2018年司法统计分析重点课题

住房调控背景下房屋买卖纠纷调处情况分析——以广州两级法院受理的房屋买卖合同纠纷案件为样本作者单位:广州市中级人民法院主持人:王会峰课题组成员:李民、闫娜、杨银桃、张永亮、甄雪皓、张旭、颜旭怀执笔人:甄雪皓联系人:甄雪皓(020-32620836、18565003661)广东省广州市中级人民法院课题组二一九年三月住房调控背景下房屋买卖纠纷调处情况分析——以广州两级法院受理的房屋买卖合同纠纷案件为样本房地产行业是国民经济支柱产业,房地产案件是房地产市场发展的风向标,依法妥善审理房地产纠纷案件,对贯彻国家宏观经济政策、保障人民安居乐业意义重大.
为使房地产市场回归民生本位,解决价格非理性上涨及住房供给结构不均衡的状况,以货币、信贷、税收、土地等作为调控工具,中央及地方陆续出台了一系列调控政策,逐步形成限贷、限购、限价、税收调整为基本方式的住房调控体系.
宏观调控政策对于遏制房地产投机行为起到一定的作用,但也同时使房地产案件呈现阶段性的变化,客观上引发相关纠纷并进入诉讼程序,房地产审判由此出现一些新情况、新问题,如何正确处理此类纠纷成为人民法院审判实践中亟待解决的疑难问题.
房地产案件审理结果直接关系到宏观政策成效,密切关注房地产市场的新变化,提高对各类问题发生趋势预测能力,分析预判新情况、新问题,对发挥房地产审判工作的司法保障作用至关重要.

在此背景下,以房屋买卖纠纷案件为样本,分析提炼房屋买卖纠纷的新特点、新情况,从司法的视角分析、梳理和总结房地产行业发展和房地产审判中的问题,检验住房调控政策对房屋交易市场的实际影响及市场应对策略,归纳、总结出宏观调控背景下广州法院房屋买卖纠纷审判规律和审判动态,研判审判发展走势,分析存在的问题并提出相关对策建议,有助于通过司法裁判保障住房调控政策的有效落实,促进房地产市场平稳健康发展.

一、住房调控背景下房屋买卖纠纷案件的基本情况(一)近几轮住房调控政策走向简要梳理过去20年,房地产业迅速发展成为重要支柱产业,对国民经济产生巨大带动作用.
房地产市场受政策影响较大,国家综合运用财政税收、金融信贷、土地市场、行政监管等经济、法律和行政手段,在稳增长和控房价之间进行了多轮宏观调控.
为贯彻国家关于房地产市场宏观调控政策的要求,广州市也进行了多轮调控.

住房调控政策的每一次调整,都会对房地产市场带来冲击,对房屋买卖纠纷的数量及类型也有直接影响.
对近年来的主要住房调控政策的变化脉络进行简要梳理,有助于剖析房屋买卖纠纷数量及纠纷走向与住房调控政策的内在关联性.

2010年至2013年,房地产市场从金融危机中复苏.
为平衡稳增长和遏制房价上涨,2010年4月17日国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,实行严格的差别化信贷住房政策、增加住房供给、加强市场监管等措施.
2010年10月15日,广州市国土房管局、人民银行广州分行、省银监局、市地税局四部门联合印发了《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产持续健康发展的意见》,首次出台限购政策.
2011年1月26日,国务院出台《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,进一步加强对房地产市场的调控.
2013年2月底发布《关于国务院常务会议研究部署加强房地产市场调控的通知》,继续严格执行商品住房限购措施,严格实施差别化住房信贷政策.
2013年11月18日,广州市发布《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》,限购政策加码.

2014年至2016年,中国经济进入新常态,在稳增长和去库存的政策诉求下,逐步放松限购政策.
2015年3月30日,中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,全国楼市调控释放松绑信号,广州市房价加速上涨.

2016年之后调控政策从稳增长转向防风险和促改革,房地产政策开始从刺激转向收紧.
2017年3月17日广州市发布《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》,提出社保缴纳年限从3年上升至5年、认房又认贷等一系列新政,限购政策全面升级.
3月30日发布《广州市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》,进一步加强住房限购政策、差别化住宅信贷政策等.

2018年,房价过快上涨势头得到遏制,市场预期出现积极变化.
2019年,住房调控政策预计将继续坚持"房住不炒"的定位,稳地价稳房价稳预期,保持政策的连续性和稳定性.

(二)住房调控背景下房屋买卖纠纷案件受理基本情况及特点根据民事案由分类,房屋买卖合同纠纷包括商品房预售合同纠纷、商品房预约合同纠纷、商品房销售合同纠纷、商品房委托代理销售合同纠纷、农村房屋买卖合同纠纷、经济适用房转让合同纠纷.
广州法院受理的房屋买卖纠纷主要集中在房屋买卖合同纠纷以及商品房预售合同纠纷两大类案由.
房屋买卖纠纷作为房地产纠纷的主要类型,其案件数量、纠纷事由和类型与房地产宏观调控政策密切具有明显关联性.

图12014-2018年广州两级法院受理的房屋买卖纠纷中各类案由占比1.
收结案数量及特点2014-2018年五年间,广州两级法院分别受理二手房买卖合同纠纷3670件、2794件、4010件、4564件、3952件,受理商品房买卖合同纠纷6849件、6378件、5528件、5819件、5870件,合计分别为10519件、9172件、9538件、10383件、9822件.

图2广州两级法院2014-2018年房屋买卖纠纷收案情况分析上述五年收案数据,房屋买卖纠纷案件数量在波动中呈上升趋势.
而从2009-2018年十年的数据分析,房屋买卖纠纷案件数量在2011年(广州首次出台限购政策的第二年)之后开始呈现明显上升趋势.
以广州中院受理的二审案件为例,2009-2018年,广州中院二审新收二手房买卖纠纷分别为345件、398件、461件、750件、678件、680件、761件、763件、880件、1158件;二审审结二手房买卖纠纷分别为343件、400件、471件、733件、756件、810件、799件、705件、1000件、1253件.
2009-2018年,广州中院二审新收商品房买卖纠纷分别为1653件、871件、562件、593件、667件、1209件、2049件、1394件、1139件、1948件;二审审结商品房买卖纠纷分别为1544件、971件、652件、590件、759件、1260件、2072件、1362件、1136件、2021件.

