新加坡新加坡ERA房地产销售代理服务公司营销策略研究

新加坡代理时间:2021-03-01 阅读:()

上海交通大学硕士学位论文新加坡ERA房地产销售代理服务公司营销策略研究姓名洪园申请学位级别硕士专业工商管理指导教师周洁如

20080113 ??????E RA?????????????????????????????????? ???? ??????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????E RA??????????????????????????????????????????????E RA??????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????????? ????????????????????????????????????????????????????????????

THE RESEARCH OF MARKETING STRATEGY OF SINGAPORE ERA REALESTATE AGENCY ABSTRACT After experiencing years of roller coaster ups anddowns, the real estate market in Singapore is now completely a buyers'market,where consumers are also becoming more rational in their purchases.While competitionbetween real estate agencies have reached a stage of maturity over the past 30 years, therecent strong rebound in property prices has created increased competition for these realestate agencies,from among themselves as well as from property developers andconsumers.To achieve breakthrough from these competition and establish corecompetencies to thrive in today's consumer-driven market,real estate agenciesmust develop effective marketing strategies and tactics. This dissertation uses the ERAreal estate agency of Singapore as a research case,and through the analyses of theERA's internal environment;ERA's current state of marketing; the macroenvironment of real estate agencies;existing competitors;and consumer market research,identify the current marketing issues and challenges.This is further developed intodiscussions on brand strategy, sales channel strategy,customer engagement strategy andinternal marketing strategy. The development of core competencies for real estateagencies is ultimately founded on service excellence and multi-channel sales strategy,which the author believes is also the genesis for long term company development.KEY WORDS:Singapore,real estate,real estate agencies,core competency,marketingstrategy

?????????????????????????????? ????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????? ?????

???????????: ?? ?? ??????2007??12??5??

???????????? ?????????????????????? ??????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????? ?????????????????????? ?????????????? ???????

????????????????????????????? ???????????????????? ?? ?????

??????????????? ??????2007?? 12??5?? ?????? ?? ?? ??

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????????????????????????????????????????????????????????????????????????85%??

??????????????????????????????????????????80%??????????????????????????????????

????????????????

ERA????????????1971??????????????????????????30??????????????????????3000????

????????????????????40,000????????????????????????????????????E RA??1982???????

?????????????????????????????????HERSING??????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????E RA????????????????????

???????????????5????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????????????????E RA??????????????????????????????????????????????????????????

??????????????????????????????????8??????????????????70%???????????????????????

???????????????????????????????????????????????????????????????1997?????????????

?????????????????????????????????????????????????20?????????????????????????????

?9386???????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????????????????2004??????????????2006???????????????????????????????

?????????????????????????????????12?????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????????????????????????????????????????????????500???????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????E RA???????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????????????E RA??????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????1

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

?????????????????????????????????

1.1?????????????????? ?????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????????????????????????????????????(????)????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????2004???????????????????

?????12?????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????2006??12????????????????????????????????????????????????513???????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????2

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????E RA???????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????2005??2006?????????????????????????????????????????

?????????????E RA???????????????????????????????????????????????????????????????

?????????E RA??????????????????????????E RA?????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????E RA???????????????

?????????E RA??????????????????????????

1.2???????? ??????????????E RA????????????????????????????????????????????????

??????????????????????????????????????????????????????????E RA??????????????????

??????????????????????????????????????1.2.1 ERA????????

ERA??1972????????????????????????????????????????????????Electronic Realty

Associates????????????Cendant

Corporation????????????????????????????NYSE??????????????????????230??????????

????????????????????????????????????

500??????????????????????????????????????30?????????????????? ??????E RA??????E

RA????????????????????1982????????????????????????????HERSING??????????????2

5????????????????????????????????????????????????????????????????????????????30?

???????????????????????????????????????????????3

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

??????????????????????? ?? 1 ??????????HERSING??????????

FIGURE 1 Hersing’s Corporation

C o mp any??????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????? ??????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????6

000?????? ??????????????????????????????????????????????????????????:

1??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????

2??????????????????????????????????E RA???????????????? ??E RA????????????????

????????????????Answers??????

3??????????????????????????????????????????????????????????

4????????????????????????????????????????????????

5??????????????????????????????????????????????????????????????E RA????????????

??????????????????????????????4

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

??????????????????????? 1.2.2 ERA??????????????????????

1.???????????????????????????? ??????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????BMP???????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????12??????????????????1??2????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

2006????????????????????????????????????????????????????????????????????????

100808060604040202000ERAPropDWDTZC&HERAPropDWDTZC&H????????????95912613106875493631

????????????????????????????2????????????????

??3????????????????????????????????????FIGURE 2 Brand awarenessranking table FIGURE 3 Servicequestionnaire ??2????????????????????????????????????ERA????????????95%??????

????????E RA????????????????????????????????????5

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

???????????????????????????3????????????????????????????????????????????????????

