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《西部金融》 2010年第5

期次贷危机对中国房地产市场的影响分析

尹中立

(中国社会科学院北京1 03)

摘要本文将次贷危机划分为爆发阶段、深化阶段、恶化阶段及危机的应对与化解四个阶段在每个阶段分别从金

融及实体经济两个角度分析。主要结论是在次贷开始阶段它对中国的房地产市场有积极的刺激作用在次贷危机的深化及恶化阶段,它对中国的房地产有抑制作用而在危机的应对阶段它对中国的房地产市场的作用力是双重的,既有抑制作用又有刺激作用,未来的市场发展取决于这两种作用力的消长。

关键词:次贷危机房地产分析

中图分类号 F831.5 文献标识码:B文章编号:1674-001721 (5-070

我们尝试把美国的次贷危机划分为四个不同的阶段:次贷危机爆发阶段、次贷206年中- 07年底

危机深化阶段、次贷危机的恶化阶段、危机的应对及化解阶200年初-2008年9月)2008年9月-11月

段。在每个阶段,我们分别从金融与实体经济两个角度分析美国次贷危机对中国200年1 月-2009年后)

房地产市场的影响。

一、次贷危机爆发阶段对中国楼市的影响

次贷危机从一开始就对中国楼市产生深刻的影响但在其爆发阶段对中国楼市的影响主要是通过货币政策传导的结果是刺激了房价的上涨。在此阶段,尽管美国经济有放缓的趋势和迹象但美国的消费依然强劲实体经济并没有受到明显的影响。

在流动性过剩及经济增速加快的刺激下中国资产价格出现了飙升股市价格从206年10月底的

用一年时间里上涨到600多点。房地产价格同样出现大幅度上涨,在国家不断出台政策对房 80点开始

上海等城市的楼价出现加速上涨的势头。在次贷危机爆发至2007年底美国的实价进行调控的背景下北京、

体经济并没有受到次贷危机的影响,而中国的金融市场因为受美联储停止加息的影响出现了严重的流动性过剩。次贷危机在开始阶段不仅没有抑制中国的楼市反而极大地刺激了中国的楼市。

二、次贷危机深化阶段对中国楼市的影响

该阶段的特征是金融市场出现恐慌气氛美国股市出现大幅度下跌。此阶段美国次贷危机对中国房地产市场的影响主要通过股票市场进行传导,中国股市随美国股市下跌而下跌股市财富大幅度缩水楼市因而

在历史上,中国股市与美国股市之间基本上没有相关性但2  年之后的中国股市与美国股市之失去支撑。

间的相关性越来越大 2 8年的股市下跌对房地产市场影响很大。 2007年中国股市市值增加了15万亿元之巨流通市值增加了约5万亿元。股市增加的财富远远超过储蓄存款的增量储蓄存款每年增加约2万亿元 。迅速增加的财富会

刺激投资者购买住房、汽车等在207年股市大涨的时候,不仅住房销售价格及金额

这些虚拟的财富迅速化为乌大涨,而且一次性付款的比例也创新高。当股市于00年初开始快速下跌后

有楼市迅速进入低迷期。总之,此阶段金融对楼市的作用方向由前一个阶段的刺激作用转变为抑制作用而实体经济对楼市场的作用方向仍然是向上的。

三、次贷危机恶化阶段对中国楼市的影响

这个阶段次贷危机正式演变为全球金融危机。全球实体经济与金融市场都遭到严重的打击中国也不例外。不论金融还是实体经济对中国房地产市场的影响都是负面的,房地产市场进入了“冰河期” 。

危机严重恶化在实体经济方面的主要表现是全球国际贸易冻结消费也出现明显衰退。美国的消费从

与此同时,全球主要发达国家及大部分发展中国家的GD P 都出现负增长,2008年月份开始出现负增长,

如日本等 。在此期间,中国的实体经济及金融运行同样受到全有些国家的GDP出现超过两位数的负增长

收稿日期:2010-

作者简介尹中立,安徽庐江县人中国社会科学院金融研究所副研究员。 967-)

