房价万网空间价格

02019年3季度大类资产价格报告大类资产概览国债与房产股票与房产大宗商品与房产结论与趋势1四季度货币放松空间有限,百城房价涨势继续放缓一、大类资产概览本报告将研究房产(住宅)与债券、股票、大宗商品之间的关系,以此探究房价与其他资产价格之间的相互影响和传导机制,并对未来房价走势做出预判.
本报告中,债券选取中国一年期国债和美国一年期国债作为代表,债券收益率主要反映社会资金价格变化,与债券价格走势负相关;股票选取上证指数、中证800地产指数分别作为A股和地产股的代表,选取标准普尔500指数作为美股的代表;大宗商品选取中国大宗商品价格指数(CCPI)为代表.
从中国一年期国债收益率、房价指数同比涨幅、大宗商品指数同比涨幅和上证指数同比涨幅的走势来看,四大类资产价格周期变化具有一定的关系,具备进一步探究的意义.
图1一年期中债收益率、百城房价同比涨幅、CCPI同比涨幅和上证指数同比涨幅报告摘要:1、三季度,美联储已经降息两次,全球数十个国家与地区已施行货币宽松,这给国内货币政策带来相对更多的操作空间.
虽然PPI持续通缩,实体经济下行压力较大,但"猪通胀"带来的CPI快速上行仍会使货币政策放松受到限制.
四季度一年期国债收益率下行空间或有限,同时,三季度M2增速超过名义GDP增速,也与政策定位相背.
因此,在当前严控信贷资金流入房地产,以及"不将房地产作为短期刺激经济的手段"的政策背景下,以货币为背后主要驱动因素的历史规律的有效性减弱,房价不太可能再继续快速上涨.
2、三季度,上证指数仍处于震荡趋势中,但深成指和创业板指仍处于上升趋势.
随着信贷周期缓慢扩张,三或四季度A股上市公司盈利增速或有望转正,但由于货币政策受到限制而估值扩张空间或有限,综合来看A股或将震荡上行.
参照股价与房价的历史规律,房价同比涨幅或将在2019年10月左右于"0"轴附近企稳.
但与历史不同,本次股价向房价传导的效应减弱,历史规律可能失效.
2数据来源:中国城市二手房指数、国家统计局、恒生聚缘、中国流通产业网、易居研究院由于新房价格受到限价政策的影响,不能准确地反映市场情况,本报告均采用二手房价格,数据来自国家统计局70城二手住宅销售价格指数以及"中国城市二手房指数"网站.
由于国家统计局二手房价格的统计方式存在不足之处,为了更准确的反映市场情况,本报告结合"中国城市二手房指数"网站数据对二手房价格进行一定的调整.
具体方式为:以2006年1月为基期,对房价涨幅进行累计计算.
其中,2016年之前国家统计局70城二手房价的环比增幅作放大处理,2016年后的房价数据来自"中国城市二手房指数"网站.
注:2016年后的数据样本覆盖了全国337个地级以上城市,与统计局70城样本相比包含了更多的三四线城市样本.
2019年9月,百城二手房价指数为299.
9,相比2006年1月上涨了两倍.
2018年四季度,在严厉的房地产调控政策下,市场有所降温,百城房价小幅回调.
但进入2019年,房价重新上涨并于2019年6月突破前高,但涨幅较小.
本轮房地产上涨时间长,涨幅很大,而调整时间很短,幅度很小,房价中短期内大概率难以持续快速上涨.

图2百城二手房价格指数0.
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07上证指数CCPI百城房价1年中债3数据来源:中国城市二手房指数、国家统计局、易居研究院二、国债与房产1、中美一年期国债到期收益率对比2019年9月末,中美一年期国债收益率分别为2.
56%和1.
80%,中国高于美国.
一年期国债属于短期国债,主要受利率政策的影响,能够更好地反映利率周期的变化.

