年人和残疾人设置无障碍通道，为双职工家庭接送小孩等。

这些事看来虽小，但这种“以人为本”的行业贵在坚持。

物业管理的品牌正是通过长时间坚持优质的完成这些看似细微的小事积累而成，赢得用户信任，显出物业管理的名牌效应。

（三）“以人为本”是物业智能化的必要补充 随着信息技术的高速发展，机及其技术进入建筑领域，智能大厦、智能小区成为发展的必然趋势。

智能产品使物业提升了档次，高的使用使人们极大的减少了脑力体力劳动的强度，但是却无法取代人们情感的沟通。

以人为本为智能化发展开辟了广阔空间。

物业管理就是要通过开展丰富多彩的公共活动，创造良好的文化氛围，发挥出科技的巨大效能。

（四）“以人为本”是物业管理公司获取利润的必要手段 物业管理公司的经费来源主要是业主缴纳的物业管理费。

由于现阶段居民的收入总体水平不高，管理服务收费受政府指导价格约束等原因，所以物业管理公司的收入需要以专项和特约服务收入来弥补。

而物业管理公司的特约服务是否能够顺利开展，取决于物业管理公司能否通过“以人为本”的管理服务将潜在需求变成现实需求，并由此减少收费过程中的矛盾，实现物业管理公司效益和社会效益的双赢。

二、物业管理中实现“以人为本”的关键所在。

在《物业管理条例》第二条就对物业管理作出了一个明确的定义：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理合同，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、保养、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

作为一种活动，它离不开人的参与。

因此，在物业管理活动中，贯彻“以人为本”的理念尤为重要，调动人的积极性，使物业管理取得良好效果的决定因素。

（一）人是物业管理活动中的主、客体 物业作为土地及其附着的建筑物组成的一个整体，它的本身并不会发生变化，一块点还是一块地，一栋房子还是一栋房子……而在人参与管理后，他所附带的经济和使用价值发生了变化。

因此，物业的本身在整个物业管理的活动中，它只起到一个媒介的作用。

物业管理的主题是物业管理企业，它包括物业管理领导、清洁、安全众多的员工；物业管理的客体（服务对象）是物业所有人和使用人，也就是我们通常说的“业主”。

在整体物业管理中，物业管理的主题通过一系列规范的管理制度和服务程序来保证物业的正常使用，为业主和住户创造一个优美整洁、舒适方便、安全文明的居住和工作环境，进而提升物业的使用价值和经济价值。

（二）处理好物业管理中错综复杂的人际关系是关键

现在的物业小区在不可能回溯到老子所提倡的“老死不相往来”，也不可能重现陶渊明笔下的世外桃源。

社会的发展，时代的进步，人们对生活和工作环境的要求再不局限于杜甫说的“安得广厦千万间”。

他们还要求舒适、安全、清洁的外部环境；要求邻里的和睦、互助……。

他们需要每天清晨起床看到的是一缕明媚的阳光，放眼望去小区里到处簇拥着绿色，一出门便可以和邻居亲切的打招呼……因此，业主间的和睦很重要。

同样，业主同管理公司员工之间人际关系更为重要，他们需要期为他们提供一系列的服务，同时还需要他们协调处理邻里一些利益上的冲突！那么要处理好业主同物业管理人员之间的关系，如果我作为物业管理的一名成员或者管理者，我会这样做： 1、物业管理员工的自我完善是与业主良好沟通的条件 要处理好与业主的关系，首先物业管理员工要先提高自身的素质，才能去管理业主、服务于业主、与业主保持良好的沟通。

物业管理员工在日常的工作中直接与业主接触，我们的一言一行，工作的方式和态度都要正确、得体，物业公司在业主面前的形象都要由物业管理员工来展现，那么较高的综合素质就十分重要。

当业主对物业公司抱怨连天时，我们不能去跟业主炒，而是要耐心地倾听，最后在向业主解释并表示物业公司将会十分重视他们提出的问题并及时解决；当出现一些技术上的问题，我们不会束手无策，而是能够运用自身的专业知识，使问题迎刃而解……遇到这种种问题，只有具备一定素质的员工才能够树立解决，为物业公司树立良好的形象，与业主保持良好关系。

当然不要以为只具备解决、处理问题的能力，足够的专业知识就能够很好的与业主沟通，其实不然，微笑、礼貌的服务也相当重要。

文明用语、微笑服务也是物业管理员工的必修课. 2、了解业主的潜在需要 要处理好与业主的关系，贯彻“以人为本”的服务宗旨，挖掘出业主的各种需要十分重要。

要能尽量做到一切想在业主前，做在业主前，使业主感到有这样一个物业公司为自己服务是自己生不少心，那么业主就不会对物业公司、物业管理员工太过挑剔。

有小孩的业主家庭对于接送小孩的一定很发愁，那么我们就可替业主想个办法，租一辆车，找一些有责任心的人来负责接送小孩，这样节省了业主的时间，且收费也不高，业主今后就不必再为没有时间接送孩子而发愁了。

