房价美国便宜货

何处安家:中国楼市见闻录第一版在过去10年,高房价引发媒体的大量关注.
但是中国有600多个城市,各地经济发展情况参差不一,楼市价格和涨跌情况也有不同.
我在2014年1月发起了回乡楼市见闻征集活动,并挑选整理了其中36篇回乡楼市见闻,作为合集和大家分享.
2014编者:西峯2014/2/281中国楼市见闻录2014版编者按:在过去10年,大量人口涌向中心城市,引发中心城市楼价的高速增长.
其中北京、上海、广州、深圳这四个超级城市的高房价更是引发了媒体的大量关注.
但是中国有600多个城市,各地经济发展情况参差不一,楼市价格和涨跌情况也有不同,少数几个中心城市的状况远不能代表其他地方楼市的面貌.
时逢农历马年新年前,正好是一个回家过年的高峰.
借此机会我发起一个房价调查:请回去的朋友们纪录家乡的楼市见闻并分享出来,以便让更多的人了解各地楼市的实际情况.
草拟了大致的提纲后,我在百度百家和雪球论坛发起了这个征集,后来还加上了新浪微博.
年前就有部分热心的网友送来了见闻.
后来稿件和回复就越来越多.
到目前大概收到的楼市见闻的文章和观察大概覆盖了近百个中国沿海和内陆的城市和乡镇.
这里要特别感谢雪球社区为活动提供的支持.
其中雪球网友提供的见闻和讨论已逾千条.
而百度百家和新浪微博,也给回乡楼市见闻的传播,提供了很好的渠道.
目前许多平面媒体和杂志也介入了报道.
一并谢过!
我挑选整理了其中36篇回乡楼市见闻,作为合集和大家分享.
大家有任何补充意见或咨询,可以雪球社区私信我http://xueqiu.
com/wpeak.
读者同时可以新浪微博http://weibo.
com/wpeak找到我.
西峯2014年2月2目录前言:我为什么发起回乡楼市见闻调查4什么驱动了楼价的增长6人口集聚决定房市发展12第一部分:一线城市18楼市见闻录之一:魔都上海.
19楼市见闻录之二:首都北京.
21楼市见闻录之三:羊城广州.
23楼市见闻录之四:特区深圳.
26第二部分:二线城市28楼市见闻录之五:江苏南京.
29楼市见闻录之六:天堂杭州.
31楼市见闻录之七:福建厦门.
38楼市见闻录之八:山东济南.
39楼市见闻录之九:安徽合肥.
41楼市见闻录之十:中原郑州.
44楼市见闻录之十一:江城武汉46楼市见闻录之十二:陕西西安48楼市见闻录之十三:四川成都50第三部分:三线城市52楼市见闻录之十四:浙江温州53楼市见闻录之十五:浙江宁波55楼市见闻录之十六:江苏南通56楼市见闻录之十七:山东淄博57楼市见闻录之十八:湖北松滋59楼市见闻录之十九:湖北咸宁61楼市见闻录之二十:湖南郴州62楼市见闻录之二十一:河南南阳653楼市见闻录之二十二:陕西汉中66楼市见闻录之二十三:贵州安顺68第四部分:四线城市及其他.
69楼市见闻录之二十四:转型慈溪70楼市见闻录之二十五:浙江平湖73楼市见闻录之二十六:温州乐清74楼市见闻录之二十七:江苏溧阳75楼市见闻录之二十八:上海松江78楼市见闻录之二十九:福建漳平79楼市见闻录之三十:广东廉江81楼市见闻录之三十一:山东汶上83楼市见闻录之三十二:唐山农村85楼市见闻录之三十三:河北某县87楼市见闻录之三十三:山西河津89楼市见闻录之三十四:山西怀仁90楼市见闻录之三十五:湘南某县92楼市见闻录之三十六:台湾三峡94另一篇:房企向何方964前言:我为什么发起回乡楼市见闻调查因为工作和兴趣的原因,我关注楼市已经十来年了.
大家知道,在这十来年里,几乎是房地产争议最大的十几年.
从中央到地方,从媒体社论到草根杂谈,大家对楼市的看法差异极大.
在一个秉承多元价值观的社会中,看法的差异原本很正常.
而在市场化的交易下,看法差异更是必然.
交易达成的双方常常持相反的判断,但是这种差异不但促成交易,也同时提高了双方的福利.
不过在当时中国的语境下,似乎各界都为房价感到不安.
最初的不安来自于金融方面.
由于担心楼市泡沫破裂后楼价下跌危及金融安全.
政府开始楼市调控,其中特别限制了中心城市的土地供应.
调控的效果很快显现.
在经过数个月乃至十数个月市场短暂的恐慌性下挫后,受调控地区的楼价很快开始攀升,快速超过前期高点,并屡屡创出新高.
面对南辕北辙的调控结果,许多"说法"和"意见"开始占领大小媒体.
例如:房价炒高是因为中国最有生意头脑的温州人.
这种说法流传极广.
甚至不少开发商也因此曾特邀温州炒房团,希望借助他们带动销售.
这种看法忽视了事实:温州人虽然散布全国各地,但是人数极少.
即便将其视作一个经济团体,其拥有的金融资产极为有限.
其购房量不及各地成交零头.
炒高全国房价绝无可能!
事实上,事后温州炒房团幕后人也出来澄清,但是流言不绝,至今未断.
由于这个理由太过牵强,类似的思路开始演化.
在"房价为何高"2.
0版的解释中,房价高涨的理由变成了外资炒热楼市.
很快,中央推出了限外令,限制外资购房.
不过随着后来的房价继续高涨,外资炒热楼市的理由也就慢慢谈出了.
接下来"房价为何高"3.
0版中,矛头指向了投资客.
这一阶段的观点更为直接:认为中国楼市的高涨完全是基于投资需求.
泡沫即将破灭,必须压制投资需求.
同时必须遏制市场看涨楼市情绪对楼市推高的作用.
于是政府继续遵循民意,限制了二套房的购买.
并屡屡发文,要求下面注意舆论导向.
于是在媒体上一片看跌声中,房价波动了一下,随后继续上涨.
政府在强大的压力下孤独地继续着调控.
为了控制房价,接着把大城市的改善性需求也抑制了.
然后随着房价的再一次报复性上涨,上届政府换届了.

房价何以如此高,其实理性的声音一直有.
但是,许多时候听不到.
5在这场房价飞舞的盛筵里,起初最强的声音还是主流媒体,例如电视、报纸.
这个情况在2010年微博兴起后开始改变.
仅仅三年后,而微博、微信和其他互联社区占据了信息传播的主动.
我注意到,过去10年大量人口涌向中心城市,引发中心城市楼价的高速增长.
其中北京、上海、广州、深圳这四个超级城市的高房价更是引发了媒体的大量关注.
但是中国有600多个城市,各地经济发展情况参差不一,楼市价格和涨跌情况也有不同,少数几个中心城市的状况远不能代表其他地方楼市的面貌.
各地楼市情况到底如何,很多时候依然成谜.
于是在农历新年前几天,我通过网络发起了一个各地楼市见闻的调查.
原因之一是我觉得目前的政策安排、媒体报道和观察角度偏重特大城市太多.
就连统计局70个大中城市楼市的监测,也仅仅只覆盖中国总共600多个城市中的1成.
占数量9成的城市和乡村的情况没有详细研究和记录.
原因之二是时逢农历岁末,正好大家回家过年的时候.
我想是不是可以追寻梁思成、赵元任当年田野调查的思路,也在楼市发起一次实地考察.
从民间草根的角度来征集各地楼市见闻,以弥补相关报道、资料乃至研究方面的不足.

最早的征集是在百度百家和雪球论坛发起的,后来还加上了新浪微博.
大概到农历除夕的时候,就开始陆陆续续收到各地发回的楼市见闻.
农历新年后,相关的稿件和回复就越来越多.
到目前为止收到的楼市见闻大概覆盖了中国的一二三四线城市,地域从南到北、从沿海到内陆、从城市到乡村都有了覆盖.

这里要感谢雪球论坛,其中雪球网友提供了此次活动的大部分见闻和讨论.

而百度百家和新浪微博,也给楼市见闻提供了很好的传播渠道.
见闻分享后一周,仅在百度百家的浏览人数已经有40万.
各类网站的转载也给这些见闻的传播提供了更多的渠道.
深圳商报、证券市场红周刊、第一财经广播以及万科周刊等媒体参与了后期的推广和评点,在此一并感谢!
现在看来,通过汇聚网友的力量、分享见闻激发参与感,也是这次草根回乡调研得以成功的重要原因.
6什么驱动了楼价的增长农历新年前,我在雪球、新浪和百度百家上发起了回乡楼市调查.
目前收到网友提供的各地见闻和讨论千余条,覆盖中国沿海和内陆城市和乡镇近百个.

当这些见闻整理汇总发布后,更引发大家对更多地方楼市和当地经济状况的关注.

在此,我也想和大家聊聊这次回乡见闻调查背后的结论和看法.
先谈谈未观察到的"共识"1、温州人是炒高楼市的主力从过去多年的媒体报道来看,温州人一直被视为炒高楼市的主力.
但是在这次回乡楼市见闻的调查中,诸多见闻中居然没有一条谈及这一点.
在两条谈及温州市区和其周边区县楼市的见闻文章中,我们也可以看到,温州人也没有特别的魔力,温州的楼市也在下降.
考虑到温州人炒高全国楼市是传播极广的一个说法,这次的回乡调研,似乎可以为终结这样的流言做一个佐证了.
2、外国人是炒高楼市的主力和温州人类似,其后外资超热楼市也成为楼市中影响颇大的一个说法.
政府的相关部委还专门特发限外令限制外资和外国人在国内购房.
但是外资绕开管制,炒高楼市的说法仍然不觉于耳.
那么真的是外国人炒高了楼价了么在我们收集到的见闻和上千条讨论中,涉及外国人炒高房价的见闻一条也没有.
事实上,面对中国严厉的资本管制和楼市管制,外资在楼市中的比重极小.
外资投资房地产主要集中在少数几个特大城市,外资炒高中国楼市也许真的只是有司的夸张.
那么谁炒高了楼市了呢从许多网友见闻可以看到,本地的居住者和新移民自住和改善的需求,是楼市最主要的需求来源.
其中出于保值增值的想法去投资楼市的行为,也是楼市需求的一个重要来源.
再谈谈观察到的共识.
1、楼市只涨不跌么过去的很多观察都是以北上广深等特大城市为样本,在历尽过去宏观调控的十年的空调后,许多人得出结论,中国的楼市长期来看只涨不跌.
至少在未来的20年内如此.
以大炮著称看涨房市的任志强更是直断,城市化进程结束之前,楼市不可跌.
7真的不可能么其实未必.
从见闻回馈的情况来看,确实大部分大城市和特大城市在历经2010年末开始的大幅调整后,最近2年来仍然延续楼市上涨的态势.
但是许多内陆和中小地区的楼市,其实房价早有压力,至今仍未恢复.

考虑到中国地区差异巨大,城乡有别明显.
笼统的谈楼市涨跌仍然很可能是一个不算精确的话题.
2、人口流入导致楼市上涨人口流入导致楼市上涨原本是我多年来的一个观察.
原本主要是在华东地区和几个特大城市得到了验证,这次借回乡楼市调查.
也得以在其他地区得以进一步验证.
我们看到,人口流入的地区主要有几个特点:一是主要集中在东部沿海地区.
二是人口向省会和特大城市集中.
联系到中央提出的控制大城市人口,促进人口向三四线城市流动.
这个措施其实是和目前的人口流动方向截然相反.
中央这一政策的出台,能否就此改变人的流向,也是值得关注的事件.
除此以外,一些三四线城市,如果有人口大幅流入,其房价涨幅也甚为可观.
其中心城区的楼价,也会处于周边地区的高点.
但反过来,人口外流的城市楼市未必不兴旺.
但是购房者多,居住者少.
楼价低的地区反而空置严重.
这是和以往许多报告不太一样的地方.
考虑到这些地区平时关注度较低,其楼市如此的现状,更加应该引起大家注意.
3、省会和中心城市楼价较高这次观察验证了这个观点.
大城市一般居于规模上的优势.
大量人口积聚也使得公共设施、就业机会、分工和合作更具效率.
不过国外大城市的发展一般是源于市场自然原则的结果.

而在中国,城市的发展还会受到城市的行政级别影响,这个算是影响房价的特色部分了.
中国是一个强势政府,政府手中拥有巨大的行政资源.
因此行政级别较高的上位城市,往往借此获得比周边地区更好的发展优势.
容易观察到,几乎所有的省会城市都是本省楼市价格之冠.
作为一个省会,这些城市天然占据了本省最好的教育资源、医疗资源.
同时凭借行政的力量和财税安排,进一步增加其在工业、商业、交通方面的优势.
因为,这些省会城市可以轻易的吸引到本省最精英人士.
而持续的人口流入,也带动房价的上涨.

而北上广深这四个超级城市,其吸引了更区域性的,远远超越本省的覆盖面.
北京作为首都,集全国的行政中心、经济中心、教育中心和交通中心为一体,吸引大量"三北"地区(东北、华北和西北)的精英流入;上海辐射华东,广深主8要吸引华南.
因此这些城市房价领先全国也就不奇怪了.
以上是见闻中主要总结的几点共性.
那么具体来看,是什么因素驱动了楼价的上涨呢驱动房价上涨的5个基本因素所有的房地产市场都是区域市场.
以整体看待中国房地产市场的方式,其实模糊了各地的差异,而能给出有实际意义的判断是非常有限的.
因此,要理解中国的房地产市场,在区域上就要区分.
既要意识到整体房价的宏观因素,也要注意到影响当地房价更加重要的区域条件.
在时间上则要分清影响房价的长期因素和短期扰动.
在这篇文章中,我主要谈推动房价的长期因素.
其中最主要的大致包括:经济增长、利率、土地供应、人口流动以及城市格局.
其中经济增长和利率可以算是影响房价的宏观因素.
地方土地供应、人口流动以及城市格局是影响房价的区域条件.
先谈宏观因素.
1、经济增长带来房价上涨动力中国房价的普遍性上涨大概开始于1999年.
有些城市开始的早一些,有些城市开始的晚一些.
房价上涨的主要动力一是经济持续增长带来的收入和财富增加,二是住房市场的形成给了土地和住房资源流动的可能.
其后,中国每年都保持GDP8%以上的实际增长,而含通胀在内的GDP复合名义增长率,大约在14%左右.
到2013年底,中国GDP增至56.
9亿元.
比1999年的8.
97万亿,足足增长6.
3倍.
而同期居民收入增长也有4倍多.
因此在经济高速发展的背景下,房价上涨有了最基本的驱动力.
2、低利率带来的置业兴旺中国是实施利率双轨制的国家.
居民和企业存款利息不高,但是贷款很难.

大量廉价的贷款主要是向国企倾斜.
而其他中小企业和个人很难获得国有银行提供的贷款.
从这几年温州民间贷款的利息来看,民间私下黑市的借款利息要比官方的报价高出近2倍.
唯一的例外就是房贷.
这几乎是个人唯一可以轻松获得的大额低息贷款.

从过去10年的房贷的基准利息来看,多数年份只在6%上下,只有一年多时间突破7%.
不少购房者还曾申请到7折和85折的贷款,而公积金贷款也会进一步降低购房者的利息负担.
因此,在按揭低息的政策下,购房者贷款的热情被大大鼓励了.
如果考虑到过去10年多数年份有着不小的通货膨胀率,购房者实际享受的是近乎零的利息.
而相应引发的购房热情也就可以理解了.
9经济增长和利率虽然各地略有差异,但是整体上来看还是全局性的.
具体分各地的楼市情况,则并不能简单适用.
容易发现,许多GDP多年高增长的地方房价其实不算太高.
而房价绝对值最高北京、上海,已经连续多年GDP增长排名垫底.
因此,接下来应该说说影响房价的区域的因素了.
3、土地供应的影响许多人会认为在中国土地的供应者只有政府.
因此政府模仿香港而实施的饥饿供地,是房价上涨的主要动力.
这话对也不对.
实际上,要区分着看.
中国实行城市土地国有.
因此城市土地供应者只有政府,这没错.
但地方政府卖地,多数看的是眼前,看得是总额.
早在2003年土地招牌挂之前,各地土地出让其实非常无序.
甚至不少区县都有权出让土地.
各地竞争的结果就是土地供应泛滥,地价几乎一文不名.
典型的就是珠三角以及散布各地各种名目的园区.
饥饿供地学起来不难.
但真的要实施,有几个条件:1、当地长官有点长远眼光(许多地方市长任期只有两三年,要求他们有长远意识不卖地不出政绩不容易啊);2、历史负担小,过去没有大量出让土地留存至今影响当下的土地市场(这个主要看前任留下的政治遗产)3、有财力进行土地储备(虽然可以依靠银行,但是持续这个工作对很多城市也有难度)4、人口要流入,大家喜欢来(一、二线城市可以满足,其他多数都出局)所以目前来看,多数地方政府很难在地价和土地出让金总额之间保持平衡.

越是发展滞后的地方,土地出让往往越是宽裕.
要让土地供应持续保持在短缺的状态,能做到的城市并不多.
但是如果做到了,房价上涨就在供应方面有了较为坚实的可能性.
4、人口流入人口流入是影响楼市需求方面的重要因素.
一个人去到哪里居住和生活,很大程度上代表着他对那个地方的偏好.
一个人口持续流入的城市是兴旺的象征,反之人口持续流出的城市,则容易缺乏就业机会和商业市场,未来发展堪忧.
过去几年,许多媒体喜欢报道逃离"北上广"(北京、上海和广州)的消息.
认为高昂的楼价、拥挤的交通和巨大的工作和生活压力,已经促使大量人口离开10这些中心城市.
这些报道未必虚假,但是可能只是真相的一面.
对这些千万人口的城市来说,找到一些离开的例子不会太难.
但同时也要看到同期有更多的人涌入这些城市.
只看到下车人数而忽略上车人数显然是不行的.
5、城市格局影响城市格局的因素包括交通、基建、产业、地理、城市规划、气候特点等等.
这些因素对于城市发展和房价的影响许多著作都有提及.
因此我暂不做赘述.
我这里特别要提的是两点.
即城市的行政级别和产业结构对于房价的影响.

5.
1城市的行政级别城市级别算是最有中国特色的影响房价的因素了.
大城市一般拥有规模上的优势.
大量人口积聚也使得公共设施、就业机会、分工和合作更具效率.
不过大城市的形成一般是源于市场选择的结果.
而在中国,城市的发展还会强烈受到城市行政级别影响,这个算是影响房价的特色部分了.

中国是一个强势政府,政府手中拥有巨大的行政资源.
因此行政级别较高的上位城市,往往借此获得比周边地区更好的发展优势.
容易观察到,几乎所有的省会城市都是本省楼市价格之冠.
作为一个省会,这些城市天然占据了本省最好的行政资源、教育资源和医疗资源.
同时凭借行政的力量,进一步增加其在工商业、基建和交通方面的优势.
因此这些省会城市可以轻易的吸引到本省最精英人士.
而持续的人口流入,也带动房价的上涨.
而北京、上海、广州、深圳这四个超级城市,其吸引力更是超越单个区域.

北京作为首都,集全国的行政中心、经济中心、教育中心和传媒和文化中心为一体,吸引大量"三北"地区(东北、华北和西北)的精英流入;上海辐射华东,广深主要吸引华南.
因此这些城市房价领先全国也就不奇怪了.
5.
2城市的产业结构城市的产业结构是另一个容易被忽视的因素.
所谓城市的产业结构就是一个城市第一、第二、第三产业发展情况.
我们通过观察三个产业增加值占GDP的比重情况来了解城市的产业结构.
第一产业主要是农业,第二产业主要是工业和建筑业,第三产业则是包括金融业在内的服务业.
对于中国来说,第一产业早就不是主要产业了.
大部分城市的GDP以第二和第三产业为主.
但其中还有区别.
简单的说,在其他因素相仿的情况下,第三产业比重高的城市房价容易提升.
以华东为例,上海周边如无锡、苏州、南京、杭州等城市,其人均GDP都接近或大幅超过了上海,但其房价大致只有上海的一半.
究其原因,这些城市产业结构还是以工业为主,服务业相对较低.
作为世界工厂,中国的工业创造的增加值是相当高的.
但是工业通常是资本11密集型产业,工人被替代性强,工人工资增长容易受限.
因此工业发达的城市容易有高产值、高税收和高GDP,但是因为其居民收入增长相对较缓,房价增长有限.
例如前面提到的苏州、无锡,其人均GDP均高出上海2成多,但其房价多年增长缓慢,其绝对值亦不及上海的一半.
相应的,其商业和办公市场,亦大大滞后于上海.
作为对比,上海的第三产业已经远远超过第二产业的比重.
第三产业是服务业.
更为依赖人的作用.
而出于对人才的倚重,城市和企业在吸引人才流入和待遇方面,都有更高的要求.
这同时提高了城市居民对房产的需求和负担能力.
而作为省会的南京和杭州,其人均GDP虽不及苏州和无锡,但其第三产业比重也较高.
其房价也高于苏锡也不奇怪了.
以上我们谈了驱动房价上涨的5个基本要素.
具体到每个区域和时间,则还要考虑当时当地的基本情况、供求以及各种短期影响因素.
不多赘言,大家从刚才36个城市的楼市见闻中,亦可慢慢体会.
西峯2014年2月14日于上海12人口集聚决定房市发展作者:何田特别说明:对各城市的分析来自原作者"见闻"及我的梳理,仅代表作者和我的意见,有意挑起地域争论就不必要了.
不保证数据的完整性和结论准确性,仅供参考!
很高兴参与@西峯发起、@万科周刊支持的"回乡楼市见闻"征集,在亲自写了我第一次去但一直关注的成都之后,对各个城市做个点评,具体如下:2月8日西峯发过来的21份见闻中,从城市来看,大体分为五类:一是直辖及境外城市,包括上海、北京、台北三峡区等3个;二是省会城市,包括杭州、南京、济南、郑州、武汉、成都等6个;三是计划单列市,包括宁波、厦门等2个;四是东北沿海的三四线城市,包括浙江的慈溪(隶属宁波)、乐清(隶属温州)、平湖,江苏的南通,河北唐山某农村等5个(我特别感兴趣这个村在哪里,里面提到宅基地重建、农民自建房等诸多现在"新型城镇化"相关的东西了);五是中西部的三四线城市,包括陕西汉中、湖北咸宁、湖北松滋、贵州安顺、山西怀仁等3个.
除一份匿名外,以上城市见闻来自雪球网友@蓝白苍穹@coffeebeanMM@投資筆記@LeoZhang999@大风飞扬@imliver、Makalokaine鹤鸣JIM的春天uvt125风险控制第一闲情偶不记我家的黑皮皮沧海一豆Isaac水果沙拉liuwoodpinAmosZhangkeke216以及新浪网友陈达博冷酷的Noah胡晓山,感谢大家提供的材料,如有遗漏还请指出.
第一部分:各类城市特点总结1、直辖及境外城市:房价高、供应少、成熟市场特性逐渐显现北京、上海、台北(三峡区)三个城市见闻各有特色,北京只说了三环内的楼市,对改善性需求、房价、收入水平很乐观,认为家庭年收入30-40万很普遍(比魔都上海作者预期好多了),未来三环内房价突破10万很普遍,最大问题可能来自政治危机;上海作者则认为本地人两三套房不常见,很多朋友出国,抛出上海房子去海外置业,对未来预期不佳;台北三峡位于远郊(把他跟北京、上海放一起是因为不想再单列一类,而他所属的台北也算国际大都市),人口增长主要来自中心区和海外转移的中老年人(离尘不离城),产业以旅游/农业为主,当地特产黑猪肉有好多滥竽充数的,这一点跟我们倒是很像.
总体感觉,把北京、上海两篇文章放在一起,给人的感觉是无论房价还是收入水平对比,帝都完胜魔都.
我们的统计数据也是这样,2013年北京新房价格累计上涨近30%,上海约15%.
出现这样的情况,应该更多是两名作者生活圈子的差异而不是城市本身,比如北京也有很多对当地没信心抛售房产的案例.
但这样的13对比还是挺有意思,案例中提到的央企、政府官员、金融街、学区房等庞大的"刚需",是北京不同于上海的重要特征.
2、省会城市:杭州从天堂到地面,南京、济南补涨,郑州、武汉、成都发展当中作为少有经历过暴涨与显著下跌的城市,杭州案例对楼市历史表现、当地政府规划、各区域特点说的很细,民营经济的兴衰是决定当地楼市前景的重要变量.
而南京、济南2013年房价涨幅较大,恰好都是经济一直不如同省苏州、青岛等地的省会,或许这是因为中央控制力加强带来的.
这也告诉我们,在分析各地楼市时在除了GDP之外还要考虑财富集中度、国有企业、金融机构集中度等.
郑州有郑东新区,武汉有"满城挖"书记,成都有规划和建设甚至好于北京的天府新区,三个中西部城市都面临类似的供应过大问题,大家都表示买房压力小于京沪,但需要注意的是,IT业发达的成都都难以提供丰富的晋升空间,不知道更多的中西部城市,如何为新进城居民提供更多职业,这才是房市长久发展的根本.
3、计划单列市:宁波高峰已过,厦门因面积小、环境优势而有长足空间宁波房价上涨主要集中在2011年以前,近年来基本没涨反跌,跌幅基本在20%以内.
与同省的杭州类似(后面还有乐清、平湖等地也一样),宁波房价的调整与当地民营经济的困境密切相关,作者对未来走势不乐观.
但厦门(我2012年春节在厦门过,城市不大,环境很好,岛外正处于大规模开发期)则不同,过去一年房价涨幅居全国前列(百城指数显示涨幅居第二位,仅次于北京),城市面积小,人口增长多,作者认为未来房价可能"5-3-2",即岛内5万,近岛一圈3万,再往外一圈2万.
以前做研究时,我曾经想过把计划单列市(除了上面之外还有大连、青岛、深圳,以及虽然不是计划单列市但经济异常发达的苏州)的楼市拿来单独分析.

