住房2007年房地产业十大事件

2007年中国房地产业十大事件

一、 《物权法》八审通过·促进行业健康发展

2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议表决通过中华人民共和国物权法草案将于2007年10月1日起实行。 《物权法》中与房地产业相关的重要规定包括征收单位、个人的房屋及其他不动产应当给予拆迁补偿维护被征收人的合法权益征收居民房屋的还应当保障被征收人的居住条件。在建设用地使用权续期问题上区分住宅用地和非住宅用地并作出了规定住宅建设用地使用权期满的自动续期建设用地使用权期满根据公共利益需要收回的应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 比如占用业主共有道路停放汽车的车位属业主共有。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

作为重要的民事基本法律 《物权法》不仅涉及国家的基本经济制度也关系到普通民众安居乐业的具体利益尤其影响到房地产业的发展。 1999年产生第一个专家草案 2001年产生法工委的正式草案然后进入审议阶段。一部法律由全国人大常委会审议八次这在我国立法史上是创记录的。它既是改革开放以来首部公开听取群众意见的法典也是迄今为止引致最多讨论的民法。 《物权法》确立了平等保护国家所有权、集体所有权和私人所有权的基本原则并完善了对所有权等物权进行保护的法律制度。整体而言对房地产业发展影响重大由于不动产产权是《物权法》重点保护对象这就从法理上理顺了产权关系必将促进房地产业健康有序发展。 《物权法》消除了部分业主对于70年之后产权问题的忧虑由于确立了私权所有将促使更多地产商和机构投资者更多地持有物业进行长期经营拆迁户可以以依托《物权法》维护自己的合法权益 同时也将增加城市动拆迁的难度为开征物业税创造了前提条件 《物权法》的作用将会在未来进一步有所显现。

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二、 “国24号文”出台·住房保障加快推进

8月1日 国务院常务会议讨论并原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发[2007]24号。 8月7日 “国24号文”正式下发其主要内容包括两个部分一是进一步建立健全城市廉租住房制度 “十一五”期末全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排、住房公积金增值收益、土地出让净收益的10%以上等。二是改进和规范经济适用住房制度供应对象为城市低收入住房困难家庭建筑面积控制在60平方米左右购买不满5年不得直接上市交易满5年可转让经济适用住房但应向政府交纳土地收益等价款政府可优先回购。另外还提出通过加快集中成片棚户区的改造、积极推进旧住宅区综合整治、多渠道改善农民工居住条件等方式逐步改善其他住房困难群体的居住条件最后还明确了完善配套政策和工作机制。与之相应 国务院有关部门于11月重新修订了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》。

我国住房制度变革经历了一个过程 1994年国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》住房制度改革初步启动但进展缓慢 1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台停止住房实物分配实行住房分配货币化但在我国住宅商品化与市场化的过程中全国房价增速过快住房保障严重滞后。正是在这一背景下 “24号文”重装出场。它以重点解决城市低收入家庭住房困难为目标主要通过廉租房和经济适用房两个产品来达到目的廉租房方面最重要的是扩大保障范围经济适用房方面重点是改进和规范制度实行动态管理、有限产权住房保障的落实情况纳入对城市政府的政绩考核之中。为了更好的落实“国24号文” 11月重新修订了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》。综之 “24号文”重新调整我国住宅产业的发展方向把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容作为政府公共服务的一项重要职责加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。值得关注的是这一政策并未提及如何对中等偏下收入阶层进行住房保障全面建立健全住宅制度仍有待制定《住宅法》。

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三、地价房价加速上涨·宏观调控不断深化

事件今年以来尤其二三季度全国房价地价出现加速上涨的态势。国家统计局数据表明 70个大中城市新建商品住房售价同比幅涨从4月5.3到7月的8. 1再到11月的12.2呈现逐月递增之势。事实上部分热点城市涨幅更大 比如从11月份新建商品住房售价同比涨幅来看乌鲁木齐21 1、宁波18 8、北海18 3、北京17 4、长沙17 2、深圳17 0、杭州16 7南宁16 1房价快速上涨城市已涵盖东中西部。地价同样出现这一情况全国70个大中城市土地交易价格一季度同比上涨9.8%二季度同比上涨13.5%三季度同比上涨15%。 比较房价和地价可知一至三季度全国70个大中城市土地交易价格累计平均上涨12.8%而同期70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7地价涨幅约是房价涨幅的两倍。

