新加坡新加坡ERA房地产销售代理服务公司营销策略研究

新加坡代理时间:2021-03-01 阅读:()

上海交通大学硕士学位论文新加坡ERA房地产销售代理服务公司营销策略研究姓名洪园申请学位级别硕士专业工商管理指导教师周洁如

20080113 ??????E RA?????????????????????????????????? ???? ??????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????E RA??????????????????????????????????????????????E RA??????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????????? ????????????????????????????????????????????????????????????

THE RESEARCH OF MARKETING STRATEGY OF SINGAPORE ERA REALESTATE AGENCY ABSTRACT After experiencing years of roller coaster ups anddowns, the real estate market in Singapore is now completely a buyers'market,where consumers are also becoming more rational in their purchases.While competitionbetween real estate agencies have reached a stage of maturity over the past 30 years, therecent strong rebound in property prices has created increased competition for these realestate agencies,from among themselves as well as from property developers andconsumers.To achieve breakthrough from these competition and establish corecompetencies to thrive in today's consumer-driven market,real estate agenciesmust develop effective marketing strategies and tactics. This dissertation uses the ERAreal estate agency of Singapore as a research case,and through the analyses of theERA's internal environment;ERA's current state of marketing; the macroenvironment of real estate agencies;existing competitors;and consumer market research,identify the current marketing issues and challenges.This is further developed intodiscussions on brand strategy, sales channel strategy,customer engagement strategy andinternal marketing strategy. The development of core competencies for real estateagencies is ultimately founded on service excellence and multi-channel sales strategy,which the author believes is also the genesis for long term company development.KEY WORDS:Singapore,real estate,real estate agencies,core competency,marketingstrategy

?????????????????????????????? ????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????? ?????

???????????: ?? ?? ??????2007??12??5??

???????????? ?????????????????????? ??????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????? ?????????????????????? ?????????????? ???????

????????????????????????????? ???????????????????? ?? ?????

??????????????? ??????2007?? 12??5?? ?????? ?? ?? ??

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????????????????????????????????????????????????????????????????????????85%??

??????????????????????????????????????????80%??????????????????????????????????

????????????????

ERA????????????1971??????????????????????????30??????????????????????3000????

????????????????????40,000????????????????????????????????????E RA??1982???????

?????????????????????????????????HERSING??????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????E RA????????????????????

???????????????5????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????????????????E RA??????????????????????????????????????????????????????????

??????????????????????????????????8??????????????????70%???????????????????????

???????????????????????????????????????????????????????????????1997?????????????

?????????????????????????????????????????????????20?????????????????????????????

?9386???????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????????????????2004??????????????2006???????????????????????????????

?????????????????????????????????12?????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????????????????????????????????????????????????500???????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????E RA???????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????????????E RA??????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????1

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

?????????????????????????????????

1.1?????????????????? ?????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????????????????????????????????????(????)????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????2004???????????????????

?????12?????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????2006??12????????????????????????????????????????????????513???????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????2

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????E RA???????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????2005??2006?????????????????????????????????????????

?????????????E RA???????????????????????????????????????????????????????????????

?????????E RA??????????????????????????E RA?????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????E RA???????????????

?????????E RA??????????????????????????

1.2???????? ??????????????E RA????????????????????????????????????????????????

??????????????????????????????????????????????????????????E RA??????????????????

??????????????????????????????????????1.2.1 ERA????????

ERA??1972????????????????????????????????????????????????Electronic Realty

Associates????????????Cendant

Corporation????????????????????????????NYSE??????????????????????230??????????

????????????????????????????????????

500??????????????????????????????????????30?????????????????? ??????E RA??????E

RA????????????????????1982????????????????????????????HERSING??????????????2

5????????????????????????????????????????????????????????????????????????????30?

???????????????????????????????????????????????3

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

??????????????????????? ?? 1 ??????????HERSING??????????

FIGURE 1 Hersing’s Corporation

C o mp any??????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????? ??????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????6

000?????? ??????????????????????????????????????????????????????????:

1??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????

2??????????????????????????????????E RA???????????????? ??E RA????????????????

????????????????Answers??????

3??????????????????????????????????????????????????????????

4????????????????????????????????????????????????

5??????????????????????????????????????????????????????????????E RA????????????

??????????????????????????????4

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

??????????????????????? 1.2.2 ERA??????????????????????

1.???????????????????????????? ??????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????BMP???????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????12??????????????????1??2????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

2006????????????????????????????????????????????????????????????????????????

100808060604040202000ERAPropDWDTZC&HERAPropDWDTZC&H????????????95912613106875493631

????????????????????????????2????????????????

??3????????????????????????????????????FIGURE 2 Brand awarenessranking table FIGURE 3 Servicequestionnaire ??2????????????????????????????????????ERA????????????95%??????

????????E RA????????????????????????????????????5

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

???????????????????????????3????????????????????????????????????????????????????

ERA????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????Coca

Co la????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????? ?????????????????? ???????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????

2.??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????????????????????????????????????????????????????????????E RA??????????????

????????????2006????????????????????????????????????????????????????????????

