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广州市黄埔区广州开发区旧村改造合作企业公开引入和退出工作指引(征求意见稿)第一章总则第一条为进一步加快推进我区城市更新工作,规范旧村改造过程中公开引入合作意向企业、合作企业的行为,根据《广东省农村集体经济组织管理规定》《广州市农村集体资产交易管理办法》《广州市城市更新办法》及其配套文件,《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》《广州市深入推进城市更新工作实施细则》《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》《黄埔区农村集体资产和财务管理办法》和《广州市黄埔区农村集体资产交易管理细则》等相关政策,修订本工作指引.

第二条选择旧村改造项目合作意向企业、合作企业应遵循政府主导、市场参与以及公平、公正、公开的基本原则,选取过程要依法依规,充分尊重改造主体的意愿和决策权.
第三条农村集体经济组织(以下统称"农村集体")是合作意向企业、合作企业的选择主体,旧村改造项目需公开引入合作意向企业、合作企业的,由属地街(镇)组织经联社(经济社)做好表决工作,指导和监督农村集体按照民主决策程序开展相关表决工作,表决相关工作可引入公证机制.

农村集体应当通过广州公共资源交易中心或黄埔区农村集体经济组织资产财务管理服务中心(以下统称"代理机构")公开引入旧村改造项目合作意向企业、合作企业,择优确定合作企业;鼓励具有城市更新开发经验的区属国有企业参与旧村改造项目合作开发.

公开引入合作意向企业第四条纳入《广州市黄埔区、广州开发区决胜三年完成旧村拆迁攻坚任务行动方案》的旧村改造项目,农村集体按规定对合作改造模式表决通过后,应开展合作意向企业的引入工作.
第五条合作意向企业应当具备以下资格条件:1.
具有独立法人资格,并且具备房地产开发企业二级以上(含二级)资质(以住房和城乡建设部门核发的资质证书为准);2.
企业总资产:改造范围内现状建筑面积小于60万平方米的项目,企业总资产不低于200亿元;现状建筑面积大于等于60万平方米的项目,企业总资产不低于300亿元;3.
企业净资产不低于50亿元;4.
具有与项目相匹配的资金实力及产业布局或产业导入能力(非房地产产业),企业自有资金比例不得低于项目总投资的30%;5.
企业信誉好,社会责任感强,征信记录良好,且最近3年在市场监管等部门没有重大违法违规记录,不存在工程"烂尾"等情况(企业联合体成员均应符合);6.
企业联合体成员数量原则上不得超过3个,注册资本不低于1亿元,且须由具备上述资格条件的企业在联合体中占有不低于51%份额,联合体其他成员可根据项目实际需要设定其他要求.
第六条合作意向企业引入程序:(一)农村集体申报:1.
农村集体应根据项目实际情况,征求村民意见,在属地街(镇)的指导下,制定公开引入合作意向企业的招商文件.
招商文件包括但不限于公开引入合作意向企业公告、合作意向协议、履约保证金账户监管协议等;招商文件应按程序经属地街(镇)初审,报区城市更新部门审定,并抄报区政府.

2.
招商文件由农村集体按照《广东省农村集体经济组织管理规定》召开成员大会进行表决.
表决前应当将招商文件进行公告,公告时间不少于5个工作日,公告完成之后5个工作日内召开成员大会进行表决.
成员大会应当有本组织具有选举权的成员的半数以上参加,或者有本组织2/3以上的户代表参加,所作决定应当经到会人员的80%以上通过.
表决结果确定后5个工作日内,农村集体应当将表决结果和招商文件在村务公开栏公示,公示时间不少于10个工作日,接受农村集体成员监督.