对外开放早、本地人口少、城市面貌新、没有大规模旧城改造、经济发达、环境宜人是这些城市的共同特点,与南京、济南、沈阳等经济相对一般但因为省会聚集大量"老钱"、"政府机构多带来更多灰色收入"不同,这些城市要么靠旅游地产和外来投资性需求(如厦门、大连),要么靠大量的外来普通阶层,如苏州,房地产市场与其他城市有一定区别.
或许以后有机会详细分析吧.
4、东部三四线城市:浙江的平湖、乐清、慈溪等地高涨后正在下行,唐山某农村的"新型城镇化"道路有"亮点"与杭州、宁波等发达城市类似,同属浙江的平湖、乐清、慈溪,尽管目前房价较高,但普遍正在下跌当中,如乐清之前最高3.
5万,目前1.
5-2万,作者认为未来可能继续微跌.
供应量过大、本地居民房产多、当地经济减速导致外来人口减弱或收入水平下降,是东部三四线城市的普遍困局.
位于江苏的南通,虽然没有出现明显的下行,但也表现出供应量大、销售不畅的局面(数据显示,201214年底南通城镇居民人均住房面积超过40平米,目前已卖出去的土地和在建项目相当于每人15平米左右,后面有详细图).
有意思的是位于河北唐山某农村,开始大规模平房改造,农民上楼如火如荼,一部分自住(水费、物业费免20年,收电费),一部分卖给外来人.
村支书的权利很大,连春节发的每人1000元购物卡也只能在他家的超市买东西,但村支书也难呀,部分拆迁的赔偿款没结清,镇委书记被抓,多出来的房子无人送也不好卖.
展望未来,村支书将成为新型城镇化和农村土地制度改革的重要节点.
还有个不好评价的人情冷漠:车撞人后逃逸没人管;老光棍在家死了甚至变臭,这可能是发展当中必然面临的问题吧,有点像资本主义萌芽时期的"圈地运动".

5、中西部三四线城市:陕西汉中、湖北咸宁/松滋、贵州安顺、山西怀仁等,人口净流出,经济发展是大问题中西部三四线城市应当聚集了中国最多的户籍人口,但人口外流严重,如汉中2010年人口普查比十年前少了20%,房价基本不涨,大规模拆迁、集资建房,本地居民收入低,月收入2000是普遍现象.
有个有意思的看点,如贵州安顺,一楼商铺最高达13万/平,地下商铺7万/平,作者认为泡沫很大.
过去几年,我在研究中国城市房地产投资吸引力时,将研究范围从35个大中城市扩大到全国近300个地级城市,包括了大量东中西部城市,得到一个大体的结论:中西部绝大多数城市都可能面临供应过剩问题,而东部沿海地区的三四线城市,由于经济发达,吸引更多人,问题相对不突出,这次收到的文章体现出来的情况大抵如此.
但这次还发现,东部三四线地方政府土地财政扩张快、大拆大建供应规模大、房价已超出多数居民收入的问题也需要引起关注.
第二部分:对目前形势和未来走势的几点看法1、全面把握各地市场困难之极,房地产市场没有真正专家,实地查看至关重要本次楼市见闻的意义在于,发现了更多非专业文字和观察数据.
虽然部分参与者属于房地产或相关从业人士(包括我在内),但基本不依赖官方统计数据,而是凭借草根观察或亲友访谈的方式来获取当地信息,表现形式更加鲜活.
对个人感知的关注,可能是这次活动的最大意义所在.
正如微博兴起后传统媒体的逐渐消亡,话语权逐渐向普通人转移.
另一方面,个人观察难免以点带面,并非当地市场的全面体现,比如北京的作者实际上只说了"三环内"的北京,与绝大多数刚需(80后或刚刚毕业没几年的外地进京"屌丝")基本无关.
中国指数研究院的数据显示,2012年,五环外成为北京新房成交的绝对主力,其中五六环之间成交面积占比突破50%(53.
9%,2010和2011年分别为40.
6%和44.
4%),六环外接近30%,五环以内只占约15%.
2013年北京房价涨的多的就是五六环,比如房山区的万科长阳半岛2010年来从12000左右到现在近30000,四环以里的高端住宅或二手房涨幅相对较小.
比如15上海是中国高端住宅需求最大的一个城市,2013年1-11月,上海800万以上的新房共成交5451套/675亿元,北京为3689套/488亿元,比上海低约30%.
要真正把握各地房地产市场变化,唯有结合案头的数据分析和实地的楼盘调研,长此以往才能获得真正的感受.
2、人口聚集是经济发展和房市走势的关键,城镇化速度放慢和老龄化背景下,未来房地产市场走势放缓是必然无论是刚需猛烈的北京、上海,还是人口净流出的陕西汉中等中西部三四线城市,一个城市经济和房地产市场的发展,本质上取决于其对人口的吸引力及其这部分人口的创造力和购买力.
成都、武汉等地由于较强的教育实力和区位,厦门由于环境和对外开放政策,乐清、南通等地由于民营经济和相对较低的成本,引来众多企业和人口进驻,最终带来经济发展和房地产市场起步上扬.
据联合国的预测,2011-2020年,在城镇化率达到50%之后,城镇化速度将从过去1.
4%左右降至1%左右,每年新增城镇人口将从之前十年的2000万人以上下降到1700万人左右;另一方面,2010年人口普查显示城镇居民人均住房面积已接近30平米,除广东、北京、上海等外来人口多的省市外,绝大多数省市都在30平米以上.
人口流入减少、现有居民住房充裕(就像多篇"见闻"中提到的很多城市人口净流出、当地人均两套房等),将使得未来房地产市场的发展空间缩小.
我们预测2011-2020年住宅需求总量约160亿平米(包括120亿平米的商品住宅和40亿平米的保障性住宅,报告完成于2012年底),其中50亿来自新增人口,60亿来自原有居民改善,50亿来自拆迁(与前一项一起都可视为改善型需求),预计中国商品住宅的年高峰在13-14亿平米之间(2013年已达到11.
6亿平米,未来个位数乃至负增长可能成为常态).
因此,居民收入水平能否持续增长、拆迁速度能否保持将是住宅市场发展的关键,改善性需求将逐渐取代首次置业市场绝对主力.
3、供应过剩与不足、房价高涨与下跌同时上演,不同区域和城市的结构性矛盾难以缓解图:2010年及未来3-5年典型城市人均住房建筑面积查看原图16注:住房潜在新增供应=2011-2012年竣工面积+2013年初在建未竣工面积+已供未开工土地*容积率;城镇人口按2010年末城镇人口及城市化率走势估算.
数据来源:CREIS中指数据、fdc.
soufun.
com在总量难有大幅增长、新建规模连续多年超过销售和竣工规模的情况下(2011-2020年商品住宅总需求约120平米,但2013年在建商品住宅49亿平米,其中15亿平米新建,销售11.
6亿平米,竣工7.
9亿平米),三四线城市供应过剩的问题需要警惕.
据中国指数研究院测算,2010年,三类典型城市人均住房面积分别为30平米、30平米、36平米.
据测算,所有在建及待建项目竣工后,三类城市的人均住宅面积将分别达到36平米、44平米、49平米,分别提高6平米、14平米、13平米,多个二三线城市潜在供应十分充足,明显超出当地人口实际需要.
7亿城镇居民当中,近三亿外来人口(他们可能是农民工,也可能是有小城镇户口但在大中城市工作生活)的居住需求如何满足可能是影响未来住房市场的重要变量.
目前政府的期望是放开中小城市落户,政策落地能否改变大家都就业和居住习惯(以后清华北大之类高校毕业生,如果有一半甚至更多离开北京,可能北京的房价问题就解决了),是城市结构矛盾能否改变的前瞻性指标,我个人不看好.
展望未来,一线城市的高房价与二三线的高供应可能长期存在,政府的托市行动(或者任何一届中央都力争的"稳")仍将持续,通过加息、控制流动性、允许地方政府或信贷违约等方式来刺破流动性泡沫是万万不敢的,房地产市场的纠结仍将持续.
4、房市混乱局面难以缓解,在房价之外我们更应关注个人偏好的变化房地产市场作为关注度最高的市场,承担了中央、地方、个人、银行等诸多"利益相关群体",因此"回乡楼市见闻"在春节期间得到这么多人的响应.
我毕业以来近8年都在房地产业,虽然近期转向互联网金融热潮,但仍在搜房体系当中,肯定还是做跟房市有关的事情.
房价上涨下跌与多数人的生活密切相关,也是大家感兴趣的话题.
我也一直乐此不疲,写的报告和言论大都指向房地产市场量价变化和未来走势判断,经常为早一天完成所需报告并给客户而兴奋.
但实际上,在房价之外,还有很多可以关注的东西.
比如我近期重看《浪潮之巅》,该书记录美国IT行业的诞生、泡沫、回归,IBM、微软、苹果等诸多知名企业的诞生和浴火重生;比如互联网金融概念下的P2P贷款、众筹、比特币,在互联网精神的指导下,通过对数据价值的重新挖掘,服务于中小企业和个人,改变了传统金融的诸多弊端(当然,互联网金融还在成长当中,问题也不少,但互联网作为一种摧枯拉朽的工具,已经并将继续改变我们的社会,房地产业也不例外);比如《老二非死不可》、《商业的常识》等有关投资和商业的书,重构了我以前的部分偏见,让我发现社会和商业的种种亮点.
展望未来,新一届政府的长效机制仍在摸索(包括但不限于土地制度改革、17房产税收制度改革、金融体系改革、城镇化和人口政策等),短期难以改变市场运行态势,房市混乱局面仍将持续.
在房价之外,我们应当更加关注人的价值,关注人来人往背后的原由以及个人偏好的不断转移.
对开发商及相关从业者而言,随着85后、90后进入社会和房地产市场,我们以往对社会的判断都会发生重大改变.
万科最近密切关注小米、阿里、海尔等房地产之外的企业,也是要借外力来完善组织架构和商业模式.
正如《浪潮之巅》、《伟大的博弈》、《历代经济变革得失》等"史书"给我的感受:在这个时代,唯有变化才是最大的不变.
积极拥抱变化并转型,才能有未来.
祝大家马年吉祥,想神马就有神马!
18第一部分:一线城市19楼市见闻录之一:魔都上海所在地:上海见闻提供者:coffeebeanMM上海,也称魔都,房价凶猛.
爸妈家的房子,在上海中环,靠近复旦大学和五角场,周边配套不错,02年妈妈同事买的一期,当时是3700/平方,几个月后开二期,变成4500/平方,还好妈妈英明买下了.
05年我们搬入的时候,价格变成接近1万/平方.
08年10月左右卖17000/平方,现在卖35000上下.
当时我们小区对面的另外个小区,规模比较大,因为是上海建工造的,所以比我们小区要贵1000块.
第一批买入的很多都是温州投资客,晚上穿过那个小区的时候亮灯率很低.
这十年经过几次洗盘,大部分是自住客了.
自己现在住的房子,属于内环,靠近一个大公园和一所大学,10年下半年买入的时候3万/平方,前几周路过中介,看挂牌差不多是4万/平方.
周围的同学朋友,上海本地的,过去几年因为结婚的关系大都在父母资助下买了房.
只要是工薪阶层的,基本上买房都是穷尽了双方父母和自己工作几年的大部分积蓄,大部分人买的都是90-100平方的房子.
第一份工作时,公司里的外地同事,因为看到05-07年房价涨得那么快,想想以后应该也是在上海工作下去的,也大都买了房,但是因为工作时间短,而且很多人当时还没对象,能力有限,所以大都买的比较偏远,在外环那一带,当时07年左右的价钱在1万/平方左右,现在很多基本也都是3万左右的档次了.
除了结婚等原因的第一次置业之外,随着宝宝的出生,许多周围的朋友觉得当时的房子小了点,比如要请个住家保姆,比如父母来照顾孩子可能得住上一段,所以有些朋友会把自己当初买的小房子卖了,再加点钱,再贷个款,再去买个大点的房子.
由于房价实在太高,而且二套房的首付要70%,利率上浮,一对80后小夫妻能够在不卖掉目前住房的情况下再去买一套房,这样的情况还是比较少的.
所以,我对之前帖子里有人说的上海的同事基本都有两三套房这个说法是持保留意见的.
如果不是有拆迁或者父母的大笔资助(比如官二代富二代或者一些高级知识分子),这对80后的人在上海而言应该说是比较难的.
关于上海房价未来的看法,因为实在太多外来人口不断涌入(媒体披露过,上海一年级小学生50%以上都是外来孩子),而且由于历史的原因,很多教育,医疗资源都集中在市区内环中环以内,所以基本上同龄的朋友们大都认为,内环中环内不太会跌.
事实上,过去几年上海房价的走势基本是,暴涨一段时间不太涨或者略微小跌再次暴涨,如此不断循环,从某种程度似乎也验证了这样的看法.
20但另一方面,很多早期通过投资上海房地产发了大财的人,却越来越担心整个中国的系统性风险.
一个在上海有10+套房子的第一份工作的partner,在12年年底把自己在上海住的房子之外全都抛了去曼哈顿买房.
自己公司里的许多高管,70后出生抄了整个中国大底的人,也都在部署卖房移民.
自己一个76年的朋友,就在11年国庆在波士顿买了哈佛旁的房子,每个月的租金去掉税,管理费等等,还有的多.
自己公司的CFO,也在去年国庆去芝加哥买了公寓.
21楼市见闻录之二:首都北京编者:上次有网友谈了上海,这次有网友谈北京.
这两个房价最高的城市,早有太多关注.
这次让我们看看这位见闻提供者的视角.
所在地:北京见闻提供者:@蓝白苍穹(雪球网友)我来说说北京的房价吧:2005年底,北京西南三环内,房价8000+,属于周边最好的小区,2008年曾经从2007年的1万5降价到1万二左右,2013年8月份房价5万5.
2013年底二手房房价6万,很快可以成交(半个月之内).
目前,在三环内买房的,感觉都是改善型刚需.
和中介聊了一下,我所在小区的三居室是最抢手的,2013年只出了一套三居是,很快就被买走了.
买两居室的很多是在北京金融街等地方工作的年轻人,也有的是卖了郊区的房子买市区的房子的.
买市区(三环)房的原因主要和学区有关.
北京三环内有大量的好小学,由于学区的问题,很多在四环,五环有房子的人,为了让孩子能够上好的学校,在三环内的学区房购买二套房或者换房.
因此最抢手的房毫无疑问是学区房,尤其是学区里面的一居室.
很多人买了一居室不住,就是为了要一个小学的上学名额.
学区房普遍比其他的房子贵1万左右.
还有,就是,小区环境非常好,各种配套非常齐全的房子.
有两类人拥有的房子比较多:一类是老北京人,家里的父母都有原来单位分的房子,虽然是80年代的房子,但也是房子,同时年轻人自己也有房子,所以这类人一般都有2-3套的房子(以家庭为单位);二类是国家部委和央企的人.
这类人单位本身分了至少一套房子,很多人又自己买了房子,也拥有2-3套房子.
这两类人在北京不是很少,是很多!
至少我周围认识的人,基本都已经2套房子以上了.
北京房价和日本东京比.
北京的房价是按照建筑面积的,比如,我说的上面的那套房子,建筑面积6万一平,相当于使用面积7万5一平,也就是1.
2万美元一平米.
至少,和日本东京相比,这个价格绝对不低了.
日本东京在东京湾附近的江景房,一套三居使用面积100平米,也就100万美元.
北京房价和美国比.
就我所知的华盛顿特区和达拉斯的房价看,北京房价不低.
在华盛顿特区,位置非常好,非常新的公寓,两居室80万美元肯定可以买下来,也就是500万人民币以下,并且使用面积在100平米以上.
单价如果按照建筑面积算,估计也就是7000美元一平米吧.
如果看别墅,华盛顿特区附近(马里兰和弗吉尼亚州)好的学区房的独栋别墅,150万美元绝对可以买的下.
当然,22华盛顿特区老旧的公寓(上世纪70,80年代建的),两居室使用面积在100平米以上,房价低的也就是20万美元.
北京房价和租金比.
还是按照上面提到的那套房子,520万的总价,租金也就是一个月6000人民币,一年最多7万2(不考虑空置期).
房价和租金比例大家自己算吧.
北京房价和收入比.
如果考虑北京高收入人群,比如,夫妻双方都在央企工作的人群,家庭年收入30-40万很正常.
还是考虑上面那套520万的二居室,夫妻15-20年的收入可以买一套.
不要和我说年收入30-40万很高,事实上,北京家庭年收入30-40万很正常.
在这样的情况下,我认识的在北京有两套房子的人,很多人还在考虑买房.

买房的最重要的原因是想换一个学区房.
当然了,这些人占的比例比较高,主要是我认识的人都属于70后,80后,孩子都要上小学了.
不知道这一波过去之后,还有那些人会买房.
反过来,到北京刚工作5年以内的人,如果不靠原来的家庭支持,肯定买不起房子的.
如果不是在很好,收入很高的国企工作,即使他们的年收入在10万以上,刨除房租和日常生活费,他们也存不下多少钱的.
不过北京的房租真不算高!
还是说美国华盛顿,一套价值15万美元的两居室,位置还不错,房租要1600美元.
一套华盛顿特区好的位置的一居室,房租要3000美元.
对比北京的房租看,北京核心区的房租真的不高.
至于北京的房价以后还会不会涨,我的判断是,如果没有经济危机,北京的房价应该会保持平稳;如果有经济危机,存在大幅下跌的机会.
但是,只要中国不发生政治危机,北京核心区的房价将最终超过纽约/香港和伦敦.
这是历史的必然.
也就是说,北京核心区(三环内)小区环境好的小区的房价最终将达到10万人民币一平米,豪宅当然更是天价了.
换句话说,如果经济危机或者政治危机导致北京的房价暴跌,特别是经济危机导致北京房价暴跌,那将是千载难逢的抄底好时机.
我觉得北京发生政治危机的概率很低.
最后说一下,其实,在美国买房子也是美国梦的非常重要的组成部分,美国家庭(白人家庭)拥有一套自己的房子也是他们自己很骄傲的事情.
在所有的国家的一线城市,拥有一套符合当地标准的核心区好房子,都不是一件容易的事情,都是需要拼搏的.
23楼市见闻录之三:羊城广州所在地:河南南阳见闻提供者:雪球网友@paris石牛很奇怪在广州的球友这么多,却没有人写一下广州房市的见闻,可能是广州人务实低调的传说.
今天刚好周末,就将近期的房市见闻说说,广州区域太大,我只能说一下自己有所了解的番禺与天河区中心市场的一些情况.
另外写这文章的目的抛砖引玉还想听听大家的意见,我是不是应该出售位于天河区市中心的房子.
近二年对房子的了解主要就是看报纸,话说广州去年房价大涨,听说天河区珠江新城的房子,有的都七八万一平了,均价都5万了,我在想,也不知道是不是真的,这房子这么贵有人买但对房价涨我倒是有点兴趣的,在想家里有二套房子是不是可以考虑择机出手呢春节前后,走访了部分楼盘与中介,所见所闻如下:番禺区:了解的区域是华南板板,主要是以万博CBD中心为主的楼盘.
说到华南板块,全国人都知道,好多广州人都是天河区上班,华南板块居住,事实上确实如此,前年的广州市人口普查,番禺人口180W,但实际居住人口有240W,有50多万的差额就是人口统计在市区,但居住却在番禺,像我.
万科欧泊,万博商圈唯一在售的住宅项目,带省一级学校学位,2012年下半年开盘时价格13000元/平起,2013年价格约18000元/平,上周去看时报价22000元/平,带精装修.
目前销售的主力户型全是95-99平方的小三房二厅,总价200万元的样子.
样板房设计很合理,通风、户型都很好,三口之家足够用,如父母来住照顾小孩也可以容纳.
绝对刚需的产品,产品装修不错.
同时开售的还有一栋商业楼的小公寓,均价21000元/平,总价100-150W/套.
售楼部的人不是特别多,大约不到10户人家,有现场签约的.
很多都是一家三口或二夫妻来看房;我一个人去看房,居然没人接待,可见这些销售都成精了,一眼就看出我不是目标顾客.
万科欧泊有个明显的硬伤就是密度高,有近5000套房子,到时居住后估计会去到2.
5-3W人.
这么点大的地方.
公共、绿化空间明显是很少的.
车位1:0.
5,人车分流,入住一二年后,估计就会抢车位.
根据我的经验,户均一台车是最低的了,现在好些家庭是二台车.
看完万科欧泊,去了旁边的大型楼盘广州雅居乐,目前已无新盘售卖;从建筑环境、绿化,配套设施来说,都秒杀万科欧泊.
目前二手洋房价格在18000-20000元/平,基本上不超过20000元/平,房型选择较多,80-120平是雅居乐的主力户24型.
总价200W内,可以买到供三口之家乐居的房子.
说一下租金,雅居乐80平的房子,租金大约2500-2800元/月,如按145W售价,年回报率2-2.
3%.
随附雅居乐一个中介最新的报价版,目测这价格很靠谱.
再向南村方向走远点,是雅居乐的剑桥郡,目前在售的是江景大户型豪宅,均价2.
5-2.
8W,250平以上户型,总价600W以上;13年中同户型售价大约500W以上,上涨100W套,这是豪宅市场,此盘去年豪宅市场广州成交金额第一,有35亿.
再说一下公寓,由于限购限贷政策,开发商立即调整产品策略,这二年广州不限购、不限贷公寓产品,迅速成为调控楼市上的"香饽饽";公寓产品简单地说是50年商业产权,居住办公混合型产品,不通煤气,户型一般都较小,40/50/80平是主打产品.
其它与住宅类产品差不多,也可装修成办公性质.
好多产品层高4.
5-5M,可以做成小复式,提升了实用率,这二年在广州的销售非常火.
整个万博商业中心,很多这样的产品.
11年时候,售价12000元/平,现在都均价23000-25000元/平了.
这类公寓的购买者大多是投资者,很少自用的;有部分业主是购买好几套,打通做办公室用的.
万博中心公寓目前的租金情况,只有2011年出售的海印星钥与敏捷上城国际,海印星钥层高5.
2米,88平的房子,一般都做成复式,使用面积去到150平,租金5500元/月,按目前的房价约220W,租金回报率3%.
从这些情况来看,这三年,房价确实在上涨.
另外在番禺市桥南,奥园广场--番禺市桥最大的商业综合体,2011年买了一套60平的公寓,当时买的时候毛坯10500元/平.
去年将这个房子毛坯出租了,1500元/月,按买入时的总价,租金回报率约2.
7%,如果按精装修后租金,估计可到2500元.
据说现在二手价格16000-18000元/平,不知道是否真实,如果是真实的,只要有人要,我铁定会卖出这套公寓.
天河区:只了解珠江新城与体育西.
珠江新城房价确实均价4-5W了,都成了豪宅了.
一原来的同事在珠江新城有个房,130平,放520W,去年说放了半年,没有人看房.
体育西小区,位于广州天河区中心地段,附近有天河城广场,正佳广场,位置就绝对是核心中的核心.
在那我家庭有一套房,86平方,20年楼龄,楼梯房,三房二厅,06年装修过.
有点想卖,去年10月份后放盘的,到年前,基本上也没有人看房.
当时放盘时,我在中介那先假装想买一个小三房,问了他们的价格,中介说2.
2-2.
5W平的样子,看楼层,朝向等等,已经没有二万以下的房子了,说放盘的人很少之类的.
沟通半天后,我说我有一套想卖,中介有点呵呵,我说什么价格可以卖,中介说2W/平的样子,我参考他前面的报价,算了一下,2.
2W/平,总价189W;2.
3W/平总价198W.
我于是说,你们报价190W,实际成交可以185W.
实际上呢,中介主推了半个月,也无音讯.
2013年下半年,我看这二手房市场基本上就是有价无市.
年后倒是一下多了好些看房的,这二个周末都有好几起约看房的,有一个意向的买家想买,出价2W平,实收172W.
我没有同意.
目前这套房子出租给朋友,3000元/月,如市25场价应在3500以上.
综合上面的所述,个人认为,200W是当下广州市的主流置业价格区间,200W可以实现在广州主流区域购房目标.
说说广州的收入水平:2011年城镇单位在岗职工平均工资57473元;广州市城市居民人均可支配收入34438元;这数据应该比较靠谱,假如按年增长13%来估算,那2013年,城镇职工平均工资为73387元,城市居民人均可支配收入43973元.
据第六次人口普查,广州平均每个家庭户人口为3.
2人,估算家庭可支配收入140716元;这是平均数据,这个数据我们再来实证一下,如三口之家,夫妻都有工作,按城镇职工平均年收入来毛估估,家庭年度总收入也在14W以上.
那我们再来看房价收入比,所谓房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比.
以广州来算,200W房价,相对于家庭年收入140716元,则房价收入比为14.
2.
咦,这数据并不如媒体所说的动不动30,40倍.
另外,从我身边朋友的家庭来看,双职工家庭,如银行、学校、外企、国企、民企的都有,家庭年收入应该都在40W左右,他们都至少一套房,有相当部分已经有二套房.
一套房的个别家庭还计划在市中心购买学位房.
如果按我身边的朋友收入来看,在广州一套200w的房子,也就相当于一个家庭5年左右的收入,这么一看,房价并不高.
对于房价,我是倾向于看跌的.
在春节与朋友的聚会沟通中,像我这样看跌房价的不多,大部分的看法都觉得房价还会涨,至少不会怎么跌.
但说还要再置业的就很少了.
关于体育西的房子,是否出售,请给点意见.
(家庭另还有一套房子在居住).
至于卖出后的资金,可能一部分会投入股市;一部分当现金储备,买点理财产品.
26楼市见闻录之四:特区深圳所在地:广东深圳见闻提供:雪球网友@欣然虽然不是生在深圳,不过也算是土长在深圳,有人说没人家乡是深圳的,确实"你是哪里人"这个问题应该困扰了不少深圳早期移民的子女,不过我还是一直很坚定的自称自己是深圳人.
其实细想下来,深圳应该是中国房价历史中一个很有特色的标本.
首先它应该是中国最早出现商品住宅的城市,其次因为毗邻香港,也是中国为数不多房价受外部经济环境影响的城市.
听父母说早在93、94年,当时的市中心也就是罗湖区房价已经高达1万,不过事后证明那只不过是一场泡沫,那些房子解套的事情可能是等到10多年后的05、06年了.
有人说深圳的房价是和恒生指数正相关的,是有一定道理的,在以前买房还没有现在那么多条条框框之前,很多房子是被香港人买走的,也正因如此,全国房价在01、02年开始走火之后,深圳等到04年才真正见底,原因和恒指03年中见底不无关系.
不过随着港人买房比例大幅下降,如今的深圳房价应该和恒指关系不太大了.