一年期美债收益率的变化是基本美联储利率周期变化相对应的.
国债收益率于2004年初开始持续上升至2006年的5%左右.
2007年次贷危机爆发后,美联储连续降息,国债收益率迅速降低,2009年1月降至0.
44%.
另外,为了应对国际金融危机,2008年11月至2014年10月期间,美联储还陆续推出了三次QE.
2015年12月美联储开启了新一轮的加息周期,美国一年期国债收益率随之开始持续上升,2018年11月达到高点2.
7%,随后开始快速下行,三季度两次降息后,2019年9月份已达1.
8%.
中国一年期国债收益率的走势同样可以较好地反映利率周期.
2004年10月至2007年12月连续加息,国债收益率曲线上行;2008年9月爆发国际金融危机,央行随即至2008年12月连续降息5次,国债收益率快速下行.
2010年10月至2011年7月央行共加息5次,国债收益率快速上行.
2012年6月和7月两次降息,此后至2014年11月利率维持不变,国债收益率回落后盘整.
在2013年下半年"闹钱荒"背景下,国债收益率上行较快.
2014年11月至2015年10月连续降息6次,国债收益率重新下行.
2016年10月后国债收益率从2.
2%快速上行至2017年12月的3.
8%,主要原因是金融强监管、去杠杆等政策导致市场流动性收紧.
2018年以来,国债收益率持续下行,其作为资金10012014016018020022024026028030006.
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054价格,一方面反映了2018以来央行5次降准后资金成本下降;另一方面则反映了2018年在国内经济下滑和中美贸易摩擦背景下资金对无风险收益偏好的加强.

2019年上半年,中国一年期国债收益率呈现先升后降的趋势,二季度整体收益率高于一季度.

截至2019年三季度,已有数十个国家和地区宣布降息,欧洲央行也宣布于2019年11月1日起重启QE.
在全球货币再次宽松的环境下,中国货币政策有了更大的操作空间.
8月17日,人民银行发布公告决定起改革完善LPR形成机制,要求每月20日按公开市场操作利率(主要指MLF利率)加点形成的方式进行报价.
8月20日第一次报价为:1年期LPR为4.
25%,小幅下降6个BP;5年期以上LPR为4.
85%.
9月20日第二次报价为:1年期LPR为4.
20%,较上个月小幅下降5个BP;5年期以上LPR为4.
85%,继续保持不变.
5年期以上贷款主要是房贷,5年期以上LPR保持不变表明房贷水平并未下降,符合当前的房地产政策导向.
1年期LRP的小幅下降在一年期国债上有所反应,国债收益率小幅下降.
虽然目前CPI受猪价等影响上行较快,但这主要是由疫情等结构性原因而非总需求的扩大引起,核心CPI仍在下行,此外,可以代表工业企业生产状况的PPI同比已经持续下行并于7月进入通缩阶段,经济下行压力仍大.
因此,未来引导市场利率的逐渐下行,进一步降低实体经济融资成本仍然是有必要的.
从下行空间看,央行指出当前货币市场利率、国债收益率已经持续下行,处于较低位置,未来货币政策仍"以我为主".

虽然"猪通胀"可以说是伪通胀,但目前看来本轮猪周期较长,会对居民生活成本造成很大的影响,因此即便有一定程度上货币扩张的需求,货币政策仍将受到限制.
综上,预计四季度一年期国债收益率或震荡下行,但下行空间有限.
图3中国和美国一年期国债收益率5数据来源:恒生聚缘、FRED2、中国一年期国债收益率与房价变化总体上看,国债收益率与房价变化呈负相关关系,但二者的变化趋势并非同步,而是房价变化滞后于国债收益率变化.
将房价环比涨幅与滞后9个月的国债收益率对比,可以发现二者走势的吻合度较高,说明货币政策转向之后,通常需要9个月左右才能引起房价环比涨幅的显著变化.
观察图5中滞后9个月的国债收益率和百城房价环比涨幅走势的高位与低位可知,滞后9个月的国债收益率处于高位时,对应着房价环比涨幅的低位,按此规律可以大致判断房价环比涨幅的低位区间.
目前滞后9个月的国债收益率高点已于2018年9月出现,而本轮房价环比最大跌幅也于2018年11月出现,这大概率意味着房价环比涨幅的低位区间已经出现,未来房价跌幅扩大的可能性较小.