图3广州中院2009-2018年房屋买卖纠纷二审收案趋势从广州两级法院近年来房屋买卖纠纷收结案情况观察,房屋买卖合同纠纷案件数量情况呈现出以下特点:一是收结案数量与房地产宏观调控政策密切相关.
随着限购限贷政策的出台,房屋买卖合同纠纷的数量出现明显波动.
政策出台到纠纷进入到诉讼程度之间有滞后期,调控政策的影响对于收结案数量的影响往往会在政策出台之后某个周期发生较大波动.
如2017年3月广州市限购新政出台后,2018年广州中院二审受理的房屋买卖纠纷同比增长53.
83%.
由于增城、从化不属于限购区域,在其他地区限购政策出台后,众多刚需客及投资客在该两区购买房屋,房地产交易市场异常活跃,房地产交易数量的迅猛上涨也使房屋买卖纠纷呈现爆发式增长,从化法院2013年新收商品房买卖纠纷同比增长747.
82%,增城法院2013年新收商品房买卖纠纷同比增长519.
6%,在之后几年整体呈上升波动趋势.

图4广州各基层法院2014-2018年房屋(不含商品房)买卖纠纷收案情况图5广州各基层法院2014-2018年商品房买卖纠纷收案情况二是收结案数量区域性特征明显.
从整体收结案数量分析,商品房与二手房买卖纠纷的数量与当地房地产市场的发育情况正相关,越趋成熟的市场,二手房买卖纠纷数量越多,增长趋势明显;处于房地产市场发育发展期的区域,二手房买卖纠纷数量基数小,一手房买卖纠纷数量相对较多.
如从化法院2014-2018年间分别审结二手房买卖纠纷41件、58件、60件、106件、97件,而同期审结的商品房买卖纠纷分别为646件、248件、425件、534件、317件.
白云区商品房买卖纠纷呈现明显下降趋势,近三年仅分别受理19件、8件、10件,二手房买卖纠纷则呈现上升趋势,近三年来分别受理420件、533件、734件.
总量上,近五年来商品房买卖纠纷收案最多的三个区为增城、花都、南沙,收案数量分别为4195件、3914件、3687件;二手房买卖纠纷收案最多的三个区为白云、番禺、越秀,收案数量分别为2340件、2098件、1824件.

2.
案件类型2014-2018年,广州法院受理的房屋买卖合同纠纷案件中,买卖标的物主要有商品房、二手房、商铺、农村房屋几种类型.
由于标的物不同,案件也表现出不同类型,典型的纠纷类型为:(1)商品房买卖合同纠纷案件多为买受人起诉开发商.
广州各基层法院2018年受理的案由为商品房预售合同纠纷的4201件案件中,开发商作为原告起诉购房人的有216件,占比仅为5.
14%,其余均为购房人起诉开发商的案件.
购房人起诉开发商的案件中,诉讼请求多为要求开发商承担逾期办证违约责任、逾期交房违约责任、因房屋质量问题、面积差问题、返还团购费、对配套设施或学位等虚假宣传引起的纠纷.
开发商起诉购房人的案件中,多为购房人未按时支付购房款或者购房人未按时偿还银行贷款,开发商承担担保责任后,起诉要求解除合同.

(2)二手房买卖纠纷类型比较复杂,包括拒不履行、迟延履行、限购限贷无法履行、一房数卖、借名买房、处分共有房产、连环买卖、户口纠纷等多种纠纷类型.
在房价上涨的背景下,多为买受人作为原告提起诉讼,诉讼请求多为解除合同并要求卖方承担违约责任或请求继续履行等.
在二手房买卖纠纷中,提起反诉和诉讼保全成为常见诉讼策略.
中介常被追加作为第三人参加诉讼.

(3)商铺买卖纠纷中多为买受人以存在虚假宣传、交付的商铺不符合法定或约定条件、消防不合格、无法办理按揭贷款、逾期办证等为由,起诉要求解除或撤销买卖合同.

(4)农村房屋买卖纠纷多表现为出卖人要求确认合同无效,要求买受人返还房屋.
买受人多反诉或另行起诉要求出卖人承担赔偿责任.

3.
调处结果及结案标的额近五年来一审案件调撤率在30%-40%左右波动,二审案件调撤率在10%-20%之间波动.
二手房买卖纠纷近三年来上诉率分别为30.
72%、33.
90%、29.
65%,商品房买卖纠纷近三年来上诉率分别为28.
66%、34.
72%、28.
01%.
从二审案件发改率分析,二手房买卖纠纷发改率多高于同期商品房买卖纠纷的发改率,近五年来二手房买卖纠纷二审发改率分别为8.
09%、9.
09%、11.
12%、12.
16%、15.
86%,商品房买卖纠纷二审发改率分别为5.
14%、3.
81%、9.
18%、14.
48%、3.
59%.
商品房买卖纠纷中以购房人起诉开发商逾期交房与逾期办证的纠纷居多,由于合同条款对违约责任有较明确规定,裁判规则也较为成熟,因此发改率相对较低.
而二手房买卖纠纷类型复杂,当事人争议大,相关证据材料少,事实查明困难,具体的统一裁判规则较为匮乏,因此改判率与发回重审率较高.

从结案标的额分析,2014-2018年分别约为9.
197亿元、12.
592亿元、19.
624亿元、25.
451亿元,结案标的额呈现逐年上升趋势.