从地区发展来看,深圳是一个从东到西转移的过程,如今的罗湖已经比较破旧拥挤,住着一些可能是深圳的老土豪,习惯了周边,不愿意搬了.
房价不便宜,估计很旧的房子也要1-2万.
现在的市中心随着市政府的迁移,已经挪到市民中心、岗厦、香蜜湖一带,再西边的南山、蛇口则依靠科技园,形成自己的南山中心区.
在南山和福田之间有一个特殊的土豪区,那就是华侨城,其实我一直不知道华侨城算是哪个区的,不过不重要,现在只要说起住在华侨城里,那都是有钱人.
具体房价我就不太清楚了,福田南山稍微好一点的二手房应该都是3-3.
5万起吧,最高端的什么价格咱不知道也不重要了.
深圳的人均收入可能大家一查都知道,不过我想说深圳人做什么的都有,收入过于悬殊,因此每个人对房价理解也大不一样.
一般工薪阶层如果随后月收入低于1万的,买房就比较困难了.
如果是在比较大的企业比如腾讯、华为、中兴,干个3-5年,年薪在25-40万应该不是问题(按本科算,如果是研究生读三年,起薪25万其实是一样的),则在南山区内买房也勉强可以支撑.
非学区房2万起,学区房估计要3.
5万起了.
所以还是有很多人会到更西边的宝安区买房.
说到宝安区,在以前算是关外,也就是不属于深圳特区,进来还要过个南头关.
不过近几年宝安新区建起来之后环境大为改善,也成为一个非常适宜居住的地方.
所以房价也水涨27船高,中心区房价也都是2-3万起,逼着南山的IT民工到更西边的西乡一带置业.
不过我前几天去西乡一个不错的楼盘见个朋友,发现那个楼盘也2.
5万起,可能我对深圳整体房价认识还是偏低的.
大家比较熟知也比较关心的应该算是前海了吧,就现在来看还处在比较初级的阶段,大片大片的空地,交通也不太方便.
以前住人的月亮湾周边的房价由于前海概念应该已经4、5万起了,基本已经透支.
总的来说还是看未来发展规划,如果真的成为新的经济中心,周边房价10万起也不是不可能,不顾跟我们这些小老百姓没啥太大关系了.
整体情况大概就是这样.
我自己买过两套房,而且有一个朋友以前是炒房的,所以有些有点意思的事情再零零碎碎更大家分享一下.
相比核心地带的房价,偏远地区的房价波动幅度更大.
以08年房价大跌为例,宝安中心区的价格明显偏低的情况下,跌幅还是要大于市内核心地段房产,不过随着楼市回暖,涨幅也更大一些.
所以想保值增值,持有核心地段的房产更好一些,如果想做波段,应该优先考虑偏远地区,只要未来该地区环境改善,房价涨幅肯定更高.
在楼市低点,拍买房会出现更诱人的价格,不过拍买对于普通人来说门槛更高一些,比较适合炒房客.
但不得不说,如果只是拍一套自己自住,分分钟可以省很多钱.

小产权房我不知道其他城市多不多,深圳还是挺多的,其中不少是军产权房,初始价格大约只有市价一半左右,自住是相当不错的,由于无法贷款,购买和转让相对麻烦一些.
不过随着这些年周边(小产权房一般比较偏)环境改善,房价也水涨船高,考虑到产权问题,其价格已经不具备投资吸引力.
现在深圳市区内比较优质的土地已经越来越少,拆迁城中村成本过高,估计大冲村之后可能一时半会儿没有大规模的拆迁了.
只要科技园还能不断吸纳全国的人才进深,相信周边的房价还是有一定支撑的.
不过最近以万科为首的房企们开始开发西丽一带大片的土地(被我誉为深圳关内的郊区,以前各种脏乱差,地处科技园以北),也算是能给市区内带来一大批新房源.
所以未来供需如何,还不太好说.
总体来说,深圳房价从09年中见底以来,除了中间因为10年出台限购限贷稍有停滞之外,一直涨到现在,涨幅至少也有100-200%了.
只能说比起北上广那些破破烂烂的房子都买5万8万,深圳还算是相对适合人类居住的.
28第二部分:二线城市29楼市见闻录之五:江苏南京所在地:江苏/南京见闻提供者:LeoZhang999南京市人口数量816万(2012年底),虽然是省会城市,南京在江苏省内给人的感觉是不温不火的那种,生活节奏比较慢(相较上海),发展也中规中矩,在省内南京占据了最好的行政资源、教育资源、地理位置,但论GDP总量,苏州遥遥领先,拼人均GDP,无锡高于南京.
我对南京经济的感觉是,稳中有进.
其他行业不太了解,IT业这块发展的不错,特别是软件外包产业,印象里润和,文思、海辉,诚迈等在南京就没停止过扩张,另外得益于华为、中兴推进在南京的研发中心建设,拉动高了南京IT业的薪酬,也带来了高额的购买能力,拉高了周边的房价.
另外,北京上海成本高企,人员流动性高,很多企业还是愿意把研发中心建在南京.
特别明显的是我们单位所处的科技园,当时我们过来时,基本是开租后瞬间租满(园区有退税优惠).
南京楼市在2007年以前属于估值洼地,偏远一点地方(当时的观点是偏远,现在的江宁已很繁华),江北江宁2000~3000就能置业,河西龙江区域的房价不过5000~8000,而当时深圳关内的房价基本已经没有1万以下的了.
南京楼市第一波调整的低点是在2008年底,在2009年以前,南京的房价远低于周边的杭州、苏州,市内核心区域房价在1万~2万,市区1万以内置业,可以买到相当不错的房子,近郊房价在4000~6000左右,远郊房子还有2000~4000的.
2009年南京的房价第二次暴涨,南京的房屋均价也第一次破万,破万以后就再也没回到过1万以下.
2013年南京的房价是第三次大涨,但比起2009年那波的上涨幅度只能是小儿科了,不过鉴于房价已处于高位,基本已经把毕业的家庭条件不好的3年以内的那些挤出了购买行列.
身边的朋友、同事亲戚,前几年在一起共事的那些刚参加工作不久的,在我的影响下(至少我这么认为)基本都已置业,最迟的一个赶在2013年大涨之前.
如今还没有置业的,特别是刚毕业不久家里条件又不好的那些小孩,基本处于买不起的状态了,南京近郊的房价早已破万,远郊也难找到8000以下的房子.
当前同事里边看跌房价的少,看涨房价的多,没买的,真的因为实在买不起.
需要自己攒首付,自己付月供,毕业3年以内的,除非单位特别好,其他的基本没戏.
整体我对南京楼市的感觉是,刚需凶猛,放租的租金回报尚可.
当前南京的房屋均价是1.
75万(数据来自于安居客二手房均价,我不太信政府的统计口径),中心区域带好学区或比较高档的小区能卖到4万以上,城区房价整体在2~3万这个区间,近郊1~2万,远郊6千到1万.
2013年中,南京把高淳和溧水两个县并入了南京市,这等于把南京的版图扩张了近一倍,未来南京的房地产市场还大有可为,但刚需们估计要被挤到更远的地方置业了.
3031楼市见闻录之六:天堂杭州编者:杭州以其天堂之名吸引着省内外的移民.
其房价也一直位列全国城市前列.
2012年后,杭州的房价基本处于滞涨状态.
未来的走势如何让我们看看文中的观点.
所在地:浙江/杭州见闻提供者:@陈达博(新浪网友)我主要讨论杭州主城区楼市.
像余杭区萧山区从行政规划上来说,虽然也算主城区,但由于这两个区没有同城待遇,和其他区是不同的.
在本章内就对这两区的房产不赘言了.
一、杭州市区区域与楼盘板块分布在写杭州楼市之前,首先得先简单介绍一下杭州的市区版图,我认为这对于杭州楼盘分布、楼市价格乃至结构,是非常必要的.
图1、雪后断桥(西湖美景之一,白娘子和许仙的传说就发生在断桥)杭州之所以出名、之所以成为人间天堂,其实和那一潭湖和围绕着西湖的那一圈山密不可分.
从风景来讲,这湖水、这青山,无疑是上天赐予杭城人民的最好的礼物.
但是这山这水同时隔绝了杭州往西南的城市扩展,还顺便连带着湖水山地一圈都自然而然的成为了风景区.
为了保护西湖,杭州人民也算牺牲无数,连以前最市井最繁华的的湖滨延安路等商业地带都一律限高.
其余的贴近风景区的一些地区就算适合居民居住,也因为各种生活配套无法跟上,无法成为大型的32居民区,而成了宾馆、饭店甚至军队政府办公场所.
从某种程度来讲,用"三面云山一面城"以及"一城山色半城湖"两句,拿来形容杭州的城市地貌是最贴切的.
除了西湖山水之外,还有一条潮水汹涌而为天下知的钱塘江,则隔绝了杭州往南扩张的脚步.
图2、宝石山上看杭城(容易观察到市区和西湖连为一体)正因为此,1990年之前,杭州真的很小.
一共也就6个区:上城区、下城区、拱墅区、西湖区、江干区、半山区.
主城区框架基本上是这样构成的:教工路(或学院路)以东,文一路德胜路以南,钱塘江以北,秋涛路以西.
这个主城区区域现在依然是杭州市最核心的区域(该区域工作日车子限号通行).
对于老杭州来说,这就是他们认为的杭州主城区:这涵盖了上城区、下城区的大部分、西湖区的一小部分、江干区极小一部分.
杭州最好的医疗、教育、商业资源也集中于此.
湖滨解放路——武林门延安路是绝对的市中心商业十字轴线,在很多年内,杭州人民的各项生活内容基本在该区域完成.
这就是杭州的最核心地块,也是很多人认为的这里才是真正的杭州.
当然了,老市中心地方小,新楼盘多年难得,那价格自然就高了.
所以老市中心的新房房价,对于普通人来说毫无意义.
以目前还在售的新楼盘来讲,从新华园(45000+)到武林一号(70000+),这样的单价看着都是让人绝望的.
所以,普通人的新房梦只能从外围开始.
幸好,杭州不是永远那么小的,屌丝们也会有春天的!
90年代后,全国大规模的城市化轰轰烈烈的开始,杭州也未能免俗,开始了向四周扩张的脚步.
普通人的新房梦也有了实现的可能.
杭州城东:33说到城东的扩张,最绕不过去的就是钱江新城板块.
钱江新城东临钱塘江,南靠复兴地区,西依秋涛路,北至钱塘江二桥、艮山西路,占地面积约15.
8平方公里.
原来该区块是破旧厂房及部分农田的混合地块,从2001年前后,杭州市开始了钱江新城建设.
如今新城内醒目的"日月同辉"标记不仅是杭州新地标,区域内林立的高档写字楼和高级宾馆、豪华shoppingmail更代表着杭州城市建设从城市1.
0版向2.
0版的蜕变.
我们都知道,虽然摩天大楼不能代表现代化,但是现代化肯定有摩天大楼.
这里以后必将成为杭州最重要的商业中心,最集中的总部中心,最时尚的都市中心.
虽然现在离成为目标尚有一段距离,但是该区域的建设已经初露端倪.
在这么重要的地区,房产的价格当然也是极为惊人的.
目前该区域内几乎没有新的住宅项目,二手房价格基本稳定在35000+以上,超豪华的那种40000+,50000+都有的,但是都不具备特别代表性.
一些名为商业地产但实际可以用来居住的商品房,基本价格也在35000+左右.
图3、杭州钱江新城(杭州最重要的拓展新区)城东新城则是钱江新城向东,向北的另一个延伸段.
该区域隶属江干区所有,由钱江新城建设指挥部负责管理.
根据官方解释:城东新城是杭城的东大门,上海、宁波进入杭州主城的必经之路.
根据杭州市城市总体规划,城东新城位于"一主三副六组团"总体布局结构的几何中心,南接钱江新城,东联下沙副城,是杭州实施"决战东部"战略的核心平台.
杭州最主要的两大交通点,东站综合交通枢纽中心及杭州汽车九堡客运中心均位于此,另地铁一号线穿过大部分区域,其发展潜力和交通便捷性毋庸置疑.
因该区域完全属于新建城区,一切都是由零开始,且建设时间较短,故生活配套基本等于零.
但是潜力可期,故目前价格基本在22000+.
34至于下沙副城,从副城这个名字上讲大家都知道这应该是离杭州主城区很远的一个地方了.
但从交通上来讲,从下沙管委会到武林门(现在市中心)距离也就20公里,离钱江新城(未来市中心)则更近了.
此外地铁一号线又是从下沙始发的,这在交通上又为下沙加了分.
下沙最让人担心的其实是工业污染,毕竟这个区域原来是杭州唯一的国家级工业开发区.
目前下沙管委会附近楼盘(金沙湖附近)价格16000-18000,沿江板块12000-15000.
在杭州东面的楼盘中还值得一提的,是九堡板块.
从时间上来讲,九堡板块是杭州最早出让的土地板块.
早在1993年,九堡沿江板块就有土地出让了.
但是到目前为止,九堡的仍然有楼盘在售有地块未开发.
这与以前杭州市政府只管卖地不管后续的作风有很大的关系.
一些关键交通要道拖到现在才建设完毕,这不仅拖延了周边地块开发商的建设及卖房节奏,更阻碍了周边地区经济的发展.

目前九堡沿江板块17000-20000+,九堡客运中心附近16000-18000+.
下沙的楼盘和城东新城(含九堡板块)的楼盘是目前最适合"新杭州人"实现购房梦的地方.
杭州城南:1996年,杭州市跨江新设立了滨江区,由原来萧山区的西兴、长河、浦沿三镇组合而成.
这是杭州由西湖时代向钱塘江时代迈出了第一步,也是杭州市区向周边扩大的很重要一个阶段.
杭州有了江对面的主城区,杭州也成了跨江的城市.
杭州楼市的滨江板块就此开始形成.
因为全是新区且为区级待遇,所以滨江区规划起点较高,建设重点集中,生活配套跟上的较及时.
滨江板块到了2010年以后,其价格已经与主城区持平.
目前非高大上楼盘的新房毛坯价格在23000-25000.
至于高大上的楼盘,则早早超过25000+了.
因为滨江与老市中心只隔了一条江,从地理距离来说,那还是相当接近的,所以不少小康型家庭,在选择实现购房梦的时候,将滨江列为第一选择.
杭州城西:2002年,杭州市对西湖景区的管理体制作出重大调整,成立了杭州西湖风景名胜区管委会,与杭州市园林文物局合署,实行"两块牌子、一套班子"、"条块结合、以块为主"的管理体制.
同时逐渐将西湖区所辖景区范围的区域,全部划给了西湖风景名胜区管委会.
为了弥补所划走的行政区域,又在后来的日子里,将三墩、留下、转塘原来隶属于余杭的三镇划到了西湖区名下.
又利用开发西溪湿地的契机,将蒋村等周边的区域也划给了西湖区.
杭州的大城西概念逐渐丰满.
三墩板块、申花(西湖区)板块、西溪板块都在西湖区区域内.
因为无论从地域上讲,还是从规划上说,西湖区所要面对的区块较多,故发展极为不平衡.

如拥有较多环境资源的西溪板块,离城区较近的楼盘价格极高.
而虽然同处于同一板块的,但是离市区偏远的楼盘,则价格还是较为平易近人.
西溪板块现在从16000-26000都有.
三墩板块虽有地铁概念,但是地理距离实在离主城区太远,35价格基本维持在20000左右.
留下、转塘则尚未形成板块概念,基本上在18000左右.
申花板块则分属于西湖和拱墅两个区,因为生活配套已基本跟上,且与主城区地理距离较近,其楼盘价格已基本为杭州市主流价格,目前基本维持在22000~25000.
这里还要提到一点的就是,1992年就成立的杭州之江国家旅游度假区是国务院批准建立的十二个国家级旅游度假区之一.
度假区位于杭州市西湖区上泗地区,区域总面积为26.
66平方公里.
度假区与西湖风景名胜区毗邻,东临钱塘江,西靠龙坞、灵山风景区,地势开阔平整.
这个度假区基本由西湖区政府托管.
该度假区与杭州主城隔山,与滨江区隔江而望,环境相当优越.
但由于生活配套几乎等于零,所以这里的之江板块还是属于富人的第三住宅区域,或者周边学校(中国美院)老师的最爱,价格普遍不高,基本在15000+,当然了,别墅排屋除外.
杭州城北:1990年杭州将拱墅区和半山区合并成新拱墅区.
在后来的时间里,也将一些其他区管辖的地区,如石桥、祥符等地也划归于拱墅区,这样大城北区域逐渐形成.
拱墅区与西湖区一样,新扩区域较多,各区域之间发展极为不平衡.
比如区政府附近的桥西板块,现在已经是高富帅的最爱.
因为由运河的环境资源,加上区政府的生活配套优势,价格在22000~25000.
而一些如什么北软板块、大桥西板块、田园板块,价格多在16000-18000左右.
当然了一些开发商的品牌溢价则完全可以突破以上范围.
比如同在田园板块,金隅田园外最高只能到18000+,但是绿城西子的田园牧歌则轻松突破22000.
杭州的南面是江,西面是山和湖,只有东面和北面范围较广,最适合延展.

所以北面星罗棋布的分布着不少零星楼盘,如石祥路沿线,运河支线沿线等等,但由于教育资源和医疗资源的相对匮乏,再加上城北与各大商业综合中心的距离,导致其楼盘定位较为偏下.
毕竟在黄龙商圈上班的,可以选择城西的楼盘,钱江新城商圈的呢,可以选择城东的楼盘,至于武林广场商圈的,既可以选择滨江,也可以选择城东.
所以城北的楼盘客户聚拢度远远不及其他区块.
二、杭州的房产价格的历史变化1998年,杭州主城区商品房新房房价基本在3500~5000之间,考虑到当时大家的收入,其房价还是略贵的.
尤其是当时房改不久,市场上有众多的二手房甩卖.
这些房子房龄不老,结构也尚可.
与二手房相比,新房是非常没有性价比的.
除了一些略有余粮,为小孩结婚而贡献首付的家庭外,大家似乎都没有购房的需求.
所以当时新房价格不温不火,这阶段在我的印象里应该是持续了蛮久的.
当时最热的楼盘是万安城市花园,位于中河路沿线,绝对的景观和市中心,医院学校就在身边,其价格是当时的标杆5000+.
2001年,杭州的主城区已经扩张了不少,滨江、城西的大面积楼盘开始交付.
由于有大量远郊新房入市,所以老市中心楼市单价基本上还是维持在5000+左右.
当时最热的应该是贴沙河(杭州古城河)的沿线一带新房.
离武林广场近,36又有贴沙河公园景观,单价在6000左右.
而武林广场的白马公寓是杭州最大的豪宅,达到了7000+.
2005年,这个时候,全国楼市已经开始有很大的升温了,温州炒房团应该也是那个时候出现的,而杭州楼市的价格自然也是高歌猛进,轻松破万,当时人人都觉得房价怎么可能那么高,但是没想到的还在后头.
2007年,房价热的发烫,前几年的几次"空调",让大家更加意识到房价只能升不会跌,这个时候杭州老的主城区已经基本没有什么新楼盘了,大部分的楼盘都在曾经的远郊,现在的市区里面了.
当时钱江新城板(当时一片荒凉,啥也没有)块房价已达到15000+.
而一些所谓的豪宅,则轻松达到了20000+.
2008年,金融危机,各大开发商均风雨飘摇,纷纷开始打折抛售,下沙沿江板块回到了5000+,新的主城区也能找到15000+的新房子.
2010年,经过最汹涌的那波狂涨,杭州主城区已经找不到20000以下的新楼盘了.
2013年,其实杭州楼市房价在2012年之后一直处于滞涨状态,总体价格和2012年相比基本持平,这与北上广深房价的一路高歌猛进拉开了不少距离,与南京等城市相比,杭州的房价不再让人咂舌.
三、杭州楼市的消费群体和房价波动从一定程度来讲,杭州不是杭州人的杭州,而是浙江人的杭州.
在没有限购政策之前,但凡有点能力的浙江小私营业主,怎么着都要为自己或者为家人在省城购套房,所以从房屋一开始市场化销售以来,杭州的房价一直都排在北上广深之后,深为大家所知的.
所以杭州楼市的消费群体,不仅仅是杭州人,确切的说是浙江人,消耗房价的是浙江经济.
因为有浙江那么多大大小小的"老板"的购房需求支撑,所以2012年之前杭州的房价一直就像近期的创业板指数,气贯长虹.
就算有一段时间回调,但是等回调之后,其房价的拉升就可以轻松就吃掉前期的跌幅.
"杭州买房绝对不会亏"这仿佛成了真理.
但是很多人没有想到的是,十年的房产牛市,其实已经将改革三十年来浙江制造业红利消耗殆尽了!
像前面有位老家在慈溪的网友提到的那样,慈溪房价上涨无力的现象其实也体现在了当前的杭州.
只是由于杭州的政治地位、城市定位且户口优势均大大优于慈溪,故目前来说,房价尚有余力上涨.
但从未来三年来看,我不认为杭州房价还能大幅提升.
能在目前地价基础上能卖得动房子已经很好了.
当然了,前提是中央政府仍旧保持目前的经济政策.
至于为什么浙江经济这两年为什么这么一塌糊涂,那就是另外一个话题了.

37四、未来杭州房产展望未来三年内杭州房产大概会有四个可能性:第一个可能:新鲜面粉一定会比过期面包贵.
老城区内,新鲜出让的土地楼面价格一定会大大超过隔壁区域老房子的市场售价.
第二个可能:品牌面包一定会比普通面包贵的多的多.
2009年以后,很多房产大鳄出现在了杭州,比如万科、保利、中海、龙湖、绿地等.
但从结果看,虽然房企大鳄销售业绩不错,但是在杭州影响力似乎都一般,品牌溢价率更是几乎没有.
甚为可惜的是,保利、中海竟然和杭州本土房企的昆仑、华元一起,被网友评为了最烂楼盘的"四大金刚".
反而是杭州本土房产的绿城和滨江,在楼盘品牌建设上,远远走在了前列.
同一地块同样品质的楼盘,未来品牌开发商开发的房子将会比非品牌的开发商的房子贵很多很多,会超过20%.
第三个可能:最好最遥远的面包不如最近最方便的馒头.
杭州的地铁规划应该是非常失败的.
所以远郊的很不错的新楼盘价格将会在很长的时间里面,敌不过市中心老小区房屋价格,特别是那些有学区房概念的老小区.
第四个可能:松软可口的面包永远是稀缺的.
成熟区域的新房价格将非常坚挺,不会因为经济的波动而发生变化.
盼望着武林壹号此类房产房价跌回到30000+的想法,恐怕会是猴子捞月般的空想!
38楼市见闻录之七:福建厦门所在地:福建/厦门见闻提供者:匿名转了一圈没有看到厦门的,那就来写写自己的老家,也算非常具有代表性的二线城市.
福建厦门.
GDP全省第3,全国50左右,人均全省第1.
第三产业超过第二产业,全市常住人口约360万,其中外来人口超过一半,并以每年约10万人口左右的速度增加.
厦门房价均价约2万元,去年上涨16.
9%,仅次于北上广深,高居全国第五(国家统计局数据).
厦门和香港类似,是岛型城市,岛内均价3万+,6万8万不出奇,近岛一圈2万+,再往外一圈1万+,全厦门1万元以下的新开盘项目已经绝迹.
房价高企的原因个人认为是供不应求:土地供应量严重不足,需求端的话,据说是个福建人就想在厦门买个房子周围基本都是有房族,但是对贷款的承受能力相差迥异,这也主要是家庭经济状况决定的.
值得注意的是基本上想买房的都买的起(说明房价还不算贵),说起前景也是异口同声的一个字:涨!
基本上亲戚们都达成了未来5-3-2的共识.
即:岛内5万,近岛一圈3万,再往外一圈2万.
个人看法,厦门的稀缺性在福建省内是毋庸置疑的,环境条件在全国名列前五,在省内的产业基础较好,使得人口一直保持净流入状态.
同时供应端较为稀缺,岛内近3年只出让了2块住宅用地,岛内的人口密度已经超过了香港的人口密度,新房库存量较少,这些数据都是促使厦门房价上涨的推动条件.
个人认为,房价涨势还会继续维持,长期来看,房价是否能涨到更高水平,将有两个主要条件决定:1.
厦门的产业是否能够继续升级,经济总量能否持续高速发展,这将决定未来人口的流入速度.
2.
岛外较大的潜在土地供应能否在供应端真正体现出来.

