中广中广信2012北京孙村项目市场定位及营销报告（技术标部分）1

中广信2012北京孙村项目市场定位及营销报告技术

标部分 1

谨呈北京首地兴业置业有限公司●首地??孙村项目市场定位及营销报告

技术标部分 2<012年1月本报告文档定义为保密 请在中广信认可的情

形下使用并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅

项目背景及核心问题界定项目市场机会挖掘金色漫香郡案例分析及借鉴项目市场定位及规划建议项目操盘思路及营销保障本报告文档定义为保密请在中广信认可的情形下使用并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅

项目背景及核心问题界定。 ??项目属性??开发目标??核心问题本报告文档定义为保密 请在中广信认可的情形下使用并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅

区位属性——北京南城发展计划2<0<09年北京出台《促进城市南部地区加快发展行动计划》未来三年重点改善城市南部地区发展形象 以基础设施提升为重点优化发展环境。 南城:包括崇文、宣武、丰台、房山和大兴五区总面积33671>. 1平方公里占全市的2<0.5% 2<0<09年11月5日北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》公布。按照计划城南将建成“一轴一带多园区”的产业发展格局在未来3年内政府投资带动社会投资总额将达29<0<0亿元推动南城快速崛起。 本报告文档定义为保密 请在中广信认可的情形下使用并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅

区位属性——大兴区域大兴地处北京南城五区之一位于城南“一轴一带多元区”的中轴核心位臵 区位优势显著 未来升值潜力明显。 ??aname=baidusnap9><#990099' >4距五环约5公里 北部都市产业区距四环约13公里 ——重点建设大兴新城综合功能区、京南物距三环约16公里 流

基地、北京经济技术开发距金融街车程约28公里 区周边商务中心区距<#990099' >4号线黄村火车站约5公里 ??#990099' >4东部现代制造业区——重点建设北京采育经济开发区、安定精细化工基地和北京经济技术开发区产业配套区 ??#990099' >4中部文化创意产业区 ——重点建设新媒体产业基地发展影视编播制作、数字动漫设计等为项目地块特色的新媒体产业??#990099' >4西部综合产业区 ——重点建设中关村科技园区大兴生物医药项目位于大兴南部孙村基地、榆垡国家级农产品加组团南六环与中轴路工业示范基地、榆垡万亩交叉处距离南三环约生态旅游区、永定河生态旅游区16公里。 本报告文档定义为保密 请在中广信认可的情形下使用并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅

区域交通——地铁四号线轨道交通的建设加强大兴新城与中心城的连接将加速“井”字客群外溢臵业大兴市场将有机会承接更多臵业人口。 1 23大亦庄<#990099' >4兴线线规划八金色漫香郡号线城铁大兴线、亦庄线开通加强大兴新城与从南六环金色漫香郡的客群分布图分析南中心城的连接实现了中关村产业带与大兴六环地区的客群主要分布于“井”字地带 <#990099' >4产业带的互补联络了西直门、北京南站等号线的开通及1<0号线的南移将引导更多客群交通枢纽沟通了新街口、西单以及大兴区外溢臵业成为北京市南北客运的大动脉.本报告文档定义为保密 请在中广信认可的情形下使用并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅

区位属性——第二机场落户大兴第二机场规划选址正式确定大兴对于区域客群机遇及需求量的增加产生极大的利好。 据2<0世纪9<0年代国际机场协会(ACL)的研究调查数据显示每年1<0<0万航空旅客运输量将增25<0<0个就业岗位产生1.3亿美元经济收益。 到2<02<0年北京第二机场承担每年<#990099' >4<0<0<0万人次的吞吐量可以带来1<0万个就业岗位增加52亿美元经济收益 2<03<0年承担每年8<0<0<0万人次的吞吐量可以带来2<0万个就业岗位增加1<0<#990099' >4亿美元经济收益。 若其中有5<0的人选择在第二机场临第二机场空经济区居住购买房屋带眷系数按1 2计算 广阳

2<02<0年京南临空经济区人口将机械增加1<0万人增加5永清万个家庭。假设每个家庭购买7O平方米的商品房则将带动35<0万平方米商品房的销意售。味着我们有 未来35<0万平米的商品房需求本报告文档定义为保密请在中广信认可的情形下使用并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅

区位属性——孙村组团规划项目所在的孙村组团位于大兴新城的东南方位南中轴线从中穿过是城市外延发展规划中的新兴组团未来升值发展潜力广阔。 孙村组团规划是包括了产业园区、居住、商业娱乐配套等在内的综合功能区。组团西区以居住为主, 东区为工业园区定位为印刷包装产业基地南侧为国家新媒体产业基地。 孙村组团规划用地总面积391公顷其中产业用地1<0<#990099' >4公顷居住用地73公顷规划一心六片三组团建筑建面117万平米其中包括一定规模的限价房规划平均容积率1.6未来居住人口约<#990099' >4.3万人。同时组团规划有商业16.5万平米娱乐6万平米。 项目地块本报告文档定义为保密 请在中广信认可的情形下使用并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅

区位属性——周边产业规划周边区域正处于高速建设中随着经济开发区的不断发展将会带来大量人流与居住需求区域房地产市场将会持续升温。大兴生物医药基地6Km 3Km 7.7Km7Km 丽泽金融商务区国际印刷包装基地国家新媒体产业基地龙潭湖体育产业园本报告文档定义为保密 请在中广信认可的情形下使用并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅

项目属性——规划条件项目属于R2二类居住用地中等规模体量容积率

1.5 限高27m 限制项目只适合开发3F、≤9F的多层产品类型。 土地总面积7.63<07公顷其中建设用地面积6. 1777公顷1 代征道路用地面积-- 代征绿化用地面积-- 2规划用途R2二类居住用地3容积率

1.5 <#990099' >4限高27米5规划建筑面积9.2666万平米北至安顺北路,西6地块四至东至盛顺街,至规划高中,南至安顺南路 本地块为纯居住地块地块东西宽约2<#990099' >4<0米南北长约25<0米建设用地面积6. 1777公

顷规划容积率为1.5。 本报告文档定义为保密 请在中广信认可的情形下使用并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅

项目属性——四至条件地块形状方正场地平整、无待拆迁建筑物。 金色漫香郡项目四至地块位于北京市大兴区孙村组团兴和骨科医院中部,中轴路以西。四至范围是孙村中小学东至盛顺街已建好南至安顺南路西至规划中学用地北至安顺北路。 项目北侧项目西侧项目东侧项目地块规划中学项目南侧本报告文档定义为保密 请在中广信认可的情形下使用并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅盛顺街

项目属性——交通配套地块地处六环路和未来南中轴线交汇处随着马西路、蒲黄榆路南延以及中轴路的贯通项目将融入城市快速交通网络车行便捷。 ??地铁<#990099' >4号线延长线 ??2<02<0年地铁八号线南延 ??马家堡西路快速路南延 ??蒲黄榆快速路南延至五环 ??黄亦路改造、新建兴亦路 ??南中轴路未来将全线打通 孙村项目虽与城区距离较远但通达性较好。届时依托地铁大兴线、京开高速、马家堡新城3路西路南延路、蒲黄榆快速路、黄亦路、兴亦路等路网项目可对南城大部分重点区域形937路支1成辐射。 9<#990099' >4<0路 本报告文档定义为保密 请在中广信认可的情形下使用并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅

项目属性——生活配套周边现阶段拥有一定的教育、医疗资源但生活配套极不完善主要依靠黄村中心区域。随着南中轴路开通预计将形成一定规模的被动吸引配套。 南中轴路??#990099' >4医疗大兴医院、北京大兴兴和骨科医院 黄村??#990099' >4教育北京大兴黄村孙村中小学校 ??#990099' >4餐饮金山城(大兴店) 、半亩园(大兴店 孙村??#990099' >4银行北京农村商业银行孙村分理北臧处、北京农村商业银行新建分理处、 中国邮政储蓄银行团河支行??#990099' >4黄村仍为现阶段区域配套核心。 ??#990099' >4商场世纪华联超市团河店、物美??#990099' >4未来随着区域南扩及南中轴路的发展项目区域内的人车流规模将会提便利超市德瑞店、物美综合超市升带来一

定规模的被动吸引型配套(海子角店) 资源。 本报告文档定义为保密 请在中广信认可的情形下使用并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅

项目属性——环境配套项目周边有南中轴森林公园、三海子郊野公园、半壁店森林公园南城三大生态公园环绕临近又规划有市政公园生态宜居价值属性较高。 临近规划代建公园三海子公园南中轴森林公园规划市政公园半壁店公园项目南约12公里可以到达半壁店森林公园另外大兴区域分布了大量的采摘园、度假村和高尔夫俱乐部拥有丰富的绿色生态景观资源。 本报告文档定义为保密 请在中广信认可的情形下使用并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅

项目属性界定南中轴、大兴生态宜居板块、 中等规模、低密度多层产品社区。 商业吸引性产业环境带动性项目宜居性属性发展交通特色性辐射性产品稀缺性本报告文档定义为保密 请在中广信认可的情形下使用并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅

项目背景及核心问题界定。 ??项目属性??开发目标??核心问题本报告文档定义为保密 请在中广信认可的情形下使用并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅

开发目标解读中广信对开发目标的解读1、风险控制——在宏观调控背景下如何确定正确的市场定位和入市策略选择以控制开发风险。 2、理想销售——在市场和成本压力下如何实现理想的产品价格和快速的销售速度达到的理想的开发利润目标。 3、价值提升——如何发掘项目核心价值实现产品、价值和品牌的多重提升。 本报告文档定义为保密 请在中广信认可的情形下使用并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅

项目背景及核心问题界定。 ??项目属性??开发目标??核心问题本报告文档定义为保密 请在中广信认可的情形下使用并请勿在未得到中广信允许的

情况下传阅

核心问题提炼Q1风险——在宏观调控的背景下如何预判和把握市场环境控制项目开发风险 Q2产品——如何在产品层面完成对市场竞品项目的价值超越 Q3市场——如何在区域条件和规划条件限制背景下实现对漫香郡项目产品、价格的双重超越 本报告文档定义为保密 请在中广信认可的情形下使用并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅

项目背景及核心问题界定项目市场机会挖掘金色漫香郡案例分析及借鉴项目市场定位及规划建议项目操盘思路及营销保障本报告文档定义为保密请在中广信认可的情形下使用并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅

项目市场机会挖掘。 ??宏观系统??中观系统??微观操作??区域客群本报告文档定义为保密 请在中广信认可的情形下使用并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅

城市经济—城市 GDP 全市实现地区 生产总值11<#990099' >4<0<#990099' >4.3亿元按可比价格计算 比上年同期增长8%。<06年—11年Q3季度城市GDP及增长??全市实现地区生产总值11<#990099' >4<0<#990099' >4.3亿速度元按可比价格计算 比上年同期161<0<016%13777.9增长8%。 1<#990099' >41<0<01<#990099' >4%12153 ??第一产业增加值88.6亿元增长121<0<01111511<#990099' >4<0<#990099' >4.312%98<#990099' >46.8 1<01<0<01<0%<0. 3%第二产业增加值26<09亿8117.881<0<08%元增长6.5%,其中工业增加值61<0<06%2182.3亿元增长7.3%建筑业<#990099' >41<0<0<#990099' >4%增加值<#990099' >426.7亿元增长2.3%第21<0<02%三产业增加值87<06.7亿元增长1<0<0<0%8.5%.地区生产总值比上年增长本报告文档定义为保密 请在中广信认可的情形下使用并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅

城市经济—人均可支配收入2<011年前三季度城镇居民人均可支配收入2<#990099' >416<#990099' >4元同比增长1<0. 7%。农村居民人均现金收入12962元 同比增长12.8%。 <06年—11年Q3城镇居民人均可<06年—11年Q 3农民人均纯收入及增支配收入及增长率 1<#990099' >4<0<0<0 长率1<#990099' >4. <0<0%

355<0<01<#990099' >4. <0<0%12<0<0<012. <0<0%3<05<0<012. <0<0%1<0<0<0<01<0. <0<0%255<0<01<0. <0<0%2<05<0<08<0<0<08. <0<0%8. <0<0%155<0<06<0<0<06. <0<0%6. <0<0%1<05<0<0<#990099' >4<0<0<0<#990099' >4. <0<0%55<0<0<#990099' >4. <0<0%2<0<0<02. <0<0%5<0<02. <0<0%<0<0. <0<0%城镇居民人均收入元 比上年增长农民人均纯收入元 比上年增长本报告文档定义为保密 请在中广信认可的情形下使用并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅

城市经济—社会消费品零售额2<011年1—11月全市实现社会消费品零售额6222.9亿元 同比增长1<0.9%。 <06年—11年Q11月社会消费品零售额及增长率??2<011年1—11月全市实现社会消费品零售额6222.9亿元同比增长7<0<0<0. <025. <0<0%6<0<0<0. <01<0.9%。 2<0. <0<0%5<0<0<0. <0??其中吃类、穿类和烧类商品分别增<#990099' >4<0<0<0. <015. <0<0%长16.8%、 2<0.9%和28.2%用类商品3<0<0<0. <01<0. <0<0%受汽车、住宅限购等影响增长5.3%。2<0<0<0. <05. <0<0%1<0<0<0??从限额以上批零企业销售看 通讯器. <0<0. <0<0. <0<0%材类、文化办公用品类、石油及制品类商品零售额分别增长<#990099' >46%、<#990099' >4<#990099' >4.8%和3<0.8%。社会消费品零售额亿元 比上年增长本报告文档定义为保密 请在中广信认可的情形下使用并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅

城市经济—社会固定资产投资 全市完成全社会固定资产投资<#990099' >4169.3亿元同比增长17. <#990099' >4%。其中完成房地产开发投资226<#990099' >4.2亿元增长15.2%。 <06年—11年Q3社会固定资产投资及??全市完成全社会固定资产投资<#990099' >4169. 3亿6<0<0<0增长率3<0. <0<0%元 同比增长17. <#990099' >4%。其中完成房地5<0<0<025. <0<0%

