住房查水表

内部报告注意保存全球经济金融问题研究2011年第14期(总第83期)中国银行国际金融研究所2011.
8.
8住房空置率能被估测吗——中外住房空置率的比较、经验与启示住房空置率是反映房地产市场健康状况的重要指标,直接体现着住房资源是否被有效利用和住房市场的泡沫程度.
尽管近几年我国房地产调控在不断加码,但作为反映住房市场健康运行与否重要指标的空置率,其含义、估测方法和应用等方面却存在诸多问题,颇受社会争议.
借鉴世界主要国家和地区的经验,准确界定空置率的内涵,建立健全空置率估测方法,对完善房地产市场调控、引导投资者和消费者决策、促进房地产乃至宏观经济金融稳定均具有重要意义.
1一、世界主要国家和地区住房空置的内涵与比较毫无疑问,估测住房空置率,首先需要清晰界定住房空置的内涵1.
在国际上,所谓空置,一般是指住房的整体或部分未得到使用,处于待售或待租的状态.
从构成上看,市场上待售和待租的住房包括两部分:一是竣工验收合格后获批上市的新建住房;二是使用后被重新投入二级市场的存量住房.
只要这两类住房进入流通领域且还未被出售或出租,均可被视为空置房.
可见,"空置"一词的本义不在于房屋的新旧,其核心标准是该房屋是否处于待售或待租状态.
(一)国际上对于空置房的界定1.
联合国联合国将空置房定义为"在普查或调查时点上没有人口入住记录的房子".
在统计口径方面,联合国建议:第一,空置房应按季节性和非季节性分别进行统计,季节性空置房包括度假房和季节性工人住房等;非季节性空置房包括第二套房、待售或待租以及等待拆除的住房等.
第二,空置房统计应按照类型划分为"用于出售"和"用于出租".
2.
美国在美国,空置有两层含义,一是指中介机构手中可租可售、但半年以上未租未售出的住房,用于衡量住房的租售情况;二是指通过街区调查,将在该调查时点上无人居住的房1指标的概念是对所研究现象本质的抽象概括,也是对总体数量特征的质的规定性.
2屋(除非居住者只是暂时离开)全部算作空置住房,亦称"街区管理",用于衡量住房的使用情况.
美国对空置住房的分类非常详细,既考察自有房屋的空置,也考察租用房屋的空置,调查范围几乎涵盖了所有的住房.
其对空置住房的统计也较精细,如一套住房在一年中主人只居住了11个月,则这套住宅要算1/12套空置房.
即使调查时发现有人在该住宅居住,但如果这个人在另外一个地方已经登记了常用的居住地址,那么这套房子仍然被计为空置住宅.
当然,对于未装修好或虽装修好但仍无法居住的新建住宅,或因房屋结构损坏、被禁用、即将被拆除而无法居住的旧屋都不计为空置.
对于已经出售或出租,但购房租房者因处于办理手续或迁移过程中而暂未入住的房屋,不计为空置住宅.
美国人口统计署还根据住宅交易方式(出售或出租)、住宅类型(独户或多户)、住房结构(一室、二室或多室厅)、住房建筑年限、不同的租金水平以及住宅所处的区域等指标将空置情况进行分类细化和统计.
3.
欧盟欧盟各国对空置住房的定义和统计口径不尽相同.
在英国,空置住房是指在特定时点上无人居住的住宅,包括因交易后等待入住、装修、待拆除、新建成但未售出等原因而造成的空置.
在法国、德国、荷兰等国家,空置房则是指调查日没有人实际居住的房屋,但前提是这些房屋是可居住的.
3而卢森堡、斯洛伐克、斯洛文尼亚等国家的定义中,空置住房是指在调查日没有人实际居住的房屋,包括所有那些无人居住、正在维修和改造或已被废弃的房子.