(二)发布公告和资格审核:1.
农村集体应当委托代理机构发布公告信息,自公告发出之日起至申请合作的企业提交资格审核材料截止之日不得少于7个工作日;2.
农村集体应当委托代理机构按规定代收竞选保证金;申请合作意向企业应当在报名期限内(以银行到账时间为准)按《合作意向协议》规定的额度交纳竞选保证金不少于1亿元现金,并在规定期限内按招商文件要求向代理机构提交资格审查材料;3.
报名时间截止后,由代理机构成立资格审查小组,资格审查小组由9人组成,其中,区城市更新部门代表2人、属地街(镇)代表2人、村集体成员代表3人(可由村党支部、村委会、理事会、监事会成员或其他成员代表组成,在开展资格审核确认前由村两委会议确定)、专家成员2人(由代理机构从广州市城市更新专家库中随机抽取);4.
经资格审核后,由资格审查小组出具书面资格审查结果,确定候选合作意向企业;有1家或1家以上企业通过资格审核的,由代理机构发布资格审查结果公示,公示时间为5个工作日.
(三)确定合作意向企业:1.
农村集体按照《广东省农村集体经济组织管理规定》召开成员大会或成员代表会议对候选合作意向企业进行表决(1票只能选取1家意向企业,可以弃权,多选无效)确定合作意向企业,表决工作原则上应在1日内完成.
成员大会应当有本组织具有选举权的成员的半数以上参加,或者由有本组织2/3以上的户代表参加,经到会人员的80%以上通过的,确认为合作意向企业;成员代表会议应当经全体代表80%以上通过,确认为合作意向企业.
所有候选意向企业均未能获得80%以上表决通过的,按以下原则进行下一轮表决:候选意向企业3家以上(含3家)的,选取得票最高的前两家候选意向企业进行表决,仍未能获得80%以上表决通过的,选取此轮得票最高的1家候选意向企业进行表决,未能获得80%以上表决通过的,本次引入工作终止;候选意向企业2家的,则选取得票最高的1家候选意向企业进行表决,未能获得表决通过的,本次引入工作终止.
农村集体需重新引入合作意向企业的,应当在上一轮引入工作宣告终止之日起3个月后,按照本指引第六条重新委托代理机构引入合作意向企业;2.
表决结果确定后5个工作日内,农村集体应当将表决结果在村务公开栏、代理平台、区政府官方网站同步公示,公示期不少于5个工作日;3.
公示期满,代理机构3个工作日内向农村集体发出《结果通知书》;4.
农村集体在收到《结果通知书》之日起5个工作日内向合作意向企业发出《合作意向企业通知书》.
(四)签订合作意向协议:1.
农村集体应自《合作意向企业通知书》发出之日起30日内,与合作意向企业签订《合作意向协议》,经区城市更新领导小组同意,《合作意向协议》的约定期限可延长一次,延期时间最长不得超过一年.
属地街(镇)在合作意向协议签订之日起10个工作日内,将表决结果及《合作意向协议》报送区政府,并同步报区城市更新部门备案.

(五)成立项目合资公司1.
竞得合作意向企业应与农村集体在签订《合作意向协议》之日起90日内,与农村集体在我区共同设立一个具有独立法人资格项目合资公司.
合作意向协议中应当约定农村集体在项目合资公司中的股权比例.
竞得合作意向企业不得以任何直接或间接方式向第三方转让项目合资公司股权.
确有需要的,经农村集体表决同意后,向属地街(镇)申请,由属地街(镇)初审后提交至区城市更新部门审核并出具意见后报区城市更新工作领导小组同意.

2.
成立项目合资公司时,竞选保证金应当转入项目合资公司账户作为竞得意向企业的出资.
项目合资公司成立之日起90日内,竞得合作意向企业应向属地街(镇)缴交无条件银行履约保函作为履约保证金.
改造范围内现状建筑面积小于60万平方米的项目,无条件银行履约保函不少于5亿元;现状建筑面积大于等于60万平方米的项目,不少于8亿元.
项目经营开发资金的出资、使用应在股东协议、公司章程中明确约定;按规定开设项目合资公司银行账户后,农村集体应向区城市更新部门、区农村农业部门、属地街(镇)进行备案,项目改造工作相关的全部费用仅限于通过该账户进行收支.

公开引入合作企业第七条旧村改造实施方案批复前,农村集体应制定产业引入初步方案,纳入旧村改造实施方案中的产业专章,并征求有关部门意见.
产业、教育、医疗资源的导入按《广州市城市更新单元详细规划审查指引要求》、《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引的通知》及黄埔区有关产业政策要求执行.

第八条已公开引入合作意向企业旧村改造项目,改造实施方案取得区政府批复后,可采取集体表决方式开展将合作意向企业转为合作企业的确定工作,具体程序和要求如下:1.
农村集体在属地街(镇)的指导下会同公开引入合作意向企业制定确定合作企业的表决文件;表决文件包括不限于合作框架协议、产业导入实施方案、旧村改造建设方案;2.
农村集体按照《广东省农村集体经济组织管理规定》(广东省人民政府令第189号)召开成员大会进行表决,表决前应当将表决文件进行公告,公告时间不少于5个工作日.
成员大会应当有本组织具有选举权的成员的半数以上参加,或者由有本组织2/3以上的户代表参加,应当经到会人员的80%以上通过.
表决结果确定后5个工作日内,农村集体应当将表决结果和表决文件在村务公开栏公示,公示时间不少于10个工作日,接受农村集体成员监督.