60005103600048774691482346745000500040224237405040004000????????????????3

0003000????????????????20002000????????????????10001000001 st2nd3rd4th1 st2nd3rd

4thQtrQtrQtrQtrQtrQtrQtrQtr??????????ERA??????????????4

ERA????2005???????????? ??5 ERA????2006????????????FIGURE 4

ERA quarter sales for 2005 FIGURE 5 ERA quarter sales for

2006 ????4????5????????????E RA????2005????2006??????????????????????????????

??????????????????????6

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

???????????????????????

3.????????????????????????????2003??????????????????????????????????226????????

????????????????????????????????????????E RA??????????????2005??????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????? ????????ERA??????

??????????????????????????“????????”????????????????????????????????????????E RA

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????E RA????????????????????????????

(1)????????????????????

2005??5????????????????????????????????-E RA???????????????????????????????????

???HDB?????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????????????????????????????????????????5000????????????????(2)

ERA??????????????????????????????????????

2006??2??????????????????????????????????????????????????????????????E RA??????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????E RA?????????????????????????????????????????????????????????????

??????? ????????????????????????????????????????????????????????????E RA?????????

?????????????????????????????????????????????????????????????1100???????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????????????????? ????????????????????????????E RA????????????????????E RA??

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??? 7

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

???????????????????????4.

E RA???????????????? ??2006??4????????????????????????E RA?????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????????????????????5??????????4?????????????????????????????????????

???$9000??????????????????????????????????????????????????E RA?????????????????

?????E RA??????????????????????! !

1.3????????????????????????????????????????????????????????????????????????S WO

T??????????????????????????????????????????????E RA?????????????????????????????

???????????????????????????????????????????????????????

1.4???????????????????????????? ??6 ??????????FIGURE 6 Paperstructure drawing?????????????? ??????????????????E RA????????

ERA??????????????????????

ERA????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????E RA????S WO T????E RA??????????????????????????????????????

ERA??????????????????????????????????????8

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

?????????????????????????????????????????????????????????

2.1??????????????????????????????????????????????????????????????626.4??????????

88%????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????? ???????????????????????????????????????? ?

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????????? ?????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????: ??????

????HDB????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????99?????????????????????????????????????????????

?????????????99????99???????????????????????????????????????????????????????????

?????90%??????85%????????????????????????????????????(Private

Prop erty)????????????????????????????????????????????URA???????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????????8????????????????????????????????????????????????????????????

??20????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????????9

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

??????????????????????? ????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????????????????????????????????????????????????????????????????1.2???

?1.6?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????????????????????????????????10,000???????????????????????????????

???????????????????HDB?????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????

2.1.1???????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????????????????????????? 1. ??????????????????????z??????????

2.???????????????????? 1z????????3. ????????????????: 60%

1.?????????????????? ( 80 90% )z??????????2. ????????????????

23.???????????????????? 1. ??????????????????????????????????????????z??????????

2. ????????z??????????33. ??????????????????z??????????4. ???????? ??

7??????????????????????????FIGURE 7 Singapore Singapore real estate marketoperation stagec hart????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????? 10

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

???????????????????????????????????????????????????????????:

1.???????????????????????????????????? ??????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????

2.??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????

3.??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????? ?????? ???????????????????????????????????

??????????????????? ??8????????????????????????????FIGURE 8 Singapore realestate market promotion schematic drawing 2.1.2????????????????

1.?????????????????????????????????????????? ????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????????????????????????11

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

???????????????????????

2.??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????? ??????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????????????????????????????????????

3???????????????????????????????????????? ??????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????????????????????????????????????????????????????????????

4??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????????????????

2.2?????????????????????????????????????? ?????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????????????????????????????????12

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

???????????????????????

2.2.1?????????????????? ???????????????????????????????????????????????????????

?????90%???????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????7??????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??HDB??????2000??????????????????????:Listed Housing Agents

Scheme?????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????05??????????????????????????????:Common Examination for House

Agents??CEHA??????????????????????????????????????????????????????????????????

??????????????????????????????????????????????????????????????

2.2.2???????? ??????????????????????????????20????30???????????????????????????

???????????MLS??????Multiple Listing

Service??????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????5???????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????? ??????

????????????????????????????????????????????????: ??????????????????????(list ingagent)????????????(Co-brokeagent)???????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????13

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????? ??????????????????????????????MLS???????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????MLS????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????

2.2.3?????????????? ???????????????????????????????????????????????????????????

???????????(SISV)????????????????

(IEA)??2005??????????????????????????????????????(SAEA), ??????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????????????????????? 2.3 ????????????????????????????????????

2.3.1 ????????????

1.??????????????????????????????????????????????????????????????????????????500

????????????????????????????????????????4??????2003?????????????????????????????

?226????????????40.6% 14

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

???????????????????????

1995????????????????????????????????250226200150103771006750211714533019951

99619971998199920002001200220032004????????????????????????????9

1995-2004??????????????????????????????????FIGURE 9 No.of registered for

Singapore real estate agency in year 1995-2004 2.????????????????????

2006??????????????????????????????????98264??????????????????????9158.6????????

