合川合川滨江项目可行性研究报告
合川滨江项目可行性研究报告
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第一章项目概况及经营取向......................................................错误未定义书签。
一、 项目基本概况.........................................................................................................错误未定义书签。
一 地理位置.............................................................................................................错误未定义书签。
二 交通现状.............................................................................................................错误未定义书签。
二、 地块条件分析.........................................................................................................错误未定义书签。
一 地块状况.............................................................................................................错误未定义书签。
二 地块与周边区域关系......................................................................................错误未定义书签。
三、 项目区域规划.........................................................................................................错误未定义书签。
(一) 南屏区功能定位. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
(二) 南屏交通规划. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
(三) 白鹿山片区. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
四、 地块经营适宜性分析............................................................................................错误未定义书签。
第二章合川经济社会发展研究..................................................错误未定义书签。
一、 合川区经济发展及规划.......................................................................................错误未定义书签。
(一 合川区经济分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
(二 合川区经济发展规划. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
二、 合川区城市规划.....................................................................................................错误未定义书签。
(一) 合川区简介. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
(二) 合川区城区解读. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
(三) 城市地位解读和城市定位. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
(四) 合川区总体规划. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
(五) 合川区人口与城市化分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
(六) 合川区商贸、教育. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
第三章合川区房地产市场研究..................................................错误未定义书签。
一、 合川区房地产宏观分析.......................................................................................错误未定义书签。
(一) 合川区房地产市场发展进程. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
(二) 合川区房地产各项关键指标分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
二、 典型项目市场调研................................................................................................错误未定义书签。
(一) 典型项目区位分布图. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
(二) 典型项目概况. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
(三) 合川区典型项目个案分析见链接文档. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
(四) 合川区房地产市场总结. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
(五) 合川区楼市总体评判. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
三、 合川区商业规划调查及研究..............................................................................错误未定义书签。
(一) 规划目标. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
(二) 商贸规划. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
(三) 合川区商业整体分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
(四) 合川区商业发展的机遇与方向. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
第四章项目 SWOT分析及价值发现............................................错误未定义书签。
一、 项目 SWOT分析...................................................................................................错误未定义书签。
一 项目 SWOT分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
二 SWOT交叉分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
二、 项目 自身价值分析................................................................................................错误未定义书签。
1、 项目总体目标. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
2、 项目核心价值挖掘. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
第五章项目主要技术经济指标设想与模拟..............................错误未定义书签。
一、 产品配置模拟.........................................................................................................错误未定义书签。
(一) 住宅产品配置建议. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
(二) 商业产品配置建议. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
(三) 项目建筑规划设想. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
二、 项目主要技术经济指标模拟..............................................................................错误未定义书签。
(一) 项目主要技术经济指标建议. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
