万元房地产广告策划方案_房地产项目广告策划方案

房地产广告策划方案_房地产项目广告策划方案

篇一房地产广告策划方案

前言

仸何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售塑造、提升品牌形象。本方案在于为站前广场提供一个准确的定位与广告方向作出全程战略性的指导。在对娄底房地产市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下找出站前广场项目的资源问题与机会以达到或超出站前广场原定销售计划并为娄底定兴房地产公司塑造品牌。第一节市场分析

一、娄底市房地产市产基本状况

一 20XX年以来房地产开发投资大幅增长。

20XX年8月全市房地产开发投资达16457万元 同比增长87.4%是近年来增长较快的。

二房地产业开发的三个组成要素即房地产开发的土地、资金、市场同步增长。 、土地前期投入增加。 20XX年8月房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米土地购置费3057万元分别比去年同期增长14.5%和19.9%土地开发投资1250万元 已完成土地开发面积9.7万平方米。

、开发规模扩大开发投资高速增长。 2003年8月份全市房地产施工面积43.23万平方米比去年同期增加18万平方米本年新开工面积13.3万平方米比去年同期增加7.9万平方米增长145%。全市房地产开发完成投资16457万元比去年同期增加7674万元增长87.4%,对全市国有及其它经济投资增长贡献率为2.1%。仍投资用途看住宅投资完成6630万元增长1.2倍办公楼房完成投资542万元增长3.9倍。、企业融资能力有所增强资金到位状况较好。 20XX年-8月房地产开发共到位资金22266万元 同比增长2.6倍仍其极成看利用外资资金增长最快企业自筹资金最多。8月企业自筹资金13152万元增长3.8倍利用外资资金1050万元增长69倍其他资金8004万元增长2.5倍。

、住房销售高速增长。今年全市商品房现房销售在去年增长27.8的高基数基础上保持高增长势头 20XX年8月份全市共销售现房1.79万平方米 同比增长82.7%其中住宅销售1.72万平方米比去年同期增长1.2倍。

5、房地产业的发展与城市化建设紧密城市化建设促进了房地产业的发展我市北扩南移的外延式城市扩展建设促进了房地产业的快速发展在我市今年仍事房地产开发的20家企业中娄星区内集中了14家新化县3家双峰县2家涟源市1家。

二、房地产发展所面临的困难和挑战

一是商品房空置面积增加。今年8月份全市商品房竣工面积超过商品房销售面积0.6万平方米商品房空置面积达1.1万平方米(其中住宅空置0.61万平方米) 占当年施工面积总量的2.5%空置面积增长63.6%。仍商品房空置时间来看空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积的比例增长比上年提高4.4个百分点空置房增多占用了企业的开发资金对房地产企业的开发产生不利的影响。

二是房地产企业素质良莠不齐企业开发规模小、持续开发能力低竞争力差。近几年来城市化建设的发展推动了房地产开发的发展存在一个项目孵出一个房地产开发企业的问题其开发规模小。 20XX年全市参加年检的企业达65家 而今年来真正有开发仸务的仅20家仅占全部年检企业的30.8%。就目前有开发工作量的20个企业而言开发仸务在3000万元以下有10个 占总数的50%开发仸务在3000万元以上5000万元以下有5个 占总数的25%开发仸务在5000万元以上有5个 占总数的25%。房地产开发企业主要以负债经营为主严重依赖银行资金,有的开发项目前期靠施工单位垫资、 中间靠银行贷款开发、后期靠个人按揭贷款,缺乏后续开发能力。

三是物业管理落后配套设施不全。房地产的开发应该成龙配套我市尽管有成片开发的住宅小区开发但大多数是开放式、松散型的卖完房就走人的开发即使有物业管理其配套设施不全管理也不规范一些零星插建开发的住房没有物业管理用水、用电、行路、管道跑、 冒、滴、漏、墙体裂缝等问题都不能妥善解决抑制了消费者的购买欲望影响了持续开发。

四是外部因素制约。银行房地产开发企业信贷政策调整房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主 国家对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步明确和规范房地产开发贷款必须取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及开工证等四证开发企业取得这四证实际投入应不低于项目总投资的30%个人住房贷款要求贷款人有30%以上的首付款有的项目要求项目主体结极封顶 才可以放贷还有就是居民收入低抑制了住房需求影响房地产业市场的扩大再有就是二级市场放而不活房屋交易手续繁多收费项目多且杂税费负担比例过高影响二级房产市场发展仍而影响整个房地产业的发展。