ERA????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????Coca

Co la????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????? ?????????????????? ???????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????

2.??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????????????????????????????????????????????????????????????E RA??????????????

????????????2006????????????????????????????????????????????????????????????

60005103600048774691482346745000500040224237405040004000????????????????3

0003000????????????????20002000????????????????10001000001 st2nd3rd4th1 st2nd3rd

4thQtrQtrQtrQtrQtrQtrQtrQtr??????????ERA??????????????4

ERA????2005???????????? ??5 ERA????2006????????????FIGURE 4

ERA quarter sales for 2005 FIGURE 5 ERA quarter sales for

2006 ????4????5????????????E RA????2005????2006??????????????????????????????

??????????????????????6

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

???????????????????????

3.????????????????????????????2003??????????????????????????????????226????????

????????????????????????????????????????E RA??????????????2005??????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????? ????????ERA??????

??????????????????????????“????????”????????????????????????????????????????E RA

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????E RA????????????????????????????

(1)????????????????????

2005??5????????????????????????????????-E RA???????????????????????????????????

???HDB?????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????????????????????????????????????????5000????????????????(2)

ERA??????????????????????????????????????

2006??2??????????????????????????????????????????????????????????????E RA??????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????E RA?????????????????????????????????????????????????????????????

??????? ????????????????????????????????????????????????????????????E RA?????????

?????????????????????????????????????????????????????????????1100???????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????????????????? ????????????????????????????E RA????????????????????E RA??

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??? 7

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

???????????????????????4.

E RA???????????????? ??2006??4????????????????????????E RA?????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????????????????????5??????????4?????????????????????????????????????

???$9000??????????????????????????????????????????????????E RA?????????????????

?????E RA??????????????????????! !

1.3????????????????????????????????????????????????????????????????????????S WO

T??????????????????????????????????????????????E RA?????????????????????????????

???????????????????????????????????????????????????????

1.4???????????????????????????? ??6 ??????????FIGURE 6 Paperstructure drawing?????????????? ??????????????????E RA????????

ERA??????????????????????

ERA????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????E RA????S WO T????E RA??????????????????????????????????????

ERA??????????????????????????????????????8

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

?????????????????????????????????????????????????????????

2.1??????????????????????????????????????????????????????????????626.4??????????

88%????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????? ???????????????????????????????????????? ?

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????????? ?????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????: ??????

????HDB????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????99?????????????????????????????????????????????

?????????????99????99???????????????????????????????????????????????????????????

?????90%??????85%????????????????????????????????????(Private

Prop erty)????????????????????????????????????????????URA???????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????????8????????????????????????????????????????????????????????????

??20????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????????9

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

??????????????????????? ????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????????????????????????????????????????????????????????????????1.2???

?1.6?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????????????????????????????????10,000???????????????????????????????

???????????????????HDB?????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????

2.1.1???????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????????????????????????? 1. ??????????????????????z??????????

2.???????????????????? 1z????????3. ????????????????: 60%

1.?????????????????? ( 80 90% )z??????????2. ????????????????

23.???????????????????? 1. ??????????????????????????????????????????z??????????

2. ????????z??????????33. ??????????????????z??????????4. ???????? ??

7??????????????????????????FIGURE 7 Singapore Singapore real estate marketoperation stagec hart????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????? 10

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

???????????????????????????????????????????????????????????:

1.???????????????????????????????????? ??????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????

2.??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????

3.??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????? ?????? ???????????????????????????????????

??????????????????? ??8????????????????????????????FIGURE 8 Singapore realestate market promotion schematic drawing 2.1.2????????????????

1.?????????????????????????????????????????? ????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????????????????????????11

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

???????????????????????

2.??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????? ??????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????????????????????????????????????

3???????????????????????????????????????? ??????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????????????????????????????????????????????????????????????

4??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????????????????

2.2?????????????????????????????????????? ?????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????????????????????????????????12

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

???????????????????????

2.2.1?????????????????? ???????????????????????????????????????????????????????

?????90%???????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????7??????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??HDB??????2000??????????????????????:Listed Housing Agents

Scheme?????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????05??????????????????????????????:Common Examination for House

Agents??CEHA??????????????????????????????????????????????????????????????????

??????????????????????????????????????????????????????????????

2.2.2???????? ??????????????????????????????20????30???????????????????????????

???????????MLS??????Multiple Listing

Service??????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????5???????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????? ??????

????????????????????????????????????????????????: ??????????????????????(list ingagent)????????????(Co-brokeagent)???????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????13

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????? ??????????????????????????????MLS???????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????MLS????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????

2.2.3?????????????? ???????????????????????????????????????????????????????????

???????????(SISV)????????????????

(IEA)??2005??????????????????????????????????????(SAEA), ??????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????????????????????? 2.3 ????????????????????????????????????

2.3.1 ????????????

1.??????????????????????????????????????????????????????????????????????????500

????????????????????????????????????????4??????2003?????????????????????????????