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期球金融危机的冲击。从实体经济角度看,中国出口受到严重冲击,进口与出口都出现明显负增长工业增加值及GD P数据直线下落。工业增加值及GP增长速度滑落到1998年以来的最低水平。受金融危机影响全球大宗商品价格自2008年下半年迅速下跌收入随之减少对高档住宅的需求迅速下降。从金融的角度看,全球金融危机已经通过以下两个途径直接影响到中国房地产市场的高端需求:国际资本流动的方向出现逆

甚至是减少)转。欧美国家的金融机构纷纷将全球市场的资本回流到本国。从中国的外汇储备的增速放缓

的事实中可以清楚地看出国际资本流向的变化。外资投资的物业一般是高端公寓、别墅及写字楼 因此金融危机直接影响到中国这些高端房地产市场。受金融危机影响,很多跨国公司收缩战线将其在中国的机构撤销这是北京、上海等中心城市写字楼空臵率攀升的主要原因。此阶段中国房地产市场受到来自实体经济与金融双重打击,是中国楼市表现最差的阶段。

四、危机的应对及化解阶段对中国楼市的影响

当次贷危机演变为全球金融危机之后,各国政府紧急采取措施应对危机中国政府从11月上旬开始出台一系列措施应对危机开始实施适度宽松的货币政策和积极的财政政策在这些政策中金融政策对此阶段的房地产市场影响最大。在政府采取救市政策之后中国商业银行积极扩大信贷而西方大多数商业银行却难以如此。政府宣布对于新增普通住房按揭贷款实行利率七折优惠等鼓励买房政策对刺激房地产市场的需求也起到了重要作用。尽管各国政府都在用货币政策刺激本国经济,但只有中国货币政策对房地产市场的刺激效果最明显,这得益于中国特殊的社会结构和经济结构,得益于中国居民较低的负债率。

金融危机对中国房地产的传导及影响与西方国家的房地产市场也出现了明显的差异。在经济危机的背景下以商业社会为主的西方国家由于老百姓收入减少、失业增加住宅及写字楼的需求会同时出现减少住宅及写字楼市场会迅速出现萧条。但中国的房地产市场则有很大差异,由于政府部门及国有企业不会因为金融危

机而出现大量裁员,人们的收入不会因为金融危机而出现明显减少,对普通住宅(尤其是类似北京的消费型城市的普通住宅的需求影响较小。加上货币政策和住房信贷政策的刺激,楼市交易量会不断增加。这就是楼市“小阳春”的背景。在这个阶段金融因素对楼市的影响是正面的,而实体经济对楼市的影响是负面的,楼市走势是两种力量共同作用的结果。

五、结论与推测

通过上述分析我们可以看出次贷危机对中国房地产市场的影响是复杂的过程在次贷危机的第一阶段暴发阶段) 无论是金融途径还是实体经济途径,次贷危机对中国的房地产市场的影响力都是向上的正面作用进入第二阶段危机深化阶段)后,股市大幅度下跌拖累中国房地产,但次贷危机对中国实体经济影响十分有限第三阶段(危机恶化阶段 ,次贷危机通过实体经济及金融两个途径对中国房地产产生负面影响;第四阶段应对危机阶段),次贷危机通过实体经济途径对中国房地产起负面作用但金融因素对房地产开始起到正面的刺激作用,两股力量共同作用使 0年上半年房地产市场呈现了回暖趋势。

展望未来首先从实体经济角度分析。次贷危机已经演变成为全球金融危机,该危机对中国经济的影响将持续较长时间尤其是对中国出口的影响,中国出口高速增长及经济高增长的时代可能会结束了至少是暂时结束了) 住房需求的高增长时代也将结束了但如果政府在不能找到新的经济增长点的背景下,会习惯性地刺激房地产投资(中央政府增加房地产投资的方式和手段是增加保障性住房的投资地方政府增加投资的方式将是增加土地出让 使住房供给在未来持续增加甚至是大幅度增加,那么房地产市场前景堪忧。

再从金融的角度看,各国政府为了应对危机而释放的流动性已经导致全球大宗商品价格的大幅度上涨全球中央银行不可能对此无动于衷出现“滞胀”的概率在不断增加。在出现滞胀的初期(CI在5%以下 ,房地产价格会不断上涨,但当物价上涨超过中央银行的忍耐限度,则金融紧缩将不可避免,届时房地产将遭到来自金融与实体经济的双重打击。

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