虽然也算半个相关从业人员,对于房价,本人也是各种看不懂——说真的,已经很贵了,但分析一圈下来,似乎还能更贵.
坐等各位答疑解惑.
39楼市见闻录之八:山东济南所在地:山东济南见闻提供者:@大风飞扬(雪球网友)说说我的家乡泉城济南.
山东省省会,人口680余万,经济发展水平全省排名第三.
2013年GDP为5230亿,居青岛、烟台两个沿海城市之后,省内经济地位颇为尴尬.
服务业占生产总值比重达到55%,工业基础薄弱.
与郑州、西安、成都、武汉等国内的同类型城市相比,济南市人口少,面积小,经济实力薄弱,缺乏足够的带动和辐射能力.
济南南依泰山、北跨黄河,受制于地形地貌,城市发展空间沿东西方向呈带状发展.
二环以内的老城区可开发用地不足,动迁难度大,城市更新速度缓慢.

这两年私家车暴增,缺乏规划的交通路网几近瘫痪.
老城区有大量八九十年代老旧的6层建筑,城市开发强度明显偏低.
所以目前在二环以外沿东西方向重点打造了两个新城,东部和西部新城.
东部新城受益于09年的全运会,政府机构的东迁、高新区良好的产业基础,东部的发展空间是最有条件的,也是目前发展最好的一个区域.
西部新城得益于京沪高铁沿线济南西站的带动、大学城和良好的生态湿地资源,近三年来发展颇为迅猛,是房地产开发的热土.
先说土地市场住宅用地的成交情况,2009-10年规划建面约750-800万方,2011—12年成交1200-1300万方,13年更是高歌猛进,成交1870万.
城市新区的成交楼面价大概在两三千的样子,城市核心区的地王楼面价已经突破万元,不过毕竟还是还是少数.
绿城、万科、金科、华润、中海、恒大、龙湖、绿地、世茂、保利等房地产大鳄基本战略布局完成,同事济南的中小型开发商未来的生存空间受到越来越多的挤压.
一线开发商带来的是什么城市更新的加速,产品品质的提升,全新的居住理念,同时一定也会体现在未来的房价上.
再说道房地产市场,2012年前济南的市场一直是不温不火的,也许跟这个城市的性格有关.
奉行中庸之道,稳定持重,规规矩矩的生活,总感觉少了些灵性.
房价水平一直也颇为稳定,记得前些年普通住宅的成交均价一直在七八千左右,去化量维持在三四百万方.
相比成都、郑州、西安等区域中心城市,动辄七八百万、上千万方的成交量确实发展颇为缓慢.
不过近两年伴随各大房企的进驻,市场的转暖,济南的房市还是在13年爆发啦,具体表现就是量价齐升.
媒体上说全年一手房住宅成交量大概650万方,同比上涨5成,自2012年7月开始成交价格连涨17个月,均价水平差不多在9000多啦.
对于济南宏观房地产市场的判断,我个人感觉供应量将在未来六到九个月内较13年明显上升,(没有做过具体的数据统计,不过就土地市场成交情况看,至少会增量1/3),市场竞争会更加激烈.
成交量会继续放大,全年700-800万方的成交应该不成问题.
房价上涨空间较13年比会相对放缓;毕竟13年的市场是爆发性的,上涨速度偏快,不过依然会保持小幅上涨.
40各大房地产版块资源、属性不同,市场表现也会有所区别.
老城区二环以内的一手房、二手房均价都在一万以上,新房在12000元/平米以上.
精装修的城市公寓大概在2万/平米.
东部新城奥体板块的最高,绿城全运村的住宅成交价格已经突破16000元/平米.
2013年绿城全国的销售冠军,年终奖500万获得者就诞生在这个楼盘.
高新区板块因为保利、万科的进驻,价格上涨迅速,均价在9000-10000万平米.
这里说说万科的U5/U7全精装楼房,对于济南,万科带来的是全新的生活理念,他的产品是可以引领消费者的居住习惯的.
(由于精装修的品质不能保证,很多开发商是是不敢精装修交房的)对于万科高周转快销,主打刚需的销售策略还是非常认同.
同样一路之隔的保利华庭,从竞争角度看,完全被万科甩在身后.
位于东部远郊区域的唐冶新城板块,交通驱动,价格在7000-8000元/平米的水平.
再说说西部新城,高铁济南西站板块是开发的热土,刚需旺盛,价格水平从12年的六千多涨到现在的七千多.
这个区域未来的升值潜力依然巨大.
万达、恒大、绿地等开发的项目有大型的城市级配套,教育、商业、医疗等配套设施的兑现将进一步激活西部新城的发展.

41楼市见闻录之九:安徽合肥所在地:安徽合肥见闻提供者:@koalaguo我家乡在安徽合肥,在各省会城市中算是比较默默无闻的一个.
别人问起我的家乡,听说是合肥后想接话评论下都想不出一句:什么出美女啊,风景好啊,经济发达啊,水土好啊,吃辣啊,甚至古城啊,革命圣地啊,民风彪悍啊,啥形容词都不沾边,这也挺不容易的不是么香港同胞曾经问起,我答合肥后还补充一下"在安徽省",然后同胞迷茫的问:安徽在合肥合肥在安徽到底哪个大近年来随着支持中部经济带发展的各政策出台,开始崭露头角.
2012年全市户籍人口710.
5万人,常住人口达757.
2万人.
2011年巢湖市被拆成三块,一块并入合肥成为合肥巢湖经开区,令合肥以11408平方公里的国土面积,超越2011年初被境内外媒体争相报道的"中国最大城市"武汉,成为中国面积最大城市.
2012年市区户籍人口从2010年的214.
37万人增加到222.
17万人,常住人口也从之前的335万人增加到370万人.
换句话说,2年里,常住合肥市区的人口增加了35万人,约11%.
2013年预计实现地区生产总值4650亿元,增长11.
5%左右.
同期全国GDP56.
9万亿.
2012年合肥GDP在全国各城市中排名31位.
合肥人口净流入主要有两个原因.
一个是合肥高校较多,吸引外省考生的是赫赫有名的中科大(以前也有好些人和我说不知道在合肥),不过很大比例的学生都会出国;吸引本省生源的就是安徽大学,合肥工业大学和其他一些学院了.

本省很多人读完书就留下来了.
科技建市是合肥的一个重要名片,2004年合肥被批准为国家第一个科技创新型试点市.
另一个原因是作为中部重镇,合肥本身在汽车,机械这块有些大的企业,比如江淮汽车,合力叉车厂.
同时也有不少大型企业都在合肥建厂.
合肥有两条大马路,多年前在美菱和荣事达进入后更名为美菱大道和荣事达大道,后来据说不允许以企业名字命名道路,就又改名了.
联合利华在其全球最大的工厂之一也设在合肥工业园.
2002年起,联合利华关闭上海的所有工厂,开始建设合肥工业园.
联合利华在合肥的产值从2003年的5亿元增长至2011年的140亿元,税收从9230万元增长至13亿元,投资总额由1.
77亿美元增加到5.
62亿美元.
03年我听闻同学工作去了联合利华,工作地点在合肥,那还是相当的震惊.
印象中,不少企业因为招工难以及各项成本高而打算从沿海城市转向中部城市基本是从06,07年开始的,真正行动可能又要迟一些.
03年听说知名外企进驻还是挺新鲜的,从另一个角度说明合肥在企业的眼中还是有其吸引力的.
42在开发新城区之前,合肥是个非常小的城市,后来建了大学城,把市区里最好的三所中学(一中,六中,八中),合起来叫一六八中学,迁过去.
很多城市的中学都是用路名或者城市名来称呼的,合肥好像一个也没有,所有中学前面都是第几第几,最好的就是第一中学.
简单粗暴的命名还体现在以前市区划分为"东市区,中市区,西市区",然后下辖的3县叫肥东,肥西和长丰(注:如果把长丰更名为肥北那就完美了).
另外还开发了一片全新的啥都没有的地方作为政务文化新区,开凿了一个人工湖叫天鹅湖,把几乎所有的政府机关都搬过去.
几年前去还基本没什么人气,不知现在怎样了.
个人觉得建设大学城和政务区还都算是比较正确的方向吧.

毕竟市区太小确实容纳不下,规划方向明确-----学生要读书,公务员要听从指挥,可以有效避免出现鬼城.
03年时,一手房价大概2000-2500左右,市区小,郊区没开发.
现在大概1万块,涨幅4-5倍应该算尚可接受吧.
房价收入比比起帝都魔都那是好太多了.
03年来上海读书,老妈陪同来报名.
听上海朋友说徐家汇要近万,她震惊了.

现在她住的合肥房子也近万了,她表示很淡定.
10年,物是人非啊!
爸妈以前一直住单位分的房.
120平米,到市中心开车要开10分钟左右.
那时不堵车,因此也算是很远的地方了.
路边都是很矮很破的房子,配套基本没有.
合肥百大集团下面的合家福在那边建了个大超市,很长时间内都是人烟稀少.
现在周边全是新小区,所谓战略眼光啊.
我爸有时觉得腿不太利索像是神经被压迫到,有时又身轻如燕.
我妈妈想想觉得需要买个电梯房,有个什么事情至少能比较容易的下楼,虽然她当时住的也只有3楼.
于是,英明神武的老妈力排我爹的非议,在08年上半年把股票都卖了(因为不愿意贷款,老观念你们懂得).
在当时的房子附近买了房子,绿地的楼盘,那时还没几个知名大型开发商进入合肥呢,一只手肯定数的过来.
5300每平米买下二期的一个房子,据说比一期已经涨了300左右,相对周边楼盘溢价起码20%.
下半年就金融危机了.
她那套房子据说那会儿没涨也没跌,关键是,作为90年代就开始炒股从未完全离开的大妈,她竟然在08年上半年卖出了所有股票(好像还持有一点点基金),膜拜orz没多久新开盘的期数就快6000了,现在9000多.
08年到现在翻倍还差点,这涨幅比起较好的二线城市比如南京厦门等的应该算比较弱的.
上面说的是非传统市中心,不过位置也不错的楼盘.
再说说传统的正宗的市中心,万达在包河有个综合体项目.
包河就是包大人包青天曾居住过的地方,有包公祠、包公墓,是市区(我小时候的市区)少有的两三个公园之一.
那片风景,商业,配套都非常好.
09年10年那波房价上涨,一直看空的老爹开始转口风了,叫我去买房.
那时报价8000多带装修.
我由于人平时不在合肥,也觉得8000多的价格上涨空间不大,另外对万达的印象一直一般,就不予考虑.
刚网上查了下,大概10000-13000不等(不同期数).
周围同学亲戚,如果是一直在合肥的,基本都有2套房,算上父母的那就更43多.
该买的都已经买了,所以早几年还不时有人说买房,13年开始就没听说哪个朋友要买了.
新闻里倒是说全年卖房10.
7万套创新高.
负担能力方面,前面说的单价上万的楼盘是比较好的,还有大量6000-8000的.
收入嘛,普通大学生工作个几年,3千多应该有的(没考证过,只知道几个例子),如果是小两口一起供房压力不大.
个人觉得,那些没那么偏远价位中等的房子未来两三年再涨10-20%还是不难的.
毕竟很多下面县市考来的大学生毕业后还是愿意留在这里的.
大的涨幅应该很难看到,因为有大量新增供应在那里.
查了一下合肥房产网的数据:初步统计,2014年,合肥楼市将有167家楼盘1853.
49万平方集中入市.
其中45家合肥新楼盘预计将在2014年上市,共推出39525套房源,推出体量在417.
3万平方.
另外有122家在售楼盘计划新的一年继续加推,共推出127388套房源,体量约1436.
19万平方.
商业也有大体量房源推出.
1853万平米,16.
7万套(2013全年卖房10.
7万套创新高),所以供应应当是充足的.
44楼市见闻录之十:中原郑州编者:不同的角度看楼市,总会有不同的认识.
基于自己的生活经验和观察,也会有不同的结论和判断.
这篇谈河南郑州,是中原的古都,也是河南这个上亿大省的省会.
这次两位网友同时对郑州楼市的情况发表意见,一并转发供大家参考.
所在地:河南/郑州见闻提供者:@imliver、@Makalokaine(雪球网友)@imliver:河南省郑州市,人口1000万多点吧,著名的屌丝之城.
主要商贸业吧,近两年引进些富士康等劳动密集性企业.
河南人口大省,我本人是小学时随父母工作调动到了郑州市,郑州市土著很少,工作认识的人(机关单位)基本没啥老郑州.
从小到大的同学都是郑州土著,但有经济实力的不多.
地市到郑州市的人很多,除了刚毕业的屌丝多之外,很多机关单位的.
做生意的普遍感觉都比郑州土著强.
郑州土著有钱的很多都是都市村庄的,出租个房子,做个生意之类的,感觉在郑州市弄个家庭年收入20万应该是不太难.
房价方面这两年涨的很快,我看安居客发的郑州市涨幅从2011到20113年涨了40%,我觉得数据靠谱.
郑州市几个脚手架多的地方涨幅确实很大,带动一些二手房也涨了不少,而且据说新房卖的还不错.
25000左右的建业天筑据说卖的就不错.
政府说房价均价7000多,其实位置不太偏的基本没9000以下的啦.
郑东新区的高层基本12000+,二手房多层的电梯房基本15000+,大多20000左右.
郑州就是太缺乏多层的电梯房.
据说周边地市的人很多都在郑州市买房.
郑州市老城区面积很小,近几年框架急剧拉大,感觉有些泡沫,但也不大.
像我们30来岁的买个2套房以上的很多.
房价对有点经济实力的人来说确实不算高.
虽说不便宜,估计房价在这种省会城市不会咋跌.
至于涨幅估计看郑州市本地经济情况和地市经济情况啦,中原城市群里面虽说没啥富裕城市,但也不算太穷,中国包括河南人多,估计房价不在于人均收入,而在于能买起的人是否够多,有整个文章的话希望西峯给我发份,谢谢.
@Makalokaine:45数字基本都对.
但年收入没有20万这么高,普遍家庭年收入要低很多,这个朋友大概描述的是自己的圈子.
他说的数据是没错的.
不过逻辑有问题,基本应该都是看到或者听到的数据.
像我们去聊天,一般都会说哪个小区,谁是开发商之类的.
然后关于电梯,应该是一梯几户的问题了.
整体来说,市区价格我觉得还好.
东区是贵的.
最贵的是银河丹堤2期的260平方户型,2.
4-4.
2万.
我是对那个结构不满意,所以没买.
而且郑州是刚刚开通了地铁.
如果有心研究地铁的人,会知道每条线路的规划,然后在对应的地铁口去投资的.
所以不谈具体个股,只聊宏观,意义不大哈,要说具体位置具体小区才有得聊.
46楼市见闻录之十一:江城武汉编者:这次两位网友从不同角度提供了对武汉楼市的看法.
孰对孰错,在这里编者暂时不做过多评价.
只是提供一个大家讲述各地楼市的一个平台.

下一篇谈天堂杭州,内容更为详尽.
敬请关注.
所在地:湖北/武汉见闻提供者:@冷酷的Noah(新浪网友)/@鹤鸣(雪球网友)@冷酷的Noah:武汉人口截止2012年底,根据公开统计数据为1012万.
武汉本身的经济实力放在全国来讲是上不了档次,关于武汉,全国人民估计只记得鸭脖子和李娜.

这两年感谢满城挖的阮成发书记,反正弄来了武汉人民干几辈子都还不起的钱.
城市基础设施原先落后上海十五年,现在拉近到只落后十年左右.
由于经常在武汉上海两地互相跑,个人感觉武汉人买房,还是比上海人幸福得多.
幸福在哪里数据列出来看看,都来自统计局.
武汉上海两地公务员灌水的水平估计也差不多,我就不挤了:2013武汉城镇居民人均收入30000元(来自市长唐良智报告).
2013上海城镇居民人均收入43851元.
2013武汉二手房均价8800元.
2013上海二手房均价30000元.
按照统计局的数据,武汉人一年能买3.
4平米,可以买个小洗手间,上海人一年能买1.
4平米,大概还能把马桶放进去,当然,上海人民还是很自豪的.
若各位觉得统计局数据不可信,那我来举个实例来对比.
武汉地理核心地段江汉路,往北直线距离8公里,武汉常青花园,大型社区组团,建于90年代末,有地铁,房屋均价8500左右.
上海地理核心地段南京路,往西直线距离8公里,花木镇,大型社区组团,建于90年代末,有地铁,房屋均价30000左右.
无论是个人感觉还是灌水数据,就买房而言,武汉人幸福感肯定比上海人高一大截.

去年一年由于自己需要买房,跑了很多楼盘与二手房.
看很多现象比较有趣,供大家参考一下:1.
单价过万的房子涨得很慢,单价6000-8000的房子涨得很快.
472.
大量武汉周边人士来武汉买房,几条铁路与高速像抽水机一样把湖北其它地方人都吸过来,出武汉市小城镇人口在下降.
3.
拆迁户买房很凶猛,购买力很强,而且拆迁后购房,居住环境明显改善.
最后来说说年轻人买房.
武汉,大学毕业四五年,总体来讲年收入在五万很正常.
小两口毕业五年后能有个七八万收入.
如果准备花50万买房,现在出手,还能在轻轨或者地铁末端买个靠谱的80平米的二手房.
虽然看上去远一点,不过首付只要15万,还30年的话,月供大概只有2500元.
如果你能力正常,再干五年,这么点月供算不上什么.
显然这在现在的上海是不可想象的.
如果你就像我一样,想过点懒散的日子,不去想发大财,武汉还是挺宜居的.
@鹤鸣:近两三年,武汉房价涨幅最大的是主城区边缘地带,内环可比地段和楼盘的房价涨幅不大.
买房的主力是80年代出生高峰一代,家里出首付,也只能在靠边一点的地方买.
城市中心区(二环以内)因城中村改造带来的供应非常大,价格被抑制.
长期来看,巨型城市房地产价值的结构性分化与房价总体波动的重要性相当,而人们往往不重视这一点.
比如主城区边缘带教育、医疗和商业等配套太差而且难以改变(特别是中小学和医院),80后购房高峰期过后,前景黯淡.
城市中心区2008年以前的房子大多在120平米以上,武汉十个城区120平米以上二手房平均每周总成交不到30套,而挂牌量超过六万套.
大部分地段一般、小区环境一般的大面积存量房有价无市,随着时间的推移,折旧、未来的房产税以及加速老龄化带来的家庭人口结构变化,将使这些房子的财富幻觉大大缩水.
48楼市见闻录之十二:陕西西安所在地:陕西西安见闻提供者:雪球网友@WasteHouse响应号召,我来聊一聊西安楼市.
我目前在南京居住,老家在西安,并且两边都有投资房产,所以两边的楼市都很关注,下面谈西安楼市的时候偶尔会对比的南京楼市.
西安和南京在很多方面比较相似,都是古都省会,人口都在800万左右,都是区域型中心城市.
从城市等级上来分,西安属于二线弱,南京属于二线强.

从GDP上比较,2013预测值,西安4940亿,南京8439亿.
可以看出,长三角经济优势显然更明显.
如果从房价上对比,差异就更明显了,西安均价7,108元/㎡,全国排第48位,南京均价17,786元/㎡,全国排第九位.
西安的房价,大概在2010年后就涨的很慢了,到了2013年下半年,一些城市又开始新一轮猛涨,但西安仍然涨幅微弱.
西安的房地产市场如此弱势,我想主要还是以下几个原因:1、总体经济基础较为薄弱.
西安主要是以国有企业为主导,私营经济不活跃,生活节奏较慢,高收入阶层少.
好消息是最近几年经济增速明显加快,大企业也逐步落户西安,比如三星、华为、中兴都有大型的研发基地落户.
西安本身的教育资源也比较有优势,承接东部转移过来的产业也是有条件的.
2、周边城市经济弱,人口少.
西安算是西部地区的领头羊城市,周边城市经济与人口体量相较西安都有较大差距,属于一强配多弱.
相比南京所在的长三角地区,经济强市成群,人才流通频繁,论经济南京在长三角虽然排名不高,但综合资源在省内一家独大,人口始终处于净流入状态,对房价是一个有力的支撑.
经济总量在南京之上的苏锡常,房价也仅在6000-9000元/㎡之间.
3、住宅供给量太大.
西安楼市建设在最近5年才真正发力,到处在大拆大建,无论开车到什么地方,都能看见工地和脚手架,到处是楼盘广告.
看到如此多的在建楼盘,心中不难有疑虑,能卖的掉吗另一方面,住宅的容积都非常高.
不晓得政府的规划是如何做的,容积很少有低于3的,三环内外基本都是30多层的高层住宅区.
在建项目多,又如此的高密度,供求能不失衡吗4、小产权房多.
两个月前央视曝光了西安的小产权房问题,实际情况比央视曝光严重的多.
西安在建600多个项目,其中没拿到预售证的有300个左右,这些小产权价格比商品房便宜的多,举例来说,同样地段,商品房6000,小产49权就能卖到4000以内.
已经建成的小产权就更多,在西安的郊区,买小产权已经是一个普遍行为.
5、本地人大多有房.
上面说过,西安这边国企很多,造成一个问题是很多企业都解决了住房问题.
虽然分房是很早以前的事,现在分房已不多见,但这些老职工分到的房子,到现在一旦拆迁,马上还能分到新房,最多补一些小钱.
虽然不是两证齐全的商品房,但这种"房改房"也基本算是自己的,自住完全够用,手里两三套的也很常见.
更夸张的是农房拆迁补偿,举个最近的例子,一个好友爷爷农村里的房子拆迁,按户口人头数赔偿,一共赔了12套,我那个好友父亲拿到3套,其余的几个叔叔分掉.
综上情况,楼市的涨跌跟经济增长和人口流入增长息息相关,价格是由新移民及其收入水平决定的.
展望未来西安房价,还真不好说,可能跟猜股市涨跌一样大多不靠谱.
从绝对值上来看,7千出头的房价真不能说有多高.
但以目前的供求关系,恐怕还是要消化一段时间,也看不出有大涨的条件.
投资房产就不建议了.
如果一定要投资房产,不如在一线城市投资.
虽然单价高,但最先涨的肯定也是那里,总比买个便宜货总不涨的好.
如果在西安安家落户,建议有钱就买吧,注意首选成熟地段和有地铁的地段,虽然贵点.
个人比较推荐高新区,或者小寨到大唐不夜城之间这一线的地段.
曲江虽然高端大气,但是人气迟迟上不去,晚上在那边转了一圈,亮灯率太低太低,商业配套也缺缺.
不管自住还是投资,希望大家今年都有收获.
50楼市见闻录之十三:四川成都所在地:四川成都见闻提供者:雪球网友@何田第一次去成都,从腊月29到正月初六,总共待了7天,先后在天府新区美年广场/环球中心、东二环华润二十四城、最中心的天府广场等地方转过,房价在8000-15000不等.
东北三环外熊猫基地附近7000左右.
整体建设水平非常高,天府新区/天府大道规划很不错,亮化做的很好,建设基本成熟,两旁基本以写字楼为主,既有当地的新希望、通威等企业,也有外来的棕榈泉、花样年、绿地等,直观感觉供应量很大.
天府大道东西两侧为居住小区,以与天府大道交叉的天府二街为例,包括华润凤凰城、复地、绿地等国内知名房企开发的住宅为主项目,整体感觉入住率非常有限,这条路上有个华堂超市,方圆三五公里也就这一个商超,面积不大(总面积应该在2万以下),比社区店稍微大点而已.
我住在天府五街与天府大道交叉口的美年广场,目测入住率在50%上下(看有没有晾衣服或亮灯之类),后期还会开发酒店式公寓(花样年在这个区域有福年广场、香年广场、美年广场等多个项目),8000-10000/平米.
顺道还见了两个朋友,一个在东北二环的华润二十四城,目前价格12000,2011年上半年约10000买的,一个在西南二环里的武侯区,房价不详.
可能华润和花样年都有南方背景的原因,房型都做的不错,我住的房子是三居,总建面积不到100平,虽然每个房价不大,但总体感觉还不错,就是客厅大的不正常,朋友在华润的三居也差不多100平,阳台等地方偷了不少面积.
高新区是成都的发展重点,引进了不少IT企业,市政府也搬过去了,所以这两年南三环附近是发展重点,但老成都人都喜欢在二环以内(房价约12000-15000),新城区应该很多投资的人(类似我住的房子就纯粹是别人投资的,临时借给我们住),所以入住有限.
写字楼/商业过剩是成都不小的问题,直观感觉这几年在建写字楼量应该跟整个北京差不多,不过好多应该都是单位自建,比如长虹、携程等,外环高速(去机场会经过)边上的环球中心,号称亚洲最大的单体建筑,跟北京的世纪金源差不多大,有娱乐场、商场、洲际酒店等,人气还行,停车免费,晚上的音乐喷泉很漂亮.
至于当地人对经济的看法,压力比不上我在北京,但发展空间似乎受限了.