(二) 项目各地块主要技术经济指标建议. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
第六章项目经济效益评估..........................................................错误未定义书签。
二、 项目基础条件.........................................................................................................错误未定义书签。
一 土地使用条件. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
二 规划允许条件. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
三 重庆市房地产经营的有关政策法规及规费条件. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
四 地块附近楼盘的成交价格水平. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
五 开发经营周期. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
三、 项目销售预期估算................................................................................................错误未定义书签。
一 项目销售面积. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
二 项目预期销售价格估测. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
三 项目预期销售收入测算. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
四、 项目投资成本及费用估算...................................................................................错误未定义书签。
五、 项目经济效果预估................................................................................................错误未定义书签。
一 投资总利润. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
二 利润率静态. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
三 结论. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
六、 项目不确定性分析................................................................................................错误未定义书签。
一 影响该项目运营的不确定性因素. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
二 项目敏感性分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。
七、 技术经济评估结论及抗风险对策......................................................................错误未定义书签。
第七章结论及结束语..................................................................错误未定义书签。
一、 项目结论..................................................................................................................错误未定义书签。
二、 结束语.......................................................................................................................错误未定义书签。
第一章项目概况及经营取向
一、 项目基本概况
一 地理位置
项目位于重庆²合川区南屏新区西部石鼓坝东南面邻曹家湾和涪江二桥南靠白鹿山及渝武高速公路西依小安溪北临涪江及涪滨南路隔江眺望北岸合阳区。
二 交通现状
1、 区域交通
体系完善优势明显。水陆交通四通八达是川东北、渝西北的交通枢纽和重庆通往川北、陕西、甘肃等地的交通要道。 110省道、 204省道、渝武高速公路纵贯南北襄渝铁路横穿东西。距重庆江北国际机场80公里仅1小时车程。
2、 主干道
涪滨南路:是项目出入其它区域主要交通干道。
渝武高速公路:项目与高速路出入口有近23分钟车程是合川通往重庆及其它区域的重要交通枢纽。
3、 配套情况
项目地块部分涪江滨江区域周边配套相对弱一些但大区域市政设施配套齐全水、 电、气、视、讯、排污全部具备。附近公共服务设施配套较完善。
项目距商业中心、政府机所在地、学校、医院等均较便捷。
二、 地块条件分析
一 地块状况
1、 地块面积项目地块分为五部分总占地面积192.22亩。各地块面积规模如下表
2、 形状项目B-3地块与其余四个项目地块不处在一个平面上高差约10多米。
A-1地块不规则四边形表面大部分较平临涪江边红线约60米有
7米左右的高差205米212米 。东北面与涪滨南路相依西北面
与规划中的休闲广场相接其余两边与A-2、 B-1、 B-2地块相邻。
A-2地块不规则四边形表面较平整。西南面与小溪相依西北面与规划中的休闲广场相接其余两边与A-1、 B-2地块相邻。
B-1地块不规则长边形呈浅丘状临涪江边红线约45米有6米左右的高差206米212米 距东南部约1/3处有一小洼地高差16米左右196212 。东北面与涪滨南路相依西北面与A-1相邻东南面为新开发区域西南面为浅丘高地。
B-2地块不规则五边形表面为呈浅丘东高西低北低南高。西南面与小安溪相依其余面分别与A-1、 A-2、 B-3地块相邻。B-3地块西边不规则的四边形呈浅丘状高差约10左右。西北面与B-2相邻东边与规划主干道相接。
3、 地质、水文
整人地块处于开发前期 已部分动工开挖其上附着有部分建筑物农作物等。项目地块与涪江和小安溪河心高差较大河道周边已加固整治。项目小区水景自然而生 自然景观得天独厚。
整个地块呈北低南高之势南部高差较大。
二 地块与周边区域关系
南临白鹿山城区休闲旅游片区东靠合川文化艺术展览中心、新区府西接待开发商住用地北为合川区城市中心合阳片区。
地块处于南屏区西部位于合川区白鹿山休闲地带附近是城市未来的休闲中心。
地块本身最显著的特点是江景资源丰富被涪江和小安溪环抱东靠新区府和文化艺术展览中心与江对应的合川区城市中心合阳区遥相呼应而在项目旁边为规划的城市休闲广场。
三、 项目区域规划
(一) 南屏区功能定位
1.城市规划以行政、工业、物流、会展、居住功能为主。
2.南屏新区是合川区新兴城区主要政府职能单位汇聚于此集政务、商务、娱乐、运动为一体的新兴区域。随着嘉陵江二桥通车将大大缩短南屏与东渡的距离。
3.南屏区总体规划——“一带、二轴、三心”的城市发展几何中心
(二) 南屏交通规划
1、 示意图:
2、 公交系统:
依据总体规划在火车站片区规划公交车站场在城市干道上每隔500800米规划划线式公交停车港。公交首末站两处分别位于建成区和新城区相应控制用地面积约0.8公顷和1.5公顷。
3、 步行系统打造“一带三片”的主要步行区域。
一带滨水休闲带
三片核心功能片区、建成区中心服务片区、新城区中心服务片区 通过滨水休闲带及希尔安大道将三个片区串连为一个完整的步行网络整个步行网络强调步行系统的连续性在交通性主干道及希尔安大道等车流量大的道路规划人行地下通道或人行天桥。
4、 水上交通:
规划四个游憩码头通过水上娱乐联系合阳及东渡片区。
5、 停车系统:
结合主要步行区域及人流集散空间规划13处社会停车场。
大型公共设施要求配套停车场居住建筑按每500300平方米设置1个停车位公建每300200平方米设置1个停车位的标准执行城市中心区应采用上限值并宜建地下停车库或停车楼。规划四车道及以上城市道路平面交叉口双向均设置展宽段。
(三) 白鹿山片区
1、 白鹿山简介
虽名为其山却并不险峻也不幽深。六十年代南江地质大队扎根于此从山脚到山顶建了许多房屋占了半边山。所以白鹿山又叫“南江大队”。
2、 规划情况
目前白鹿山片区正在进行滨江路段的整治工程完工后将形成一个南城滨江景观带
该区域多为60—70年代的砖房人口密度较少 目前是合川的休闲旅游地带
目前白鹿山片区已经建成一座立交桥通往涪江二桥、南城区府已经高速路并且现在白鹿山还在不断完善市场设施和道路交通。
四、 地块经营适宜性分析
本项目地块所处区域环境及地块自身条件其经营适宜性可做如下判断
1、 最适宜项目住宅小区。
本项目地块面积较大区位合理具有较好江景资源优势可享受城镇居家之便利却不受城市繁华干扰之苦是闹中取静、居家休养之理想场所。所以该地块最适宜住宅小区开发。
2、 可适宜项目商铺、酒店。
本项目地块地处合川区高速出入口之要道但不是唯一 同时处于涪滨南路具有经营滨江商业和酒店的必备因素——人气旺。因而该地块除最适宜于住宅开发外也可适宜于商用物业开发但目前商气不旺需培育商业氛围 但不宜大规模开发商业物业。
3、 不适宜项目工业开发。
根据区域规划要求本地块不适宜工业项目开发。
综上所述我们认为本地块目前最适宜于住宅小区项目开发。
第二章合川经济社会发展研究
一、 合川区经济发展及规划
(一 合川区经济分析
说明本部分数据来源于重庆市、合川区统计年鉴。
1、 合川区国民生产总值分析(单位:万元) :
1 纵向分析合川区2003-2008GDP单位:万元 。
2 横向分析(2008年一小时经济圈分析单位:亿元) 。
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