图62014-2018年房屋(不含商品房)买卖纠纷二审结案情况图72014-2018年商品房买卖纠纷二审结案情况图82014-2018年广州两级法院房屋(含商品房)买卖纠纷结案标的额二、住房调控背景下房屋买卖纠纷的典型问题(一)限购、限贷新政出台导致合同解除问题凸显近年来不断出台的调控政策,通过限制购房资格、提高首付和贷款利率来遏制不合理购房需求.
调控政策的出台往往会影响在政策发布前已经成立但未履行完毕的合同.
纠纷主要分为因限购政策引发的纠纷以及因限贷政策引发的纠纷.
因限购政策的出台,导致部分已经签订合同的购房人因购房数量的限制或者个人所得税政策执行标准的严格化,无法如期取得购房资格,房屋买卖合同无法履行,购房人多要求解除合同以及返还已支付的定金或购房款.
2017年3月17日《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》出台后,因购房人购房资格变化而导致进入诉讼程序的纠纷至少有62件.
因限贷政策引发的纠纷分为两类:一是首付款比例提高和贷款利率增加,提高了对买受人付款能力的要求及购房成本,部分买受人无力继续履行合同,导致买卖双方发生纠纷;二是由于部分买受人在新的贷款政策下,无法按照预期办理贷款,从而无力支付购房款,导致买卖双方对于买受人是否承担违约责任产生纠纷.

(二)房价波动导致当事人恶意违约纠纷频发2016年下半年开始,广州房价快速上升,房屋价格大幅上涨,导致出现许多出卖人恶意毁约的案件.
部分出卖人宁愿支付合同约定的违约金,也不愿意继续履行合同.
缺乏诚信意识的出卖人在房屋买卖合同签订后无正当理由拖延办理涂销抵押手续、不配合办理过户手续,或以对方不具备购房资格、未经共有人同意、无权代理、房屋交易存在瑕疵等作为借口,要求确认合同无效或撤销、解除合同,甚至有部分出卖人利用诉讼保全措施、设立抵押权等方式造成过户障碍,或者在纠纷发生过程中将房屋另行出售.
在广州中院2018年审结的以判决方式结案的房屋买卖合同纠纷中随机抽样120份进行统计,买方起诉要求解除合同或继续履行的有98件,卖方起诉的仅为22件,判决认定卖方违约的有61件,买方违约的有14件,认定双方均有过错或均无过错等其他情形的共有45件.

(三)规避政策型交易纠纷增多针对调控政策导致的交易障碍及不利影响,交易主体往往通过各种途径进行规避与消减.
伴随着房地产宏观调控的不断深入和经济结构转型的持续推进,政策调整的影响在诉讼中逐步显现,因规避政策而产生的与房屋买卖相关的新类型案件不断增多.
该类行为使现有产权归属关系处于不稳定状态,消减了房地产宏观调控的实施效果,影响了住房调控政策的贯彻落实,也极易因房地产市场行情波动酿成纠纷.
虽然从数据分析,直接受理的"借名买房""假离婚""阴阳合同"等案件数量不算多,但由于规避政策的行为多发生在特殊的主体之间,极具隐蔽性,呈现在法院的案例可能仅为"冰山一角".

1.
借名买房.
为规避限购、限贷政策,当事人通过借用其他具备购房资格的主体的名义购买房屋并将房屋登记在出名人名下,在一定条件成就时或障碍消除后,出借人再将产权过户至实际购房人名下.
借名买房行为导致房屋的法律权属和事实权属分离,实际购房人与名义购房人之间容易发生纠纷,实际购房人往往要求确权或者将房屋过户登记到自己名下.
2014-2018年五年间,广州中院审理的与"借名买房"相关的物权确认纠纷、合同纠纷至少有74件,其中2014年7件,2015件8件,2016件12件,2017件18件,2018年29件,该类纠纷呈明显上涨趋势.

2.
虚构债务以房抵债.
为规避限购政策或逃避纳税义务,有些主体采取签订虚假合同约定以房抵债,掩盖房屋买卖行为,通过虚假诉讼或者达成和解协议要求法院确认的方式,规避政策.
为确保房地产调控政策的贯彻落实,最高人民法院于2013年发布了《关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》、《关于清查"以房抵债"等虚假诉讼案件的意见》,此类行为得到有效规制.

3.
虚假离婚.
部分交易主体通过假离婚协议,约定房屋归配偶一方所有,由另一方离婚后购买房屋,以此获得购房资格或者多获取贷款.
2014-2018年五年间,广州中院审理的房屋买卖纠纷案件中涉嫌通过离婚方式获取购房资格的案件至少有18件,分别为2件、1件、4件、4件、7件.

4.
阴阳合同.
为稳定房价,打击炒房行为,国家通过税收及信贷政策加强调控,当事人需要交纳更多税费或无法获取更多贷款,购房现金压力增大,合同当事人常为规避税费或多获取贷款签订两份内容不一致的合同,其中一份提交给相关部门查验或备案,但并不实际履行;另一份合同仅为合同当事人掌握并实际履行.
当事人签订阴阳合同后,由于房价上涨或其他因素而反悔,不愿意按照双方先前约定履行合同,转而以阴阳合同为由主张合同无效,或者主张备案价格较低的阳合同为真实价款,或拒绝履行合同,从而引发纠纷.
2014-2018年间,广州中院审理的房屋买卖纠纷案件中当事人直接以网签价格与真实交易价格不一致等为由主张合同无效或者拒不履行合同的案件分别约有2件、4件、3件、7件、13件.
房屋买卖纠纷中当事人提交的合同中,网签合同与另外一份合同价款不一致的情况大量存在,为了规避税费或多获取贷款而签订"阴阳合同"的现象演变成一种"潜规则".

(四)商品房买卖领域"补充协议""双合同"泛滥由于各楼盘情况千差万别,商品房销售示范文本存在一定局限性,补充协议可用来弥补标准合同的不足.
但开发商通过在标准合同之后制定补充协议,作出有利于自己的规定以逃避责任、规避风险已成为行业惯例,补充协议的功能逐渐异化.
此外,在商品房限价的背景下,开发商利用"双合同"、捆绑销售或附加条件销售规避限价,也成为一种惯用方式.