导致地价和房价同步上涨的因素较多主要包括以下几个方面一是2004年开始紧缩“地根”成为房地产调控的重点之一导致全国新增建设用地供应下降二是虽然宏观调控持续进行但近几年我国楼市需求旺从2005年开始我国房地产市场由供大于求转变为供不应求在这种情况下房价必然持续上涨三是国内外普遍存在的流动性过剩使许多资本源源不断的流进楼市而去年以来A股的飙升产生了造富效应今年以来股市出现调整促使资金由股市回流楼市四是人民币持续升值导致国外资本大量涌入内地房地产市场整栋收购现象屡屡出现五是自2004年实行“招拍挂”以来全国地价持续上涨去年以来许多大型企业从资本市场筹集大量资金导致各地频现“地王”。房价地价加速上扬增加了宏观调控的难度因此加强和改善宏观调控依然成为今年房地产业的主旋律在此指导方针下中央出台了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》、 《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》、 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》、 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》、 《土地储备管理办法》、 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》等政策。 由此可见 中央稳定房价、地价的决心依然很大更多更细的措施仍有可能出台。

四、市场秩序专项整治·八部委联手抓执行

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4月2日建设部、 国土资源部、财政部、 国家审计署、监察部、 国家税务总局、国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局等八部委联合发布了“关于开展房地产市场秩序专项整治的通知” 提出将在未来一年内强化房地产市场监管对房地产开发企业依法进行审计和检查依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。将围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位展开要对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理并对有投诉举报的项目进行重点调查。

此次八部委整治行动是2005年7月份三部委《关于进一步整顿规范房地产市场交易秩序的通知》的“升级版”。大规模地展开严厉的整治行动反映出中央关于房地产调控的方式和手段正在发行转变。其一、由宏观层面转向微观层面此次整治风暴也正是“以房地产开发项目为切入点”顺藤摸瓜查处各种违规交易行为其二、由调节房地产经济转向重点查处违规行为以期通过严惩部分企业与官员来达到推动政策落实的目的其三、由整体的、笼统的调控市场转向具体的、深入地转向调控市场幕后的“推手”——地方政府及官员。根据这一指示各地亦有所行动比如上海市房地资源局主要围绕三个方面予以布置落实一是检查和处理房地产开发企业的捂盘行为二是查处房地产开发企业纵容雇佣销售人员和工作人员利用职业便利炒作房价行为三是查处房地产开发企业无证预订预售、期房售后包租、拆零销售等违法违规行为。 6月5日上海房屋土地资源管理局开始对汤臣一品、嘉和国际大厦、经纬城市绿洲等三大高撤销率楼盘进行专项调查。

五、二套房贷概念明确·金融政策再度紧缩

12月5日央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》 银发〔2007〕 452号。这一文件是对今年9月27日出台的《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》

银发〔2007〕 359号的重要补充主要针对“严格住房消费贷款管理”。主要内容包括一、以借款人家庭包括借款人、配偶及未成年子女为单位认定房贷次数二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭如其人均住房面积低于当地平均水平再次向商业银行申请住房贷款的可比照首套自住房贷款政

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策执行三、已利用住房公积金贷款购房的家庭再次向商业银行申请住房贷款的按前款规定执行。四、商业银行应切实履行告知义务要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。

自9月“359号文”出台以来央行、银监会与商业银行之间、各家商业银行之间、商业银行总部与地方分行之间的诸多利益博弈激烈进行。争议和矛盾的焦点在于如何界定“第二套住房”其中以“家庭”还是以“个人”为单位是焦点中的焦点。结果表明 国有银行如建行是以“家庭”为单位而股份制银行和外资银行如浦发银行则以“个人”为单位。 “452号文”可谓对房贷新政全方位严格化尤其是明确第二套房以“家庭”为单位充分体现了我国房地产金融政策正在进一步紧缩这既是抑制房地产贷款增长过快、抑制市场需求过旺的需要也是紧随国家宏观经济政策的具体表现。因为12月3日至5日举行的中央经济工作会议将已实施十年之久的“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”这表明2008年央行将继续加强和改善宏观调控进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用。可以预期的是各种性质的商业银行都将受此政策约束各家银行及其地方分行或多或少地都要重新调整房贷细则从市场层面分析严格地紧缩房贷必将直接抑制市场需求不仅打压了投资、投机性需求连部分改善性需求亦被抑制将会引发市场整体观望情绪。

六、全国地王长沙诞生·地王频现有待调控

7月24日长沙市新河三角洲地块进行公开拍卖参加竞拍的企业有金融街、世纪金源、北京城开与北辰联合体三家企业最后由北京城开与北辰联合体以92亿元胜出。这幅以住宅为主的用地 占地1177.74亩是长沙旧城改造史上规模最大、投资最多的项目也是长沙市由政府拆迁腾地、然后大规模统一招商出让的首宗土地。92亿的成交价比46.3亿的起拍价高出近一倍成为全国“新地王”。值得关注的是今年以来上海、天津、南京、杭州、重庆、东莞、成都等很多城市频现总价“地王”和单价“地王”许多地块的出让价都比底价翻了一倍以上。 比如今年成交楼板价超过6万元的上海南京东路“163”地块成都春熙路一幅82亩商业用地地价从每亩2000万元暴涨到8800万元成为