3.
表决结果通过后5个工作日内,合作意向企业经属地街(镇)审核后可直接确认为竞得合作企业;表决不通过的,农村集体应按照本指引第九条重新委托代理机构公开引入合作企业.
4.
签订《合作框架协议》等工作参照本指引第九条(三)执行,应申报前期成立的项目合资公司为改造实施主体.
第九条其他未公开引入合作意向企业的旧村改造项目,基础数据经审核确认,且农村集体按规定对合作改造模式表决通过后,方可开展公开合作企业的引入工作.
(一)农村集体根据经审核确认的基础数据,在属地街(镇)的指导下,制定公开引入合作企业的招商文件;招商文件包括不限于公开引入合作企业公告、合作框架协议、履约保证金账户监管协议等;招商文件应按程序经属地街(镇)初审,报区城市更新部门审定,并抄报区政府.

(二)引入合作企业资格条件要求参照本指引第五条执行.
引入合作企业程序参照本指引第六条执行,农村集体的招商文件按上款要求开展申报、发布公告和资格审核工作,确定合作企业.
(三)签订合作框架协议:1.
农村集体应自《合作改造通知书》发出之日起30日内,与竞得合作企业签订《合作框架协议》;签订《合作框架协议》之日起90日内,与农村集体在我区共同设立一个具有独立法人资格项目合资公司.
合作框架协议中应当约定农村集体在项目合资公司的股权比例.
竞得合作企业不得以任何直接或间接方式向第三方转让项目合资公司股权.
确有需要的,经农村集体表决同意后,向属地街(镇)申请,由属地街(镇)初审后提交至区城市更新部门审核并出具意见后报区城市更新工作领导小组同意.

2.
属地街(镇)对合作企业引入工作审查通过后,报区城市更新部门备案.
3.
在竞得合作企业完成项目复建安置区全部物业竣工验收、交付使用并进行产权初始登记后,农村集体应将项目合资公司所持有股权全部转让给竞得合作企业,转让价格为农村集体在项目合资公司注册资本的实缴出资额;第十条旧村改造项目整合不同权属用地,实施连片整体更新改造,通过公开出让或协议收购土地引入合作开发企业,农村集体必须转让股份的,视为合作改造,签订的合作协议应明确农村集体用地的开发建设主体及其权利和义务.
在农村集体完成改造模式调整的表决和公示后,将相关材料上报属地街(镇)审查,属地街(镇)审查通过后可将已签订合作协议的企业直接确定为竞得合作企业,并报区城市更新部门备案.

第十一条各部门的具体分工:(一)农村集体是旧村改造项目公开引入合作意向企业、合作企业的实施主体,负责制定《合作意向协议》、《合作框架协议》以及相关申报、表决和退出等工作,委托代理机构发布招商公告及参与审核申请合作意向企业、合作企业资格,对候选合作意向企业、合作企业进行表决并公示,与合作意向企业签订《合作意向协议》、竞得合作企业签订《合作框架协议》;(二)属地街(镇)负责指导农村集体表决、公告公示工作,指导农村集体编制《合作意向协议》、《合作框架协议》参与审核申请合作意向企业、合作企业资格,对公开引入合作意向企业、合作企业和退出工作全流程进行监管及协调和处理相关投诉、纠纷;(三)区城市更新部门负责参与审核申请合作意向企业、合作企业资格,协助属地街(镇)对合作企业公开引入和退出工作全流程进行监管和政策指导;(四)区产业主管部门、招商主管部门负责对合作企业引入的产业类型、数量等作出指导以及经济效益等作出具体考核;(五)区教育主管部门负责做好对合作企业引入的优质学校的布点、规划工作;(六)区卫生健康主管部门负责做好对合作企业引入的医疗资源的布点、规划工作;(七)代理机构负责在代理平台开展引入合作企业涉及信息发布、接受报名、资格审查、交易管理、资料归档等平台服务工作;(八)其他部门负责在各自的职能范围内配合相关工作.
第十二条在《广州市城市更新办法》(广州市人民政府令第134号)及其配套文件(穗府办〔2015〕56号)施行前(即2016年1月1日前),通过农村集体表决、公示、合作协议签订等程序已确定合作关系的自主改造旧村改造项目,如需调整为合作改造,可由农村集体完成改造模式调整的表决和公示后,将相关材料上报属地街(镇)审查,属地街(镇)审查通过后可将此前已签订合作协议的企业直接确定为合作企业,并报区城市更新部门备案.

