送达xinggansiwa

6版2013年12月30日星期一责任编辑:冯莹联系电话:(010)67550728电子信箱:fa@rmfyb.
cn周刊EEEEEEEEEEEOOOOOOOOOOOPPPPPPPPPPPLLLLLLLLLLLEEEEEEEEEEE'''''''''''SSSSSSSSSSSCCCCCCCCCCCOOOOOOOOOOOUUUUUUUUUUURRRRRRRRRRRTTTTTTTTTTTDDDDDDDDDDDAAAAAAAAAAAIIIIIIIIIIILLLLLLLLLLLYYYYYYYYYYYPPPPPPPPPPP中华人民共和国最高人民法院主办WWW.
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COM纵深投资之道:淘尽泥沙方见金观察思考"养儿防老,不如买个铺子防老.
""一铺养三代,不买白不买.
"现如今,越来越多的投资者发出了这样的声音.
房产销售商也"趁势而入",推出各类商铺购买优惠政策,并以"稳赚不赔"为噱头,吸引各路投资者入市.
商铺作为商品价值属性较高的不动产,具备一定的投资价值,但是不是每一个商铺都能如广告一般让每一位投资者获得高额的回报呢投资商铺究竟是一本万利的商业行为,还是一场"镜花水月"段贤尧赵英颖曾继川谭滢新闻纵深商铺成"伤铺"投资潮下的镜花水月林权抵押贷款问题多亟须完善反馈追踪汪险峰张志明段贤尧赵英颖曾继川谭滢死灰复燃主因:诱惑巨大"我以前对商铺返租知道不多,一步步陷入了现在这样的窘境.
如果当时我能够多些了解,多咨询业内人士和法律工作者,也许情况就会比现在好很多.
"刘先生由衷地对笔者说.
刘先生是一位典型的商铺售后返租的受害者,目前正深陷与开发商的诉讼纠纷中.
那么,商铺返租究竟是一种什么样的商业行为呢"我们国家早就明令禁止商铺售后返租,但是变相的返租行为依然存在.
2001年,国家建设部公布了《商品房销售管理办法》,其中就对预售房地产项目的售后返租下了禁令.
但2003年至2006年间,商铺返租损害投资者的事件又'死灰复燃'.
"瑶海法院法官向笔者介绍说,2006年5月,国家建设部再次发文严令禁止返租经营,并明确"售后包租"、"承诺回报"等字眼为房地产广告明令禁止的内容.
但实际情况是,开发商往往采取一些隐蔽的手段,例如通过委托第三方经营管理公司的形式进行返租.
"归根结底,返租销售最大的诱惑在于,让投资者认为只要将房屋拿下,就可以不费心思坐收房租,而且房租的收益往往也很高.
"一位关注楼市多年的投资者一针见血地指出了其中的"门路".
"售后返租"的经营模式在上世纪六、七十年代出现于美国,后流行于日本、中国香港等国家和地区.
该模式在上述一些国家和地区的成功经验表明,如果房地产市场发育比较成熟、开发商的社会信誉度高,是可以实现开发商和业主双赢局面的.
那么,在目前正处于转型期的国内房产投资市场中,"售后返租"这样的投资路径究竟该走向何处随着经济水平的提高,人们手中的闲钱逐渐增多,投资市场一片红火.
而房产作为不动产,在目前房价"涨势"下成为众多投资者的首要选择.
但"鬼城"、"伤铺"的出现,让房产投资者直呼"伤不起".
最近,国家发改委的一个课题组对12个省区进行的一项调查显示,平均每个地级市要建约1.
5个新城新区,144个地级城市竟然要建200余个新城新区.
各种新城的建立,背后折射的仍是由房地产带动城市发展的思路,而大量商铺的产生,也必能吸引投资者蜂拥而至.
西南财经大学法学院教授唐清利接受采访时谈到,"售后返租"的法律关系具有一定的特殊性.
与商铺出售不同的是,售后返租的不再是商铺的产权,而是商铺的使用权;主体也不再是开发商,而是物业公司或其他商业管理公司,在股权结构上与开发商没有法律上的关联;现实中,一些商家会以"有公证机关公证"等形式误导投资者.
但实际上,公证机关能证实的仅仅是售卖和返租这两种行为的真实性和合法性,不能对投资效益进行评估和公证.