产开发投资226<#990099' >4.2亿元 增长15.2% 房地产中住宅投资136<#990099' >4. <#990099' >4亿元增长<#990099' >4<0<0<02<0. <0<0%32.6%完成基础设施投资863.9亿元3<0<0<015. <0<0%增长3.9%。 2<0<0<01<0. <0<0%??分产业看第二产业完成投资517.8亿元增长82.2%其中工业投资51<0. 1亿1<0<0<05. <0<0%元增长8<0.8%工业中的通用设备制<0<0. <0<0%造业增长59. 1%医药、汽车、 电子行业分别增长1.6倍、 1.5倍和2.2倍。第三产业完成投资3622. 1亿元增长社会固定资产投资亿元 比上年增长11.8%其中租赁和商务服务业增长1.3本报告文档定义为倍保密。 请在中广信认可的情形下使用并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅

重要政策回顾政策调控力度不断加强投资性甚至刚性需求在某种程度上受到抑制开发商融资难度加大开发风险上升房地产市场受到冲击较大。2<011年重要政策回顾一月二月三月 四月五月六月七月八月九月十月十一月??11月15以限价代替限购 ??1<0月2<#990099' >4日宏观政策适时适度预调微调 ??9月5日上缴首批保证金存款准备??金。 8月13日 《婚姻法司法解释三出台》 ??7月7日央行年内第三度加息房贷利率达近1<0年最高??6月2<0日上调存款类金融机构人民币存款准备金率<0.5个百分??点。5月 1 日商品房明码标价 明码标价后可自行降价但涨价必须重新申报。 ??<#990099' >4月21 日上调存款类金融机构人民币存款准备金率<0.5个百分点。 ??3月11日 《关于切实做好2<011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》提出进一步完善土地招拍挂制??度。 2月9 日上调金融机构人民币存贷款基准利率。 ??1月26 日新国八条诞生。 本报告文档定义为保密 请在中广信认可的情形下使用并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅

政策分析除以下循序渐紧的调控政策 2<011年央行3次加息 6次上调存款准备金率也从货币政策上加紧调控 2<012年应做好最坏的思想准备。 调控延续限购力度限购住建部表5条标示限购政京八条及京准策于2<011十五条住房城乡建年底到期的新国八条外地人有5设部提出城市地方年纳税证明符合2条以政府需在到上的城市期后延续限第二套首付才能购房六成基

准外地人限购建议列入新购政策。 增限购城市利率1套北京1. 1人限购2套名单。 1月2月3月<#990099' >4月5月6月7月 8月9月 1<0月调控时间本报告文档定义为保密 请在中广信认可的情形下使用并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅

北京房地产市场综述 受调控和限购政策影响北京房地产市场成交量大幅下滑。 成交量期房现房商品房类型面积万㎡ 单位数量面积万㎡单位数量面积万㎡ 单位数量住宅961. <#990099' >4<#990099' >4 91<016

788.73 763<#990099' >41 172. 71 1<#990099' >4675 办 公 219.37198<0<#990099' >4 168.3 17153 51. <06 265<#990099' >4商业187.97 1<06.35

89.8 5879 98. 17 <#990099' >4756车位139.6 3583<0 35.86 7817 1<03.7328<013其它<#990099' >49.59 31<01 17.89 1<069 31. 7 2<032合计1557.9716<0386 11<0<0.59 1<08259 <#990099' >457.38 52127 ??2<011年北京区域商业住宅项目总计成交91<016套成交面积为961. <#990099' >4<#990099' >4万㎡ ??成交量较2<01<0年下降了18. <0<#990099' >4%成交面积较2<01<0年下降了21.9<0% ??2<011年北京市商业住宅用地总计成交58幅成交面积为<#990099' >458.96万㎡ 规划建筑面积 9<09. 12 万㎡ 成交金额<#990099' >468. <#990099' >46亿元楼面单价5153元/㎡ ??住宅土地成交其中大兴区域成交1<0幅成交面积为58. <#990099' >4万㎡规划建筑面积117. 76万㎡成交金额81.5<#990099' >4亿元楼面单价692<#990099' >4元/㎡。 本报告文档定义为保密 请在中广信认可的情形下使用并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅

北京房地产市场近五年一手房市场成交情况从近五年的成交量价对比来看 2<011年全年北京一手房市场创造5年以来两项新低成交量创5年以来新低成交均价涨幅为5年以来最低水平。 <07—11年北京市一手房住宅成交套数 万套 <07—11 年北京市一手房成交价格趋势25<0<0<0<#990099' >45. <0<0%18<#990099' >4<0. <0<0%162<0<0<0<035. <0<0%1<#990099' >43<0. <0<0%1215<0<0<01<025. <0<0%82<0. <0<0%1<0<0<0<0615. <0<0%<#