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1/7请务必阅读正文之后的免责条款部分[Table_main]公司研究类模板点评报告世茂股份(600823)报告日期:2016年8月23日泉州政府去库存力度空前,直接利好公司重点项目去化行业公司研究|房地产开发Ⅱ行业|:杨云执业证书编号:S0860510120006郭毅(报告联系人):021-80108643021-80106043:yangyun@stocke.
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cnguoyi@stocke.
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cn[table_invest]评级买入上次评级买入当前价格$7.
62[LastQuaterEps]单季度业绩元/股1Q/20160.
164Q/20150.
793Q/20150.
002Q/20150.
59[table_stktrend][Table_relate]相关报告1《世茂股份:营改增直接利好商办物业销售,深圳杭州南昌三处优质资产注入》2016.
03.
252《世茂股份:公司成功发行短融券,票面利率接近AAA国企水平》2016.
01.
143《世茂股份三季报点评:销售稳增长,定增获批准,换入万达院线股份顺利通过》2015.
10.
304《世茂股份:超越重资产的成长之路》2015.
09.
11[table_research]报告撰写人:刘志平数据支持人:郭毅报告导读公司库存去化无忧,核心城市核心地段持有性物业价值提升投资要点公司销售进度有序推进,预期年底将顺利完成年初制定的全年目标上半年公司销售进度有序推进,随着下半年销售旺季的来临,预期全年将顺利完成年初制定的目标.
报告期内,公司实现合同签约额75亿元,达到年初制定目标的42%;合同签约面积46万平方米,达到年初制定目标的33%,考虑到下半年是房地产企业的销售旺季,预期年底将顺利完成年初制定的177亿元全年目标.
公司库存去化无忧:泉州石狮政府已着手大力扶植、一二线具备涨价预期公司重点布局的福建泉州石狮,房价已由2015年的下跌趋势转为上涨趋势,市场回暖.
公司重点布局的其他城市,一线以及多数二线城市当地市场整体的库存低去化周期较短,具备涨价的条件.
公司整体的资产质量得到较大提升.
今年8月1日,泉州市政府出台《关于化解房地产库存的实施意见》,补贴力度空前:公积金可以提取充当首付款;购房总价补贴1%~1.
5%,约700-1000/平米;商办物业按照民用水电计价并且燃气入户.
公司向乐视出售北京工体项目,核心城市核心地段商办物业价值得以显现今年5月公司向乐视转让北京工体商办楼项目,交易价格为29.
72亿元,本次交易通过出售部分培育成熟的商业地产,优化公司商业资产结构,实现商业地产的资本增值.
随着商办物业市场的发展,以及资产管理行业普遍面临的"资产荒"局面,公司在一二线核心地段持有的商办物业价值将不断提升,预期未来公司在商办物业领域的运作将持续优化.
盈利预测及估值公司是以商业地产为特色的全国布局的开发商,项目多数位于二线城市.
随着一二线城市房价的上涨以及石狮等地方城市去库存政策的实施,公司资产质量得到极大的改善.
维持公司2016-2018年公司EPS的估算,分别为1.
12、1.
21、1.
35元/股.
-26%-16%-6%4%08/24/1510/24/1512/24/1502/24/1604/24/1606/24/16世茂股份上证综合指数[table_page]世茂股份(600823)点评报告http://research.
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cn2/7请务必阅读正文之后的免责条款部分证券研究报告财务摘要[table_predict](百万元)2015A2016E2017E2018E主营收入15,03315,46317,44719,173(+/-)1831310净利润2,0462,1362,3232,580(+/-)84911每股收益(元)1.
071.
121.
211.
35P/E/9.
78.
98.
0[table_page]世茂股份(600823)点评报告http://research.
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cn3/7请务必阅读正文之后的免责条款部分正文目录1.
公司销售进度有序推进,预期年底将顺利完成年初制定的全年目标42.
公司库存去化无忧:泉州石狮政府已着手大力扶植、一二线具备涨价预期43.
公司向乐视出售北京工体项目,核心城市核心地段商办物业价值得以显现54.