因此,投资者在购买商铺时,应走出只要有投资就会有丰厚回报的误区,需知市场经济下,只要有投资就会有风险.
返租方式购买的商铺往往经营权和所有权分离,承租经营商在取得物业公司同意后,若对原商铺进行改造,投资者购买的商铺可能会被改造成过道、厨房等等,日后难以转手;同时,如果承租经营商在承租期内因经营不善或其他原因,不再续租,那么维系这种"返租"方式的链条就会出现断裂,导致投资回报呈负增长的结果.
所以,投资商铺返租需谨慎.
商铺返租业务由于缺乏竞争机制,更像是一种为开发商寻求最直接的非生产性利润的经营手段.
作为一种非成熟的经营模式,投资者在与商家签订合同时,不仅应规定返还率,还应规定商铺用途和经营所产生的法律责任,明确违约责任;在商铺经营中,应直接与开发商签订经营协议,并要求增设担保人,避免因主体较多而出现互相推诿的现象,从而排除开发商转嫁开发风险的可能性.
重庆市大渡口区人民法院法官李传兴认为,面对商铺投资过热的态势,政府、开放商、投资者应保持冷处理的态度,确保其良性发展.
首先,我们必须告别城市建设与发展的"途".
城市的建设与发展不是简单的扩容与膨胀,也不是高大建筑物的矗立与支撑,而是伴随着城市文化、城市文明等元素一起发展的历史沿革与时代创新.
房产的过热投资与目前城市过度扩建、过度追求速度等息息相关,政府应放缓发展的脚步,避免打造"短命"的新城、地标,为商业投资提供良好环境.
其次,完善相关法律法规,规范"售后返租"行为.
目前,"售后返租"存在于买卖合同和租赁合同两个法律关系中,这两个法律关系可独立存在.
租赁合同解除,并不影响买卖合同的生效.
而开发商在宣传中,将两者合二为一,造成投资者产生"有买卖就有租赁"的假象.
对此,应结合司法实践,在法律上明确界定"售后返租"的法律范畴,规范开放商的宣传行为,保证投资者的合法权益.
最后,投资者面对各种高回报时,需要保持冷静.
作为投资手段之一的楼市,与股市一样同样存在风险.
所以投资者在面对各种利益回报时,应该仔细甄别,不盲目投资.
另外,在签署合同时,应该仔细审查合同内容,区分买卖合同与租赁合同,对比宣传内容和合同条款,核实开发商的各类证件,做到万无一失.
林权抵押贷款作为一项制度创新,盘活了森林资源,拓宽了林农的融资渠道,极大地促进了农村经济的发展.
笔者所在的江西省鹰潭市正在创建全国森林城市,鹰潭森林资源丰富,森林覆盖率近60%,林权抵押贷款开展得比较早.
然而,由于相关制度不够完善,一些金融机构近年来发放的林权抵押贷款有近半数都发生了纠纷,部分银行因此停止发放此类贷款.
鹰潭中院在审理中发现,林权抵押贷款产生纠纷的主要原因有"三难一不规范":第一,抵押物价值评估难.
森林资源资产构成复杂,既包括林木,还包括林地,不同林种价值差异大,交易市场不规范,森林资源资产的公允价值难以确定.
同时,由于缺乏专业的评估机构,现有评估人员缺乏林业相关知识,容易导致价值评估不当.
此外,由于金融机构缺乏相应的专业人才,林权抵押贷款抵押物价值一般委托评估机构评估,易产生借款人与评估机构串通作弊,人为提高抵押物价值的情况.
第二,抵押物价值保全难.
由于森林资源经营管护过程中易受到各种自然灾害和人为灾害的影响,一旦灾害发生,所造成的经济损失非常巨大.
加上部分林业主管部门法律意识不强,对办理了抵押登记的林权违规发放采代许可证,易导致抵押物价值减损.
第三,抵押物处置变现难.
金融机构处置抵押物有两种途径,将林权流转变现;将木材砍伐后出售变现.
但是,当前大部分地区都还没有建立起功能完善的林权流转市场,制约了森林资源资产交易.
第四,林权抵押登记不规范.