1.
滥用补充协议架空购房人权利.
为规避商品房买卖合同格式范本对己方不利的内容,开发商往往会与购房人另行签订补充协议,补充协议中诸多条款存在不同限度限制购房人权利或者免除开发商义务的条款.
此类条款多约定以下内容:一是约定补充协议效力大于原合同条款;二是购房人申请购房按揭贷款不成功即行没收定金;三是对交房条件作实质性变更;四是对影响房屋交付的"不可抗力"作任意扩大解释;五是任意调低开发商违约行为的违约金计付标准或限定总额.
这些补充协议对标准合同的付款、解约、交付等重要条款都作了重新约定,当事人的争议焦点多集中于补充协议条款约定的内容.
广州中院2018年度以判决方式结案的1509件商品房预售合同纠纷中,涉案商品房预售合同中存在补充协议的至少有1199件,占比79.
46%,其中购房人以补充协议为格式条款为由对补充协议各类条款效力提出异议的有534件,占比44.
54%.

2.
利用"双合同"、捆绑销售或附加条件销售规避限价.
在商品房限价的背景下,实践中开发商拆分房价、收取价外款的形式主要是:将房价拆分为房价款和装修款、车位购买款、咨询服务费、广告营销费或团购费等价外款,并安排购房人与其或其指定的第三方(通常为装修公司或房屋销售代理公司、中介公司等)在签订《房屋买卖合同》的同时,签订《房屋装修合同》或《委托装修合同》、《车位买卖合同》、《咨询服务合同》等"双合同".
虽然购房人在签订合同时对相关风险有所知悉,但仍会选择签订此类合同.
逾期办证、逾期交房违约金多以总房价款为计算基数,而"双合同"直接影响到总房价款的认定,因此对于"双合同"的效力认定也多在逾期交房、逾期办证违约纠纷中体现.

(五)产权式商铺买卖易引发群体性纠纷产权式商铺又称"格子铺".
2010年前后,随着广州市住宅物业限购政策出台,房地产投资者投资目标转移到格子铺,格子铺的发展达到顶峰,格子铺纠纷也因此增加.
格子铺在广州各区均有分布,在越秀、天河、海珠、荔湾等老商业区分布较多,南沙、增城等新区也已经逐渐产生此类案件.
新老区纠纷特点有所不同,老区类似于二手交易,增城、南沙等新区以开发商一手出售、买受人同时委托他人装修、经营管理的模式为主.
由于格子铺涉及主体多,法律关系复杂,项目存在诸多风险,加上电商对于实体店的冲击,格子铺经营并未取得预期效果.
买受人多以存在虚假宣传、交付的商铺不符合法定或约定条件、消防不合格、无法办理按揭贷款等为由,要求解除或撤销买卖合同.
近年来,广州法院受理的该类案件呈上升趋势.
该类纠纷涉及人数众多,具有群体性,对经济发展和社会稳定有较大影响.
如广州市天河区人民法院自2016年4月开始陆续受理了"潮流站"铺位买卖合同纠纷系列案件191件,业主多次越级信访、聚集在"潮流站"反映诉求,信访维稳压力较大,该批案件直至2018年底才全部妥善处理完毕.
广州市2017年3月30日发布的《广州市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》中要求"房地产开发企业新报建商服类房地产项目,最小分割单元不得小于300平方米,不符合该要求的,规划部门不予批准",之后新建的格子铺问题可能不会再增多,但旧存的商铺问题仍待妥善解决.

(六)小产权房交易屡禁不止由于普通住宅房屋价格居高不下以及社会保障性住房供应不足,价格相对低廉的小产权房成为购房人解决住房刚需的替代选择.
价格低廉加之位置良好使得购房人即使明知购买"小产权房"无产权证,法律风险较大,但为改善居住条件仍选择购买.
随着城镇化进程的加快,"城中村"改造、城市更新改造等拆迁改造项目大范围开展,由此带来的巨额拆迁补偿款、农村房屋自身升值等经济利益驱使出让方开始反悔,想方设法收回房屋,出让方多以买卖合同无效为由,要求受让方返还房屋.
尤其是近年来广州"城中村"改造大范围开展,导致宅基地房屋买卖合同纠纷增多.
该类案件呈现交易主体多元化、交易方式多样化、交易时间较久远、案件类型较集中等特点,主要是城乡人口流转、法律意识淡薄、历史制度背景、拆迁利益驱使及交易诚信缺失所导致.
该类案件审理过程中存在证据效力不易认定、合同无效后的损害赔偿范围和过错比例难确定诸多重点难点问题.

(七)与房屋买卖相关联的金融纠纷多发随着社会经济发展和民间金融市场的活跃,部分公司或当事人面临融资困境时,采取签订房屋买卖合同作为借款的担保,导致房屋买卖合同纠纷与民间借贷纠纷相互牵扯.
一方往往主张双方存在真实的房屋买卖关系,要求另一方履行交付房屋和办理过户手续的义务,另一方往往抗辩不存在真实的房屋买卖关系,主张房屋买卖是为借款合同提供的一种担保.
该类纠纷法律关系复杂,需要在厘清法律关系的基础上作出有利于促进交易与维护交易安全的裁判.
此外,开发商以签订虚假房屋买卖合同的方式套取银行贷款的行为也时有发生.

三、住房调控背景下房屋买卖纠纷的审理难点(一)牵涉的法律关系复杂,不确定因素多1.
法律关系复杂.
房屋买卖纠纷涉及的法律关系除了买卖关系之外,通常还夹杂有居间关系、租赁关系、数个买卖关系、共有关系、借名关系、抵押关系、代理关系等.
买卖合同所涉买卖标的物不仅包括商品房、二手房、商铺,还包括小产权房、未取得产权证的拆迁安置房等.
此外,民间借贷与房屋买卖合同混同的案件数量也不断增多.
公法和私法的交织、债权关系和物权关系的交叉,各位阶法律规范的层出不穷,不同规范之间的冲突,法律制度上的漏洞等多重因素使得房地产纠纷审理难度不断增加.