我两个朋友,一个在IT公司,研究生毕业五年了,结婚生子阶段,压力很大,工资上升空间不大(IT行业在成都还算不错了,很多国内IT公司都在当地有分51支机构,如华为、联想、360等),因都是外地来成都发展的,买房买车养孩子的压力比较大;一个在房地产公司,夫妻其中一方是成都人,现在加上父母的房产共有三套房,生活压力小些,但由于所在公司这两年新拿地项目不多,所以晋升空间不大(在成都大量供地的情况下是个例外).
总体感受,成都人民还是挺幸福的,吃的不错,消费和房价不高(类似重庆、武汉,这两个城市一个我去过很多次,一个大学在那里念的).
想起春节期间很火的几个关于大城市、小城市的帖子.
中国的发展当然需要不同等级的城市都有前景,提供一个相对体面的生活环境给大家,但每逢节假日,我看到这么多人来来往往,我就感觉,由于人多资源少,或许整个国家要真正发达,还有很长的路.
当然,从房地产的角度来讲,人多资源少是个好事.
不过类似、成都、重庆这样大规模供应土地的方式,房价不会太涨的.
零零碎碎写的很多,楼价数字可能不尽准确,供大家参考.
52第三部分:三线城市53楼市见闻录之十四:浙江温州编者:温州,市场经济之都.
名声长期在外,褒贬不一.
这篇主要谈谈温州是市区的房价变化.
所在地:浙江/温州见闻提供者:@Fisher_chan_(雪球网友)看了一圈竟然没有看到关于我们暴风眼中心,温州的房价见闻,那我这里也就聊聊温州房价,主要是市区房价.
温州,市场经济之都,名声长期在外,褒贬不一.
作为一个土生土长的温州人(最早市区鹿城区人),我们对温州的一切有着自己的理解.
我18岁读大学前在温州生活,近十几年来已定居杭州.
关于温州经济民营经济火热,国营企业很少.
每家几乎都有生意人或在外华侨,人口三百万左右吧.
这些常识性的情况大家可以去百度搜索.
温州经济的现状既有大环境的原因,也有其本身特质所决定,大环境是中国受息税之苦,银行、税务局两座大山压迫,民营企业,尤其是劳动密集型制造业这两年过的水深火热其实不用奇怪.
至于温州本身的特质,温州经济与其说是温州地方经济,不如说是温州人的经济更合适.
温州经商人口遍布全球,可以说只有有小生意存在的地方就有温州人的踪迹,温州人的名气某种程度上是由温州人走天下而闻名,并不是因为温州之地而闻名.
但温州其标志性意义太大,所以温州之地经济成了很多不了解温州的媒体关注的对象,而温州之地,作为经济发展来说与很多地方而言,并无突出优势或特色.
温州市区的房价回到发起人西峯要了解的正题.
温州的房价目前在1万5到4万左右,均价估计2万多吧.
过去3年最高端的房子应该是浙江绿城来造的绿城广场吧.
开盘最高价的单位听说到过7万以上,目前均价4万左右.
其他的房子,整体较最高峰时期打了7折左右.
跌幅不能不算厉害了.
温州房价近2年的阴跌有温州高利贷受经济拖累的原因,也有温州本地需求一直不强等各种原因.
本人并不看好温州房价.
温州本地人由于经商,见识较广,很多会定居国外或杭州、上海等一二线城市.
温州地区以后也估计作为只能作为一个故乡来怀念.
温州的市政和发展并不能长久的吸引人才留住.
所以长期来看,温州的房价其实没有支持.
原来的高点估计会成为很长一段时间内的高点(不考虑通胀).
很多人甚至浙江省长说要振兴温州经济,我们自己都觉得可笑.
温州地区没有资源禀赋优势,没法振兴.
温州地区的落后其实就是温州人崇尚的市场经济的选择.
逆市场而为不是我们的风格.
温州的坏账54温州地区的坏账的确是全国最先爆发和影响最大的.
这次回去听说情况的确严重,温州民生、温州平安估计都有不少坏账.
很多现在都拖着没有完全爆发吧.
听说现在温州有1万多套房子等着司法拍卖,这也就是听说.
严重是肯定严重的,但日子还要过,这就是温州人的现状.
欢迎大家发表意见.
55楼市见闻录之十五:浙江宁波编者:宁波这种贸易发达的港口城市,比上海不足,比其他城市有余.
作为浙江省内仅次于省会的城市,宁波同样引人关注.
所在地:浙江宁波见闻提供者:@JIM的春天(雪球网友)翻了一边,好像没有发现宁波房价.
那我来说说吧.
宁波位于浙江省,为五个计划单列市之一(编者注:其它四个为大连、青岛、厦门、深圳),省内第二大城市.
宁波房价目前大约在全国排名前十,不是宁波核心区房价有多高.
而是宁波下面各个县市区房价都不低.
下面我把核心区说一下:海曙老城区:没有什么新盘,随着市政府搬迁至东部新城,变身为一纯住宅区,房价在1.
5万左右.
位置好、学区房、建造时间新的房子可至2万左右.
江东区:江东区新盘也不多,新盘主要集中在高新区和东部新城.
以上二区域新盘价格在1.
5-2.
3万左右,宁波13年开盘最高价铂景庭(香港盛高和九龙仓)就在东部新城,均价大约5万.
平民化的东部新城白坯也就在2-2.
3万左右吧.
老城区房价一般和海曙差不多,可能还稍微高点.
江北区:宁波市区中比较落后一区,但鉴于拥有较长的江景资源以及大量未开发处女地,去年大量卖地,特别是江景地块,基本上被外来大鳄如绿地、世贸、凯德拿走,地面价在1万上下,但是现在开盘的差不多位置的房子也就卖1.
8万左右,不知他们以后怎么卖.
鄞州中心区:财力雄厚的一个区,反正就砸钱.
经过十余年的建设,房价在1.
5-2万左右.
比较适宜居住.
宁波以下各区县房价一般也就在1万上下,没有特别低的区县.
宁波房价涨幅主要集中在2011年以前,近年来基本没涨反跌,跌幅基本在20%以内.
宁波买房主要以当地人以及新宁波人为主,但近十年房价基本还是十年十倍的涨幅.
我认为宁波房价基本上还比较理性,和省内杭州、温州低许多,估计比绍兴等城市高一些.
但生活较为便利,该有的都有了,城市建设的也不错.
随着明年地铁开通,宁波整个城市框架会大幅扩大.
但估计宁波房价不会大幅下跌,地卖的太多了.
56楼市见闻录之十六:江苏南通所在地:江苏南通见闻提供者:雪球网友@闲情偶不记一直关注楼市.
我觉得这次的楼市见闻倡议真心不错,民间个体感受和官方发布能相互佐证才是可信的数据信息.
我老家在南通,南通以前被称苏北城市,现在算苏中.
和苏州的常熟张家港隔江对望.
到上海也就1-2小时车程.
这次回家乡南通过年,在席前饭后有意识地就房产问题向几位亲友作了交流,只言片语、浮光掠影,仅记录未核实.
堂哥两年前在南通的新城区起点和老城区延伸点新建设的文峰城市广场(城市新商业中心)买了套电梯公寓,当时价格13800元每平,说是目前价格维持原样.
表姐2013年在市区东侧边缘靠通京高架旁一楼盘购入170平一公寓,售价192万,据说同户型房子总价过年期间略有下浮两三万元而已.
姑妈家在南通市区西部的虹桥新村有一面积64平20多年房龄的房改房,现出租,租金每月1500元,据说要卖的话的在46万—48万左右.
姨妈家在南通市东郊的小海镇,整个乡镇基本被拆光了,这两年新建了三四个大型社区,高楼林立,农民们全被"请上了楼",几乎家家户户都拆迁返还到2-4套公寓房.
一楼是车库,基本被前后打通改造成老人们的居所,因为老人不愿上楼,这样方便窜门和晒太阳.
据说这些安置小区的二手房价格曾到过5000多,现在4000多.
一个亲戚说他公司老总在南通开发区3年前买过一套房子,当时要8000,现在只要6000多了.
一同学说南通开发区(城区东南20公里)新开盘的"碧桂园"的精装修的洋房广告打出来只要5680.
别墅也只要13000—15000另外据了解南通土著或者20年以上来通定居的人基本都有两套以上住房,他们目前对南通楼市持审慎乐观近些年不想买也不想卖.
而近几年入通的外地人觉得南通的房价类比国内其他三线城市觉得贵了,有的暂时买不起,但一定要买的.
总的感受是南通城区房子坚挺,郊区和开发区的房子略有下滑.
受益苏通大桥和苏南逐渐接轨,未来城区房价能稳住,不至于大起大落.
57楼市见闻录之十七:山东淄博所在地:山东淄博见闻提供者:雪球网友@卷起千堆雪老家山东淄博,外出已有多年.
如有老乡看见,欢迎纠正错误.
淄博地处鲁中地区,为山东区域中心城市之一,山东的老牌工业基地.
有齐国故都、世界足球发源地、北方瓷都等城市名片.
辖内有五区三县,城市为为组群式发展结构,后来从中又划出两个小区(高新和旅游).
中心城区为张店区.
产业以制药、石化、陶瓷、旅游业为主.
90年代,与所有老工业基地的命运一样,大量国企破产重组,笔者所在的博山区,大量的下岗工人外出打工,工厂停建,工地荒废,经济发展一度停滞甚至倒退.
从2000后才逐渐恢复活力,目前工业GDP一直在全国前列.
淄博常住人口约500万,第六次普查时,中心城区张店区(358平方千米)人口78万.
博山区为淄博原市府所在地,曾拥有大量国企,包括当时中国最大的陶瓷厂"博山陶瓷厂",仅职工就有1万多人.
博山区在90年代初尚有49万人,第六次普查显示只剩46万了.
据我所知,正常地段市区的普通住宅新房价格为:张店区6500;淄川区5000;博山区4000;沂源县3000.
如果是学区房,价格则能涨到7500以上.
也有上万的房子,不过是少数,要么地段和配套都相当好,要么拿地太晚了.
从我的朋友圈多方打听,当地工资水平为:理工大学教授8000;快消品业务经理5000;陶瓷厂熟练工2500;超市售货员1500.
如果对比一线城市动辄几万元,淄博房价确实是个"白菜价".
但考虑到淄博的城市定位和当地收入水平,身边的大部分朋友仍然觉得稍贵.
特别是大部分的房价涨幅都是近七八年内完成的,而同比收入却没有提高,更让人有喊贵的冲动.
身边没有朋友投资买房.
有买房需求分为两类,一类为结婚买房,常见的情景就是"一人买房,八方支援",还贷压力基本都能承受.
而且对正常独生子女家庭来说,"双方父母付首付,小两口自己还贷款.
"正在慢慢成为一种惯例.
所以,在当地结婚,只要对地段不挑剔,总有能买到的房子.

另一类为改善住房.
比如接年迈父母来住、孩子上学,甚至有位朋友为了生二胎而提前换房.
这类家庭有一定积蓄,购房很理性,都是仔细了才下手,不存在太大的风险.
只是买房都是通过10到20年的贷款来完成,而且多数家庭还动用了父辈多58年的积蓄,变相透支了当地几代家庭的消费能力,是一个隐患.
淄博的中心城区张店,因重工业区在东边,多年来城市向西发展.
通过设立大学、建设体育馆、修建新客站等,吸引了大量的企业投资.
特别是07年至12年间,西城发展迅速,成功的打造出了一座以高层住宅为主的新城.
只是目前对比老城明显要冷清很多.
从12年之后,淄博商业地产风气云涌,新老城区又冒出大量"广场"上市.
目前,政府仍在西部和北部大量的规划修建,我曾因好奇心驱使,一路往西直到楼盘的尽头,高楼大厦紧邻着庄稼,农田边穿插而过公路皆为6车道、8车道的宽敞大道,清静的可以在上面踢一场11制足球比赛,隐约可见鬼城的模样.
另外,笔者所在的博山区存在另一种现象.
新房批量上市,高楼迅速占据着城市的各个角落,大量年轻人买房成家,很多人将自己的父母一并接走.
而原有房屋的租金低廉使得他们宁愿闲置也不愿将老房子出租,造成了老社区的居民逐年减少.
而居民的减少会带来很多麻烦.
最要命的是冬天住户数不够,暖气无法开通,这导致更多居民搬离这里.
部分老社区反而因此成了"鬼城".
以笔者所在的居民楼为例,上世纪90年建成,可容纳50户人家.
搬进该楼的多为60年左右出生的职工,子女多为80后,男孩多于女孩.
随着近几年80后成家,很多父母跟随子女迁走,空置下原来的房屋.
该楼一半以上的住户都搬走了,剩下的也多为年长的老人.
到冬天时,最少的一个单元,仅有两户人家.

一方面是老社区空置率越来越高,一方面大建"鬼城".
与一线城市不同,没有人口的大量涌入和对土地财政的依赖,一旦房地产业出现风吹草动,当地遭受的打击恐怕要大于90年代.
有个做房产经纪经理的朋友跟我说,现在买房卖房人依然很多,但早就开始分化了.
地段好的房子(交通便利、学区、基础设施完善),即便是贵些也有人买.
与之对应的是,地段一般的房子,虽然便宜也少人问津.
同理,一线城市就好比地段好的房子,三四线城市就好比地段一般的城市.
这可以解释为房屋资源分布不平衡,或者直接解释为是户口绑定的利益太多.
他经常开玩笑说,北京房价很好降,只要宣布明年高考与山东划同一分数线,房价马上腰斩.
不过即便房价开始分化,他在老家的日子依然很好过.
去年他手下的金牌销售员,2013年最辉煌的战绩为,某季度月收入11万.
59楼市见闻录之十八:湖北松滋所在地:湖北松滋见闻提供者:@woodpin我的家乡是湖北松滋,别名乐乡.
湖北西南部的一个县级市,于96年撤县建市,隶属于荆州,距荆州约60公里,人口90万人.
在松滋有些中小型煤矿等,工厂税收目前主要来自于白云边酒厂.
目前市区人口约为20万人,全市估测约有30%人口外出务工.
30%的人外出务工是粗略估算,90万松滋人大约有30万人外出务工.
外出务工人员一般是18-50岁人员,子女和老人还在松滋居住.
即使少部分已在广东等地购房入户的松滋人,在松滋还保留有住房.
赚钱少的农民工一般会选择在农村建房,本来就是松滋市非农业户口的不准买农村宅基地建房,只可以买商品房.
有部分先发家致富的有可能选择在市区买房.
有一些老旧房子价格会低,数量极少.
非农业户口的松滋人有原住房保留着,子女结婚会选择再购买商品房.
有部分发家致富的农业户口的松滋人会因为农村交通不便在市区买房,或者给子女在市区买房.
个人觉得这两方面是推高房价的主要原因.
农民改住商品房的没有确切的统计数字.
当然也有部分市区老人选择在效区农村养老,但非农业户口是不可以购买农村宅基地的,只能租住农村房屋,不能过户.
留守农村的基本都是50岁以上和16岁以下的.
上一个十年里,与其它县市一样,政府大楼拔地而起,那规模让白宫汉颜,估计现在至少有50%空置.
同样规模公、检、法大楼也拔地而起.
为此开避了松滋的三环路.
带动了松滋房价飞涨,从05年的1000多元直飞到现在的5000元.
当然我们也看到卖了5年没买完的房子大把,不过这丝毫不影响涨价.
无论走亲或访友,大家谈论的都是谁谁在外面赚了大钱,在新江口(市区)买了多大个房子.
从整体收入来看.
市区月收入不过2000的是主流,农村劳力不打工是不可能的.
广东、河北是两个主要方向.
除了出头的,生产线工人的工资可能大家都知道.
赚到钱的都会回农村造房,只有切实赚了点银子的才会来市区买房.

买房是有钱的象征,哪怕一年只住10来天.
对于房价基本都是认同,理由是现在人工高涨,成本都有3000一平了,房价不可能跌.
没赚到钱的早已有老房子住着,也没太大压力.
赚到钱的一次性付款也没所谓.
生活还在继续,房价还在继续――涨!
个人认为松滋房价由于全国一盘棋影响已经出现比较明显泡沫,可以算是鬼城.
政府为了控制房价,早已制定政策,市区禁止私人购地自建房,逼上买商品60房一条路.
而高企的房价主要来自于在外地发财的松滋人购买的养老房.

可以想到一旦中国经济减速,经济压力显现,这些空置的养老房不会第一波当做包袱丢掉.
那个时候谁会管什么成本,遍地的烂尾楼将成为松滋的新景象.

我们拭目以待!
61楼市见闻录之十九:湖北咸宁所在地:湖北咸宁见闻提供者:@水果沙拉liu(雪球网友)家乡简介家乡湖北省咸宁市,2012年GDP760亿元,全省排名第十二位.
咸宁市辖嘉鱼县、通城县、崇阳县、通山县、赤壁市、咸安区四县一市一区.
人口280万人左右,主要是本地人,比如各县里或农村的迁移到市里,以前市里的孩子长大很多去了武汉或北京、上海、深圳等一线城市,流动人口相对较少.
主要产业是旅游和食品加工业,环境优美,没有什么大的工业污染,以前太穷,现在反而觉得没有以环境污染为代价换取经济的发展也是幸事.
温泉是天然温泉,节假日从武汉来的把宾馆预订一空,每次冬天回家都会去泡一泡.
咸宁市位于湖北省东南部,长江中游南岸,湘鄂赣三省交界处,是南下北上的主要通道.
距离武汉80公里,交通非常便利,有高速公路,武咸城际铁路,京广高铁停靠站,我感觉交通有点建设过度了,去武汉高铁20分钟,城铁最快30分钟.
父母和妹妹都在家乡工作,父母退休了,妈妈拿社保,全国都一样,爸爸在事业单位退休,目前一年4万元左右,妹妹在当地水利设计院,平均每月3000元左右,我家情况应该能代表市区居民的收入水平.
目前房价水平由于生活环境比较好,距武汉不远、交通又便利,前几年房价涨了不少,记得2005年左右市区商品房900元/平米,一直涨到2011年.
从2012年到现在几乎是涨不动了,有物业管理的中高档小区3500至4000元/平米,140平米以上大户型不好卖.
妹妹说这里没什么流动人口,父母都有房,年轻人结婚更乐意过自己的小日子,两居室够用,不像在北京,没个大三居,来了父母就觉得不够用.
碧桂园的别墅比较贵些,两栋连排单价在7000元/平,占地有优势,在潜山脚下,成规模,我觉得不贵想下手,但被父母拦住了,觉得不可想象,说花150万买个毛坯太贵,毕竟家乡的收入不高,能买别墅的几乎都是外地投资客或本地人在外地挣钱了的.
对楼市的看法个人觉得咸宁市的房价基本没啥泡沫,可能是经济不太发达,流动人口少,几乎全是刚需.
如妹妹结婚买房,对方父母也一次性付款,没有贷款.
目前90年后父母一般也把房子准备好了,事业单位的人一般有两套房子,以前分的房子补了款,后来也都买了一套商品房,应该来说刚需没有以前旺盛了.
但房价下价的空间也很少,毕业咸宁市还是个地级市,各县迁移的人也还有.
总体而言,比较均衡.
62楼市见闻录之二十:湖南郴州所在地:湖南郴州见闻提供者:雪球网友@Ghost_linger家乡所在城市湖南省郴州市,位于湖南省东南部,东界江西,南邻广东,是湖南省的南大门,属于湖南省中地级市中面积最小的一个城市,算三、四线城市.
包含3个区,1个县级市,8个县.
郴州的地貌复杂多样,以山丘为主.
其中农业、有色金属、冶炼、煤矿、水电等产业属于传统地方特色产业.
随着近几年沿海广东地区的产业升级,郴州接收了不少大型的制造业,特别是新建的区(出口加工区)吸引外资的能力在省内算很强.
另外服务业近年比重也是不断增长.
主要原因是因为郴州交通方便,离广东近,高速路发展迅猛.
全市通车和在建高速公路里程达572.
76公里,并且处在京广普通、高速铁路上.
人口方面整个市人口应该在460万左右,市区人口在55万左右.
市区人口近年呈现流入趋势,但是流入的速度比较慢.
郴州市的普遍工资不高,中位数收入在每月2000~3000元这个区间.
但是消费真心高.
我算过日常的菜价、水果、服装、还有外出吃饭、养孩子等刚性支出居然只比深圳少一点点.
另外有不少煤矿老板,贫富差距较大,导致服务业貌似比较繁荣.
楼市方面2013年新房房价较2012年是稳中有涨,但是增速应该较小.
近5年动工的楼盘供应很多.
过年坐车逛城市,到处都是在开工或者出售的楼盘,特别是城东的新城和靠近高铁站的城西.
目前市内的新楼盘房价平均可能在5000左右.
其中最高的1W(由保利开发的别墅),次高的8000(城区中心地带的综合体,有公园湖景),其他一般价格的根据地段在3800~6000元不等.
新城区和偏一边的地方入住率很低,过年的时候晚上路过时都是一片黑灯瞎火的,不排除过年有少许住户回县城的老家.
目前楼市没有限购,但是严格执行首套3成,二套7成的首付规定.
城市的公共设施的建设速度发展迅速,目前基本上一个居住区就有一个比较新的公园.
公园的绿化不错,估计是最近申办全国园林城市的结果.
另外目前实际在郴州执行一个这样的政策:拥有宅基地的农户,可以放弃自己的土地转向城市户籍,直接把宅基地改变为自己的产权,可以上市交易.
不过这个政策执行的很低调,很多人都不清楚这个政策,申请的人也非常少.
城市因为原有市区面积过小,城市周边的动迁很多,闹出来的矛盾也很多,有严重在拆迁中自己弄了炸弹的事件,不过政府后来封锁消息.
有多位亲戚朋友63通过动迁赚了不少钱的.
但是也有些一夜暴富的农民守不住财富,因而有染上毒瘾、包养小三、投资失败被人骗的情况.
另外动迁时,一般选择的是要一块安置地和一笔钱,然后自己盖楼.
因为通胀高企,目前动迁实际上赚钱效应是在有所减少的.
很多安置地在新城区,因为地段问题自己盖的房子有可能租不出去,租的出去的投资回报比也很低.
城市中心地段的综合商业体逐渐多了起来,目前新建成和待建成的商业体知道的有5个,并且相互之间的位置比较近.
另外待建成的商业体引入的品牌也有向一二线城市靠近,例如:星巴克、屈臣氏、H&M等等.
人口政策暂时不清楚,不过聊天中可以生二胎的基本上都打算近几年生.