????????????90????????????????????????39588??????????, ??????????????5??????????

5000040000????????30000?? ??????????20000????????1000002004??2005??2006???????????????????????????? 102004-2006????????????????????????(??)FIGURE 10

Resale’s market transaction for year 2004-2006 3.??????????????????

2000??????????????????????12000????????????????????200????????????????????????

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

???????????????????????

6????????????????????????????????25%????????????????2006????????????????38000?

?????????????????4.8??????????2000??????20%?? ??1 ??????????????2006??????????

Tablel 1 all real estate industry total sales

2006??????????????????????????????(??) ??????????????(??)???????? ???????? ?????

??? ?? ??5053800041187739148000????????????68780013640268044000????????????3752900018048312250000??????????6212009499158947500???????????????????????? 2.3.2???????????? ????????????(Michael

Porter)??????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

??????? ????????????????????????????

E RA??????????????????????????????????????????????????????????????E RA??????????

??????????????????????????????????????: ?? 11 ERA????????????????????

FIGURE 11 Michael Porter's Five Forces Model For ERA 16

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

??????????????????????? ??????????

9??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????????????????? 9????????????????????????????????????????

9??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????? ?? ?? ??

?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???????????????? ?????????????

???

1,????????????????????????1,??????????????????1,?????????????????????????????????

??????????????????????????????? ?????????????? ??????????????????????????2,???

?????????????2,?????????????????????????????????????????????????????????????????

??????????????????????? ????????????????3,????????????????

2,??????????????????????????????????????????????3,???????????????????????????????

??????????????????????????? ?? ??

?????????????????????????????????? ???????????????? ????????????????

9????????????????,??????????????????????????????????

9??????????????????????,??????????17

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

?????????????????????????????ERA????SWOT????????3.1 ERA????????????????

3.1.1 ????????????

1.????????????????????????????????????????????25??????????????????GDP??1,600??

25,000??????????????12????????????????????????????GDP??????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????????????????????????????????????????????????????????????

07??????????8.607??????????7.62006??7.96.62005??8.82004??3.12003??0246810 ???????????????????????? 122003-2007????????????????????????FIGURE 12

SINGAPORE GDP

2003-2007??????????????????(GDP)??1983????1993??????????????7.5%??1993??20

03??????????????5.1%??2004??????8.4%??2005??????8.8%??2006????7.9%??2007????

??????????????????????????????????????????????????????????????9??????6.1%??????5

48.64??????????????????????????????????????????????????????????????0.5%?????????

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????35000??????

??????????????????????18

????????????M B A???????? ??????E RA???????????

?????????????????????????????????????????15?????????????????????????????????????

???????????????

2.???????????????????????????????? ?????????????????????????????????????????

???????????????????????????????????2006?????????????????????????????????????????

???????54???????????????????????????????????????????????????????????????????????

???????????2009?????????????????????????????????????????????????????????????????

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

展开全文

新加坡新加坡ERA房地产销售代理服务公司营销策略研究相关文档

新加坡广告代理应该具备整合各方面形象的能力——访新加坡圣淘沙集团市场营销总监Maurice Williams

房地新加坡era房地产销售代理服务公司营销策略研究

新加坡新加坡邮政小包一级代理

新加坡新加坡EMS一级代理

小包新加坡小包代理最新发布

劳务新加坡劳务代理公司引进中国劳务人员资格认证申请表(精品)

安装程序配置服务器失败SQL安装程序配置服务器失败创维云电视功能很喜欢创维云电视，它到底有哪些独特功能？ejb开发什么是EJB？它是干什么的？和JAVA，JSP有关系吗？他们各有什么特点和用途？mate8价格华为mate8市场价多少商标注册查询官网怎么查商标是否注册成功 ios系统iOS系统为什么那么好宽带接入服务器网络已连接,可无法连接到服务器为什么?网络已连接，可无法连接到服务域名库想自己买一个域名，然后自己做一个网站，挂上去。请问基本流程是什么样的？freebsd安装虚拟机vmware7的安装和FreeBSD的安装怎么在图片上写文字如何在图片上写字？注册国际域名东莞虚拟主机中文域名 vpsio php主机 php探针 debian源国内php空间全站静态化中国电信测网速 isp服务商东莞服务器 in域名 789 摩尔庄园注册免费稳定空间后门睿云 windowsserverr2 reboot 更多

新加坡新加坡ERA房地产销售代理服务公司营销策略研究

inux国外美老牌PhotonVPS月$2.5 ，Linux系统首月半价

棉花云1折起（49元），国内BGP 美国香港日本

云俄罗斯VPSJusthost俄罗斯VPS云服务器justg：JustHost、RuVDS、JustG等俄罗斯vps主机

新加坡新加坡ERA房地产销售代理服务公司营销策略研究

inux国外美老牌PhotonVPS月$2.5 ，Linux系统首月半价

棉花云1折起（49元）， 国内BGP 美国 香港 日本

云俄罗斯VPSJusthost俄罗斯VPS云服务器justg：JustHost、RuVDS、JustG等俄罗斯vps主机

棉花云1折起（49元），国内BGP 美国香港日本