小孩子们呢，每天一起去幼儿园，互相之间就成了万般，也可以间接促进业主间的交流，也可谓是一举两得了；现在大多的家庭都使用饮水机代替了以前的烧开水，如果送水员一天到晚的出入小区会给小区的安全管理带来不便，因此就这一点我们可以自己雇一些送水员，每天统计业主的药水需求量，同意为业主送水，既方便了业主也不至于对小区的安全管理造成麻烦。

当然我们也可以在走访用户的时候留意一下业主家是否还有存水，在业主还没有药水之前主动为他们送水，业主心里一定会使暖洋洋的。

还有我们可以成立老年活动站，让老年朋友们有自己活动的地方；进行室内滤纸维护；定期进行房屋检查、维修等等。

我们应尽可能全面的通业主着想，替业主办事情。

这样即使偶尔我们犯了一些小错误，业主也会看在我们以往的“周到”服务上不与我们计较。

那么这样，物业管理员工、公司与业主之间的关系自然就会相处得比较好了。

3、营造社区人文氛围，使业主与业主之间及与物业管理员工之间融洽沟通 从许多的新闻里我们会看到许多的业主对于物业公司不满意，对物业公司这么挑剔那么挑剔，其实，业主并不是都不好说话，不是那么爱挑理。

只是物业公司没有给业主营造良好的社区文化、人文氛围，而使得业主之间、业主与物业管理员工之间的沟通太少，导致了双方或多方的互相不理解，才会生去许多看似很大的矛盾，但其实并不大的问题。

其实要解决这样的问题不是很难，物业公司可以利用节假日或者双休日，组织一些社区文化活动、邻里互动活动等。

宣传栏经常能挑选一些精彩的小文章，组成小型的散文展、诗会；地方特色的工艺品的展示也可成为会所的固定项目；儿童活动区域小规模的童趣壁画；……如此种种不经意的安排，花费低廉，却能在很大程度上丰富业主的业余生活，创造了良好的社区人文环境。

宣传栏里的小文章等也可以向业主征稿，从中挑选比较好的刊登出来，对于投稿多，质量高的业主予以奖励；在每年的九月份可以举办一次消防逃生演习，并且向业主介绍一些消防逃生知识以及使用灭火器的，组织使用灭火器灭火比赛，优胜者进行一定的小奖励。

业主在参与这些活动的过程中既充实了自己的业余生活，也与其他业主进行了良好的沟通，当然也与物业管理人员进行了良好的沟通，大家彼此之间增进了友谊，增进了了解，从陌生人变成了朋友。

有了沟通，许多事情也就迎刃而解了。

4、亲善、友爱，如家人般的感觉，物业管理员工与业主的良好沟通 这不单是某个物业管理人员的事，全体物业管理人员都应这样做，把业主当作自己的家人去对待，这样，难以处理的物业管理员工与业主之间的关系就会缓和许多，大家彼此间像亲人，像朋友，关系自然能处的很好。

比如，业主每天回到“家”，第一要经过的是小区的大门，那么我们的保安人员要做到笑脸相迎，主动问候，见到老人小孩要主动搀扶；物业管理人员在小区内遇到业主也要主动打招呼，问个好，遇到业主有困难要主动帮忙；当然，要建立亲善、友爱的关系就要经常到业主家走访，好比串亲戚一样，除了说一些贴心的话以外当然还要收集一些业主需要服务的各类信息和要求，以便以后更好的服务与他们。

在这里谈几个细节的东西，首先，既然是把业主当作家人看待，那么要尽量记下每位业主的姓名，房间号，楼号，见面打招呼的时候亲密的称呼一句“王小姐”、“李女士”什么的，业主一定会倍感亲切，这会让业主感觉到我们确实对于他们很重视；还有，在每位业主过生日的时候，主动打上一个电话祝福一下，或是送上一张简单的写有祝语的贺卡，既寄托了全体物业管理员工对业主的祝福，也让业主感到了温暖。

在工作中需要注意的细节还有很多，只要我们细心观察就可以从任何方面帮助业主，服务于业主，这样，既处理好了物业管理员工与业主之间的关系也实行了良好的管理，不是两全其美吗？

5、舒适、安全的归属感 物业管理在管理“人”的基础上管理的是房产，是建筑物，是社区的环境，业主每天下班回到了我们的小区，他们是回到“家”了，“家”是什么概念，是一种归属感，一种安全感，一种舒适感，那么我们要如何为业主提供这样一种感觉呢，我们应当创造一个整洁、安全、优美、舒适的社区环境。