在奥地利、意大利、丹麦、波兰和芬兰等国家,空置房的定义则较为宽泛,是指没有被永久居住的住房,包括除了首套房(登记的常用地址)以外的所有其他住房(含二套房、度假房等).
总体来看,多数欧盟国家以可居住为前提,将空置房定义为调查时点上没有人实际占有和居住的房屋,一个家庭可以在一个时点上(临时性或者长期)同时居住和占有多套房,但不考虑已废弃的住房.
另外,如果居住者只是临时性离开,比如出差、探亲和度假,则不算空置房,通过这种方式计算出来的空置房数量相对较低.
4.
亚洲亚洲各个国家和地区对于空置房也有不同的界定标准.
如日本将空置房定义为待租、待售的新建住宅,第二居住处或用于加班后的留宿处.
新加坡将空置房定义为没有被使用的住宅单元.
我国香港的空置房定义为二手市场正在放售或放租的房屋单位、转手中仍未入伙的单位、业主购入后丢空的房屋单位、一手市场开发商的货尾单位以及装修进行中的房屋单位等.
我国台湾地区的空屋是指在普查标准时刻无人居住的家宅,如居住人因特殊紧急事故外出未返,但无迁居之意者,4不视为空屋.
空屋所指范围比较广,包括了市场上待租、待售的房屋,第二居所,已不能使用的房屋,因屋主短期外出所造成的空屋,用于投资、保值和储存的房屋以及处于搬迁装潢中的房屋等等.
(二)与我国空置房的比较改革开放之初,由于我国计划经济时期住房属于单位所有,不需要在市场上交易,因此并不需要过多地考虑住房空置问题.
但随着房改的深入和住房商品化的发展,商品房数量逐年增加,住房空置问题不断凸显.
我国于二十世纪90年代出台了商品房空置房的指标,认定统计年度截至12月31日已建成但未售出的商品房,均为空置商品房.
在1997年,商品房空置面积是指报告期末已竣工的商品房建筑面积中尚未销售或出租的房屋面积;从1998年开始,国家统计局将空置面积分为空置1年以上和1年以下两类.
近些年来,我国商品房空置面积是指"报告期末已经竣工的可供销售或出租的商品房建筑面积中,尚未销售或出租的部分,包括以前年度竣工和本期竣工可出售或出租而尚未售出或出租的部分,但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积".
为避免概念混淆,目前国家统计局已将这一指标改称"待售面积".
可见,我国空置房的定义与其他国家和地区相比,有三5个区别:一是我国仅针对新建商品房的空置情况,即增量住房的空置,但没有对存量住房市场的空置情况进行统计.
统计增量住房的空置情况,本质上是考察新增房屋供给被市场吸纳的情况,即新建商品房的销售状况,从而反映房地产开发投资是否过剩,并非考察城市居民居住水平和房屋的使用情况.
二是我国空置房的度量以面积为统计单位,而国际上普遍以套为统计单位.
三是在我国的空置房定义中,对新建住房多久没有销售出去被算作"空置"缺乏合理明确的定义,降低了该统计指标的可靠性.
二、世界主要国家和地区住房空置率的测度指标与方法从国际上看,测度住房空置情况的指标很多,主要包括空置量、空置率、平均空置期、平均租售时间、吸纳量以及吸纳率等.
各个指标之间相互联系、相互补充,共同构成了一个反映住房使用和销售状况的指标体系.
其中空置量、空置率、平均空置期及平均租售时间对空置情况产生正向影响,与房地产市场景气状况呈反向相关;吸纳量、吸纳率对于空置情况产生负向影响,与房地产市场景气状况呈正向相关,是度量市场走势的正面指标.
6(一)美国美国是进行住房空置率统计最早、方法最成熟的国家之一.
全美范围内主要有四种涉及住房空置率的调查项目,即美国社区调查(AmericanCommunitySurvey,ACS)、当前人口及住房空置调查(CurrentPopulationSurvey/HousingVacancySurvey,CPS/HVS)、全美住房调查(AmericanHousingSurvey,AHS)以及美国邮政管理局(USPS)住房空置率调查.