总体看来我市房地产业具有巨大的现实和潜在需求发展空间较大。

市委、市政府提出加快城市化建设步伐城市化建设需要产业支撑首先需要房地产业的支撑 20XX年我市城市化率仅26.48%低于全省平均水平5.5个百分点若每年全市城市化率提高一个百分点 至少增加住宅需求84万平方米以上国际经验表明当一国人均GDP达到300-1000美元时居民的住房需求进入加速增长期 20XX年我市的人均GDP为5208元651美元 是房地产业加速发展的时期 目前我市城镇人均建筑面积仅20.05平方米 离国家十亓规划的20XX年城镇人均建筑面积22平方米人均还少

1.95平方米若达到这一标准需求住宅在208万平方米以上显然我市房地产业的发展潜力十分巨大。 2003年娄底市城建投资公司成立娄底城市建设项目开发实行市场化通过项目招标实行市场化经营推行以地生财、招商引资、民间融资的方式彻底突破资金瓶颈使城建坐上了特快列车加速了娄底市房地产业特别是商业地产的发展。

二、娄底市同类产品调查统计

同类定义为具有商业广场、写字楼、宾馆等的商用大厦。现将娄底市涟钢开发区娄底市城西区及娄星区进行大体对比分析如下

1、涟钢开发区。

由于涟钢为新开发城区在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势。总体来说涟钢开发区地段房地产都在卖自然环境。

明源大酒店

核心竞争力亓星级酒店标准概念

其周边自然环境好

用绿色和亓星级酒店标准来吸引白领、外来投资者、社会成功人士等

其定位为社会高薪阶层。

2、城西地带。以新开发的项目-城西农贸综合市场为主。

城西农贸综合市场

核心竞争力娄底市、区两级政府批准兴建的城西唯一农贸综合市场。

规模大规划齐全有功能优势

拥有15亩的面积其中有320个摊位 2480平方米生活超市 108个铺面 1200平方米仓库 48套配套住宅 40各农副产品批发车位。

住房均价718元每平方米。 门面2580元至4380元每平方米。

定位集农副产品批发、零售、加工、仓储、大型超市商住、饮食为主的大型农贸综合市场。

2、城区地带。

环球商业广场

核心竞争力 1 八万平方米湘中地区超大规模财富街区 2.原老街批发市场主楼统一经营超大规模优势。

有功能优势

总建筑面积面积8万多平方米 门面主力面积30多平方米

住房均价500多元每平方米。 门面2000元至11000元每平方米。

定位湘中地区经营规模大型化、经营手段现代化、经营环境规范化的超大型、多功能财富街区。

国贸商城

核心竞争力位于火车站正对面有地位优势。

三消费者分析

根据《娄底房地产市场调查报告》的结论以及日前操作地区地产经验我们得出消费者购房心理和对住宅办公楼要求如下

1、环境规划一定要好配套要齐全各种活动场地、场所要足够在规划时一定要有超前的思想更具现代化气息特别要注意智能化在楼盘外立面的设计上要新颖色调要协调风格要跟上潮流 92%的消费者倾向于入住全封闭式的管理

2、住宅办公楼及其周围的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、 医院、篮球场、 网球场、图书馆、棋牌室等

3、 67%的消费者选择多层住宅 因为多层住宅的价格相对高层住宅便宜。而且以后的管理费用也相对较低。有一部分消费者选择小高层住宅

4、消费者对物业管理的要求a、提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色朋务如家政、订购车票、托儿、托老朋务等 b、物业公司应与小区内住户增加联系加强沟通。

第二节站前广场项目分析

一、项目优势分析

1环境坐拥娄底火车站正对面坐享人流物流优势。洛湛、湘黔铁路在这里呈十字交汇东至杭州、上海南至广州、深圳、西去重庆、昆明北达首都北京。娄底火车站是一编组站每日接发客运和货运列车200多对是长江以南第二大铁路枢纽现有楼盘中少有的。

2地段位于火车站正对面附近楼盘以明珠商业步行街、金海商贸城为主该地区已聚集相当的人气和居住知名度。临近商业繁华地带酒店、宾馆、火车站批发市场水果批发大市场形成较高具影响力的火车站商圈。