2.
不确定因素多.
二手房交易环节复杂,涉及购房资格审核、核实产权、涂销抵押、递件过户、房屋交付等诸多流程,涉及银行、房管部门、税务部门等多个部门,纠纷可能出现于各个环节.
二手房买卖纠纷类型多样,包括拒不履行、迟延履行、限购限贷无法履行、一房数卖、连环买卖、借名买房、处分共有房产、户口纠纷等.
当事人购房资格的变化、是否具有付款能力、房屋抵押或查封情况等均直接影响着合同是否能够继续履行,与裁判结果也有直接关联.
此类因素不确定性强、可控性低,导致案件审理难度增加.

(二)房屋买卖纠纷政策性强,合同效力问题争议多由于我国房屋性质多样,房地产管理存在大量的法律规范,如何区分效力性强制性规范与管理性强制性规范一直是司法认定难题,房屋买卖合同的效力也因此争议较多.
此外,房地产纠纷具有很强的政策性,对于各类房地产政策性质的认识、房地产政策多大程度上可以介入私法领域即政策对合同效力、履行会产生怎样的影响亦有争议.
且房屋买卖纠纷案件涉及债权效力和物权变动的区分,对于合同效力的评判远比其他类型合同复杂.

通过案件梳理,关于合同效力的争议主要存在以下情形中:商品房预约合同的效力、出卖人未取得权属证书、未经抵押权人同意出售房屋、出售被国家机关依法采取查封等强制性措施的房屋、部分共有人擅自出卖共有房屋、规避房地产调控政策、名为买卖实为借贷等情形中.
商品房买卖中,开发商多通过补充协议对于面积差、交楼条件、逾期交楼违约责任、逾期办证违约责任、共有部分的使用及归属等事项作出补充约定,如何准确认定各类格式条款是否为无效条款,如何准确把握当事人意思自治与公平原则之间的界限,也是司法实践中亟待厘清的问题.

虽然对于上述有些情形下的合同效力已经形成普遍司法共识,但由于房屋买卖纠纷的新情况、新类型案件不断出现,多数情形仍需要法官结合具体个案通过对法条的解释或者法律漏洞的填补判断合同效力,合同效力的认定仍是房屋买卖纠纷审理的难点与重点.

(三)证据采信尺度难以把握,如何准确判定双方责任成为难点如前文所述,二手房买卖交易流程繁琐,周期较长,稍不注意就会引发矛盾和争议.
而二手房交易双方多为个人,当事人在签订合同后,对于后续履约事项往往不会再进行正式协商,对于履行过程中达成的变更或补充合同的合意通常不会及时通过补充协议的方式固定下来,当事人对于履约状态的留痕意识较弱,纠纷过程中形成的证据较少.
诉讼过程中,当事人提供的证据多为微信聊天记录、短信记录、中介人员的证人证言等.
而微信等电子证据普遍存在主体确认难、证据甄别难、内容认定难等问题.
当事人在交流时内容比较随意,不易形成完整证据链,当事人也多截取对自己有利的微信记录进行提交,如何甄别哪些证据属于有效证据存在困难,造成案件事实难以查清,违约责任界定困难.
中介方作为房屋买卖交易的参与方,对交易过程真实情况较为了解,但由于中介方多与一方有利害关系,中介方陈述前后矛盾或不愿出庭的现象时有发生,如何采信中介方的证言或陈述亦成为审理过程中的难题.

(四)可否行使合同解除权存在争议在房价波动利益的趋势下,部分当事人不惜选择违约拒绝履行合同,新政的出台也使部分当事人以此为由要求解除合同.
解除合同成为房屋买卖纠纷中的基本诉请.
合同的解除决定了违约责任的认定和损失赔偿的范围,但是对于协议解除的认定标准、单方解除权的行使方式以及解除时间的认定,实践中标准并不统一.
此外,房屋买卖合同有些对于合同解除权约定比较随意,如合同中多约定逾期支付房款超过一定时间,出卖人有权解除合同,但对于逾期的金额及合同的履行程度没有更为明确的约定,如果买受人轻微违约,违约行为达到约定的合同解除权行使条件,另一方能否以此为由直接要求解除合同,即是否应对约定解除权的行使施加一定的限制,也存在着争议.

(五)违约金及损害赔偿标准裁判尺度不一房屋买卖合同中,违约金通常有逾期交房违约金、逾期办证违约金、迟延付款违约金以及其他违约金,逾期交房违约金、逾期办证违约金、迟延付款违约金通常以每日按照合同标的额的一个比例为计算标准,其他违约金如解约违约金,通常约定为合同总价款的一个比例.
对于逾期交房、迟延办证、迟延付款、解约违约金等各类违约金的适用及调整尺度难以把握.
在调整违约金的案件中,存在一审法院进行调整后二审法院再次酌情调整的现象,两审法院对于同一案件的违约金酌定标准不一,不同法官对于类似案件的违约金标准的裁量标准也存在诸多差异.
在违约方未提出违约金过高的抗辩或抗辩主张没有违约的情况下,如果法院认定合同约定的违约金标准过高,能否主动调整违约金,司法实践中处理也存在差异.

此外,损害赔偿问题在一房数卖、连环买卖、阴阳合同、借名买房等各类房屋买卖纠纷中都可能出现.
在房价波动较大的情况下,当事人在主张违约金的同时也多主张房屋差价损失.
差价损失与违约金能否同时主张、差价损失的计算方式等,也成为司法实践中的焦点问题.
由于法律规范的模糊性以及法官判断上的主观差异,裁判尺度不统一的现象客观上存在.

四、房屋买卖纠纷成因分析及趋势研判(一)案件所反映出的房屋买卖纠纷的成因1.
房地产调控政策的直接或间接影响.
从客观方面分析,调控政策的出台对购房资格以及贷款比例的限制,可能直接构成合同履行的障碍,买方多会主张解除合同,纠纷数量由此增多.
从主观角度考量,房地产调控政策导致房价波动,影响市场主体的利益预期,当事人对此产生利益驱动,导致房屋买卖违约现象频发.
首付比例、贷款利率的变化、限购限贷政策的出台等,对于当事人的履约能力和意愿有着直接影响,这也导致当事人对是否继续履行合同发生纠纷.
此外,当事人采取了多种方式试图规避或消减调控政策的影响,此类行为也极易引发纠纷.