除上述情况外,选择自主改造的旧村改造项目原则上不得转让已确认为改造实施主体的全资子公司股份,农村集体转让股份的,视为合作改造,应按照本工作指引有关规定执行.
第十三条合作企业应积极履行合作协议,推进项目实施,按规定引入产业、教育、医疗等资源.
如合作企业违反合作协议或符合退出条款的,农村集体应按相关政策启动竞得合作企业退出工作.
合作企业退出机制第十四条本工作指引所称合作企业退出是指合作企业因自身原因停止与农村集体合作经营旧村改造项目工作.
农村集体选定旧村合作改造项目合作企业,应在招商文件、合作协议和监管协议等文件中明确相关退出情形和违约责任.
第十五条合作企业出现下列情形之一,经村集体、属地街(镇)或相关政府部门书面通知,在规定时间内仍不整改或整改未达要求的,农村集体可以通过属地街(镇)向区政府申请组成调查组,相关政府部门也可向区政府申请组成调查组.
区政府根据申请可以组织城市更新、住房城乡建设、国土规划、农业农村、属地街(镇)、纪检监察和其他有关政府部门组成调查认定组,对相关违约和违规情况进行调查,认定是否符合退出条件,并发函告知农村集体与合作企业:(一)项目签订复建安置资金监管协议后,未按时、足额缴纳复建安置监督资金;(二)在项目公开引入过程中,提供虚假信息骗取项目资格,经查证属实;(三)拒不履行《城中村改造监管协议》、《复建安置资金监管协议》等相关协议;(四)未履行相关协议约定,项目拆迁或者施工滞后,或者擅自终止合作协议,放弃投资建设;(五)未按照相关协议约定引进产业、教育、医疗资源或者引进相关资源产出效益指标不符合相关协议约定,且未按相关协议约定履行违约责任的;(六)拒绝、阻碍监督管理部门依法实施监督检查;(七)未落实安全生产、扬尘防治、文物保护等工作职责,发生重大安全生产事故或者其他造成重大不良影响事件;(八)法律、法规规定的其他退出情形.
第十六条农村集体收到区政府调查认定组认定合作企业应当退出的结论或者合作企业出现下列情形之一,农村集体应按照《广东省农村集体经济组织管理规定》(广东省人民政府令第189号)召开成员代表会议或成员大会对启动合作企业退出程序进行表决和公示.
取得到会人员80%以上票数表决通过的,农村集体应当按合作协议约定与合作企业协商履行退出手续,就退出期限、违约金数额、前期投入补偿等内容达成退出和补偿协议,并通过属地街(镇)抄报区城市更新、住房城乡建设、国土规划、农业、纪检监察等有关部门.
退出合作企业前期投入应当按照协议约定或者双方共同委托评估机构作出的评估结论予以合理补偿.
双方未能就评估机构选择达成一致意见的,由属地街镇选定评估机构.

(一)被人民法院依法宣告破产或解散;(二)被采取司法冻结措施、主要负责人被采取刑事强制措施等严重影响企业经营活动的情况;(三)被列入企业经营异常名录;(四)合作企业出现其他无法正常从事经营活动的情形.
第十七条合作企业拒不退出的,农村集体应当根据合作企业违约情况和协议约定条款,启动解除协议和索赔程序,依法提起诉讼、仲裁,申请强制执行,并将结果通报区城市更新、住房城乡建设、国土规划等相关部门,同时抄报市住房城乡建设、规划和自然资源部门,并按照《广州市公共信用信息管理规定》(市政府令第166号)规定予以处理.

第十八条因合作企业退出,改造工作尚未完成的旧村,属地街(镇)应指导农村集体及时启动新的合作企业遴选工作.
除法律法规另有规定外,依程序新引入的合作企业可以先行承接开展旧村改造工作,退出的原合作企业应当配合农村集体和新引入合作企业开展工作.

附则第十九条本工作指引未列明事宜按照《广州市黄埔区人民政府关于印发广州市黄埔区农村集体资产交易管理细则的通知》有关规定和要求执行.
第二十条本工作指引自印发之日起施行,有效期2年.
原《广州开发区城市更新局关于印发广州市黄埔区广州开发区旧村合作改造类项目公开引入合作企业工作指引(试行)的通知》(穗开更新规字〔2020〕2号)同时废止.