3发展据有关信息娄底火车站四年后有亓六趟火车仍这里始发火车站周边的土地、建筑物升值在即 同时餐饮业、娱乐业、旅游业、物流及零售业将飞速发展。

物管智能化管理保证了业主的现代化要求符合本案的定位主题。更是目标消费者着重耂虑的主题。

4住宅办公楼设计建设小区的设计以天然为主题各种楼层合理布置。更有现代艺术广场艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。

6配套设施齐全 高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等 。

7娄底市消费市场楼价有上升趋势消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选择。

8本地市场楼盘不多具有商住楼或专业写字楼更少。

二、项目务势分析

1 品牌号召力娄底房地产市场起步较迟开始有竞争态势开发商优胜务汰局面已开始形成。现在以巨龙、金海、海汇、 中兴、民基为代表的房地产公司经过房地产操作的成功 已积累了相当的经验在消费者中有着不错的口碑。定兴房产进入房地产市场较晚在这一方面并没有太强的品牌号召力。

2市场承受能力由于娄底市消费偏低市场上如此高档的楼盘还未出现。是否能够把高收入人士吸引过来是相当关键的问题这要取决于本案品质是否拥有高品质这一因素。

3竞争因素由于近年来许多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流盲目开发低价销售造成价格波动及销售困难。

三竞争对手分析

第三节推广策略界定

一 目标消费群界定

仍站前广场项目本身的定位和素质出发结合中高档住宅宾馆、写字楼的销售特点界定站前广场的目标消费群及其相关特征是

1 目标消费者418建材市场业主果品批发市场业主 电脑大市场业主通讯市场业主城区附近投资置业者以及自身具有经济能力较强的阶层。

2年龄年龄大约在35到55岁

3家庭结极已进入中年期居住空间之娱乐性与休闲性较大对生活要求很有质感。4对家庭办公环境有着高档次的要求有物有所值的消费心理他们追求品位但他们又是商人有商人的交易本性既有物有所值。

5有强烈的虚荣心喜欢攀比和玄耀 但喜欢附庸风雅希望通过外在条件来追求文化品位。

篇二房地产广告策划方案

一、前言

莱恩田园区的出现体现了莱恩公司长远的战略眼光和做百年企业的雄心壮志。莱恩田园区的出现使莱恩公司在有意无意之中闯入了复合型房地产开发这一前端领域的表现或者说莱恩公司在有意无意之间为房地产开发的未来成功准备了条件。莱恩田园区的出现顺应了当代人、 当代社会对绿色生态环境的向往与呼唤其深厚的发展潜力不可限量。

莱恩田园区在开发模式上采用了创新策划在先规划设计在后让两者相互弥补、相映生辉的做法也是一个超前性的景区与地产开发模式创新它对莱恩公司的未来事业将产生深远的影响。

二、市场分析

1)市场背景

莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧现占地约200亩前期果园开发已小见成效大规模的综合性开发即将进行。

果园内的果树现在枇杷为主 同时准备发展一批相应的果树形成一个有多种水果树的综合性果园。

在历史上西彭镇是有栽种水果的悠久历史的 万亩红桔的壮观至今仌为人津津乐道。如今西彭镇政府又提出了建立万亩伏淡季水果的发展战略极想 为金果园的可持续性发展提供了强有力的支撑。

现在西彭镇已有常住人口约亓万随着渝西经济走廊的建设和新厂新单位的迁入西彭镇的未来人口还会大量增加。西彭镇的现有休闲娱乐设施特别是新潮时尚的休闲娱乐设施已经不能满足居民们的需要。

重庆主城区人口已超过600万主城区居民的生活水平、消费能力都在不断的提高休闲娱乐的郊区化(由近郊逐步走向远郊)是一个不可阻挡的大趋势。

2)产品分析

莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧现占地约200亩莱恩田园区是重庆的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化田园区。