2.
合同签订不规范或约定不明.
购房人签订的房屋买卖合同多样,很多条款约定比较笼统,缺少对合同履行的必要事项及必要时间节点的约定,甚至约定前后矛盾.
而房屋买卖交易程序繁多,在合同约定不明的时候,当事人违约成本显著降低,由此产生利益对抗,导致纠纷发生.

3.
开发商在开发及销售各环节的行为不规范.
在开发环节,因对工期、进度缺乏科学预估,规划手续不全、资金不到位等原因导致无法按期交房,逾期交房、逾期办证现象突出.
在销售环节,开发商在销售广告及宣传资料中作出夸大承诺,但楼盘和房屋最终情况与宣传不符,从而引发纠纷;涉及房屋结构、装修、配套设施、公用设施、面积差异、层高差异等开发商履约瑕疵也易引发纠纷.
商品房购买人数多、合同条款类似、交付集中,购房人基于目标的共同性和利益的一致性联合,容易形成群体性纠纷.

4.
当事人诚信履约意识的缺失.
出于利益驱使,房地产价格持续走低时,买方会以房屋质量问题等为由拒绝继续履行合同;而在房屋价格持续上涨时,卖方违约屡见不鲜,部分卖方甚至直接"一房二卖"后以支付违约金、双倍返还定金的方式替代履行合同.
部分当事人滥用法律,将不受政策影响的情形解读为受政策影响,或者利用合同的瑕疵等为恶意违约寻找借口.

5.
中介服务不规范.
中介行业对于从业人员无严格资质要求,服务普遍随意性较大,规范性与专业性不足.
部分中介人员为了促成合同签订,存在对房屋权属查阅不严、房屋信息披露不完整、购房资格审查不审慎、提供的合同范本不规范等行为,导致买卖双方办理解押及按揭手续、支付房款、办理过户等环节中纠纷频发.
此外,部分中介机构违反职业道德,违规引导买卖双方签订网签合同,规避税款或者套取高额贷款,甚至向买卖双方提供过桥贷款、垫资解押等超出其经营范围的服务.
广州两级法院2014-2018年间受理的居间服务合同纠纷分别为1217件、914件、1006件、1283件、1497件.

6.
法律规范的滞后性.
房屋买卖纠纷的政策性较强,而法律规范的出台时间多滞后于房地产宏观调控政策,由于法律规范的滞后性,房屋买卖纠纷中出现的新问题、新情况无法得到及时指引,交易主体无法适时获得合理预期,也直接导致了裁判尺度前后不统一,裁判的规范、引导功能有所削弱.

(二)房屋买卖纠纷的趋势研判1.
房屋买卖纠纷数量短期内不会减少.
房屋买卖纠纷伴随着房地产市场行情和宏观调控政策的走向,呈现一定的发展规律.
当政策较为宽松时,税收、金融信贷、户籍限制的取消等各种因素叠加,住房潜在性需求得以提前释放,购房人买房意愿增强,供需矛盾突出,卖方违约频现.
当政策收紧时,信贷政策收紧、户籍限制、首付比例提高以及房价上涨预期中断等多种因素叠加,购房需求得到抑制,购房人买房意愿减弱,买方违约增多.
政策松紧转向过程中也容易引发大量房屋买卖纠纷.
虽然随着住房市场体系和保障体系改革,房价会趋向平稳,但市场对于房地产调控政策的滞后性以及诉讼与市场反应之间的滞后性,之前调控所引发的纠纷仍将陆续进入诉讼程序,房屋买卖纠纷数量短期内仍不会减少.

2.
"借名买房"等规避政策型交易潜在风险引发的纠纷将持续显现.
借名买房行为多发生在特殊主体之间,此类行为具有一定的隐蔽性,但隐藏着许多法律风险.
随着时间的推移、交易条件的变化或调控政策的转变,先前的借名买房行为可能会引发更多的潜在纠纷.
借名人与出名人之间就权属确认、返还原物、出资返还、损害赔偿等可能会持续引发一系列诉讼.

3.
解除合同的诉求可能相对增多.
近几年的房价持续上涨走势使购房人形成房价只升不跌的思维,以投资为目的的购房人仍大量存在.
在房价大幅上涨的背景下,买受人的诉求多为继续履行合同.
随着国家对房地产市场的进一步调控,投机、投资性需求进一步降低,房价可能达不到购房人预期涨幅甚至有所回落,购房人容易寻求各种瑕疵要求解除合同,继续履行合同的诉求可能变少,而解除合同的诉求可能增多.

4.
商品房买卖纠纷新情况或将增多.
随着租购并举、租购同权等政策逐渐落地,既有房地产开发经营模式发生深刻变化.
加上住宅限购,商铺、商住一体型公寓成为投资目标,交易模式衍生出"双合同""以租代售""售后返租"等多种买卖形式,诉讼主体由买家与开发商扩展到村委会等主体,纠纷类型将呈多样化、复杂化发展,审理难度会明显增加.
之前商品房买卖合同的标的主要是毛坯房,近年来精装修房越来越多,装修标准的确定及是否构成违约的判断有别于毛坯房交易.
住房和城乡建设部近日发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》中指出的"住宅建筑应以套内使用面积进行交易""城镇新建住宅全装修交付"等规范一旦落实,房屋交付标准以及质量合格标准将发生相应变化,此种类型纠纷也会不断增多.
随着购房人维权意识增强和实践日益精细化,商品房买卖纠纷的争议焦点将从传统的交付时间、交付质量等向商品房整体使用环境、使用功能等细节延伸.

五、住房调控背景下房屋买卖纠纷调处的基本导向与裁判思路房屋买卖关涉利益大,政策性强,纠纷呈现特有的特点和类型.
针对这些特定性,在审判实践适用法律过程中,需特别注意以下审理的基本导向与裁判思路.