由于林权抵押贷款开展的时间不长,缺少相应的制度规范,一些地方的林业主管部门未建立林权抵押登记簿,而是以复函或签收的形式作为抵押登记,影响抵押权效力的判断和多个抵押权人优先受偿顺位的确定,为此类纠纷埋下了隐患.
为充分发挥林权抵押贷款的作用,有效防止此类贷款纠纷的发生,笔者认为,应对林权抵押贷款制度进行完善.
应建立社会化的林权价值专业评估机构.
该机构既要有林业专业人员,又要有资产评估及财务会计专业人员,避免因缺乏专业人员而导致价值评估不实.
考虑到林权价值评权的现实困难,该机构可暂由林业主管部门进行监督指导,待条件成熟即应社会化.
应建立林权保险制度.
由保险公司承担林权抵押物灭失的风险,以减轻金融机构的信贷风险,提高借款人的信用等级.
要建立并完善林权交易市场及服务平台,促进森林资源的合理流转.
规范林业主管部门的行政行为,一方面要完善抵押登记制度,建立规范的登记簿,另一方面要加大监管力度,严厉打击盗伐、滥伐林木行为,不为办理了抵押登记的林权违规发放采伐许可证.
重金置产却换来旧厂房安徽省合肥市瑶海区人民法院在案件审理中发现,2012年以来,以商品房买卖为纠纷焦点的商铺投资类案件猛增.
通过研究分析,这些案件绝大部分是由商铺售后返租引起的.
"现判决撤销原告与被告签订的《商品房买卖合同》,被告须于判决生效十日内返还原告购房款、支付相应利息以及赔偿原告税费损失.
"2013年8月15日,瑶海法院对一批商铺买卖纠纷案件进行了公开宣判.
2007年7月和次年1月,合肥市民钟某先后与开发商安徽某公司分别签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》,合同中约定:安徽某公司将位于合肥市东二环的时尚装饰广场内的一处商铺出售给钟某,房屋面积49.
06平方米,房屋价格每平方米6012元,总价款29万余元.
在签订上述两份合同的同时,双方签署了一份《委托经营管理协议书》,约定由安徽某商业管理公司代为管理钟某的房产,委托期限为6年,前3年中的房屋所得收益由该商业管理公司自行支配,从第4年起,该公司确保按商铺认购总额的8%计算每年租金收益支付给钟某,租金半年一付.
面对如此高额的租金利润,包括钟某在内的许多投资者都签订了购买合同,并缴纳了首付款.
开发商如期将房屋交付给钟某.
按照协议约定,钟某的房产实际由安徽某商业管理公司进行管理.
在苦苦熬过了3年的"守候期"后,原以为已经等来了春天的投资者们却又跌进了"冰窖":他们收到第一期的租金收益后,就再也没有收到任何租金收益.
投资者们开始与开发商协调解决办法.
就在这一过程中,投资者们发现,他们购买的房屋并非是2007年竣工的新房,而是开发商将旧厂房略作修整后出售的"伪新房".
但双方在签订商品房买卖合同时,开发商并未告知这一情况.
协商无果下,投资者们将开发商起诉至瑶海法院.
瑶海法院经审理后认为,开发商向钟某等投资者隐瞒了与标的物紧密相关的一个重要信息,导致他们作出错误的判断,认为自己购买的是新建的商品房,钟某等投资者是在受欺诈的情形之下与开发商签订《商品房买卖合同》的,是基于错误的认识而作出的错误意思表示,双方签订的合同属可撤销合同.
判决后,开发商不服该判决结果,上诉至合肥市中级人民法院.
合肥中院二审依法驳回上诉,维持原判.
据了解,该开发商因该地块商铺买卖已被卷入80余起诉讼案件中,目前已有60余件进入了执行程序.
现如今,该商业广场已改头换面为古玩市场.
高收益背后暗含无限风险"10年返租"、"年均收益10%"、"年均租金8%"、"产权式商铺,零风险购房"……近年来,商铺售后返租风靡全国.
这种表面上看起来拥有较高回报率的投资模式,吸引着越来越多的投资者不惜血本买下商铺,但其中蕴含的法律风险也随之逐渐显现.
2013年2月,一起发生在重庆的案例引起了社会各界的广泛关注.
"为什么10年前说好的商铺面积,到了现在就缩水了呢"重庆一名房产投资者陈先生在法庭上愤慨地说道.