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西南地区的“地王”天津津南区一挂牌地块起挂价为13亿最终以62.9亿元成交。

从市场的角度分析 “地王”频现的原因主要有五个方面。一是宏观调控使住宅用地供应偏紧优质地块尤其稀缺卖出高价理所当然。二是地产企业呈现强者愈强的趋势大企业之间的竞争越来越激烈而房地产业的特殊属性决定了企业必须有一定的土地储备才能实现可持续发展。三是今年以来中心城市的房价加速上涨导致开发商形成了良好的市场预期地价上涨难以抑制。四是近两年以来大型企业纷纷上市和再融资圈钱之后必然需要圈地。五是很多地方政府依然倾向于大幅出让地块几亩的大盘依然频频出现很容易催生出高总价地王长沙全国新地王即是例证。从制度上分析 “8.31大限”以来 “招拍挂”成为土地出让的主导形式在市场繁荣期必然会出现成交活跃、地价上涨的现象而在市场低谷期则会成交萎缩、价格盘整或下跌这是市场规律的具体表现。值得警惕的是 目前上市公司高价拿地已出现非理性倾向由于房地产项目开发周期较长这种非理性拿地的效应会逐步显现政府应加以调控及适当引导。

七、杨惠妍成中国首富·产融结合渐成趋势

10月公布的《福布斯》 2007年中国富豪榜杨惠妍——碧桂园创始人之一杨国强26岁的女儿 以个人净资产高达160亿美元登上了中国首富的宝座。杨惠妍持有碧桂园160亿股中的95.2亿股持股比例为59.5按2007年4月20日碧桂园开盘当天收市价7.27港元计算杨惠妍身价达到692. 104亿港元把2006年度内地首富张茵远远抛到了后面。实际上杨惠妍只是代表杨氏家庭控股碧桂园集团。今年碧桂园在香港上市创造了一个融资神话募集资金129亿港元成为内地房地产企业在港交所最成功的IPO。除了碧桂园之外今年在香港上市的内地房企还有中国地产、深圳鸿隆、合景泰富、奥园、远洋地产、 SOHO中国等上市融资成为2007年房地产企业融资的重要路径。

从外部环境上分析去年以来境内外的牛市格局使股市的融资功能大大加强一批房地产企业到香港IPO尤其以碧桂园与SOHO中国最为成功另外今年还有两家内地房企登陆美国纽交所一个是内地最大的房地产流通服务企业易居中国另一个是鑫苑(中国)置业虽然两家公司各自募集资金只有3亿美元左

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右但由此证明内地房企多方向寻求上市融资的积极性以及国际资本市场对内地房地产企业投资价值的认可。以前业务局限于广东的碧桂园上市后已脱胎换骨开始大举进行全国布局短短几个月便新增了几千万平米的土地储备。国内A股的火爆以及国家扩容资本市场的政策导向也使去年国内股市重启IPO而且对房地产企业解禁不仅有国有企业如保利、北辰民营企业如广宇集团、荣盛发展成功IPO更有已上市公司如万科、金地等通过扩股、增发、发债等方式都新募集到几十亿、上百亿的资金为其企业快速扩张、高价拿地提供了充足“弹药”。 “上市圈钱——大规模高价圈地——股票估值提高——股市再融资”上市公司形成了这样一个迅速扩张、膨胀的循环。房地产业是资金密集型行业随着国家持续紧缩“银根”房地产企业不得不更多地求诸于资本市场和金融创新产品 目前房地产业与金融业融合的态势非常明显对此应该加以必要的关注。

八、最牛钉子户现重庆·城市拆迁尚须完善

今年3月初 网上出现“史上最牛钉子户”重庆市九龙坡区杨家坪鹤兴路17号的房屋产权人拒绝拆迁开发商将周围房屋拆除该房四周被挖下10多米的深坑成为“孤岛” 。鹤兴路片区项目改造从2004年8月31日贴出动迁公告随后整个片区280户都已经搬走唯独剩下了吴苹一家。开发商与业主进行了数十次协商但业主始终没有接受安置方案。业主选择实物安置要求开发商按产权证上的面积和用途归还相同面积的商业用房并且提供临时过渡门面 门面朝向不能改变。九龙坡区房管局为了尽快解决这一问题多次找吴苹协商但仍未协商成功今年1月11日做出行政裁决要吴苹在收到裁决书后15日内自行搬迁。由于吴苹并未履行九龙坡区房管局向法院申请强拆。九龙坡区法院举行听证后裁定支持房管局关于搬迁的裁决并发出限期履行通知要求被拆迁人在本月22日前拆除该房屋。 3月21日业主爬上“孤岛”称绝对不搬 3月24日业主向重庆高院申诉 3月30日法院再次责令业主4月10日前搬迁 4月2日重庆业主签署协议同意拆迁同日建筑被拆除。在这一过程中最牛钉子户事件得到了社会的广泛关注和大量的媒体报道。