(一)房屋买卖纠纷调处的基本导向1.
促进交易与规范市场行为相结合.
随着民事立法与审判理念的更新,秉承着"效率优先、物尽其用"的价值取向,对于民事合同效力认定出现维持合同效力、不轻易认定为无效的倾向.
维持合同效力对于维护交易稳定有重要意义,维持合同效力的同时也要充分发挥司法裁判的正确引导功能,对于各种妨碍房地产市场健康平稳发展的违法与避法行为,应当给予否定评价,以规范市场行为,确保住房调控政策的有效落实.

2.
适用法律与贯彻政策相统一.
房屋买卖交易活动不仅受制于法律、行政法规的规定,也受制于国家宏观调控政策.
房屋买卖纠纷审判中法律与政策的交叉不可避免.
限购等调控政策的实施会对不动产交易产生冲击,引发新类型的民事纠纷;交易主体规避政策的策略也会弄巧成拙,导致民事纠纷;交易主体对政策的无视或误读亦会影响交易稳定性.
为妥善处理房屋买卖纠纷,不仅要严格正确适用法律,还应准确把握宏观经济形势的客观变化,将政策精神贯彻落实到审判工作中,确保房地产调控政策目标的实现,为房地产市场平稳健康发展提供可靠司法保障.

3.
统一裁判尺度与利益平衡相兼顾.
房屋买卖合同纠纷调处过程中,应统一裁判尺度,规范案件审判中的自由裁量权,保证法律适用的统一性,避免同案不同判现象出现,以维护司法公信力和司法权威.
同时,要将诚实信用等普通公众认可的价值观反映到审判过程中,注意弥补过于理性及相对固定思维方式的不足,在法律允许的范围内,要加强释法说理,注重个案中的利益平衡,让裁判符合普通民众的朴素正义观.

(二)房屋买卖纠纷的裁判思路1.
准确认定合同效力.
(1)标的物转移受限的情形.
对于处分权受到限制的房屋买卖合同,应当根据物权法的精神,正确适用合同效力和物权变动相区分原则,尊重契约严守原则,同时通过物权变动的限制保证相关政策的贯彻落实.
存有过户限制情形的,如未取得房产证、查封、抵押、无权处分等原则上均不影响合同的效力,导致无法履行过户的,均以有效合同无法履行处理,通过违约责任来平衡当事人利益.

(2)违反调控政策的合同效力.
房地产宏观调控政策是对市场行为的行政管理,调控政策本身也在不断变化,因此宏观调控政策原则上不应影响合同的效力.
当事人以房屋买卖合同违反政府房地产市场调控政策为由主张合同无效,不予支持,但违反法律、行政法规效力性强制性规定或者公序良俗的除外.
虽然在合同效力上原则上不给予否定评价,但为配合国家宏观调控政策的落实,可认定合同因违反政策而在继续履行上存在障碍.

(3)坚持探明当事人的真实法律关系.
房屋买卖纠纷常常出现双方当事人隐瞒真意、虚伪表示,利用买卖合同的合法形式以达到非法目的或规避不利政策.
在审理过程中,需要坚持以探明当事人的真实法律关系为审理要点,还原当事人的真意,对当事人的法律关系给予正确评价.
当事人为规避税收、多获取贷款等为目的签订的合同属于通谋虚伪意思表示,应认定为无效,以实际履行的房屋买卖合同为准.
对于名为房屋买卖实为借贷的案件,不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称,而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来确定,可根据房屋买卖合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等方面综合考虑.

(4)借名买房行为的效力.
借名买房合同在未违反效力性强制性规定的情况下,原则上应认定为有效.
但借名人享有的是债权,而非物权,如果借名人直接起诉要求确认所有权归其所有,不应得到支持.
在不涉及善意第三人且借名人具备购房资格的情况下,借名人要求出名人依约将房屋进行所有权转移登记的,应当得到支持.

2.
准确把握合同解除条件.
(1)住房调控政策的实施导致合同履行出现障碍的情形.
为确保宏观调控政策的落实和调控目标的实现,宏观调控政策可以成为判断合同能否实际履行以及履行不能时当事人责任分配的依据.
对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记或不能签订担保贷款合同,当事人要求解除合同的一般应予支持.

(2)解除合同与强制履行的选择.
房屋买卖合同签订后,一方当事人不同意继续履行,愿意以承担相应违约责任为代价解除合同,而另一方坚持要求继续履行,经审查合同继续履行不存在现实困难的,应当判决双方继续履行合同,但合同另有约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外.
在某些情况下,合同虽然不存在不能强制履行的法定事由,但合同继续履行确实存在现实困难,如果判决强制履行会导致不良的社会效果或实际无法执行,在这种情况下应当赋予法官一定的自由裁量权,在利益保护上适度向相对弱势方倾斜,依据公平原则妥善处理.
但法院在行使裁量权时应当严格审慎,不得任意扩大适用范围.

(3)对合同约定解除权的必要限制.
合同中的约定解除权是当事人意思自治,原则上应尊重合同约定.
但如果解除合同条件约定的过于随意,不利于交易的安全和稳定.
有可能会使解除权人恶意行使解除权,从中获取不正当利益,或者造成违约方损失过大.
在当事人之间的利益发生严重不对等时,法院可基于公平考量施加影响,以保证合同主体利益的均衡.
如果一方违约导致合同约定的解除权成就,但尚未构成重大违约,合同更适宜继续履行的,则以继续履行为宜.
可综合考量违约是否系双方过错、是否影响合同目的的实现、合同履行情况、履行程度、房屋交易市场安全稳定等因素,综合判定合同是否因一方行使约定的解除权而解除.

3.
合理分配各方责任.
(1)因限购限贷政策出台导致合同解除的责任分配.
因限购限贷政策导致合同解除,并不能必然免除违约责任的承担.
若双方均无其他违约行为,仅因实施新政导致合同目的无法实现而解除合同,属于不可归责于双方的事由,双方互不承担违约责任.
而因一方迟延履行,导致合同受到房地产调控政策影响无法继续履行的,另一方可以要求解除合同并赔偿损失.
合同中约定即使买受人无法获得银行贷款也应当支付购房款的,不应因房贷政策调整而免除买受人未履行付款义务的违约责任.