1.
美国社区调查(ACS)ACS是目前全美规模最大的住房调查,由美国人口统计署负责调查和发布.
该调查自2001年首次试点,2005年起全面实施,是代替美国十年一次人口普查的详细调查,以弥补人口普查时间间隔过长的缺陷.
该调查数据按年度更新,可以为多个地区提供每年有关社会、经济及住房方面统计指标的估测值.
此调查通过邮寄、计算机辅助电话调查及上门采访等多种方式实现,其中约有一半数据来自于邮寄,多数空置住宅只有到数据收集的第三个月才能确认(第一轮上门调查).
在第三个月,选出未收到回应地址的1/3,由调查员上门调查.
ACS调查统计非常详细,共分四种空置率,分别为出租房空置率、指定特征的出租房空置率、自有房空置率、指定特征的自有房空置率.
该调查还将空置分为全年空置7(Year-roundvacantrate)以及季节性空置(Seasonalvacantrate).
全年空置住房指那些随时可能有人入住也可能整年都无人居住的住房,一年中偶尔被在其他地方拥有常住住所的人居住的住房也被视为全年空置住房.
季节性空置房指仅用于一年中某个季节居住的住房,一般指度假地区住房,或者用于迁移性劳动力居住的、农场收获季节雇工居住的住房.
ACS还规定,"已租且无人居住房"和"已售且无人居住房"不能计算进住房空置率中,并在2005年初将原来合在一起的这两类情况重新分开.
计算方法如下:(待售房)空置率=年空置售房/(已入住住房+年已售但还未入住的住房+年空置售房),即年空置售房总数除以现有全部住房总数.
ACS调查涵盖地域很广,样本容量也很大,其调查数据涵盖了全国、各州、各县和人口超过6.
5万的地区,以及小到街区的数据,每年样本容量有300万户,每个月对其中大约1/12的样本进行抽样调查.
2.
当前人口及住房空置调查(CPS/HVS)CPS/HVS数据也是由美国人口统计署发布,其中包括全国及分地区的住房空置率统计数据,该项调查按季度更新,在美国被广泛使用,可以为全美及某些地区提供一些特定社会经济指标的估计值.
该项调查的优势是时间跨度长,自1956年开始,美国人口统计署便依据该项调查统计公布每个8季度全国及各地区的自有住房和出租住房空置数据,这不仅有助于评价市场的短期走势,也可用于判断各个区域的市场正常水平.
该调查体系按季度定时提供住房拥有率、出租住房空置率及自有住房空置率的数据,其中自有住房空置率和出租住房空置率的计算方法如下:自有住房空置率=[空置的自有住房数/(自住住房数+已售出但尚未入住的住房数+待出售空置住房数)]*100%出租住房空置率=[空置的出租住房数/(承租人已入住住房数+已出租但尚未入住的住房数+待出租空置住房数)]*100%此外,房屋拥有率的计算公式为:自有住房拥有率=房主自住房屋/所有有人居住的房屋CPS/HVS主要也是通过电脑辅助电话调查和个人访问调查结合进行,如果电话访问无效,则要对调查样本中的所有住房进行入户调查,其样本选取的方式为每月调查约7.
1万住房地址.
该调查为月度调查,涵盖范围较广,包括全国、各地区、各州以及75个最大的大都市区,收集住房单位的使用年限信息并进行处理,空置状态的问题包括"已出租、未入住"和"已出售、未入住"两类,这两类数据分别用于计算出租和自有住房空置率.
与强制性的美国社区调查不同,是否接受CPS/HVS调查是完全自愿的.
3.
全美住房调查(AHS)9AHS提供了全美存量住房的房屋大小、构成、物理状况等方面情况的时间序列数据.