随着近几年我国城市建设的快速推进动拆迁问题越来越突出由于开发商和业主在拆迁补偿方面无法达成协议而出现钉子户现象重庆最牛钉子户是一个

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极端化案例。动拆迁难不只是现存于我国同时也是一个世界性的难题。在公共利益、商业利益和私人利益之间永远存在一个不断平衡的问题。既不能以“公共利益”为名践踏私权也不能因放纵私权图利而使地铁等公共项目无法施工。今年出台的《物权法》 标志着保护私人财产权在中国取得的重大进展第四十二条明确规定 “为了公共利益的需要依照法律规定的权限和程序可以征收个人的房屋及其他不动产应当依法给予拆迁补偿维护被征收人的合法权益征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。 ”毫无疑问这一规定将成为在拆迁中利益受到损害的拆迁户的“护身符” 。但到底如何界定“公共利益” 

《物权法》中并无明确 自然也就成为拆迁方和被拆迁方利益分岐的焦点这有待于在具体实践中进一步明确化。今年北京九仙桥危改拆迁补偿安置方案举行投票表决是一种可以尝试的解决方式强制拆迁前举行听证会也是一种接轨国际的做法。

九、 中天置业老板潜逃·二手中介急需规范

11月14日深圳天安国际大厦C座17楼的“中天置业”总部大门紧锁、债主纷纷上门 中天置业总裁蒋飞卷款失踪的传闻得到深圳警方证实截至21日已接到深圳23名购房者报案、涉及款项2600余万元。而实际的情况可能更严重全部受害者损失金额将达到5000万至2亿元。据中天置业财务汇总报告数据蒋飞失踪后 留下的是公司1.7亿元的财务亏空。成立于2003年3月的深圳市中天置业评估有限公司在蒋飞的带领下一直高速扩张 2004年完成了全盘布局 2005年启动全国战略业务网络延伸至华东、华南、华北各地 2006年中 中天置业已发展成为拥有分行150余家、员工逾2000人的中型房产经纪公司。这对一家刚满三岁的公司简直是个奇迹。通过授权经营收取加盟费以及代收楼款等策略中天置业积累了一批可观的流动资金并挪用炒卖二手楼和股票。 中天置业一事成为2007年轰动业界的恶性违法案件。

二手房中介具有一个鲜明的行业特性市场活跃时大量的门店涌现出来市场低靡时又有很多门店纷纷消失。正由于此我国二手房中介企业的抗风险能力较差一旦遭遇市场调整便会使一批企业破产或退出行业。今年7月份以来深圳楼市开始降温成交量持续大幅萎缩接着房价也有所下跌这就使整个二

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手房中介业的营业收入明显下降而中天置业由于盲目的快速扩张挪用客户资金现象突出无法避免市场惨淡所导致的资金链断裂。长期以来我国二手房中介市场秩序一直比较混乱尤其是在客户资金监管方面不到位从而导致企业危机很容易转嫁到客户头上。 2005年北京的佰家事件 2006年天津的汇众事件一再证实这一问题而今年的中天事件影响尤其恶劣。今年1月22日建设部、央行联合发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》 规定房产中介必须通过银行专用账户结算交易资金深圳更早在2006年底出台《深圳市房地产经纪行业管理办法》 规定未来的方向是通过独立的第三方监管房产交易资金。但事实上很多企业并无严格落实比如中天置业也在银行开设了专门购房资金监管账户却并未完全执行而政府管理部门也没能很好地发挥监管职能。中天事件再次为政府监管部门、房产中介行业、消费者敲响警钟。

十、 “小产权房”惹争议·集体用地健全体制

今年6月建设部新闻发言人提示消费者在购买商品房过程中要加强风险意识和维权意识不要购买小产权房。 7月国土资源部表态现行法律不允许在农村集体土地上开发“小产权房” 而对于农村集体建设用地流转的办法国土资源部将在适当时间提交立法现在大量的土地违法违规案件是农村违规建设住宅这一类案件大概占到整个案件总数的80%。 12月11日 国务院总理温家宝11 日主持召开国务院常务会议研究促进节约集约用地和依法严格管理农村集体建设用地会议强调严格执行土地用途管制制度任何涉及土地管理制度的试验和探索都不能违反国家的土地用途管制制度严格规范使用农民集体所有土地进行建设严禁非法占用租用农民集体土地进行非农业建设城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房” 单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。国家三令五申禁止“小产权房” 引发了业界的广泛争论。

“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋未经规划、未缴纳土地出让金等费用向集体组织之外的居民销售其产权证不是由国家房管部门颁发而是由乡政府或村委会颁发。 “小产权房”是我国特殊土地制度和特定房地产市场

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