(2)保护守约人利益不受损.
对于房价大幅上涨时出卖人悔约拒绝出售房屋的案件,若仅判赔违约金或定金,可能出现违约获利高于违约成本的结果,动摇裁判的正当性.
此时,差价损失赔偿可以成为扭转损益天平、抑制违约冲动的重要砝码,对维护市场诚信具有特殊价值.
在因出卖人违约导致房屋买卖合同无法履行的情况下,买受人提出要求出卖人赔偿房屋差价损失的请求,应当综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失、双方是否已采取必要措施防止损失扩大、守约方是否存在损益相抵等因素予以酌情调整.

(3)关于违约金的调整.
合同约定的违约责任是当事人意思自治的体现,在不涉及公共利益、国家利益和他人利益的情况下,法院不应在当事人对违约金标准没有提出异议的情况下主动调整违约金.
但如果适用合同约定的违约金将会导致当事人利益明显失衡,而当事人因自身缺乏法律知识,未对违约金标准提出异议,或仅抗辩免责时,法院应向其释明是否需要调整违约金.
在同楼盘同类型系列案中,可能存在抗辩意见不一致的情况,此时应基于同案同判原则,考虑是否统一处理违约金调整问题.

(4)合同无效的责任分担.
对于因买卖宅基地等集体土地上房屋导致合同无效的,在责任分配上,要全面考虑出卖方因土地增值或拆迁所获得的利益,平衡双方当事人之间的利益,避免因认定合同无效给当事人造成利益失衡.

六、进一步减少房屋买卖纠纷的对策及建议(一)完善房地产立法体系,优化宏观调控手段我国房地产立法是随着九十年代初期房地产市场的兴起应运而生的,如《房地产管理法》是房地产法体系中制定最早、位阶最高的法律,是规范房地产市场发展的重要法律.
随着理论与实务发展,合同法、物权法以及相关司法解释的出台,早期房地产法律规范已经不能完全适应房地产市场的发展,也造成了立法体系的混乱.
因此,应适时修改和更新房地产领域法律法规,对新情况、新问题作出指引,强化房屋买卖交易主体预期.

此外,房地产市场行业有其经济市场的运行特性,需要建立可以平衡供需关系、抑制投机、促使资源有效利用的长效机制.
但现有方式多通过行政指令进行调控,虽然在短期内对于遏制炒房投机现象成效明显,但同时也催生出各种规避调控政策的手段,宏观调控的作用由此消减.
且突袭式的行政干预也使得政策直接对于民事合同的效力、可履行性产生强烈冲击,大量纠纷也由此显现.
因此,建议优化宏观调控手段,尽量通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设计,建立遏制投机性需求的长效机制,避免过多依靠强制性手段,增强政策前瞻性、针对性和有效性,在政策转向、调控和落实上留出适当的缓冲期,使交易主体能够有合理预期,消减因政策骤变引发的不满.

(二)强化房地产市场交易监管,规范交易行为在房地产交易监管方面,应加强房地产开发项目管理,严格执行房地产项目开发审批程序,依法查处违法、违规开发建设行为,加强对商品房买卖市场的全面整顿.
进一步规范房地产销售信息公示制度,保障购房人知情权,减少因信息不对称引起的纠纷.
细化商品房预售合同示范文本,保护买卖双方的合法权益.
开发商应当将含有格式条款的补充协议报监管部门备案,不得利用格式合同免除自身法定义务、加重购房人责任、排除购房人合法权利.
对于开发商捆绑销售、加价出售商品房等行为,由价格监管部门按照有关规定查处.
市场监管、税务部门对于阴阳合同等非法规避交易税费等行为予以处理.
主管部门可建立中介机构从业"黑名单"制度,加大对中介从业人员的监管力度,提高从业人员素质,引导中介机构加强行业自律,净化中介市场.

(三)做好分析研判,发挥司法裁判的规范、引导功能房屋买卖纠纷政策性强,在审理案件过程中要充分掌握与理解各项政策的出台背景和具体规定,将政策精神与法律要求贯彻到房屋买卖纠纷调处过程中.
要关注政策的变化,根据房地产市场的新情况,做好分析研判工作,妥善处理各种新类型纠纷.
及时提炼梳理各类裁判规则,发布指导意见与典型案例,统一裁判标准,维护司法权威.
对于涉及人数多、社会影响大的商品房预售、商铺买卖等系列纠纷案件,可实行诉讼代表人制度,探索示范性诉讼,节约司法成本,降低当事人维权成本,避免群体性纠纷可能导致的矛盾激化.
要充分运用司法建议来扩展审判效果,对于审判过程中发现的规避税收等各项避法行为及时向相关部门发出司法建议,加强司法与行政之间的沟通协调,从源头预防和控制纠纷的发生,确保宏观调控政策有效落实.
要充分发挥司法裁判的评价和指引作用,通过依法审理相关案件,尊重合同自治,倡导诚实信用,维护交易稳定,促进交易安全,引导建立健康有序的房地产市场交易秩序.
通过报纸、微博、微信公众号等平台,向公众宣传典型案例,解读相关房地产新政,增强民众对法律与政策风险的预期与防范,引导民众正确认识市场风险,理性维权.

(四)构建纠纷联合化解机制,推进纠纷多元化化解要加强与国土、规划、住建、房管、工商、物价等部门的沟通联系,共同排查房地产矛盾纠纷,打造多层次、全方位的房地产纠纷联动化解机制,及时了解房地产发展的新动态,增强矛盾纠纷发展态势的预测能力.
完善房地产诚信评价体系,健全各部门之间的信息共享机制,对企业和个人的经营行为进行诚信评价,对行业内的违法违规行为予以曝光,并将企业和个人的诚信状态及时对外公示,从而通过市场化方式推动企业和从业人员规范、诚信经营.
房地产纠纷案件事关民生和群体利益,要注意进一步加强调解工作,建立与社区居委会、街道办事处、不动产登记中心等部门的多方联动机制,通过多元化途径化解矛盾,合理平衡双方当事人利益.
要加强法官、法官助理、人民陪审员、调解员等人员的调解能力培养,促进房屋买卖合同纠纷调解工作的专业化.