10年前,陈先生与一家开发商签订了一份《商品房预售(预购)合同》.
该合同约定该开发商将未竣工的重庆市江北区一处商业区待开发的商铺出售给陈先生.
合同中载明商铺面积为28.
19平方米,成交价格为每平方米4800元,合计金额为13万余元.
陈先生在办理好购房按揭手续后将房屋委托给第三方某市场管理处代为租用经管,三方还签订了《商铺租用协议》.
2013年,陈先生取得该商铺的《房地产权证》.
产权证载明的房屋建筑面积为17.
1平方米,与合同约定的28.
19平方米不符.
陈先生认为开发商的行为已经构成违约,于是将开发商诉至法院.
重庆市江北区人民法院一审判决开发商赔偿陈先生因房屋面积减少造成的房款损失5万余元.
据了解,除了因开发商资金链断裂造成无法支付租金收益、房屋面积缩水等情况外,很多商铺连房屋产权的相关证件都不齐全,这给业主带来了较大的风险.
重庆、四川成都等地都曾发生大规模退铺潮,而商铺售后返租正是这些风波的背后"推手".
投资商铺究竟是一本万利,还是一场"镜花水月"资料图片人民法院报2013年12月30日(总第5860期)王方来、陈映辉:我院受理申请执行人鼎盛鑫融资担保有限公司申请执行你们追偿权纠纷一案,依法委托贵州海天房地产资产评估事务所有限公司对王方来名下的位于贵阳市观山湖区金阳南路6号世纪城H组团(龙祥苑)7号楼2单元5层1号房产(权证号010280399)进行评估,现作出黔海天房评(2013)11-64号房地产估价报告书.
评估价值为53.
09万元,现予以公告送达房地产估价报告书.
自发出公告之日起,经过60日即视为送达.
如对本评估报告有异议,自公告送达期满后次日起10日内向本院书面提出.
逾期未申请重新评估的,本院将依法公开拍卖.
[贵州]贵阳市云岩区人民法院辛艳燕:本院受理齐齐哈尔市市区农村信用合作联社南市郊信用社与你金融借款合同纠纷一案,申请执行人齐齐哈尔市市区农村信用合作联社南市郊信用社申请执行本院【2012】龙商初字第199号民事判决.
本院依法委托齐齐哈尔市兴达资产评估事务所对你所有的坐落于齐齐哈尔市铁锋区铁锋镇前进村建筑面积为162.
61平方米用于抵押的房屋进行了评估,该评估所于2013年10月11日作出齐兴法法鉴字【2013】第40号司法鉴定书,认定房屋的价值为252046元.
现依法向你公告送达齐兴鉴字【2013】第40号司法鉴定书,自公告之日起经过60日即视为送达.
如对本司法鉴定书有异议,自公告期满后10日内向本院书面提出,逾期未申请重新评估的,本院将依法公开拍卖.
[黑龙江]齐齐哈尔市龙沙区人民法院何开杰:本院受理何开喜、宋淑霞申请执行你民间借贷纠纷一案,已审理终结.
依据已生效的(2013)北商初字第15号民事判决书.
根据何开喜、宋淑霞的申请现依法向你送达(2013)北执字第32号执行通知书、报告财产令、被执行人财产申报表、被执行人财产报告书.
责令你履行相关义务,自公告之日起60日内视为送达.
逾期仍不履行的,本院将依法强制执行.
黑龙江省北安农垦法院罗淑敏:本院受理王雅花申请执行(2012)廊民一终字第769号民事判决书一案,现依法向你公告送达(2013)广执字第31-1号执行裁定书.
自发出公告之日起经过60日,即视为送达.
自公告期满后次日起3日内,自动履行生效法律文书确定的义务.
逾期仍不履行的,本院将依法强制执行.
[河北]廊坊市广阳区人民法院辜庆冈:本院受理的王生申请执行(2012)广民初字第1324号民事判决书一案,现依法向你公告送达(2013)广执字第77号执行通知书.
自发出公告之日起经过60日,即视为送达.
自公告期满后次日起3日内,自动履行生效法律文书确定的义务.
逾期仍不履行的,本院将依法强制执行.
[河北]廊坊市广阳区人民法院张学英、廊坊开发区瑞香绿化工程有限公司、张金梅:本院受理申请执行人冯振安与被执行人张学英、廊坊开发区瑞香绿化工程有限公司劳务合同纠纷一案.