还有因为城郊动迁机会多,很多农民为了最求更大的动迁利益,有早早结婚的,有很多超生的.
家人或朋友对现在楼市的看法大多数持比较乐观的态度,认为后面可能还是稳中有涨.
并且认为在强势的市委书记的领导班子下城市发展会越来越好,普遍认为新城入住不住的问题随着政府配套的完善是可以解决的.
正好有认识的人正好在上述中次高的楼盘中做销售,根据了解到的情况郴州的楼市的消费人群为:做生意的老板(买好的,这个就不解释了),在一线城市发展的上班族(买不起一线城市的就买家乡的),另外还有一些县区有购买力的人群(在市区买套房子,自用,子女都可以).
2013年下半年的价位高一点的楼盘销售情况不太乐观,估计和银行收紧房贷有关.
目前接触到有买房需求的不多,能买房的早买房了.
要不然自己有宅基地,要不然手中在市区二套房以上.
有亲戚投资商铺,年租售比为10%以上,还算不错.
我自己对家乡楼市的看法有些矛盾:一来觉得工资普遍不高,很难支撑如今的房价,但是另一方面又看到有很多人依靠父母的力量买上房的.
二来地方政府负债率很高,政府想快速卖地,有些税金在房子还开始建时就已经收完了,但是另一方面城市配套改善明显,说明还是有部分钱投资在民生建设上.
三来我觉得大多数刚需都是伪刚需,因为如果房价下跌超过50%,很多人不会买.
但是另一方面因为是山丘地带,开发的成本不低.
面粉不便宜,面包能便宜么更重要的是我目前通过在中国银行主管贷款的亲戚了解到:2013年6月份钱荒后贷款审批权上收至省级,房贷业务有原来的8成下降为6成多,而小微和商业贷款比重有所增加.
中国银行2014年的房贷普遍按照标准利率上浮10%以上.
相信国有银行的策略差不多,商业银行目前不清楚.
只能说目前资金成本比较高,如果银行持续提供杠杆的门槛,新房价格很难持续坚挺.
其他方面我也看到家乡民间放贷情况严重.
其中有两个亲戚都在放贷,都是借给朋友或者担保公司,一般月息2分,目前尚属安全.
不过有远方堂叔放贷亏本,本金已经收不回,另外还确认了市内有人因民间借贷上百万资金链断裂后被64抓.
家中亲戚朋友多数在体制内.
2013年反腐、整顿作风力度很大,各种局之间都不敢请吃饭.
年前很多单位除了年底双薪,什么都没有发.
高档餐饮和高档酒水生意比往年差一些.
另外有些新政策的执行强度大但是很死板,比如为了缩小办公面积,反而多增加了无谓的工作.
由于作风整顿的贯彻,导致目前纪委部门的权利非常大.
另外不乏公务员内心对目前的政策的解读是:政治手段,采用运动,打一批,扶一批.
65楼市见闻录之二十一:河南南阳所在地:河南南阳见闻提供者:雪球网友@夏日的鸣虫说说河南南阳,一个地级市.
南阳是典型的中部城市,城市化水平低,收入低,人口多,外出到东部沿海就业人口多,缺乏支柱产业.
整个行政区域有三个区九个县一个县级市,一共1100万人口,而城区人口仅有100万人.
加上其他县城,整体户籍人口城市化比例不到30%;工资收入中位数在两千元左右.
房价水平维持在三千到七千,2013年房价普遍上涨了四五百元每平方.
而且是最近才涨起来的,由于08年市区启动新城建设,同时农运会把整个城区主要道路都翻新了一遍,房价才有比较大的上扬.
房地产行业处于野蛮成长,有不少楼盘都无证销售,有不少楼盘突破规划进行建设销售.
开发商对后市普遍乐观.
认为城市化率低,农村进城购买潜力大,回乡购楼的潜力大,基本没有外地人来买的.
周边朋友不少也持有这种观点,实际一确实是这样的.
很多老家在农村或者县城的人考虑到以后子女教育,只要有钱都会在南阳买房子.
但是南阳不同于东部地区.
南阳是个大平原,城市可供开发土地多,如果只考虑自然地理面貌,城市开发是无边际的.
房价对一般工薪阶层来说,普遍难以承受;后市比较行情迷雾重重.
商品房价格高企导致小产权开发异常火爆.
很多人把农村宅基地做成楼房对外销售,价格只有商品房的一半甚至不到.
虽然不能办证,但是在当地购房的一般也是熟人卖熟人买,风险并不大.
感觉哪天真的开发小产权开发,才对房价有冲击.
城市的有钱人现在去农村买宅基地自己建房的也特别多,近郊农村平时基本没有年轻人,房子从外形看跟城市区别也不大.
房地产金融跟沿海地区还是有落后的地方,购房多以自主为主.
以房子做的衍生抵押、担保信用等业务开展的都比较少.
总的来说,南阳整体城市发展比沿海地区落后,房地产行业最近几年才得到较大发展,沿海地区的房地产调整也反映到南阳身上也会滞后一些.
但是虚高现象已经存在,上班族普遍表示难以承受.
66楼市见闻录之二十二:陕西汉中所在地:陕西/汉中见闻提供者:沧海一豆Isaac陕西汉中,西部地级市,经济在全省属落后,自然环境在省内属一流.
位于一个面积不小的河谷盆地中,城建基本上没什么限制.
整体经济不发达,有一些三线留下来的老工业,人口大量外流(常住人口比户籍人口少近20%)市区新建楼盘基本3000以上,好地段(风景好或较繁华的)价格4000多,部分高端盘多层部分有破5000的.
从收集到的房产广告来看,自2010年以来价格基本上没有上涨.
户口这个没有特别了解过,但省上有本市山区迁出数十万人口的计划,落户应该较为容易.
政府这几年以各种名义圈地,东西南北几个名头超大的新区加起来接近现有市区的10倍,政府指望2020年市区人口超过100万.
但目前受制于资金和政策的原因,几片已经开发到一半的项目被叫停.
许多楼盘(特别是4000以上的高档盘的高层部分)被各类单位以"团购""限价房"等名义大量买走,实际价格往往只相当于标价的七成以下.
西部小城体制内人口占比极高,多数人家都有一个以上这类购房机会,本地58同城赶集贴吧上转让购房指标的广告极多,对市场冲击非常大.
这类"限价房"实际上算是"单位集资建房"的复活版本,据说也算保障房性质,虽然有违初衷但确实极大增加了供应.
家就在本市的年轻人,基本家里早早就给准备好了房子,很少听说有贷款的.
按揭购房的主力是在市区工作的辖内农家子弟和一部分进城农民,但符合这些人承受能力的房子往往在郊区(当地标准,绝对距离不远但缺乏配套生活不便),很多人宁愿购买市中心较老的二手房.
开发商良莠不齐,恒大是目前唯一进入的全国性大开发商.
房屋质量问题、烂尾纠纷、土地产权纠纷时有发生.
整体开发品质仍然落后,有几个商铺算是不错的配套了(总共就40万人的市区难道还能整个万达不成)本地指望新增购买力的卖点主要有三:山区移民、回乡置业和旅游度假.
第一条的人口购买力太低且市区缺乏足够就业机会,多数选择在县城购房或在集镇自建房后出外打工.
第二个也就是少部分在外打工有一定成就的辖内农村人口买账,主要消费对象是那些4000多的高价盘的"市场价部分".
城市子弟出来的没听说谁专门回去买套房子就为过年住几天的.
至于第三条广告做得山响,本地确实有不少在省内属于稀缺的山水景观,但仍欠有效开发和宣传,在全国范围更是没什么吸引力,指望这个炒热楼市短期内很难.
居民整体心态温和看空,用我娘的话说就是没有年轻人的城市还有什么搞头,很少有人把本地房产当做投资对象.
当然普遍也认为价格不会再怎么跌,毕竟"钢筋水泥也差不多值那个价了".
子女不在本地的老人,购房多为改善居住条件并67将原有的单位建房出手(毕竟这些老房子地段往往非常好,且购置没花什么钱)给在外的子女购房用,囤房的少见.
总体上,楼市完全由自住需求支撑,相比一线城市的火热算是另一极端.
但另一方面,只要政府不作死大建新城(或者穷得建不起新城),当地也无大量游资出现,房价也无出现泡沫和崩盘的可能性.
68楼市见闻录之二十三:贵州安顺所在地:贵州安顺见闻提供者:AmosZhang这是一个西部山区极其偏远的5线小城市.
市级城市辖区有9千多平方公里,有贵州唯一的两个5A级风景区,比上海和广州辖区都要大,但房价在3000-5000左右,且缺乏支撑点.
本市户籍并不能够免门票参观风景区因此户籍吸引力为0.
目测扣除通胀后房价长期也将稳中有降.
家里父母因为是公务员通过早期房改房成本价拿到两套面积比较大的房子,彼时楼价长期在300-500左右,因为缺乏外地人口的流入,本市大部分公务员也都通过同样的政策有2-5套房.
因此房子一直都是供大于求.
一套房子挂在中介那里几年没人问津是常态.
2002年以后伴随着货币的超发,房价也开始上涨.
但是因为本市缺乏工业企业,旅游业也做得很差,因此从人口普查和个人感观来看,人口尤其是精英人口一直呈现着流出的趋势.
常住人口对比上一次人口普查还下降了好几万人.

这样的趋势会一直持续下去.
本市的工资水平和经济水平挂钩,在全国市级城市来看处于倒数的水平.
私营企业部门工资1000-2500,大部分在2000以下.
但物价却名列全省第一甚至有赶超魔都的节奏.
因此乡村人口也无意聚集于本市工作而往往赴东部沿海城市打工.
32011年换届以后,新一届政府把土地财政推广到极致,目前全市的楼市供应量大概在100万平方米左右,几十个楼盘由不同开发商同时推出且有不断增加的趋势.
但根据本人的了解基本为本地人为了资产保值而购置.
因此楼市的购销两旺是假象.
商业街的地下通道商铺竟然开盘价达到5.
8万一平米,同时商业街的一楼商铺也达到魔都水平,均价13万一平米起.
目测未来5年假如货币政策收紧而不放松的话,楼市的破灭指日可待.
很多家乡人都坦言这样的房价实在是太疯狂,但是大家都没有好的投资渠道,也只能看着泡沫这样越吹越大.
对于一个没有太多经济前景的5线城市的居民来说,我能做的就是说服家人尽可能的卖掉房子早点离开.
也希望能给其它在五线城市居住的人提个醒.

69第四部分:四线城市及其他70楼市见闻录之二十四:转型慈溪编者:中国的楼市远非只涨不跌,地区对人的吸引、经济以及住房供应的变化,都会影响楼市.
这篇谈宁波慈溪,是马年的楼市见闻的第一篇,也是整个楼市见闻的第四篇.
更多楼市见闻随后陆续更新.
更多即时讨论参看文末提示.

所在地:浙江/宁波/慈溪市见闻提供者:@胡晓山(新浪微博网友)老家在浙江慈溪,整个县大概100万当地居民.
慈溪是宁波下面的一个县级市,是传统的百强县,一直以来就排名在前十名,近几年已经跃升到前五了.
经济自然非常发达,中小企业集群模式的民营经济是起特色.
比较发达的产业有——家电,电气,塑料配件,小五金等,大都可以归为外向型的劳动密集型的传统轻工业.
由于民营企业发达,遍地都是大大小小的工厂,当地居民的富裕程度也是可想而知.
豪车,奢侈品,早在五年前就已经成为年轻人的主流消费,酒吧、饭店、洗脚店等第三产业也非常发达.
当地有大量的外来人口流入,映像中,外地人口的流入可以追溯到上世纪90年中期,具体到底有多少外地人口,我也不去找了,有一个现象可以说明外地人口占比的大致比例——到了年末,大街上的人流量明显减少,非常类似上海、北京这样的大城市.
我们先来看一些慈溪基本经济数据.
2012年全市城镇居民人均可支配收入37711元,同比增长10.
5%;全市GDP948亿元,增长9.
4%,增速居宁波各县(市、区)首位.
但全市1127家规模以上工业企业实现总产值1565.
06亿元,同比增长仅仅1.
9%.
相反房地产增长迅猛:当年完成开发投资127亿元,增长65.
2%.
商品房全年销售80亿元,增长32%.
从房地产对比工业企业,我们大致能够推测慈溪制造业的困境,以及整个慈溪经济结构目前的困境.
慈溪房价,最早一次上涨是在2003-04年,在这之前,主流的新房大概在2000-3000每平米,在这之后,迅速上涨至8000左右.
这个价格一直维持了不少年;第二波上涨是在2008年四万亿大投资之后,2010年达到高峰.
中高档的楼盘推升至16000-18000,一般的也在12000-15000之间.
绿城开发的顶级楼盘甚至攀升至25000-30000每平米,并且很快并消化大部分.
当地有钱人集聚的某个连排别墅楼盘,单栋别墅上涨至1000万左右,而在03年前,仅仅是50万-100万.
2011年以后,房价开始回落,2013年并没有跟随一线城市的反弹而反弹.
目前来看,中高档的楼盘已经下探到12000-15000一线,而非一线开发商的楼盘已经下探到8000-10000,之前提到的那个别墅楼盘已经下跌至800万左右.
也是在2008年之后,一线开发商开始陆陆续续的到慈溪来开发房地产.
雅戈尔、绿城、华润置地是最早的,之后有金地,保利,复兴,2013年还有碧桂园和龙湖地产.
楼盘供应是非常大的.
但是,消化新增楼盘的主要是当地人,原71因是因为慈溪的产业无法吸引,或者说无法容纳高收入劳动力,大量外地人在当地从事的是劳动密集型的低端劳动,他们的收入根本无力负担这样的楼价.
伴随着房价上涨和一线开发商的入驻,慈溪的主城区经历了一次大规模的改造和扩张,而且还在继续,拆迁也成了必然.
当地拆迁的政策,分为基本农田和宅基地两类.
基本农田的补贴非常少,个人认为是一种抢劫.
我们家的地拆迁时支付了3万一亩的拆迁费,而之后绿城买入的地价大概是700多万一亩;宅基地的拆迁费相对比较充裕,一般来说,有房子建筑成本的补贴,建造期间的租房补贴,以及建成后按每人80平米的房子形式的补贴.
当地人对于买房的热情,肯定是很高的.
但是,不得不说,08年之后的那几年几乎是个顶峰.
公寓房,拆迁房,工业用地,商铺,甚至是农村的宅基地交易实例,经常能够耳闻.
目前虽然已经经历了一波下跌,但是当地人对于买房的风险,几乎毫无认识.
手上没几套房子,那在社交场合绝对是要被鄙视的.

从负担能力来看,由于制造业积累的存量财富,房贷给家庭的负担并不大.

但是有一点是需要说明的,由于当地居民大都用用大大小小的工厂,而工厂的负债率更应该引起我们的关注.
从个人的实际感受来讲,08年之后的那波加杠杆,以及之后的一系列政策,严重的威胁到了慈溪的金融健康.
地下钱庄,民间借贷,高利贷非常流行,时不时的会听说工厂主逃跑,或者工厂因为联保被清盘破产的事情.
工厂的资金链的健康程度严重的威胁着慈溪房地产的稳定.
我个人对于慈溪的楼市并不看好.
我觉得能够维持目前的楼价已经是最好的结果了,而楼盘销量肯定会逐年下滑.
哪天看到开发商因为资金链紧张,大折让的甩卖,我认为是不奇怪的.
一个地区的房地产,背后是非贸易品的价值.
有人说,房地产就是非贸易品的折现,我认为不无道理.
慈溪,建国前,是以西瓜、盐、棉花为主要产出的农业区,工业沉淀一穷二白,主城区是建国后从慈城迁来的,文化、教育、医疗、商业、交通、景观资源向来贫乏,不要说和宁波、杭州这些二线城市比,甚至和周边的几个县级市比起来,都是缺乏沉淀的,这样的非贸易品沉淀显然无力吸引外地人口的流入.
而由制造业吸引来的外地低端劳动力人口,又缺乏足够的消费能力,无力形成有效的消费需求——这一点可以从城郊的农民房出租火爆得以应征.

当地人的消费需求毕竟有限,而且随着传统制造业越来越失去盈利能力,当地年轻人越来越多的选择宁波,杭州,或者上海北京这样的大中城市.
过去由于制造业的快速发展所带来的财富效应支撑着当地房价的上涨,在未来几年中几乎已经看不到这样的新增财富效应了.
中小企业,大都在经历痛苦的转型,而这种转型对于势单力薄的中小企业来说,几乎是九死一生.
汇率,劳动工资,利率,原材料的波动,产能状态,环保等各个方面都在威胁着传统制造业的中小企业的生存.
除非由国家层面导入大规模的国有企业投资或者技术帮助,我对于未来5年的慈溪经济非常的悲观.
72面对需求端的疲弱,以及这几年城区扩建和改造所带来的供给端的扩大,慈溪的房地产自然也将是风光不再.
从文章开头,12年的经济数据中,多少在应征我的这一观点.
虽然悲观,但毕竟是自己的家乡,祝福家乡吧,能够在痛苦的转型中,找到新的希望,一如他们的先辈,带着满身的海咸味,和不甘贫困的冲动,奔赴全国去寻找富裕的希望.
73楼市见闻录之二十五:浙江平湖所在地:浙江/嘉兴/平湖市见闻提供者:@风险控制第一(雪球网友)浙江平湖,五线城市,是以服装产业,箱包产业等劳动密集型产业为主的城市,外来人口占了70%以上.
房价在7千至1万2之间.
遍地楼盘,新楼盘空置率情况普遍比较高,2013年以来,楼盘销售放缓,由于部分楼盘新老楼盘出现倒差价,甚至出现老楼盘买主大闹售楼处的现象.
目前城市核心区块和学区房价格比较坚挺.
购买房子的主力是婚房刚需,外地人落户,农村年青人进城.
婚房刚需由于我国的人口政策,在去年以来有见顶迹象.
由于近几年企业用工人员的工资增长迅速,在本地打拼的外地人家庭年净收入10万以上的情况比较普通,在本地工作5年左右基本就可以考虑买房,所以外来打工人员在本地落户近几年增长比较快,成为近几年房市中一股发展比较迅猛的力量.
但是2013年劳动密集型产业在内地开始崛起,对沿海的同类企业构成了巨大的竞争压力,企业效益普通开始下滑.
如果未来几年企业关停数量开始上升,那么外来务工人员的购买力将非常不确定.
农村年青人进城这一块的分析.
目前的农村里,该进城的基本都进城了,留下来的基本都是老人,在乡下的年青人基本已经不太看得到.
所以,这股购买力未来是呈下降趋势的.
可以讲,未来几年如果国家只要不滥发货币,房价也就这个样子了.
想涨,难.
因为该买的人都已经买了.
想跌,也难,各类成本都在上升,房价的材料,人工都在上升.
目前我们这儿的建筑工人、装修工人,做一天要200到300元的工资.
房价想大跌,也不太实际.
所以,能决定未来本地房价走势的决定性力量还是国家的货币发行情况.
74楼市见闻录之二十六:温州乐清编者:四线的县级城市,却有二线城市的消费和物价水平.
这让当地人深感压力的时候,又看到后面的支持因素.
不纠结很难.
所在地:浙江/温州/乐清见闻提供者:雪球网友@uvt125说说温州乐清,一个四线县级城市.
乐清号称是民营经济温州模式的发祥地,产业以低压电器为主.
人口大概在150万,外来人口在50万左右.
工业化程度较高,外来人口主要以中西部打工者为主.
市区新建楼盘均价大概在1.
5万左右,其中新城区高端楼盘在2万以上.
近几年乐清乃至整个温州楼市都在降价,乐清之前最高曾卖过3.
5万(你没看错,这是一个四线小城市的房价!
!
)总的来说,乐清房市的刚性需求还是挺大,主要以8090后婚房为主.
但是感觉近两年整个市区到处都在盖商品房,加上农村宅基地政策放宽,房市已经远远供大于求.
新盖楼盘能卖出一半已经算不错的成绩.
目前这个价格,感觉可能还会微跌,但想再大幅度跌个百分之二三十也不太现实,一来乐清三面环山,一面靠海,实际可用土地面积比较狭小,地价很贵,这块占了房价主要支出:二来,乐清商品经济发达,人均GDP在温州也是数一数二,整体消费水平,物价等与2线城市基本无差(可能还高一点).
总的来说,乐清的房市目前处于有价无市的阶段.
温州人的恋乡情结非常严重,尤其是上一辈.
温州人结婚必须得找温州本地人,即便在外做生意也都必然会回温州买房.
但我真不想说,温州或者乐清的基础设施建设真的相当差,动辄花个三四百万在这买套房,有时觉得真不值,但是没办法,呵呵!
网友如神仙评论:四线的县级城市,却有二线城市的消费和物价水平,我看城市的线级划分,还是按消费水平而不按区域行政级别更为贴近经济事实.
这样再来对比楼市的状况,可能看得更清楚一点.
怎么预判楼市对每个中国人来说,都是纠结的.
本文作者,既看到房市供远大于求,新盘卖一半已算不错;又只觉得会微跌;既觉得现价不值,又觉得没办法.
呵呵!
不识庐山真面目,只缘我们每个人目前都在中国楼市的时空中.
75楼市见闻录之二十七:江苏溧阳所在地:江苏溧阳见闻提供者:雪球网友@hh1936最近也一直考虑家乡房地产的未来,刚好看见这个帖子,就做了一个粗陋的分析,希望各位专家指教.
1、家乡简介我老家是属于苏锡常地区常州市管辖的县级市溧阳市,全国百强县,地处苏浙皖三省交界地区,交通便利,位于长江三角洲1小时经济圈内,属于上海经济区.
距上海、杭州200公里,距南京、苏州、张家港百余公里,宁杭高铁穿境而过(高铁在溧阳有一站,从北京回家现在只需要4个半小时了),距南京禄口国际机场80公里,距常州奔牛国际机场60多公里.
溧阳自古是鱼米之乡,所以农林牧渔都发展的不错,工业方面最近主要是电缆,变压器及少量的纺织和化工.
其中上上电缆据业内朋友介绍,处于国内领先地位.
近几年旅游业发展迅速,著名的天目湖旅游区、南山竹海、还有中国十大温泉.
2、房价现状溧阳的房价一个最突出的情况是贵.
2005年至2010年,年均涨幅在20%以上.
14年1月均价8700元每平米.
新城区较好的楼盘1万多每平米,在旅游区天目湖的高端别墅价格居然已经达到2.
3万每平米.
我家居住的地方,距离第一中学,实验小学和人民医院步行距离20分钟以内,三年前的价格不过4000每平米,现在新楼盘价格8600每平米.
根据房价压力指数=60平米房子的总价/2倍的人均全年可支配收入,目前溧阳作为一个县级市,房价已经高于地级市常州和无锡地区.
房价居高的主要原因除了全国房地产市场火爆,居民对房价上涨预期强烈以外,地方保护主义下当地开放商垄断了本地房地产市场也是一个非常重要的原因.
最近五年城镇化建设迅猛,老城区改造和新城区扩建同步进行.
北侧的老城区以改造为主,南侧的新城区是近年新建的,目前重点规划发展的是金杭高铁沿线,南侧燕山森林公园旁的燕山新区.
目前主城区建设面积2570平方千米,预计2020年可翻番.
今后家乡发展定位是长三角休闲度假旅游新兴区域、苏浙皖交界地区商贸集散中心之一.
3、房价展望这次过年回家,发现老城区周边和郊区商品房鳞次栉比,直观的让我感受房地产在老家存在泡沫.
目前我身边的亲戚朋友,多数均有两套房以上.
而且溧阳整体人口老龄化趋势显著,60周岁以上人口最近这几年占比在15%左右,所以购房需求不强.
据溧阳统计局资料,2012年溧阳市常住人口76万,2020年有望达86万,随着城镇化进程,城区常住人口有望达到40万.
根据2005年人口结构数据测算,2005年总人口77万,男女比例基本相当,18-35岁1.
68万人,占比2%.
假设18-35岁人口占比基本不变,则2020年城区人口中这一年龄段的人口将不足1万人.
若根据常州市第六次人口普查的统计推测,劳动人口15-64岁76占据总人口的78%,则2020年溧阳市这年龄段的人口将为67万人口.
考虑到溧阳人喜欢住大房子的习惯,中原地产在调查溧阳房地产消费市场时,称我家乡人"爱面子,喜攀比".
按照一对新夫妻居住面积100平米测算,2020年不足1万人的青年人新婚买新房,主城区需要50万平米的新增商品房.
如果夸大一下需求,假设改善性住房也有需求50万平米,则总需求为100万平米.
根据中原地产2011年统计数据,仅溧阳主城区目前各主要楼盘的可售面积已达238.
88万平米.
11年之后的数据没有查到,但是根据笔者的感受,房地产开发在11年之后,增速明显,周边地区开发了许多高层住宅小区.
同时考虑到目前不少家庭有两套及两套以上住房,且老龄化人口对住房市场的需求将会部分退出,溧阳市主城区目前的新增商品房可能已经供过于求.
另外,尽管地处长三角经济繁荣地区,目前没有发现溧阳具有明显的人口和资金的集聚效应,因此也很难想象在为了的三五年人口会出现急速增长,或会有大量资金涌入溧阳从而推高房价.
事实上,近年来溧阳常住人口增长缓慢,整体流动性不足,目前房地产成交量也不旺盛.
个人认为未来溧阳房地产市场不存在上涨的理由.
结合国家新政府对于房地产调控的坚定态度,整体资金面和信贷(包括对房地产公司的放贷和居民住房贷款)收紧,以及部分公租房,廉租房(保障性住房溧阳做的还不错)等政策性住房分析,溧阳房地产价格堪忧.
4、民众态度目前家乡民众对房产未来的走势也不像前两年的一致看多了,家乡的论坛中唱空的人士也逐渐变多.
家中亲戚也有希望房产能够变现的.
根据部分房产中介反应的情况,大户型的住房在市场上销售已经较为困难.
部分人人们因为过去十年国内和溧阳房地产价格和暴涨产生了惯性思维,认为房价会继续上涨.
殊不知当年日本房地产破灭后,东京房价曾跌至最高峰的40%,且在低位徘徊了10年左右.
而溧阳作为三四线的县级城市,其社会和经济地位显然与东京有云泥之别.
总之从市场供需,经济背景判断,溧阳的房价没有继续上涨的理由.
继续上涨,只是延续击鼓传花的博傻游戏.
等市场情绪变化后,如果在未来的三五年出现深度调整我不会意外.
7778楼市见闻录之二十八:上海松江所在地:上海松江见闻提供者:雪球网友@kokololo我来说下上海松江新城的情况吧,这边离上海比较远,房价也比较低.
松江的经济在上海偏差,房价也偏低些.
环境不错,有好多旅游的地方:佘山、月湖、辰山植物园、昆秀湖等等.
松江也打算深度发展旅游产业的.
松江新城背靠松江大学城,通地铁9号线.
2008年初到松江新城工作,当时新城的情况就像现在报道里的鬼城,公司租房住的小区住户非常少,到晚上都看不到什么灯光.
新城的商业中心开元地中海基本看不到人,特别冷清.
当时松江房价约7000~8000.
2008年从2007高峰下跌了10来个点,但成交也少.
房价2009年下半年和2010年上半年各经历过一轮快速的上涨.
加上去年的上涨,目前20000左右一平.
而新城也迅速地由"鬼城"变得繁荣、拥堵.
与房价不同,房租是一直稳步地上涨.
尤其去年房价上涨前,租金上涨很厉害.
我现在住的小区08年1000元一个月可以租到毛坯三室.
现在毛坯2室要过2000,装修全配3000多.
我09年上半年买的房子.
当时那段时间公司差不多时间进来的同事有好多买房首.
次买方基本都是80~90的二居室,然后经济宽松点的现在基本都有换三室或大房子的想法.
而现在的限购政策确确实实限制了换房.
周边同事有房子的基本没有认为房价会跌的.
没买的年轻人到有不少觉得房子太贵,要跌.
但是现在有些置换需求的还是在观望.
、对于未来的房价,从需求端来说,现在房子的需求很大.
无论首次购房和改善的需求都很大.
结婚和生小孩子、小孩上幼儿园是买房的主要催发因素.
从购买力来说,置换型购买力基本都没太大问题,而且这部分需求现在受到很大压制.
首次购房现在对一些家庭条件不好的外来人压力很大,特别是像80后小夫妻.
但是还有一个现象,现在新毕业的90后未来的购买力不容小视.
感觉他们的家庭条件和几年前的毕业生比,要普遍强很多.
但是从供应端来说,松江在在建楼盘不少,周边政府征用的空地非常多.
从这个角度来讲,房价可能会有一定程度的回调也难说.
79楼市见闻录之二十九:福建漳平所在地:福建/龙岩漳平见闻提供:微信用户@邹强在北上广这样的一线城市工作和生活,无时不刻都在接收各种各样楼市的信息.
对于大部分在上海工作的外地人来讲,最宝贵的青春都要在上海度过,但凡有点积蓄,都会想方设法在上海置业安家,而故乡只能是每年定时回去报道一次的临时居所,特别是从小城市出来打拼的人,对家乡楼市的关注度自然没有那么高.
小城市和大城市的楼市不一样,不具可比性.
目前主流的看法是一二线城市的楼市继续看好,三四线城市存在着巨大的风险,随时可能崩盘.
这次回去,特意留意了下家乡小城市的楼市,谈谈个人一些粗浅的看法.
我的家乡在福建西南部山区的一个县级市---漳平市.
2012年GDP141.
7亿元,人口约24万,人均GDP59,041元,人均GDP在福建省82个区县中排名中上,当地普通工薪阶层的月工资在2000-3000元左右.
这几年楼市的蓬勃发展,漳平市也没有例外.
市内有很多新建楼盘,即使在市区边缘地带,也可以看到大量的新建楼盘.
仿佛就在一夜之间,大量的房子如同雨后春笋般的冒出来了.
特别是夜晚的时候,市区边缘地带的楼盘亮灯的不多.
房地产市场的供应过剩,真真切切的感受到了.
不过房地产商以本地企业为主,整个城市看不到知名房企品牌,这些远离中心城市的五六线城市不是品牌房企考虑的区域.
记得2006年左右,漳平市区的房价在2500-3000元/平左右,目前的住宅楼盘价格达到3500-5000元/平,均价在4000出头左右.
和大部分县级市一样,近十年来房价都涨了,但是涨幅远低于一二线城市.
而漳平市所属的地级市龙岩,市区均价已经突破8000元了.
漳平市的房产价格相对于人均GDP水平来讲,算比较低的.
本人去过江西、湖北的几个贫困县,房价也差不多这个水平.
小城市的房地产价格自然较低,个人认为还有以下几个原因造成漳平市房地产价格的相对偏低.
人口流失严重,市场容量较小前几年的统计数据显示全市有27.
6万人口,而截至2012年的统计数据,人口数量出现了负增长,减少到了24万,人口减少超过了1/8.
除了计划生育,造成人口减少是多方面的.
首先是周边地区的吸引力.
本市由于经济总量小,工作机会太少,无法支撑更多人的就业,由于沿海县市的经济总量大,工作岗位多,吸纳了山区县市的就业人口.
人口向闽南、福州甚至广东流动.
80其次是在外求学的人口流出.
本市学风甚好,大部分家庭都以子女能够考出去到更好的城市工作为傲.
在和同学交谈中,了解到很多都在其他城市安家落户,人口中有很大一部分是以这样的形式流失.
在高中同班同学中,初略估计了一下,大约只有1/3的人留在了本市.
再次是外出经商的人也较多,很多做的好的人就在外面安家置业.
以上这几种情况导致户口外迁和流失,同时本市户籍中常年在外生活的人也很多,实际房地产市场容量越来越小.
山区乡镇分散,辐射影响较弱漳平市区辐射能力较弱,房地产只能辐射到市区周边的几个乡镇.
以距离市区40公里左右的永福镇为例,该镇是漳平最大的乡镇,人口约5万.
目前镇上也开始开发少量的楼盘.
由于空间上的距离,除非在市区有相对稳定的工作,一般的置业和投资选择镇上的楼盘,或者直接到一个多小时车程的龙岩或者两个多小时车程的厦门置业.
资源被区域中心城市瓜分为了集中发展区域中心城市,往往以牺牲小城市的利益为代价,抢占小城市资源,为区域中心城市的发展提供输血.
以铁路为例,漳平市作为曾经的闽西南重要的铁路交通枢纽,为当地经济的发展发挥了巨大的推动作用.
东南沿海铁路的开通,分散了大量的物流和人流.
同时为了发展中心城市的需要,漳平市作为铁路枢纽的地位一点点被削弱.
目前龙岩市开通了到厦门、上海等地的动车.
而漳平市作为曾经的省内重要枢纽,没有动车的规划,交通地位显著下降.
问了市区的一些同学,一般城市工薪阶层家里都有两套房,父母亲一套房,子女一套房,中国人买房成家的观念根深蒂固.
总体来讲,房地产的供给还是远大于需求的.