按照房价变化滞后国债收益率的时间,虽然滞后的国债收益率总体仍处与下行趋势中,但未来几个月将有所上行,因此,未来几个月房价环比涨幅曲线或将有所下行.
需要注意的是,两者的关系更多的是方向上的关系(负相关),而幅度的大小则没有明显规律.
图4百城房价环比涨幅与中国一年期国债收益率(滞后9个月)0%1%2%3%4%5%6%04.
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06中国一年期国债美国一年期国债6数据来源:恒生聚缘、中国城市二手房指数、国家统计局、易居研究院为了进一步观察国债收益率与房价涨跌的直接关系,我们可以从图6观察国债收益率历次最高点对应的房价首次由跌转涨的时点,并得到房价转涨滞后的时间.
2006年至2019年3月国债收益率共有4个最高点,分别为2007年11月、2011年8月、2013年12月和2017年12月;对应的房价首次由跌转涨的时间点分别为2009年3月、2012年6月、2015年4月和2019年2月(是否为反转有待观察);对应的滞后时间分别为16个月、10个月、16个月和14个月.
从最近一次国债收益率高点至2019年2月出现的首次房价由跌转涨的时点,已经过去了14个月,按照历史规律,该时点将可能是本轮房价重新上涨的拐点.
但需要注意的是,刚刚过去的这轮房价上涨时间超长、幅度超大,而下跌时间仅4个月,明显短于统计周期内的历次调整时间,因此大多数城市房价调整并不充分.
图5百城房价环比涨幅与中国一年期国债收益率-2%-1%0%1%2%3%4%5%06.
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10E20.
03E百城房价一年期中债(滞后9个月)7数据来源:恒生聚缘、中国城市二手房指数、国家统计局、易居研究院三、股票与房产上证指数同比与百城房价同比走势具有明显的周期波动,且房价同比周期整体上明显规律性地滞后于上证指数同比周期.
主要原因是1、股价是经济周期的先行指标,由市场预期决定,而房价的反应则相对滞后.
2、相对于股票,房产流动性较差.
股票绝对估值理论主要包括股利折现模型(DDM)和现金流折现模型(DCFM),两个模型的分子端分别为股利和公司自由现金流,可归为业绩增长驱动,未来预期业绩越好,价格越高;两个模型的分母端为折现率,可归为资金成本,取决于投资者的要求回报率、机会成本或风险偏好等,资金成本越低,价格越高.
2008年至今,A股有两轮完整的牛市,分别从2008年11月和2014年7月启动,随后均伴随着房价涨幅曲线的见底反转,对应的时间分别为2009年4月和2015年4月.
滞后时间分别为7个月和9个月,这大致与房价环比涨幅和滞后9个月的一年期中债收益率的高低位对应关系是吻合的,因为这两轮股市牛市主要受到了降息的影响,而股价对降息的反应快于房价.
2016年2月到2018年1月,上证指数整体处于小牛市当中,但实际上该期间只是大多数上证50和沪深300成分股主导的结构性行情,同期A股的很多中小市值股票没有上涨,和前两次不同,本轮行情盈利改善明显.
整体上来看,历史两次股市大牛市的更重要的驱动力来源于分母端,而业绩的改善通常滞后于股票价格的变化.
按照此历史规律,股价的上行通常领先于房价,而股价到-2%-1%0%1%2%3%4%5%06.
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06百城房价一年期中债8房价的传导主要也是因为货币的驱动,因此未来股价上涨对房价上涨的传导性有多强主要取决于股价上涨受到货币的影响有多大.
图6上证指数同比涨幅与百城房价同比涨幅数据来源:恒生聚缘、中国城市二手房指数、国家统计局、易居研究院2019年1月至3月底,上证指数上涨超过25%,情绪主导阶段于3月份告一段落,此后转为基本面的验证,同时一季度指数的快速上涨使自身也积累了调整的需要.
5月11日,美国正式向中国征加关税.
此外,4、5月份PMI、社融、工业增加值等指标的走弱表明经济形势并非如市场预期般的乐观.
结合内外部两个因素,A股开始了2019年来第一次较大幅度的调整,对应的是,2019年中报,全A股的净利润增速相对一季度小幅下行.
2019年三季度,沪市仍处于震荡趋势中,但深圳成指和创业板指仍处于上升趋势.