商品房济宁商品房预售合同备案查询范文

济宁商品房预售合同备案查询【一】 :济宁住房合同网上备案

济宁市商品房预销售合同网上备案

系统V0培训教材

济宁市房产管理局编印

二○一○年十一月

目 录

前言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1系统简

介„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 定义表

述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9备案要求及所需材

料„ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „10 操作详

解„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16常见问题处理方

法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„31 2010年5 月系统升级

后„„„„„„„„„„„„„„„„„„33

附录

1、城市商品房预售管理办法„„„„„„„„„„„„„„„„67

2、 山东省商品房销售条例„„„„„„„„„„„„„„„„„75

3、关于实行商品房预销售合同网上备案制度的通知„„„„88

4、关于济宁市商品房预销售备案合同网上备案系统升级及相关

问题的通知„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„90

5、市房管局局长冯元栋在市商品房预(销)售合同网上备案及系统升级

培训会上的动员讲话„„„„„„„„„„„„„„„„„„94

6、关于举办第二期商品房预销售合同网上备案岗位人员和系统

升级培训班的通知„„„„„„„„„„„„„„„„„„„99

7、关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题

的通知„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„101

8、表样„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„108

济宁市商品房合同网上备案系统

培训教程编撰委员会

名誉主编冯元栋

主 编李士俭

副主编张微生

编委委员李士俭 张微生 孙树东

胡俊波 陈 凯 李 娴

二○○九年十月二十九日改编

前 言

一、建设背景及依据

由于我国在房地产开发及交易市场管理方面的法律法规存在着不足和瓶颈效应致使许多不法分子用捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等非法手段扰乱房地产交易秩序给人民群众的财产带来巨大的损失 同时也为社会增添了许多不安定因素。

济宁市房产管理局为了更有效的管理房地产交易活动以及为群众提供更高质量的服务按照《城市商品房预售管理办法》、 《山东省商品房销售条例》要求济宁市房产管理局以济宁住宅与房地产信息网为依托开发建设了济宁商品房预销售合同网上备案系统。根据《济宁房产管理局关于实行商品房预销售合同网上备案制度的通知》 济房〔2006〕第22号要求该系统已于2006年9月1日正式开通运行。

针对其使用中遇到的问题和不足济宁市房产管理局于2008年3月起着手对济宁市商品房预销售合同网上备案系统进行改版升级。升级后系统预定于2008年7月1日正式投入使用 同时原系统停止使用。

省政府办公厅于2006年9月20日下发了《关于贯彻国办发〔2006〕 37号文件调整住房结构稳定住房价格的通知》 鲁政办发〔2006〕 80号文 明确要求“各设区城市要加快房地产市场信息系统建设”。 2009年4月17日全省房地产市场信息系统建设工作会议

在泰安市召开省建设厅再次部署了全省房地产市场信息系统建设工作 明确了房地产市场信息系统建设的任务和目标。我省房地产市场信息系统建设的工作目标是全省17个设区

城市信息系统必须于今年6月底前开通力争年底实现全省联网这也是郭兆信副省长在全省保障性安居工程工作会议上对信息系统建设工作提出的要求。我市系统联网建设的基本目标是结合我市房地产市场信息系统建设现状在现有各信息系统的基础上建立全市统一、规范的数据管理平台将分散在各县、市房管部门的房屋预售、产权登记、抵押登记等各管理环节的数据进行有机整合形成能全面反映我市房地产市场基本情况的数据库达到及时、准确、全面地采集全市房地产市场有关数据的目的。济宁商品房预售合同备案查询。

根据省住建厅显示联网想过关文件要求我市商品房预销售合同网上备案系统于2009年12月进行再次升级扩容。升级扩容后系统数据将覆盖县市区所有县市区统一使用此版系统进行商品房预销售合同网上备案活动。济宁商品房预售合同备案查询。

二、适用范围

凡在济宁市城市规划区及各县市区规划区范围内依法取得国有土地使用权的土地上开发建设 向社会公开销售的房屋及其配套附属设施的预售、销售纳入本系统的管理。

三、使用前的准备工作

1、主体资格备案

使用济宁市商品房预销售合同网上备案前开发企业必须进

济宁商品房预售合同备案查询【二】 :济宁市商品房买卖合同

编号GF—2000—0171 合同编号20120530007

济宁市商品房买卖合同

项目名称如意嘉园小区

甲 方山东如意置业有限公司

乙 方彭月军

济 宁 市 工 商 行 政 管 理 局

监制

济 宁 市 房 产 管 理 局

20120530007

商品房买卖合同说明

1、本合同为济宁市商品房预销售合同网上备案系统签约专用合同适用于济宁市商品房预销售合同网上备案系统中所需备案的预售和销售的商品房签约。签约前买受人应当仔细阅读本合同内容 网上合同备案及专业词理解不一致可向济市房产管理局咨询。