和他们谈到房地产泡沫的时候,更多的人认为价格就那么高,现在物价高企、人工成本也昂贵,房价即使有泡沫也不会太大,漳平房地产市场更多面临的是过剩的问题.
人口少、辐射弱,经济资源向区域中心城市转移,同时加上开发过剩,房价自然无法起来.
房价较低,给人的印象是所有的房子卖不动了.
但是,出乎意料,和周边的同学聊了聊,市中心地段好、配套成熟的楼盘依旧卖的不错.
看来李嘉诚说的没错,地段为王.
作为一个东部省份的山区县市,人口净流出、经济发展乏力、房产过剩,房地产市场风险越来越大,漳平市的楼市可以作为中国—至少是中东部普通小城市楼市的一个典型缩影.
小城市实体经济的持续低迷与楼市的过剩,终究会在某一天集中爆发.
81楼市见闻录之三十:广东廉江编者:在中国很多地方,进入政府和国企代表了当地最好的工作机会.
小城市的楼市看起来平静,但实际的情况也许也并不简单.
所在地:广东/镇江/廉江市见闻提供者:@四维High今天第一天回来上班,说几句广东廉江.
一个4到5级县级市.
廉江地处粤西,区域行政隶属湛江市.
湛江在80年代还算是全国比较大的港口,曾经是西南地区的主要出海港口.
但改革开放30多年来一直没发展起来,其战略地位陆续被广西防城建港,海南建省,东盟自由贸易等因素削弱.
经济在广东算是比较差的地区.
廉江全市人口约220万,县城区户籍登记人口约32万,外加流动人口约40万出头.
能算的上的制造业是电饭锅电热水器代工基地.
另外有红心橙,杨桃等水果种植.
深圳广州等地颇为出名的"湛江鸡"饭店,用的就是廉江鸡,其中以安铺鸡最为有名.
同学称廉江的经济在湛江市是"最好的",都不太敢相信.
当地除烟草和电信(供电都不行)的就业人员外,月收入(税后)一般在1000到3000元之间.
不少同学说工资好多年没调过了.
这也能算经济好的地区不过这可能在中国有一定的普遍性.
公寓商品房房价在5500-6500/平米间.
特殊单元(如复式大单元)价格更高但无普遍性.
因为地点(可开发用地有限)和楼盘品质差异不大,价格相差不大.
买家据说主要为当地国有垄断企业需要为单位代缴住房公职金找出口的职工,及在外打工而无法在其打工地区(深圳及珠三角地区)购房的人群,一般后者以市属的乡镇及农业人口为主.
不觉得有外地买家,本地买家也很少,按上面说的工资水平,现在的房价显然无法支撑;更重要的是因为大部分本地居民已经有一栋3到8层(视建成时间而定,越往后地价越贵,建的就越高)的"私房".
二手房交易以本地居民的私房为主,量不多.
本地政府自上世纪80年代初到2005年前后,已经把老城区周边及附近村庄的地都按户100平米"卖"给了本地居民.
这种卖地的方式及权属性质很难界定,因为其卖出行为跨越的新的土地法及配套法规(及其确立的"转让"和"出让"等制度)出台.
也许在新制度前出卖的土地按本地居民通过从祖辈继承下来的"私有房产"处理,而新制度出台后的按出让土地使用权处理82我家85年买到的100平米土地(准建80平米),建成后拿到的权证就是写明"私有"权属.
前年已经完成补地价/费手续改为出让土地使用权属.
也有很多人没改权属.
当日后转让必然会遭遇"补地价"问题,除非世世代代传下去.

一套3到4层(每层80平建面)的私房要价(税后净价)在80-110万之间.
这种私房一般是比较早期,结构,格局已不为现在买家所喜,有不少要打倒重建,除非买家来自农村的外出经商或打工者.
城区还有一些当年买下尚未破土动工的土地,一般要80万/100平米以上.
昨天去机场路上,出城后看到路边有2幢刚建好的显然是政府机关的办公楼.
周边显然是"新城区"的雏形.
但还未到大刀阔斧开建的摸样,想必在当今形势下,他们也会悠着点83楼市见闻录之三十一:山东汶上所在地:山东省济宁汶上见闻提供者:雪球网友@suizhenli山东省济宁市汶上县,这是我的老家,一个蛰伏了几十年的有点历史的小县城,算作5线城市.
自动90年代中期,我们上小学的时候,在太子灵踪塔下发现佛主佛牙后震惊中外以后,一直比较沉静.
早几年间,还属于济宁市的贫困县城.
全县热闹的日子开始于5年前,当时来了个女县委书记,特别强势,特别能整事,为了振兴汶上,开始大力搞旅游,大力包装佛文化,大兴寺院,记忆中以前的公安局也被拆迁了.
随着新领导的三把火,陈旧的县城房市也开始热闹起来,拆迁,回迁,旅游景点开发,挖湖,建塔,立孔子雕像,一片欣欣向荣的景象.

房价也从那个时候起一点点的涨了起来,由原来的800,900,涨到了目前均价3300左右,而大家伙的收入远没有这个涨幅,能有之前的1.
6到2.
2倍之间吧.
县城经济情况一般,好的工作要算公务员和事业编.
工资大概在每月2200到3300之间吧,当然这算是比较好的待遇了.
因为现在每年回来的大学生太多,所以考试难度越来越大.
竞争也很激烈,能考个村官或者在事业单位考个临时的合同工也算是不错的出路了.
目前整个县城基本拆迁结束,80%的人已经入主回迁房中.
老汶上县城的人,平均每人手里能有1.
5套房子吧.
目前商品房在开发中的有15到20个项目.
主要分为东南角和西北角两个地段,这两个地方的房价也代表着两个极端,东南角是新的县委楼在的地方,前面有个南湖,还立着一个号称几百万的孔夫子的铜像.
南湖区域离教育资源比较近,附近有重点高中-汶上一中,离实验中学也不算远,还有实验二中和老广场,购物场地都不算太远,因此房价也比较高.
目前开发的项目有冠澜国际、阳光盈城,麒麟世家,等等,其中阳光盈城离一中比较近,算作学区房,房价在3800-3900左右,30层高.
麒麟世家,从装修和外观风格来看,算是中高档的,并且唯一的联排别墅也在这里,紧挨着南湖,价格在4100左右.
而西北角,离汽车站比较近,还有烈士陵园比较近,以前的旧县城那边搞批发的比较多,因为位置要偏一些,离学校远一些,所以价格比较低,在2800,再往城区走,有个集市口位置的楼盘,价格在3200.
整个县城人口在75万左右,农村人口65万,外出打工人口比较多,35岁84以上的主要集中在建筑装修行业,年纪轻的主要集中在工厂.
目前县城设立开发区,招商引资了一大批项目,但是有成效和好的少,开发区大路上车少人少.
从上面的这些情况看,个人对于目前房价有如下判断:3500-4200之间的房价应该是未来5年内的上限.
因为没有产业的支撑,所以进城买房的农村人口还是太少,主要问题是生活成本太高.
目前国家严格的市场调控措施会使大环境处在保房价抑制增加的状态下.
目前房屋剩余量比较大,政府负债严重,想必以后还是会继续卖地,因此未来供大于求会是未来3到5年内的现状.
农村人口进城买房的趋势将成为未来房价发展的决定性因素.
高层越来越多,电梯保养会是个缺口,毕竟搞这块的专业人才也少.
2014年国家计划完成房屋联网统计,未来征收物业税也是个大趋势,到那时县城拥有多套房产的老百姓,必然会低价出售.
综合上面所述,个人建议:如果想买房作为投资的话,那么现在买房时间已经晚了,想要高回报率不可能,还会限制财务运转,不如好好经营下理财产品.
投资方向,建议关注性价比高的商铺.
目前创业成本低,国家注册公司门槛降低的背景下,建议成立个公司,关注下房屋中介,电梯维修,家政服务等领域.
85楼市见闻录之三十二:唐山农村所在地:河北/唐山农村见闻提供者:雪球网友@我家的黑皮皮老家是唐山农村,离市区不是很远,比郊区远一些.
11年平房改造,村里平房推掉变成了楼房,楼房的分配是按照平房的面积折算可以拿到的楼房面积,要多少楼房依据个人的条件,多退少补.
村民基本分两批搬进了楼房,水费和物业费免收20年,电费是要交的.
村里的地除了自住还开发了商品房,对外销售,房价比专门给村民盖的贵些,三千多吧.
短时间的造富效应还是很明显的,每家基本都能分到90平米和70平米的两种户型,任选,平房多的不要房子可以折成钱,1800元/平米.
汽车立马就多了,基本每家都有车,十几万的,还不错.
有的家里本身就都是有工作的,有两到三辆车.
村里每年过年按户口发购物卡,当然这个卡只能在村支书开的超市用,一人一千块的卡.
像我这种上学出来没有户口的是分不到的.
超市的东西比别的地方贵些,不买卡就没有地方用,大家不满意也没有办法.
村里超市、酒店、物业也吸收了一部分劳动力.
想想很久以前好像很羡慕城里人,住楼房、有汽车.
飘忽间自己的老家也实现了.
有时候想,当年奋发学习时潜意识的目标也是有好的生活,不奋斗人家不也实现了吗当然,精神的境界可能不一样,但是物质上老家和城市已经没有什么区别了.
人家可能更惬意.
读书少想得少,然后突然超预期了.
消费升级体现得也不错,不再有袋装调料,加加海天六月鲜都在用.
过年每家都从超市买酒,点心.
饮料比较普遍的是娃哈哈八宝粥,露露,六个核桃.
我喝了六个核桃,个人觉得没有露露好喝.
由于村子是在镇上平房改造比较成功的,村子有幼儿园和小学,家长很省心,爷爷奶奶走路就可以接送,我注意到学校旁边也开了小饭桌,实在偷懒的中午可以不用接了.
虽然物质生活提高了,精神上还是很困乏的.
用赵本山的小品的话说,距离没有了,美也没有了,没有什么娱乐,年轻人主要上网,老年人天好的时候在外面聊天,村里没有什么活动室图书室什么的,和本家一个侄子(就住家里楼下),才知道竟然搞玉器和瓷器收藏,去他家参观时,正好有一个串门的,搞木器收藏,主要是算盘和秤.
乱世买黄金,盛世搞收藏,大家真是有钱了.
生活水平的提高,人情变得淡了,以前住平房时我只要回家过年,都要去看望本姓的长辈,我家没有男孩,我是家里的最小的孩子,父母希望能顶起门楣.

现在别家长辈基本都过世了,可是春节基本没人到我家来看我妈,老太太也是不86太高兴,我也只能宽解她.
尤其是初三初四发生的两件事,让我觉得快速有钱并不是什么好事.
初三上午准备去市里的商场转转,在村头等公交车时(先生把车开回了他的老家去过年了),一个开蹦蹦的老头载客,把人放在了公交站,没向后看就拐,后面车把他撞到了,一个车轮子掉了,车倒在地上,看了半天,老头也没站起来,不知道是不是一条腿被压倒了.
我当时没带手机.
第一反应想走上前去,看看怎么样.
一是车速很快,二是周围的人都无动于衷,乌合之众啊,我想如果有一个人去看别人可能也会去看.
补充一句,撞了蹦蹦的汽车停了一会,看没事就走了.
我想即便蹦蹦属于违法经营,从良心角度也应该下来看看吧.
从市里回来时看人和车已经不在了,心里还安慰些.
初四下午,老妈出去溜狗(皮皮)回来说,旁边的楼里死了个人,老光棍,房产多,自己有两套楼房,应该还有现金,有其他姐妹轮流给他做饭,给姐妹些钱.
一开始敲门没敲开,后来找来了开锁公司,发现人都臭了.
我想肯定是几天都没人看了,否则怎么会臭了呢物质发达了,人性竟如此冷漠习大大的反腐也波及到了农村,镇上的党委书记被抓进去了,本来村支书在商品房区域还盖了好多别墅,用来送礼的,好像也送不出去了,商品房的销售情况也不是很好.
本来家里的房子兑换楼房后还剩一些现金,和支书分批要了几次,现在还压着两万多,我和大姐说还得去要,买股也是好的,放他那里半分利息都没有,大姐说要了几次,老说没钱,估计村支书的日子也不好过.
87楼市见闻录之三十三:河北某县所在地:河北南部某县见闻提供者:雪球网友@hawkinglv介绍一下我的家乡吧.
河北省南部的连续多年国家级贫困县,主要产业知道的有童车,棉纺织,最近几年大搞招商引资有了一些五金机械等产业,走的貌似依然是先污染后治理的老路子.
2013年财政收入不到两个亿,不到全市财政收入的1%,为响应三年大变样的号召,据说从每个上班族的工资卡直接划走200元用于县城的建设,不知是否属实,结果是县城比以前好看了些,公园多了些,就是老百姓的收入没见涨.
学校没见太大变化,政府大楼这些年却盖了不少,有的已经入驻,有的因为当前政策暂时停工,等风头儿过了继续盖,反正算不上豪华,天高皇帝远,老百姓也不知道花了多少钱.
人口流动情况不明.
先比较客观的说说楼市吧.
最初开发的小区应该在2004年左右,距今正好十年,此前大家住的基本都是平房,这个新小区900元/平,你没看错,确实是三位数,当时的上班族工资差不多和一平米的房价持平.
后来发生的事情和祖国的大部分地区一样,不断的往上涨.
直到2010年前后一个新上的小区,同时也是第一个带电梯的高层开盘时将房价由1800直接提到2600.
而县城里一个普通公务员的工资都不到2000元.
如果是刚工作一两年的年轻职工,工资基本上只有1300左右,正好是每平米房价的一半.
所以基本上住楼房的年轻人都是啃老买的房子.
今年回家在进县城的路上就看到了许多建设中的小区,问了问家里人才知道这些楼房都已经3000+了,而且一个停车位也卖到了惊人的六万.
小县城和一、二线城市的房子还有一点不同.
大城市里可能买上一个小户型大家也可以理解,小县城的楼房几乎没有小于100平米的户型,这也就意味这一个100平的毛坯房加上装修和家具,基本上需要40-50万.
目前亲戚朋友有些做生意比较有钱的在县城有2-3套房子,基本上也是给孩子结婚准备的(当地的计划生育政策基本是用来罚钱的,家里有2-3个孩子的是正常).
买的时候都是在2000左右的价位,这些人基本上都是一次性付全款或者说自己是某公司高层.
贷款时间都比较短,就是为了孩子在外面念完大学回家就能拿来结婚用.
还有认识的一些就是公务员里的一些有权力的,手里也基本都有两三套,多数也是给孩子用,也有的会留出一两套做投资.
可能觉得攥在手里的房子比权力更牢靠一些吧.
除此之外工薪阶层基本上就是买一套自己用,有余钱用来投资房产的比较少.
从留在家乡工作的亲戚朋友口中基本可以总结出以下两点:一是认为房子贵.
在县城中花40-50万即便是比较有钱的朋友也要掂量掂量.
二是据说正在建设的新楼盘的销售依然火爆.
一些是农村人在县城买房,另外更主要的是一些在外打工的人在家里置业,挣大城市的钱买小城市的房(个别人在大城市打工,在县城还保留编制,即便当前形势严峻也屡禁不止).
造成的结果是周围的朋友普遍认88为房价还要涨,没有理由.
这次回家还发现很明显的一点是车变多了.
不像以前街上多是10万以下的车,现在15-20万以上的车明显有上升趋势,最开始以为是在外工作的开车回家,后来听朋友说确实比以前多了很多车,大都是本地的.
过年期间晚上10点左右经过几个KTV,个个爆满.
个别饭店的包间也疯狂的被预定到了初八.
民间借贷比较多了.
好多家庭都存在亲戚间的借贷,半年或更长时间的多是一分利,借的时间越短利越高,目前没听说大规模的欠贷跑路的情况.
余额宝、理财通这类理财工具只有少数人知道.
这其中大部分都是在外上学或工作的人回家后宣传的.
这些家长对互联网理财多存在不放心,认为不像国有银行靠得住,最多也只放万八块钱试水.
只有个别朋友知道银行市场化导向.
在家里做生意的年轻人已经越来越能感受到移动互联网的重要性,智能手机用上后就离不开.
特斯拉、马斯克几乎无人知道.
工作的人都像陷入了围城.
城内的人因为政策叫苦不迭.
城外的人,尤其是这些人的家长还是希望孩子进入体制,觉得这些情况都是暂时的.
虽然底层的公务员福利方面大减甚至没有,但据说领导收礼的情况还是低调的存在,只不多形式上有了一些翻新.
本人非经济类相关专业毕业,从未系统接受过金融方面的教育.
文中只是自己见闻,可能存在理解和认知上的不成熟,还望大家多多交流,同时也欢迎大家对我家乡的情况做出评价.
再次感谢.
89楼市见闻录之三十三:山西河津所在地:山西/运城/河津见闻提供者:雪球网友@shouren家乡是山西运城市河津市(县级市),属于所谓的四线城市,经济总量也曾一度达到全国县级市百强之列,但以煤焦电铝铁钢等产业为主,都是国家限制产能和强制推进技术升级的行业,所以这几年经济很萧条.
河津的房价基本在3000-4000元左右.
前几年大跃进,很多大的小区卖的不错,都住满了.
但新的房产开发已经放缓了,不怎么好卖.
本地人以公务员、事业单位、从商、务农为主.
外来人口不少,大多是不起眼的服务业、小生意,大多都是周边县市的.
但有不少数量的温州人生意有的做的较大,还有投资商业地产的.
市政工程这几年也是大跃进,以前市区几乎只有一个主街道,现在提出所谓五横五纵,还有环城路,整个市区拓展很大,房地产开发的都不错.
但在城市扩展占据的村落,临主要街道的门面房,都是村民自建,出租的都很好,商业形态以饭店、酒店、商场和超市为主.
周围的在市区的亲戚绝大多都在市区买房了.
城乡结合部的人,部分买房,大多自筹资金盖自家房子.
纯乡村的一部分有钱人在城里购置了房产,但看起来并不十分普及.
新开发的楼盘不好卖了,能买一两套的都早买了,近期除了刚需,感觉多数人不会以投资为目的再购买了.
大家普遍觉得日子还凑合,但吐槽赚钱难了.
但是很多街边卖烤串卖零食饮料的,两口子一年纯利能有十几二十几万.