?226????????????40.6% 14

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

???????????????????????

1995????????????????????????????????250226200150103771006750211714533019951

99619971998199920002001200220032004????????????????????????????9

1995-2004??????????????????????????????????FIGURE 9 No.of registered for

Singapore real estate agency in year 1995-2004 2.????????????????????

2006??????????????????????????????????98264??????????????????????9158.6????????

????????????90????????????????????????39588??????????, ??????????????5??????????

5000040000????????30000?? ??????????20000????????1000002004??2005??2006???????????????????????????? 102004-2006????????????????????????(??)FIGURE 10

Resale’s market transaction for year 2004-2006 3.??????????????????

2000??????????????????????12000????????????????????200????????????????????????

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

???????????????????????

6????????????????????????????????25%????????????????2006????????????????38000?

?????????????????4.8??????????2000??????20%?? ??1 ??????????????2006??????????

Tablel 1 all real estate industry total sales

2006??????????????????????????????(??) ??????????????(??)???????? ???????? ?????

??? ?? ??5053800041187739148000????????????68780013640268044000????????????3752900018048312250000??????????6212009499158947500???????????????????????? 2.3.2???????????? ????????????(Michael

Porter)??????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????? ????????????????????????????

E RA??????????????????????????????????????????????????????????????E RA??????????

??????????????????????????????????????: ?? 11 ERA????????????????????

FIGURE 11 Michael Porter's Five Forces Model For ERA 16

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

??????????????????????? ??????????

9??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????????????? 9????????????????????????????????????????

9??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????? ?? ?? ??

?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???????????????? ?????????????

???

1,????????????????????????1,??????????????????1,?????????????????????????????????

??????????????????????????????? ?????????????? ??????????????????????????2,???

?????????????2,?????????????????????????????????????????????????????????????????

??????????????????????? ????????????????3,????????????????

2,??????????????????????????????????????????????3,???????????????????????????????

??????????????????????????? ?? ??

?????????????????????????????????? ???????????????? ????????????????

9????????????????,??????????????????????????????????

9??????????????????????,??????????17

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

?????????????????????????????ERA????SWOT????????3.1 ERA????????????????

3.1.1 ????????????

1.????????????????????????????????????????????25??????????????????GDP??1,600??

25,000??????????????12????????????????????????????GDP??????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????

07??????????8.607??????????7.62006??7.96.62005??8.82004??3.12003??0246810 ???????????????????????? 122003-2007????????????????????????FIGURE 12

SINGAPORE GDP

2003-2007??????????????????(GDP)??1983????1993??????????????7.5%??1993??20

03??????????????5.1%??2004??????8.4%??2005??????8.8%??2006????7.9%??2007????

??????????????????????????????????????????????????????????????9??????6.1%??????5

48.64??????????????????????????????????????????????????????????????0.5%?????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????35000??????

??????????????????????18

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

?????????????????????????????????????????15?????????????????????????????????????

???????????????

2.???????????????????????????????? ?????????????????????????????????????????

???????????????????????????????????2006?????????????????????????????????????????

???????54???????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????2009?????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

展开全文

新加坡新加坡ERA房地产销售代理服务公司营销策略研究相关文档

新加坡广告代理应该具备整合各方面形象的能力——访新加坡圣淘沙集团市场营销总监Maurice Williams

房地新加坡era房地产销售代理服务公司营销策略研究

新加坡新加坡邮政小包一级代理

新加坡新加坡EMS一级代理

小包新加坡小包代理最新发布

劳务新加坡劳务代理公司引进中国劳务人员资格认证申请表(精品)

网页解密如何查看网页中的密码推广方法产品如何做推广刷网站权重如何提高网站权重和流量 vista系统重装Vista系统的重装的步骤，有系统恢复盘 qq怎么发邮件用QQ怎样发送文件神雕侠侣礼包大全神雕侠侣手游版四重大礼包怎么得到啊？ejb开发什么是EJB？bt封杀BT下载被封锁了，怎么办，下载不了电影了！ios系统iOS系统是什么网络广告投放怎样在网络上进行广告的投放？中文域名查询香港vps 国内免备案主机美国翻墙安云加速器 rak机房外国空间 shopex空间 ssh帐号 windows2003iso 促正网秒杀数字域名 165邮箱免费个人空间 phpmyadmin配置 1g空间鲁诺上海电信测速网站电信网络测速器 ledlamp 更多

新加坡新加坡ERA房地产销售代理服务公司营销策略研究

轻云互联-618钜惠秒杀，香港CN2大宽带KVM架构云服务器月付22元，美国圣何塞精品云月付19元爆款！海量产品好货超值促销进行中！

搬瓦工VPS：新增荷兰机房“联通”线路的VPS，10Gbps带宽，可在美国cn2gia、日本软银、荷兰“联通”之间随意切换

Megalayer(月599元)限时8月香港和美国大带宽服务器