现依法向你们公告送达本院(2010)广执字第15-5号、第15-6号执行裁定书.
自发出公告之日起经过60日,即视为送达.
自公告期满后次日起即日内,自动履行生效法律文书确定的义务.
逾期仍不履行的,本院将依法强制执行.
[河北]廊坊市广阳区人民法院黄文艺:本院根据河北省邢台县人民法院(2012)邢民初字第638号民事判决书,受理王楠申请执行你和陶彦虎与玉楠交通事故责任纠纷一案,现依法向你公告送达执行通知书、报告财产令及被执行人财产申报表,自公告之日起经过60日即视为送达.
自公告期满后次日起3日内,自动履行生效法律文书确定的义务.
逾期仍不履行的,本院将依法强制执行.
[河北]邢台县人民法院薛希玺:本院受理的毛瑞与你买卖合同纠纷一案,现依法向你公告送达(2013)高法执字第413号执行通知书、(2013)高法执字第413号查封裁定书.
自公告之日起经过60日即视为送达.
自公告期满后3日内,自动履行生效法律文书确定的义务.
逾期不履行,本院将依法强制执行.
[河北]高碑店市人民法院李刚:本院立案执行的河南鑫源建筑设备租赁有限公司诉你租赁合同纠纷一案,(2012)金民二初字第785号民事判决书已经发生法律效力,你未履行生效判决确定的义务,权利人河南鑫源建筑设备租赁有限公司于2013年11月7日申请执行,本院同日立案.
现依法向你公告送达(2013)金执字第3371号执行通知书、财产报告令,责令你于本公告期满后三日内履行生效判决确定的义务.
本公告自发出之日起,经过六十日即视为送达.
[河南]郑州市金水区人民法院王志伟:本院受理原告刘丙林诉你提供劳务者责任纠纷一案,现依法向你公告送达伤残鉴定申请、质证、选择评估鉴定机构传票.
自公告之日起,经过60日即视为送达.
并定于送达期满后第3日上午8时40分(遇法定节假日顺延)在本院司法鉴定技术科进行质证.
[河南]郑州市上街区人民法院河南中信安置房地产开发有限公司:本院受理吴娜申请执行你公司借款合同纠纷一案,现依法向你公司公告送达本院(2012)开法执字第19号执行通知书及(2012)开法执字第19号执行裁定书(裁定冻结你公司在中国银行的账户一十七万五千元,实际冻结金额为八千七百一十九元七角八分),自公告之日起经过60日即视为送达.
并责令你公司自公告期满的次日起三日内,自动履行本院(2012)开民初字第986号民事判决书确定的义务.
如逾期仍不履行,本院将依法强制执行.
[河南]郑州高新技术产业开发区人民法院白学伟、李敏:本院受理陈强申请执行你们借贷纠纷一案,我院已于2013年12月16日依法随机摇号选择洛阳市方平房地产估价有限责任公司为本案的评估机构,现公告送达通知书予以告知,自发出公告之日起,60日即视为送达.
限你们或委托代理人于公告期满后第5日9时(遇法定节假日顺延)到洛阳市涧西区长江西路华原小区北5-2-702号进行勘查,逾期视为放弃权利,不影响勘查的进行.
[河南]洛阳市涧西区人民法院朱利杰:本院受理范红卫诉你婚姻家庭、继承一案,申请人范红卫申请执行(2013)濮中法民一终字第301号民事判决书,现依法向你公告送达(2013)华法执字第1663号执行通知书.
自发出公告之日起,经过60日即视为送达.
自公告期满后次日起15日内,自动履行调解书确定的义务.
逾期仍不履行的,本院将依法强制执行.
[河南]濮阳市华龙区人民法院梅大林:本院受理高卫华申请执行你买卖合同纠纷一案,现依法向你公告送达本院(2013)项执字第00347号执行通知书.
自公告发出之日起,经过60日即视为送达.
限你于执行通知书送达之日起3日内按照(2011)项民初字第00117号判决书所确定的义务履行完毕.
逾期不履行,本院将依法强制办理房屋过户手续.