身边有亲戚早早占据了某繁华地带的摆摊执照.
没关系,就是因为摆的早而且发牌照的时候提前申请了.
他们春节期间单日营业就有五千到一万不等,比公务员事业单位明面上收入高几倍.
买车买房发家了,就是十分"不体面".
说明只要努力还是能发财致富的.
90楼市见闻录之三十四:山西怀仁所在地:山西/朔州/怀仁见闻提供者:雪球网友@keke216怀仁山西经济强县之一,属于五六线县城吧.
人口大约35万,主要支柱产业,煤炭,陶瓷,羊业养殖屠宰加工.
具体数据不详.
另外教育产业在临近市县比较强大.
目前在积极申请变为县级市,由于人口少等原因一直未能如愿.
怀仁,从2000年后历任县委领导对县城环境建设比较在意,目前县城环境卫生做的很好,比较让本地人满意,附近县市人羡慕.
最近还在搞水系建设,绿化建设,并对外宣传中国"德乡",像北欧小镇一样的县城.
人口流动,由于学校,环境,就业情况,之前及目前人口为流入(无具体数据).
另外大同棚户区改造,迁入不少人口(无数据).
但此部分人口房屋已经有专门棚户区项目提供.
楼市07年之前不能叫做楼市,应该叫做房市,因为晋北地区地处盆地平原之中,地广人稀,不缺房子.
而且当时县城居民还习惯于自己烧火加热,睡北方特色的火炕舒心.
(其实现在邻县或村镇居民仍有此偏好.
)当时楼房没有多少,且并不觉得住楼房有多好.
当时平房价格,好地段(学校旁边,公园旁边,说是好是因为走路5分钟内可以进到这两个地方),好条件的(有独立上下水,有自采暖锅炉(冬天需要自己买煤烧)),300400平上下四间房带装修的院子3040万.
楼房大概在600900之间.
0912年,县城开始开发改造,同时教育产业开始蓬勃发展,楼市黄金期到来.
人们开始体会到楼房的便利性,房价开涨,基本达到3000左右.
13年,由于县城的快速开发,目前县城四周形成了高楼包围圈,大约有之前县城的一半左右规模(这里指面积,因为之前县城为平房占主要,现在是楼房,无法比较).
县城中心又有三分之一已拆迁,正在开发,无知名开发商.
目前项目,有三条主要商业街,一条民俗街,距离城区较远(其实开车20分钟内到达),一条准备开业红星美凯龙,KFC等位置在城区边缘,新城中心.
一条在老城中心(原址商铺租金80平20万左右.
)现在销售价格两万一平米.
住宅:学区附近,全县最高价4000左右,偏远配套不完善地区,2000左右.
展望目前楼市供大于求,购房者观望,卖房人支撑.
目前各开发商负债量不大,未见跑路现象,但新购地热情不高.
房价走势取决于县政府政策(上学是否与户籍住房挂钩),经济形势(尤其煤炭形势).
预计大跌大涨可能性都不高.
91周围亲戚都有房,对房价关注度不高.
未来,购房需求主要在:1、城镇化后,农村人口进城,2、经济发展后,外来新增就业人口3、学区投资客,环境投资客.
92楼市见闻录之三十五:湘南某县所在地:湘南某县见闻提供者:雪球网友@浪漫卢梭三年春节回一次老家,主要想谈一下对老家小城和农村房地产的感受.
在下老家是湘南一个交通便利,经济欠发达的农业大县,有大米,黄花菜,草席等优势产品,还有铁矿.
但是,就目前的自然条件来看,是养不活近一百万人的.
所以,老家去广东、广西、云南、贵州打工做生意的特别多,应该说家家都有吧.
春节、清明节一到,小城就非常的热闹.
满大街都是外地车牌.
不过最近三年,本地车数量猛增,大有忽略外地车牌之意.
背景大概交待了.
现在来说房地产.
先说农村,两个字:惊讶,四个字:特别惊讶.
村村通公路在我完全忽视的情况下,以惊人的速度在扩展.
越是看的地方多,就越觉得惊讶.
也许,我们在北上广深疲于奔命的时候,老家的乡亲们却在满怀热情地铺路、建房.
基本上,路通了房子也建好了.
现在内地的建筑、装修工人特别吃香,一天基本有200-300人民币的工钱(指能独立作业的师傅级技工),好的民房包工头有200-300万一年的收入,可以赚到50万左右.
至于资金来源,我经过几次完全独立的调查,得到的答案却几乎相同:基本上是全家倾其所有.
而这些钱,也基本来自于家中子女在外地打工,做生意所赚得的.
在本地赚钱的机会还是比较少.
因为基本生活已经无问题,而家庭最大的目标就是建房,并且按照城市的标准来装修.
所以几乎所有人都在所不惜.
这个基本有了美国的乡村风格了.
但是,担忧还是有的.
虽然路已经到家,家已经按照城市化的标准建好.
利用地下井加楼上水塔的方式建立了上水道系统.
但是,污水处理、固废垃圾处理却仍然是传统方式.
而且农村电力系统极不稳定,大量加装空调可以能更加造成负荷超标.
再就是,倾其所有建起来的房子,却一年365天享受不到60天.
因为大部分时间还是需要外出奔波赚钱.
那个美好的房子,并不是古代大官或者富豪做来炫耀乡邻,而是一生的血本.
这个冲突,在经济下行的时候,如何解决,还没看到眉目.
在乡下,看不到丝毫对中国经济,金融危机的担心.
大家热衷的是如何多赚钱,而且也确实在赚钱.
这是因为乡下是经济的末端,是毛细血管.
任何来自于心脏不好的毛病,毛细血管处是一时感知不到的.
这也是我去年跑了多地旅游的感受.
在内地,如青海、西藏,你感知不到经济危机在哪里.
在老家也是这种93感觉.
建房的不是一家两家,准备建房的也不是一家两家,都不靠贷款,甚至也不审批.
在民风俗成的情况下,很自然就建上去了.
再来谈谈小县城的情况.
小县城在之前基本没有规划.
现在的新区,就是新政府旁边,是有规划的.
但是因为拆迁未完成,基本也就是道路的规划而已.

本人的理解,县城的房地产处在一个很复杂的状态.
一方面,进城农民确实很多.
因为读书和医疗方便的缘故,大部分乡下人都在县城买了房或者租有房子.
而正宗的县城人(定义为二十年前就在县城居住的人),却向往到市里或者省城去买房子.
因为他们要送小孩去重点中学读书.
县里还有很多以集资名义建起来的房子,不过相对于广大进城农民的欲望来说,也未见什么过剩的状态.
但是价格是明显高估的.
因为所谓的电梯房,已经在3000元/平方米以上了.
拆迁明显处在一种官商勾结欺压被拆迁者的状态!
官府用的是红头文件,而商人是有利才追逐,至于合理吗公开和平等吗其实完全不在考虑之列.
对于大城市来说,拆迁户或多或少会有一些好处.
而对于小城镇郊区的拆迁,则完全是巧取豪夺,软硬兼施,被拆迁者所得非常有限.
为什么呢一个拆迁,政府要得大头,商人要唯利是图,不见兔子不撒鹰,那么,分到老百姓手中的,就微乎其微了.
但是,拆迁过后,失地农民被迫进城,却不完全掌握在城市生活中所必要的技能,最后,年老者只能成为环卫、保姆和待业在家的人.
相比之前城郊的生活水平,其实是下降的.
再来谈谈我对房地产的理解.
中国人,居者有其屋的欲望很强,房子是个人财富的最大部分.
按照外国的习惯,一栋好房子保有几百年,只换装修不换框架,其实是房地产最经济的模式.
可是,中国的房子,从古老的祠堂开始,却不到100年就要更换,这当然很浪费.
我相信,目前的建房技术和方式,房子可以保持100年或者以上.
也就是说,以目前这样的建房速度和房产可以保4-5代的寿命.
很快,不论城乡建筑都会饱和化.
2014年或者2015年,房地产会不会出现月满即亏,是可以想见的.
很多人不明白一套房可以住几代人这个道理.
是我们中国人,经历多次战乱、私有制、政策疯狂调整,早已经变得一穷二白.
现在好不容易建一个房子,哪里想得到,将来会过剩呢94楼市见闻录之三十六:台湾三峡编者:这篇回乡楼市见闻谈台湾新北市的一个小镇:三峡区.
三峡的人口原本停止的增长,但是由于其离尘不离城的特色,引来外来人口的涌入.
其房价也出现了上升.
所在地:台湾/新北/三峡区见闻提供者:@投资笔记(雪球网友)新北市三峡区,在台北大学旁.
三峡是台北最南边的区(实际上是一个小镇).
走高速公路离市中心约25~30分钟.
小镇是没怎么产业,主要是寺庙观光.
产品比较有名的是三峡黑猪肉、竹笋,不过市面上的猪大部分都是中南部猪山寨的.

每年初六的时候会举行神猪大赛,通常冠军猪重量在1,700台斤上下.
历年最重的是2,000多台斤.
今年的冠军前两个礼拜出来,只有1,636台斤,是这几年比较小只的.
三峡位置在台北的边陲地带,到现在捷运(编者注:即地铁)都还没盖.
20年前就说要盖了,也通过环境影响评估,但工程预算还没编.
在少子化后人口基本上是零成长,但这几年开始有新进人口进来,主力是退休族.
由于台北的房价越来越高、人口老年化.
于是很多父母退休后,把市中心的房子给子女,然后夫妻搬来三峡退休.
另一批主力,则是世界各地回来的台商.

1970年至1990年间,年轻时留学出国、去东南亚、去大陆做生意的,现在大多是退休的时候.
回来买台北,发现市中心房价高、环境又差.
三峡位置刚好离尘不离城.
很多人看一下环境就来定居了.
这几年人口从9万多人,增加到现在约11万人.
房价展望很难看的出来.
市中心涨我们这里就涨.
如果以后市中心跌,这里可能会下跌.
不过因为退休族进来的越来越多,这边的房子都没怎么空置,反而台北市越来越多房子是空的.
也许在少子化的环境下,房价反而会继续坚挺下去也说不定.
2005年后,三峡新房子大部分都盖在台北大学一带.
当时是区段征收,将一大片农地改成建地.
当然有征收的地方就有弊案,三峡也不例外.
当初台北大学开发案闹得沸沸扬扬的,收押最大尾的是林百欣.
他儿子最近在广州拆迁的时候,强行拆了一座妙高台(可能算古迹吧).
给我的感觉他们家都是搞土地开发的,有点争议.
关于三峡区房价泡沫论,从2008年开始有,到现在天天都有人讲.
2006年的时候,三峡新成屋一坪约10万台币.
我09年买的时候,一坪12.
8万台币.
现在一坪大概是30万台币,建商开价则是喊到40万台币去了.
95最近三峡房市热炒的几个焦点,由于捷运征收用地的进度比较顺利、加上捷运必须自筹财源,去年送上去的土地开发案自偿率合格,大家对捷运能建好的信心越来越大.
上个月又实施国道按里程收费,撤销收费站改成电子传感器,到市中心的过路费从原本的80元,现在一下子降到15元.
其他的还有实验性的台北大学双语国高中试办、三莺大桥、新北市美术馆.
由于是自己的家,当然是越来越有信心了.
注:1台斤=600克;1坪约合3.
3平方米;1台币目前约合人民币0.
207元.
96另一篇:房企向何方这篇是《证券市场红周刊》今年给我做的一个专访.
其中谈到了房企走势以及对未来房地产市场、城市发展的一些看法.
恰逢日前A股低迷,涉房企业股价暴跌,借此访谈,以飨读者.
如果只用一个词来概括目前的房地产市场,我想没有比"分化"更为合适了.
房地产行业目前主要面临四种分化,第一,基本面上量价齐升,而资本市场却遭遇历史上少见的估值低位;第二,龙头企业和中小企业市场份额的差距在加大;第三,资本市场上,传统地产公司被抛弃,沾边"自贸区""土地流转"等公司大幅上涨;第四,一二线和三四线的区域分化明显.
如何看待这样的分化本周《红周刊》、雪球网与手机腾讯网合作的投资人物专访栏目嘉宾请来西峯先生为我们来解读.
西峯就职于一家外资房企,过去在华东、香港等地工作,目前主要负责中国区的房地产相关研究和投资工作.
作为中国房地产十几年的观察和记录者,他认为"事实和逻辑同样重要".
西峯独特的视角带来的是房地产市场长期存在却被忽略、人们不愿相信的事实,只有认清事实,目标才可明确.
1、三原因致房企估值低估《红周刊》:对于房地产市场的第一个分化(基本面量价齐升和资本市场估值历史低位),您是怎么看的西峯:主要有以下几个方面原因:第一,A股整体估值在回归;第二,时值换届,不确定性存在;第三,持续高昂的财务费用对有些企业来说是致命的.
2007年之后,房地产政策调控的节奏、力度一直在加强,房企不能在A股上融资,开发贷款也受到很大限制,很多企业去找成本高达10%以上的高息贷款.
房企业绩看上去很好,但未来发展仍存在不确定性因素.
《红周刊》:龙头企业和中小企业更多处于"一半是海水,一半是火焰"的境况.
西峯:在调控的背景下,房地产整体市场是在波动中萎缩.
但排列靠前的企业,不论是绝对还是相对的市场份额都在增加,七成左右的大房企在这个过程中是扩张的态势,行业集中度在提升.
相应的,其他中小企业的份额在萎缩.
调控间接帮助了大企业.
《红周刊》:花旗银行在2013年11月份上调了十几家地产企业的估值,您的观点是西峯:我看到那篇报告.
但我觉得,房地产股可能是先下调再回升的过程.

中央经济工作会议和城镇化会议召开之后,市场对政策的判断存在分歧.
新政策97改变了之前政策偏重数量的发展状态,转而照顾了多方面因素.
比如大中小城市平衡发展,希望一些人口从大城市回到中小城市等.
这是一个非常漂亮的田园牧歌式的画面,但在实业中或者资本市场上做投资,仍然还是会有一些疑虑,比如中小城市的发展是不是单凭调控就能够实现如果真限制了大城市人口的增加,整个市场将发生怎样的变化人口往小城市流动,凭什么这样的疑惑并非首次.
2007年调控之后,面对高企的住房价格,企业收到这样的讯息:政府在限制住宅发展!
面对过高的住宅价格,应该增加供应来平抑,而政策却走了相反的路.
因此市场面对过去很多政策的内在逻辑,难以理解或者感觉存在冲突.
城市的很多问题是不是只因为"大"引起的呢其实不然.
我们发现,上海周边地区很多城市如无锡、苏州、南京等,人均GDP接近乃至超过上海,但是北京周边则是著名的"环首都贫困圈";从人口流入来看,比较富裕的江浙过去十年流入上海的比例偏低,但北京周边恰恰相反.
可以看到,同样是两千万级别的大城市和周边的城市群,用政策来发展和用市场来发展城市的结果是完全不一样.
一个带动周边地区发展,一个则是从周边地区攫取利益.

2、对房地产市场几个热点问题的看法《红周刊》:第三个分化中,沾边"自贸区"等概念的公司大幅上涨,自贸区对房地产到底影响几何西峯:从目前出台政策来看,暂时没有什么实质性影响.
外高桥是自贸区的大业主,有一些厂房、写字楼,确实有机会受益.
但问题在于,外高桥自贸区经过多年发展,区内基本没有太多新增土地.
公司股价三个月上涨六倍,但是公司的业绩会有六倍或者十倍的增长么前期的炒作大大透支了未来.
《红周刊》:概念炒作的结果就是一地鸡毛西峯:哪一次不是呢《红周刊》:那城镇化呢也是目前的热点.
西峯:在老城镇化的过程中,我们看到市场已经有相当卓越的表现.
最近三十年,大量的农村人口变成城镇人口,这基本是在自发的状态下冲破重重阻力完成的.
现在上面的态度从阻碍变成支持,情况会不会做的更好一点呢,我希望是,但确实还有太多不确定的地方!
很多人以北京、上海为模板来勾画未来的发展版图,这不合国情.
目前全国只有远不到十分之一的人口居住在北上广深.
在北京任意朝100公里开外的方向去看看,那里才是真实的中国.
原来调控有句话叫"一抓就死",这是面对地方差异化一刀切的结果;还有一句话叫"一放就乱",这是在集权条件下面对地方差异放权的结果.
《红周刊》:听说北京2014年将批5万套自住型商品房98西峯:北京房子产权性质可能有二十几种,其中各种计划经济留下的痕迹严重.
这些占用土地而造成的挤出效应,也使得市场的自由供应的商品房减少,这也是北京房价高于上海的一个原因.
从历史上看,北京经济适用房有多少是给真正符合条件的居民的老的问题没有解决,又辛辛苦苦增加这么多管制下的东西,能保证分配的公正性么能杜绝权力因此而产生的设租寻租么就算设法杜绝了当中的贪腐,但在不能人人有份购买的情况下,其实也只是在数字上降低了统计房价,这和真正平抑市场价格的目标是风马牛不相及的事情.
《红周刊》:有人认为,二胎政策也将对房地产产生长远影响.
西峯:我认为影响微乎其微.
中国现在人口老龄化的速度非常快,二胎能不能扭转这样的趋势值得怀疑.
富裕地区的生育率本来就偏低,欧洲和日本都是如此.
美国主要是依靠移民缓解了其老龄化的进程.
至于"日本失去的十年",日本央行行长之前一次演讲中提到,其实日本根本就没有失去过.
日本人均GDP产出从8-10%的高增长回落到2-3%的低增长,这跟所有发达国家发展路径基本上是吻合的.
我们看到日本的GDP不增长或者倒退,主要是因为其劳动人口因为老龄化而锐减.
和西欧国家有所区别的是,日本基本不太接受移民,所以它的老龄化要比其他国家来的早一点.
我认为人口向大城市流入的大趋势,短期内还无法改变.
二胎政策不能解决中国老龄化的问题.
而未来一段时间,大城市人口增长主要依赖移民,不需要二胎来帮忙.
《红周刊》:国内目前的人口结构等因素会否影响房地产的长期需求在趋弱西峯:我不太愿意谈整体,因为说整体没有意义.
乌鲁木齐的楼再多,对平抑北京房价没有意义.
就算是上海,我也会分成几十个区域去分析.
你所指的"整体需求"应该是很多专家所说的"对住房平方米的需求".
上海对住房平方米的年需求在十年之前已经达到数量的高峰了,但是住宅市场还在不断发展.
因为对水泥的需求和房产的要求并不完全一致.
发达资本主义国家对房产的需求在二战之后都是下降的,是不是到了顶峰就是拐点这是一个过于简单的思维.
我们容易看到,不少大城市住宅成交的面积早已达到顶峰,但是从成交价值上看,还在增长.
即便未来成交价值回落,也没有太大的关系.
比如市场规模下降一半,但届时发展商下降9成或者更多呢剩下的玩家份额反而在增加.
此外,以上海为例,现在大概有六、七百万套住房,即便没有新增,以50年折旧计算,每年2%的更新要求就是12万套,已经超过目前成交水平.
可以看到仅仅考虑折旧,在中国就有一个非常大的市场.
当然现在大部分房子是最近二三十年建造的,进入大规模折旧期还需要一些时间.
3、对"泡沫化"再解读《红周刊》:如何看待第四个分化,即一二线和三四线的区域分化99西峯:一二线和三四线城市有很大区别.
调控初期,民间的需求是降房价,但是政府做的是减缩供应的措施.
因为政府看到两样东西,一个是大城市的房价大幅上涨,另一个是大量的土地被批出,政府担心泡沫破掉影响金融安全.
整体而言,减少土地供应对于很多地方是对的,因为很多地区十年前就是过剩的.
但问题是目前来看,供应紧张的地区执行了土地供应减缩政策,而土地供应过量的地区其实这几年土地供应仍然继续过量.
三四线房价涨的慢,可以从供应和需求等方面来分析.
第一,财政收入是三四线政府重要考虑.
许多地方政府一上任就会发现前一任土地卖的太多了,缩减供应无法提高地价,从而影响收入.
那要怎么做既然土地已经过量,也不在乎再多一点点.
地价上不去怎么办多批一点,反正土地有的是!
所以越是穷的地方,土地供应往往越是过剩.
在过去13年,上海的名义GDP增幅年化之后为14%左右,房价年化复合上涨也约14%,非常吻合.
但大部分城市达不成这样的吻合度.
三四线城市房价会随着经济、物价涨一点,但实际楼价年化增幅要慢很多.
一个原因是供应实在太多,另一个是需求方面,小城市人口往往流入不足,甚至净流出.
上海过去十几年总计有800多万流入人口,45%的人口是外来流入,这是构成住房需求端的主要推力.
上海现在常住人口为2400万,人均的家庭人口2.
5,意味着目前大约有1000万个家庭,而每年新增的商品房供应才约10万套,大约是十年前一半的水平,仅能满足1%家庭的新增需求.
《红周刊》:怎么理解房地产市场的"泡沫化"西峯:什么是泡沫有人回答"是泡沫就会快速破裂";但房价的泡沫一直没有破,因此房价应该是一个"坚硬的泡沫".
事实上十几年来,大家对泡沫的认识往往是矛盾的.
例如:有人认为房价高就是泡沫,但事实似乎并非如此.
以苹果手机为例,标价4000多元,新上市有人加价卖到6000多还一抢而空,但许多普通大屏手机2000多还卖不掉,贵就是泡沫么还有人说销量高就是有泡沫,东西卖的快就是有泡沫还有人说房地产就是泡沫,因为我买不起.
那么,人人买的起才是没有泡沫在10年前,美国政府对穷人实行倾斜性的信贷政策,让买不起房的人去买房,最后还不起贷款,进而引爆了次贷.
这算泡沫么因此泡沫这个词语义是相当含糊和游离的,不同的人会有不同的理解.
那么局部有泡沫么,当然有.
哪个行业局部没有!
4、"市场化"任重道远《红周刊》:2013年的地产调控似乎有了一些新变化西峯:人口向一线城市流入的大趋势短期很难改变,而供给和需求的矛盾也推升了房价.
最近我看到,中央第一次承认北上广深的需求无法满足,这是2010年第六次人口普查后出现的新表述.
之前的种种数据都是严重低估了大城市新增100常住人口的数量.
政府承认了特大型城市住房供应严重不足的情况,这是2013年调控里很大一个转变.
但是这些城市住宅用地特别是中心城区住宅用地紧张的局面短期难以改变,而单独限制人口流入也是不易做到的.
《红周刊》:长期来说,更可能的改变方向是什么西峯:城镇化的第一条就是限制大城市、特别是特大型城市人口的流入,鼓励中小城市的发展.
这是市场化么国土部姜部长提到,特大城市要限定城市边界,这个我是同意的.
确实上海土地廉价出让做厂房是浪费土地价值.
但是每个城市都要严守耕地红线的设定,则可以商榷.
上海为什么要种田为什么不可以在全国平衡呢,在黑龙江复垦一块田,用途做交换,是不是更高效上海可以做农业,但一定是高效的都市农业才更合理.
原来江浙流入上海的人口最多,但是最近几年江浙的流入可以忽略不计了,更多是从河南、安徽、山东等相对不发达的地方流入,这些人主要从事一些劳务工作.
从长远来看,大城市做普通制造业太低效了,一些低效的产业将被迫升级,比如普通制造业日渐式微,或者转移到临近省份,或者慢慢升级,而服务业则会更发达.
《红周刊》:新一届政府提到了更多的"市场化"和"长效机制",对此乐观么西峯:我们可以看看美国,如纽约,是人口流入最大的城市,也是人口流出最大的城市.
有竞争力的人就留下来,没有竞争力的人就流出去;年轻工作的时候流进来,退休的时候流出去,这是一个非常好的平衡.
但是中国有很多政策是阻碍这些平衡的,比如说户籍、养老、医疗、教育制度等等,这些差异化政策阻碍了人口的流动.
很多政策看上去是发自内心的慈父效应,但管制产生低效,同时产生寻租,寻租导致腐败.
所以虽然这一届政府出台了进一步的市场化,我们依然希望更多.
《红周刊》:房产税方面,近期不动产登记制度慢慢出台,您怎么看西峯:不动产登记制度是国家基本财产登记制度的一部分,我非常支持.
不动产是一个国家、家庭最重要的资产来源,问题是这样一笔财富在中国是一笔糊涂账.
很多地方还是纸质记录,没有电子化.
不同地区格式也不尽相同,统一登记的过程中会有很多问题.
在中国存在国企、央企、军产、央产以及历史上种种复杂的产权情况下,面对透明化的登记,各方都需要时间来突破阻力.
这样的联网工程,也许需要耗时五年甚至十年才会真正完成.
这是一个非常重要的事情,但我不觉得很快能够做好.
5、转型势在必行《红周刊》:以上谈论的几个市场热点,您都认为"影响不大",什么是房地产实质影响的因素101西峯:市场原本应该是房地产最重要的影响因素,不过目前看起来政策的干预影响越来越大!
房地产是政府干预最多的一个行业,政府的干预对其有本质性的影响.
其中,融资和融资渠道对于房地产是重中之重.
在许多国人眼里,房地产类似于建筑业或制造业.
但是在世界上大部分国家和地区,房地产都是金融业的一部分.
因为房地产不是制造一些东西,而是整合一些东西.
资金对于房地产项目的开发异常重要.
现在我们开始认识到,一旦销售到一定规模,比如上千亿,那么存货如储备土地可能有2000亿甚至3000亿的规模,如果房价下降30%,将会发生什么很可能本金就会在下跌中消失殆尽.
美国房地产市场一个向下的中型波动可以持续三、五年,其中房价可以下跌30%左右.
当然过去中国没有发生过这样的情况.
但居安思危,市场经济发生波动很正常.
对于一些千亿规模的企业,是要注意这些风险的.
《红周刊》:对于千亿规模的企业,快周转模式是不是也面临一些瓶颈西峯:千亿规模的企业需要平衡发展中的风险.
快周转可以让企业快速长大,但是长大到一定规模则很难持续.
从历史上看,从单纯销售转到销售和租赁并行,是一个常见的转变过程.
这种转变需要两方面的要求,一是较高的自有资金积累,二是稳定和较低的融资成本.
现在许多房地产融资成本很高,而投资物业的租赁回报仅5-6%.
借10%,回报6%,怎么持续如果有自有资金较高,可以慢慢等初期的6%的回报随着时间增长,这就为转型提供更多可能.
《红周刊》:转型是大势所趋,怎么度过转型的阵痛西峯:现在大家面临的困境是:转型是找死,不转型是等死.
中国目前的特点在于,国内的金融业是受管制的,所以民营企业很难借到钱,国企则好很多.