在这里我提出一个想法，就是建立“绿色社区”，“绿色”不仅代表小区的绿化率，还代表健康、文明、整洁等等。

业主每天晚上一回到“家”，看到的是整洁的绿色，而不是垃圾遍地的垃圾场；呼吸道的是清新自然的空气，而不是污浊带有异味的杂味；听到的是轻松活泼的轻，而不是隐约的机器的噪音。

自然而然，就会联想到快乐的东西，就会有快乐放松的心情，即使白天在单位遇到了不愉快的事情也会一时间忘掉，而只享受着快乐的气息。

这就是我想要给业主的“归属感”，也就是“家”的感觉。

物业管理的“以人为本”，可以概括的看作“以业主为本”，就是以业主为中心的物业管理理念和精神。

物业管理是为业主服务的，其目的是为业主创造安全、舒适的生息环境，使物业保值增值。

业主的满意程度是检验和评价物业管理水平的重要标准。

但作为房地产开发的后续服务机构，物业管理公司还是要有盈利赚钱的义务。

那么从这点上说，有时候在获取利润和满足业主需求上就会发生矛盾。

但作为物业管理公司，作为以“以人为本”为服务宗旨的物业公司，就应当在这上面把握好。

我们应当不求利润最大化，但求业主满意，把每一分钱都用在有利于小区管理和对业主的服务上，用我们的真诚为业主服务。

我想只有这样真正做到“以人为本”，才能够得到业主的满意，得到业主的支持。

在以上我认为处理物业管理员工与业主之间官的一些方法中，出“诚信、周到、高效、安全、礼貌、祥和、创新”的服务管理模式，如果能够真正的运用到物业管理中并加以修改和完善的话，一定能够把“以人为本”的服务宗旨贯彻得很好，也一定能与业主相处得很融洽。

综上所述，我们不难看出“以人为本”对于一个物业公司的重要性，在物业管理行业中的重要性。

新世纪，物业管理充满新机遇和挑战。

物业公司只有贯彻“以人为本”的服务宗旨，才能够更好的服务与业主；只有贯彻“以人为本”的服务宗旨，才能够得到更广泛的业主的支持；只有贯彻“以人为本”的服务宗旨，才能够在公司经营中获取利润；只有贯彻“以人为本”的服务宗旨，才能够创建物业管理品牌……。

因此，只有坚持“以人为本”，进行观念、人才、技术、管理、制度的全面创新，勇于实践，开拓进取，不断拓宽空间， 才能使物业管理保持可持续发展，一直处于行业的领先地位。

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物业维修管理论文怎么写

请看看下面这篇物业管理的论文，其中有物业管理维修基金的运用的： 突破业主与物业公司的瓶颈 众所周知，随着商品房市场的蓬勃发展，“业主”与“物业公司”这两个词出现的频率也越来越高，但是它们绝多数是作为一个矛盾的主体出现。

虽然这不是一个好的现象，但是问题的出现就有它的必然性。

我们就必须正视它的存在，应当考虑如何去解决它，当然在这个解决的主体中也须要政府的加入。

通过上网了解，以及报刊杂志等查阅，给我这样一种感觉：绝大多数的“业主”与“物业公司”的矛盾集中于这两个方面：一、业主认为自己的支付了相应物业管理费，却得不到相应的服务；二、正好相反，物业公司却认为公司相应的投入却得不到相应的回报。

其实，这也是市场经济的结果，这两者之间是一种合作的关系，而每一方都极力想在最少的投入中获得最大的收益。

那么，我们应当怎样去平衡双方的利益？如何做到恰到好处呢？既然是市场经济的问题，那么就要用市场经济是方法去解决它，毕竟，解铃还须系铃人。

一、通过竞争方式确定物业服务产品的定价 由于公共服务产品的消费选择方式受到限制，因此其产品价格形成有一定的特殊性。

在我国多数城市中，由政府部门规定物业服务收费的最高限价，但是在运行中，物业管理企业都把这种最高限价作为向业主的收费标准。

由于收费标准与服务提供之间没有一套相互制衡的机制，物业管理企业的目标是多收费少服务，增加利润；业主的目标是少缴费多获得服务，二者产生矛盾，激化的情况下，因此出现了不少业主拒缴物业费的现象。

为了抑制这个矛盾，应当建立竞争性的物业服务产品价格形成体制，即通过业主委员会招标方式选聘物业管理企业，由物业管理公司在政府限价的基础上通过投标竞报物业服务产品的价格，由业主委员会选聘报价最低的投标物业管理企业承担物业管理服务。

如果物业管理企业在中标后擅自提高服务产品价格或者服务质量没有达到相应的标准，由业主会员会提出劝戒，如果不改正，可以辞退物业管理企业，并开始新一轮招标，由此形成良性互动的价格形成机制。