[河南]项城市人民法院王广炎、张春梅:本院受理的王振与你们因房屋买卖合同纠纷一案,因你们去向不明,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条的规定,现依法向你们公告送达本院2014鄂石首执字第00003号执行通知书,责令你自公告送达之日起,自动履行本院(2013)鄂石首民初字第00513号民事判决书所确定的义务:将王广炎名下位于石首市绣林办事处文峰路房屋一套的所有权过户至王振名下.
逾期仍不履行,本院将依法强制执行.
本公告自发出之日起,经过六十日即视为送达.
[湖北]石首市人民法院钟远东:本院执行付郴波申请执行你房屋买卖合同纠纷一案,因你下落不明,现依法向你公告送达本院(2012)鄂张湾执字第00174-2号执行裁定书.
自发出本公告之日起,经过60日即视为送达.
[湖北]十堰市张湾区人民法院徐杰武:本院受理由温州市鹿城区人民法院委托执行的申请执行人林游与被执行人徐杰武借款合同纠纷一案,根据温州市鹿城区人民法院(2012)温鹿西商初字第113号民事判决书.
你应履行借款本金50万元,至2012年8月12日止的利息20.
4万元,案件受理费10240元,公告费420元,财产保全费3740元,申请执行费9400元,合计727800元.
现向你公告送达执行通知书,自公告之日起经过60日即视为送达.
限你在公告期满之日起三日内自动履行生效法律文书确定的义务.
另外,本院依法委托江西同致房地产司法鉴定所对你已查封的,座落在萍乡市安源区凤凰街商城社区广场路钱源商城二层四个商铺进行了评估,并作出了同致(萍)【2013】(司鉴)字第11003号司法技术鉴定书.
如对该鉴定书有异议,自本公告送达期满后十五日内,向本院书面申请重新评估.
逾期既未自动履行判决又未申请重新评估的,本院将依法选定拍卖机构进行公开拍卖.
[江西]萍乡市安源区人民法院张秀娟:本院受理张秀娟与孔庆顺民间借贷纠纷执行一案,依法委托沈阳市北方房地产土地资产评估有限公司对孔庆顺所有的位于沈阳市和平区振兴街9-1号35号,建筑面积23.
15平方米的车库进行评估,该车库评估价为28万元.
现依法向你送达沈北方房估字(2013)第58号资产评估报告.
自公告之日起60日即视为送达.
如对本资产评估报告有异议,自公告期满后次日起10日内和平区人民法院申请重新评估.
逾期未申请重新评估的,本院将依法公开拍卖.
[辽宁]沈阳市和平区人民法院沈阳百升源物业有限公司:本院受理申请人王立君与你方财产损害赔偿执行一案,该案依据的(2013)沈铁西民一初字第1616号民事判决书,已经发生法律效力.
现依法向你方公告送达(2013)沈铁西执字第4139号执行通知书.
自公告发布之日起,经过六十日即视为送达.
限你方自执行通知书送达期满十日内自动履行生效法律文书所确定的义务,逾期不履行,本院将依法强制执行.
[辽宁]沈阳市铁西区人民法院香港运兴综合有限公司:本院受理董杰诉你房屋所有权确认纠纷一案,现依法向你公告送达本院(2013)龙执字第333号执行通知书,限你自公告之日起,经过60日即视为送达.
自公告期满后15日内,自动履行生效法律文书确定的义务.
逾期仍不履行的,本院将依法强制执行.
[辽宁]葫芦岛市龙港区人民法院赵二云:本院受理的申请执行人张永明与被执行人赵二云民间借贷纠纷一案.
现依法向你公告送达执行通知书、财产报告令,自公告之日起经过60日即视为送达,限你在公告生效后10日内履行生效法律文书确定的义务,即给付申请人案款500000元并加倍支付迟延履行期间的利息,承担案件受理费8800元,申请执行费7494.
5元,逾期不履行,依法强制执行.
另外,本院于2013年11月28日依法查封了你位于包头市九原区尹六窑子村幸福嘉苑16栋2单元501号房产一处,限你在本公告期满后10日内自动履行生效法律文书确定的义务,逾期将依法强制执行.
[内蒙古]包头市九原区人民法院送送送送送送送送送送送送送送送达达达达达达达达达达达达达达达执执执执执执执执执执执执执执执行行行行行行行行行行行行行行行文文文文文文文文文文文文文文文书书书书书书书书书书书书书书书