2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

3、本合同为制式合同 内容为合同草签时签订内容一经签署正式生效。

4、本合同中所填入内容为系统中填入内容。对于未约定的条款应在填写框中写入“未约定”字样所需填写字符数超出填写框范围或条款中未列出的双方约定双方应签订补充协议并在本合同中注明“见补充协议”字样。

5、本合同条款由济宁市房管局和济宁市工商行政管理局负责解释。

合同编号20120530007

合同双方当事人

出卖人 山东如意置业有限公司 注册地址山东如意工业园内 营业执照注册号370833228010628 企业资质证书号 096262法人代表人 邱亚夫 联系电话0537-7977777 邮政编码 272100

买受人 彭月军

【本人】姓名 彭月军 国籍中华人民共和国

【身份证】 37082719780712002x

地址 山东省鱼台县谷亭镇鱼新一路4353号

邮政编码 272300 联系电话 15668165391

根据《中华人民共和国合同法》、 《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律法规之规定买受人和出卖人在平等、 自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议

第一条项目建设依据。

出卖人以 出让 方式取得位于 红星东路北 编号为 04- 11  -013z 的地块的土地使用权。 【国有土地使用证】为 济宁国用2010第0827000011号 。

该地块土地面积为 823300 平方米规划用途为 住宅 ,土地使用年限自 2010 年7月21 日到 2078 年11月 10 日。

出卖人经批准在上述地块上建设商品房 【现定名】 如意嘉园小区。建设工程规划许可证号为 建字第37082010—C 施工许可证号为370801201009170101 。

第二条商品房销售依据。

买受人购买的商品房为【预售商品房】 【现房】。预售许可证批准机关为 济宁建设委员会商品房预售许可证号为 济房开预字[2011]第006号 。

第三条买受人所购商品房的基本情况。

买受人购买的商品房以下简称该商品房为本合同第一条规定的项目中的B区第 B2幢 02 【单元】 8 【层】 0208 号房。

该商品房的用途为 住宅 属 钢混 结构层高为3米建筑层数地上 11层地下 1 层。该商品房阳台是【非封闭式】。

该商品房【合同约定】建筑面积共 14350 平方米。

第四条计价方式与价款。

出卖人与买受人约定按下述建筑面积平方米单价计算该商品房价款

按建筑面积计算该商品房平方米单价为人民币每平方米3500.00 元总金额人民币  小写5157200元整。大写人民币伍拾壹万伍仟柒佰贰拾伍元整。

备注X

第五条面积确认及面积差异处理。

根据当事人选择的计价方式本条规定以【建筑面积】 本条款中均简称面积为依据进行面积确认及面积差异处理。

当事人选择按套计价的不适用本条约定。

合同约定面积与产权登记面积有差异的 以产权登记面积为准。

商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异双方同意按第1种方式进行处理

1、双方自行约定

1以房产测绘部门实际测绘面积为准 多退少补。

2 X

2、双方同意按以下原则处理1面积误差比绝对值在3%以内含3%的据实结算房价款 2面积误差比绝对值超出3%时不含3%买受人有权退房。买受人退房的 出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人并按 银行同期活期存款 利率给利息。

买受人不退房的产权登记面积大于合同约定面积时面积误差比在3%以内含3%的房价款由买受人补足超出3% 不含3%部分的房价款由出卖人承担产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时面积误差绝对值在3%以内含3%房价款由出卖人返还买受人绝对值超出3% 不含3%的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比= 产权登记面积-合同约定面积/合同约定面积×100%因设计变更造成面积差异双方不解除合同的应当签署补充协议。