公司资本结构持续优化,短融、公司债、定增齐头并进5图表目录图1:公司重点布局的泉州石狮,政府大力去库存,其他重点布局的城市具备涨价条件.
单位:万平米.
4图1:国家统计局公布的新建住宅价格指数,泉州石狮已由2015年的下跌转为上涨.
5表附录:三大报表预测值.
6[table_page]世茂股份(600823)点评报告http://research.
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cn4/7请务必阅读正文之后的免责条款部分1.
公司销售进度有序推进,预期年底将顺利完成年初制定的全年目标上半年公司销售进度有序推进,随着下半年销售旺季的来临,预期全年将顺利完成年初制定的目标.
报告期内,公司实现合同签约额75亿元,达到年初制定目标的42%;合同签约面积46万平方米,达到年初制定目标的33%,考虑到下半年是房地产企业的销售旺季,预期年底将顺利完成年初制定的177亿元全年目标.
2.
公司库存去化无忧:泉州石狮政府已着手大力扶植、一二线具备涨价预期公司重点布局的福建泉州石狮,房价已由2015年的下跌趋势转为上涨趋势,市场回暖.
公司重点布局的其他城市,一线以及多数二线城市当地市场整体的库存低去化周期较短,具备涨价的条件.
公司整体的资产质量得到较大提升.
今年8月1日,泉州市政府出台《关于化解房地产库存的实施意见》,补贴力度空前:a.
今年7月22日至12月31日,凡在本市辖区内购买首套房、首改房的职工,可直接凭房地产登记备案的购房合同提取住房公积金转至监管账户,充当首付款.
b.
文件颁布后,按照缴纳的契税,对所购房屋面积90㎡及以下的由受益财政给予购房总额1%的奖励,90㎡以上由受益财政给予购房总额1.
5%的奖励.
按照泉州7000元/平米的均价,每平米约补贴700元~1000元.
c.
市场上存量较大的商业办公产品给予政策扶持:可按实际使用功能申请民用水电标准计费;在技术条件允许情况下,可引进燃气入户.
世茂在石狮有较多的商办项目图1:公司重点布局的泉州石狮,政府大力去库存,其他重点布局的城市具备涨价条件.
单位:万平米资料来源:公司公告,浙商证券研究所[table_page]世茂股份(600823)点评报告http://research.
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cn5/7请务必阅读正文之后的免责条款部分图2:国家统计局公布的新建住宅价格指数,泉州石狮已由2015年的下跌转为上涨资料来源:wind,浙商证券研究所3.
公司向乐视出售北京工体项目,核心城市核心地段商办物业价值得以显现今年5月,公司向乐视转让北京工体商办楼项目,交易价格为29.
72亿元,本次交易体现了公司在商业地产业务方面的娴熟运作,即通过出售部分培育成熟的商业地产,优化公司商业资产结构,实现商业地产的资本增值.
随着商办物业市场的发展,以及资产管理行业普遍面临的"资产荒"局面,公司在一二线核心地段持有的商办物业价值将不断提升,预期未来公司在商办物业领域的运作将持续优化.
4.
公司资本结构持续优化,短融、公司债、定增齐头并进今年1月公司发行完成2016年度第一期短期融资券,发行总额20亿元,期限为1年,发行利率为3%.
3月公司发行完成2016年公司债券第一期,发行总额20亿元,期限为3年,发行利率为3.
29%.
定增方面,公司计划募集67亿元用于深圳前海以及杭州南昌项目的建设,目前已完成证监会的发函反馈,定增事项正在准备发审委上会.
[table_page]世茂股份(600823)点评报告http://research.