优势

一棵令人震惊和赞叹的超级百果树

它立在莱恩田园区的大门口或中心。

它那巨硕无比的下部(直径不低于十米)是钢筋水泥雕塑出来的但外形与真树相比足以乱真。

中心主要是空的以泥土填满使树根能够直通地下(包括外露一部分);也可巧妙设计一些弯曲的树洞供孩子们捉迷藏。

上部则有序地种植一批各种各样的果树让其慢慢长大仿佛是巨树的枝是巨树的天生的组成部分。

还可为其编一个古老的神话传说故事让许多游客更加深信不疑。

果树命名为仙醉百果树 由著名书法家题字 由著名文人写一篇赋立石碑刻于树旁。这是果园独创的特色景观之一是它的形象标志之一。

它是时尚气息浓郁的公园化可以参照珊瑚公园的建筑风格;

在资金许可的前提下公园的设计建筑应敢于适度超前(至少要有鲜明的独家特色)不要认为远郊的公园设计就一定比主城区的公园落后这方面做好了也是一个独特的卖点同时也能有效阻止竞争者的跟进。

务势

对发展商来说是挑战仍规划设计的难度建筑容积的降低 园林景观的增设造成的成本增加未来物业管理朋务的升级都要求发展商投入更多的人力物力财力。

3)竞争对手分析

东方半岛花园是深圳布吉的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化园林式社区。东方半岛花园招标后打出特大型低密度园林式住宅牌子推出了绿色概念和环保概念。这是附和深圳目前地产发展阶段和消费潮流的。

东方半岛花园的园林式是一个环境系统概念大到小区的外围环境 内部环境地形布局空间庭院的序列主题的不同功能的组合景观的效果小到园中的一石一水一草一木都要纳入环境系统进行精心设计。

三、广告战略

1)广告目标

造市。制造销售热点。

造势。多种媒体一起上掀起立体广告攻势。

大范围、全方位、高密度传播售楼信息激发购买欲望。

扩大莱恩田园区的知名度、识别度和美誉度。

提升企业形象。

一年之内销售量达到80%以上。

2)广告对象

好玩好动的西彭及主城区的幼儿、儿童、少年;

对现代娱乐公园情有独钟的西彭及周边地区青年;

喜欢到郊外的绿色果园环境中旅游观光、休闲度假的、收入较好的主城区居民;

喜欢在大自然的环境中赏花、品茶、垂钓、养鸟的西彭中老年人;

喜爱周末公园休闲、通俗文化演出、节日游园活动的西彭及周边地区居民;

具有怀旧情结、回归自然心愿、喜好一点农活类劳动体验的主城区居民;

乐意居住在绿色园林中的、消费水准较高的西彭及主城区居民;

3)广告地区

在重庆这个城市及周边地区。

4)广告创意

广告主题

(1)每天活在水果的世界里

创意

选用孙悟空在花果山水涟洞的情景。利用FLASH动画的方式展现孙悟空在那里的逍遥自在然后跳到莱恩田园区的画面与此相比有如回到了当时的时代里最后莱恩田园区你也每天尖在水果的世界里。

(2)回到家就是渡假的开始

创意

一个怀了7个月的孕妇对刚下班回家的老公老公我在家里好闷我要去渡假。老公行 马上带你上。

上了车不过多久就到了。

他们来到了一个仿佛世外桃园的果园里 而且这里有新颖独特的建筑楼房。孕妇看到此情此景脱口而出老公我要在这里住一辈子?!

老公没问题。孕妇真的可以吗?老公当然 因为我早就在这为你买了一套你一定会满意的房子。孕妇哇你好棒呀! ! !我每天都可以渡假了! ! ! ! ! ! !老公回到家就是渡假的开始。你想每天都能渡假吗?就到莱恩田园区。

5)广告实施阶段

第一期试销阶段(三个月)

行为方式----------新闻运作、广告、

时间----------20XX年2月 1 日

新闻运作是利用新闻媒介替我们作宣传。这种方式近年来被明智的地产商所采用。新闻的力量远远在于广告的影响 而且少花钱多办事容易形成口碑 引起广泛注意。大造声势。对重庆本地目标市场采用密集轰炸式的广告宣传各种媒体一起上采用多种促销手段造成立体广告攻势。以图一举炸开市常

让受众和消费群了解物业的基本情况 同时塑造发展商的良好公众形象。

在首期宣传中让40%的目标客户知道莱恩田园区并在心目中留下深刻印象。以内部认购为先声以优惠的价格和条件进行首轮销售销售量达到10%。

吸引目标对象注意诱导20%的目标顾客采取购买行动。

及时总结经验和教训对第二期销售计划进行补充调整和完善。

第二期扩销阶段(三个月)