第六条付款方式及期限。买受人选择按以下第 2 种付款方式付款

1、一次性付清。

2、银行按揭。

买受人签定本合同时 即付人民币 210000.00 元含定金。

余款即人民币 3157200 元买受人必须在出卖人规定时间内到出卖

济宁商品房预售合同备案查询【三】 :商品房预售合同登记备案

商品房预售合同登记备案

审批单位:佛山市南海区房产交易所

济宁商品房预售合同备案查询【四】 :商品房预售合同备案登记制度

商品房预售合同备案登记制度

摘要1995年我国以立法的形式规定了商品房预售合同登记备案制度,但由于立法没有明确该制度的性质,并且对该制度法律条款设计得过于简单,从而引起理论层面不同的理解和实践层面对该制度操作的地方差异。本文试结合纠纷现实,从基本内涵、制度现状以及完善等方面论述商品房备案登记制度。

关键字商品预售合同备案登记制度 预售合同 登记

一、商品房预售合同备案登记制度的基本概说

一商品房预售合同备案登记制度的概念

商品房预售合同登记备案制度是指政府行政管理部门针对房地产开发公司(预售方)与商品房预购方就商品房预售交易达成的明确双方权利与义务关系的合同进行登记备案的法律制度。

二商品房预售合同备案登记制度的法律基础

1、 《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。

2、 《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。第13条还规定“开发企业未按本办法办理预售登记取得商品房预售许可证明预售商品房的责令停止预售、补办手续没收违法所得并可处以已收取的预付款1以下的罚款”。

3、 《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。

从对备案登记制度现实意义与法律源渊两方面的分析可知商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记。商品房预售合同一经备案开发商虽然保留预售房的所有权但其所有权的四项权能占有、使用、收益和处分就仅限于占有权能其他三项权能尤其是处分权能已经丧失。未经预售人的同意径行向第三人出售该预售房或者金融机构抵押贷款的行为无效。

三商品房预售合同登记备案制度的优点

虽然商品房预售合同登记备案制度存在上述缺陷和漏洞但是该制度的立法也有进步的一面。法律规定开发企业应当自签约之日起30日内 向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。此制度有以下优点

1、预售项目只有符合法律规定的预售条件预售合同才能进行登记备案。登记备案前登记部门会对开发商所售房屋的相关材料进行全面查阅这是对开发商和预售项目合法性审查的一道屏障。

2、同一套房屋已出售并且已办理了预售合同登记备案手续如果开发商再将该房屋出售给第三人则后一合同不能办理登记备案手续今后也就不能办理房产证。这就防止了开发商的一房二卖。

3、预售合同未办理登记备案手续的不能办理房屋产权权属变更手续。预售合同备案登记作为前置程序一定程度上保证了交易安全。

四商品房预售合同的登记备案制度意义及要件

1、登记备案的意义

商品房预售合同的登记备案是其生效要件之一确立登记备案制度从立法的原意来说主要目的在于从行政管理的角度和试图规范整个商品房预售市场所做出的规定。

从实践来看商品房预售合同登记备案只具有行政意义。预售合同备案的法律性质是国家对商品房预售行为的行政管理行为和措施。当然经过法律本身的不断发展 同时也由于经济的不断发展商品房预售合同登记的法律意义也在发生变化。其已经由一种行政管理效力向确立一种法律权利尤其是赋予该登记以

一定的物权效力发生转变。

2、登记备案与预售合同本身的效力相分离登记与否并不影响预售合同的效力

根据民法的一般原理 以及根据合同法及相关司法解释的规定法律行为的效力是否以登记为准应以法律规定为准;在法律没有明确规定合同没有登记合同无效的登记本身并不影响到合同的效力。法律对于商品房预售都要求进行登记但同时又都明确指出登记只是备案 同时并未明确规定登记与否是否影响到合同的效力。也就是说商品房预售合同登记只是从行政管理的角度要求备案合同的效力是另外一个问题。

最高人民法院的有关司法解释中体现了这样一种精神 即设立商品房预售合同登记备案制度的核心目的在于加强对商品房预售的行政管理商品房预售合同的效力与登记备案是相分离的。 《最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释(一)》第九条规定“„„法律、行政法规定合同应当办理登记手续但未规定登记后生效的 当事人未办理登记手续不影响合同的效力合同标的物所有权及其他物权不能转移。”依据该条凡法律、行政法规规定了合同应当办理登记手续但未同时规定合同登记后才生效的如果当事人没有依照法律、行政法规定办理登记手续的合同效力不因此受到影响 即如果合同除未登记外都合法那么合同生效。

关于商品房预售登记与预售合同本身的效力关系问题最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 (法释[2003]7号)