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cn6/7请务必阅读正文之后的免责条款部分表附录:三大报表预测值[table_money]资产负债表利润表单位:百万元20152016E2017E2018E单位:百万元20152016E2017E2018E流动资产38,52946,20147,15453,205营业收入15,03315,46317,44719,173现金6,6348,0077,6258,561营业成本9,5739,84511,11912,219应收账款1,6461,3741,6491,872营业税金及附加1,4841,5651,7431,916其它应收款2,2967202,8141,257营业费用550674728779预付账款6174,8451,2674,754管理费用652755820889存货26,24430,58032,99735,903财务费用113(220)(117)(81)其他1,093675802858资产减值损失75445269非流动资产26,81827,74930,72833,053公允价值变动收益496364381414长期投资2,0832,0541,721722投资净收益924456608663固定资产565533610673营业利润4,0063,6204,0904,459无形资产171167182192营业外收入27514240其他23,99924,99428,21431,466营业外支出44202430资产总计65,34873,95177,88286,257利润总额3,9893,6514,1094,469流动负债27,88036,04137,84144,300所得税1,0709101,0541,153短期借款5372,0045,5394,965净利润2,9192,7423,0553,316应付账款8,2035,18410,5516,765少数股东损益873606732737其他19,14028,85421,75132,570归属母公司净利润2,0462,1362,3232,580非流动负债12,81210,72310,0748,944EBITDA4,5133,9874,5614,964长期借款9,4648,1877,3436,072EPS(元)1.
071.
121.
211.
35其他3,3492,5362,7312,872负债合计40,69346,76447,91553,244主要财务比率少数股东权益5,1945,7996,5317,26820152016E2017E2018E归属母公司股东权益19,46221,38723,43625,745成长能力负债和股东权益65,34873,95177,88286,257营业收入18%3%13%10%营业利润16%-10%13%9%归属母公司净利润8%4%9%11%获利能力毛利率36%36%36%36%现金流量表净利率19%18%18%17%单位:百万元20152016E2017E2018EROE9%8%8%8%经营活动现金流44575(1,149)4,056ROIC11%9%8%9%净利润2,9192,7423,0553,316偿债能力折旧摊销128153153136资产负债率62%63%62%62%财务费用113(220)(117)(81)净负债比率42%45%51%41%投资损失(924)(456)(608)(663)流动比率1.
381.
281.
251.
20营运资金变动(522)(1,203)(3,372)1,650速动比率0.
440.
430.
370.
39其它(1,269)(941)(259)(303)营运能力投资活动现金流(1,342)(465)(2,075)(1,364)总资产周转率0.
240.
220.
230.
23资本支出(1,177)910(17)6应收帐款周转率0.
110.
090.
090.
10长期投资2,1771,0352,7332,157应付帐款周转率1.
351.
471.
411.
41其他(342)1,480641799每股指标(元)筹资活动现金流2,3471,764(856)(1,564)每股收益1.
071.
121.
211.
35短期借款(2,449)1,467(161)(381)每股经营现金0.
230.
04-0.
602.
12长期借款3,337(1,277)(844)(1,270)每股净资产12.
8814.
2015.
6617.
25其他1,4591,57414988估值比率现金净增加额1,4491,374(4,080)1,129P/E0.
009.
78.
98.
0P/B0.
001.
00.
90.
8EV/EBITDA2.
017.
77.
66.
7资料来源:贝格数据、浙商证券研究所[table_page]世茂股份(600823)点评报告http://research.
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cn7/7请务必阅读正文之后的免责条款部分股票投资评级说明以报告日后的6个月内,证券相对于沪深300指数的涨跌幅为标准,定义如下:1、买入:相对于沪深300指数表现+20%以上;2、增持:相对于沪深300指数表现+10%~+20%;3、中性:相对于沪深300指数表现-10%~+10%之间波动;4、减持:相对于沪深300指数表现-10%以下.
行业的投资评级:以报告日后的6个月内,行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅为标准,定义如下:1、看好:行业指数相对于沪深300指数表现+10%以上;2、中性:行业指数相对于沪深300指数表现-10%~+10%以上;3、看淡:行业指数相对于沪深300指数表现-10%以下.
我们在此提醒您,不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准.
我们采用的是相对评级体系,表示投资的相对比重.
建议:投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况,比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素.
投资者不应仅仅依靠投资评级来推断结论法律声明及风险提示本报告由浙商证券股份有限公司(已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格,经营许可证编号为:Z39833000)制作.
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