但是，通过竞争降低物业服务产品的价格方式，然而要使它这种机制发挥作用还需要有物业管理规模化经营相配套。

据对北京市1270家物业管理企业的调查，平均每个企业78人，管理面积是8.2万平方米。

如果物业费按每平方米2.5元收取，月物业费收入是20.5万元。

支出如下：1.人员工资，按每月每人1000元计，共支出7.8万元；2.办公用房租金，按每人用房6平方米房屋租金每日每平方米2元计，房租支出2.8万元；3.绿化、维护成本3.6万元；4.水、电、车等管理费支出6万元；5.营业税1.13万元。

总支出21.3万元，出现亏损。

有两个办法，一是提高收费标准，按每平方米3元收费累计24.6万元，赢余3.1万元。

二是增加管理面积。

按照有关专业人士分析，维持一个物业管理企业正常运转，且其收费水平业主也能够承受，需要管理20万平方米的物业。

北京市现有物业管理企业约1700家，实施物业管理的住房面积为9616万平方米，其他实施物业管理的房屋面积为809万平方米，相当于每个企业的管理面积为6.13万平方米（按2002年物业管理企业数1584家计，相当于6.58万平方米）达不到正常运转的水平，因此，在这个方面也必须实行优胜劣汰的法则，保证物业管理企业的规模化运营。

二 物业管理中收支平衡的问题 为降低物业服务产品的价格还应实行收费统收统支平衡使用的方法，物业管理收入和支出是一个整体，不能就单项收入维持单项支出，简单匹配将会导致收费上升。

如小区绿化维护费用较高，靠单项收费维持，势必费用很高。

小区停车收费收入较高，支出较低，应将此项收费统筹使用。

小区停车收费是业主共有土地使用权产生的租金，而不是所谓的物业管理企业的看管费，其收入应在扣除物业管理企业的人员费支出和管理费支出后的余额为全体业主所有，用于平衡小区其它项目的支出，这样做有利于降低物业服务产品的价格。

实际工作中，这笔钱往往落入了物业管理企业的腰包，如按每辆车停车费月支出150元计，拥有100个车位的小区，每月停车费的赢余就会达到1.1万元，因而，物业公司在追求利润同时，也应考虑一下这个方面的问题，这样做有利于缓解价格矛盾。

三、公共维修基金的托管方式和保值增值问题 据测算，在50年的住房使用期内，房屋维修和设施设备改造累计支出贴现后，与购房当年住宅价格的比例约为0.5：1。

由于不可确定边界的房屋公共空间、共有设施共同所有权的存在，为减少日后共用设施设备维修养护费用收缴的麻烦，我国现有的政府文件规定，对公共维修基金实行预交制，即新建商品房在销售过程中由买房人按房屋售价的2%额外交纳公共维修基金。

2002年北京市商品房销售额813.8亿元，应收公共维修基金16.3亿元，实际归集7.8亿元。

这笔钱如何托管？商品房的专项维修资金是由市国土房管局和区县局归集,具体落实到市区县小区办负责收缴存储和管理专项维修资金.商品房的专项维修资金是由市小区办代管.统一存在财政局指定的银行，待业主委员会成立后移交业主委员会；有的直接移交物业管理公司托管。

由于业主委员会没有专业基金投资经验，只能将这笔钱作为长期存款放在银行，以息支付维修费用；由于物业管理企业也缺乏专业的理财经验，也基本上将这笔钱存放在商业银行，维修基金的增值主要靠利息，按银行储蓄存款利率计算，公共维修基金的增值每年不到3%。

在我看来，社区公共维修基金是社区业主的共有财产，而作为这些资金的动用者来说，这是他们开展各种工作的保障，所以我认为这一部分的基金应当有业主委员会和物业公司共同保管。

但是，为减轻业主日后维修负担，保持公共维修基金的增值，应该委托专业的投资机构进行理财。

为保证维修基金运作的安全性，由政府部门的住房资金管理机构统一归集，运用该笔资金发放长期个人住房贷款，年利率在5%左右，比银行储蓄增加2个百分点。

据推算，北京市商品售后公共维修基金约有59亿元，房改房售后公共维修基金余额29亿元，累计88亿元，如改由政府部门住房资金管理机构统一归集统一运用，在保证安全性的基础上每年增值增加1.8亿元，以50年为周期进行推算，分散归集分散运用较之集中归集集中使用，将会使公共维修基金的全体交存人损失增值资金约90亿元。

总之，用市场的手段来调节费用标准去理顺原有不顺畅的关系，是比较可取的，虽然我们的改革经历了20多年，但社区管理的关系，尤其是最为敏感的价格确定方面的关系多年以来用行政手段一直难以理顺，现在，采用市场化的手段来解决这一问题，这个问题应当会迎刃而解。

备注：以上数据统计均来自于《北京日报》