第六条的规定很显然明确了二者相分离登记与否不影响合同效力的问题。 如果因预购人没有办理预售合同备案就导致预售合同无效就不能保障双方当事人的合法权益。实践中假如因开发企业违法不能办理预售合同备案预购人就要承担合同无效的后果对预购人不利;或者因预购人原因不能办理预售合同备案开发企业也要承担合同无效的后果则对开发企业不利。所以预售合同是否办理备案不应影响合同效力。

我们判断商品房预售合同是否生效的主要标准应是上文谈到的四个生效条件而不应该把商品房预售登记看作商品房预售合同的生效要件。登记备案与预售合同本身的效力相分离登记与否并不影响预售合同的效力。济宁商品房预售合同备案查询。

3、登记是商品房预售合同的对抗要件

商品房预售合同的登记是合同的对抗要件而不是有效要件。 因为从法律的规定来看《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》都规定预售方应当将预售合同报有关部门登记备案。这就十分明确地说明商品房预售合同签订在先登记备案在后而登记机关只能对有效的商品房预售合同予以登记备案;其次在商品房预售合同中预购方处于比较弱的地位面临的风险比预售方要大得多。所以如果认为登记备案是商品房预售合同的有效条件那么没有经过登记备案的预售合同就是无效合同。这样一旦商品房预售合同设有登记备案预售方就不会受合同的约束可以任意将商品房再预售第三人预购方也就无法追究预售方的违约责任这极不利于保护预购方的利益。所以登记备案不是商品房预售合同的有效条件而应当是对抗要件。

二、商品房预售合同登记备案制度的现状

一我国商品房预售市场发展到现在仍处于尚未成熟的初步发展阶段伴随着的是商品房预售市场的初步形成和相应法律制度的逐步完善。

从上个世纪九十年代开始随着我国国有土地有偿使用制度和城镇住房商品化制度的推行房屋预售作为商品房买卖合同的一种新的、特殊销售形式在最早实行改革开放政策的经济特区和沿海城市出现并逐步扩展到全国其他地区。十多年来商品房预售经营在整个商品房交易市场中 占有了越来越大的比例和份额。商品房预售的经营方式对于搞活房地产经营广泛筹集建设资金活跃房地产市场促进商品房消费和促进房地产业健康发展等具有积极的意义。对购房消费者来说能以比现房较低的价格买到合适的房屋也未尝不是件好事。从我国房地产开发市场和商品房销售市场的发展状况来看商品房预售经营的方式还会稳步发展至少在今后相当长的一个时期内存在。但是在建商品房的预售毕竟不同于商品房现房买卖政府部门管理不善房地产开发商违规经营或蓄意诈财、偷工减料、延迟交房或中途倒闭等损害消费者合法权益现象等大量存在。为此我国相继公布了《城市房地产管理法》、 《城市商品房预售管理办法》、 《商品房销售管理办法》、 《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规和规章对什么

是商品房预售商品房预售的条件商品房预售合同的登记备案制度商品房预售所得款项的专款专用制度预售商品房的再行转让等都做了比较明确和具体的规定。最高人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》就商品房预售合同的效力及其有关纠纷处理也做出了相关的司法解释。但是 由于目前我国的商品房预售市场仍处于起步发展阶段尽管国家的有关法律、法规和行政规章已公布和实施近十年但我国商品房预售制度和预售市场中的经营方式仍未定型、管理方法和监督手段还不够成熟原有的商品房预售法律制度及其配套的监督管理体制也显得不够完善。众多的购房消费者对商品房预售的法律制度还不甚了解购卖预售房的风险意识和依法维权意识明显不强面对商品房预售开发商不断变化的违法、违规经营形式或手段 以及合同出现的问题束手无策往往处于被动状态。据我国南方某市的一个中级人民法院去年的不完全统计商品房预售合同纠纷案件增长幅度很大已占该中院房地产开发合同纠纷案件的64%.其中开发商为被告的占90%开发商败诉的竞占到80%.充分表明开发商的信用和守约意识仍较淡薄房地产开发企业侵犯购房者利益的情况更为突出。购房者作为群体性诉讼的案件也越来越多。因此我国目前的商品房预售经营市场尤其是对商品房预售经营市场的监督管理形势仍很严峻形势不容乐观。对此现状我们必须有充分估计和冷静的预测。