美国住房和城市发展部用此来评估及制定联邦住房计划.
该调查也在全国范围内进行,调查的地理范围包括全国、大区及47个选定的人口10万以上的大都市区,每奇数年调查约5.
6万住宅地址,每偶数年在每个大都市区调查4500个住宅地址.
从1985年以来,每个样本住宅每隔一年接受一次调查.
该调查主要也是通过计算机辅助电话调查及上门访问来搜集数据,是否接受AHS调查是自愿的.
4.
美国邮政管理局(USPS)住房空置率调查自2005年起,美国住房和城市发展部(HUD)与美国邮政管理局(USPS)合作,通过邮政服务记录来统计和发布美国的季度和年度住房空置率.
具体做法是:将90天或更长时间内未收取信件的市区住户地址定义为空置房,USPS收集并每个季度公布空置住户地址,并用如下公式来计算住房空置率:住房空置率=(3个月以上无人收取信件的城市住户地址数量/有信件往来的所有城市住户地址数量)*100%以上各个指标相互补充、相互验证,其中源于美国人口统计署的CPS/HVS的季度数据被最为广泛地使用.
尽管这几种空置率指标不能直接进行对比,但如果各个指标的趋势相同,就可以说明市场的基本趋势.
10(二)欧盟除了美国以外,欧盟各国主要也是通过调查来获得住宅空置率的有关情况,但大多数国家调查频率较低,约三、五年才做一次相关调查,只有少数发达国家才同美国一样,每年甚至每季度调查更新一次.
由于各国对空置房的定义不同,因此空置率差异较大.
例如,西班牙从房屋使用登记角度,如果将二套房和度假房包括在内,测算得出的空置率高达20%以上.
但有些国家对空置房的定义较窄,即只根据调查时点是否有人实际占有和居住来计算,不考虑已废弃住宅.
按照这种口径,荷兰、瑞典空置率只有2%;法国略高,为6%左右;德国更高,达到8%.
(三)香港香港地区房地产市场的相关数据主要由香港特别行政区政府差饷物业估价署统计发布.
差饷物业估价署每年年底均会就屋宇署已发出满意纸的楼宇进行调查,例如向有关屋苑的管理公司、大厦管业处和隔邻住户查询空置单元的数目.
该物业统计署每年都要出版香港物业报告,以此通报香港房地产市场的情况.
例如,《香港物业报告2010》中发布的有关2009年香港住宅空置情况的统计数据显示,2009年香港房地产市场运行较好,空置私人住宅数量和住房空置率都有明显的下跌.
11(四)台湾台湾在十年一次的人口及住宅普查年份,可以直接获取台湾以及分地区的住房空置率,但在非普查年份,一些学者利用台湾电力公司提供的用电不足户数资料计算空置住房套数.
住房存量则使用户口及住宅普查提供的相关数据.
2004年台湾财团法人国土规划及不动产信息中心曾对台北市做过号称有史以来规模最大、调查样本精确度最高的"空屋率信息调查".
该调查是根据台湾财政部门所掌握的房屋税课税资料与台电公司依据住宅用户电表所制作的用电数据库整合而进行统计,调查精密到每一条道路.
该调查将每月用电不足50度的住宅户计为"空屋",统计结果显示全台北市的空屋率约为6%,与学界普遍认为的6-8%之间的台湾正常空屋率相吻合.
由于其样本和统计方法都比较科学,因此该结果较为准确可靠.
自2008年起,台湾"内政部"营建署着手准备每年公布岛内各区域住房实际供需状况的信息,例如每年公布一次空置率,以使欲购买房屋的民众有准确可靠的公开信息作为参考.
总体来看,由于影响空置率的因素很多,很难有一个统一标准,但均提出了合理空置率的观点.
如果空置率过高,会造成资源闲置,增加空置成本;如果空置率过低,则会因住房供不应求而导致房价和租金价格大幅上涨.
因此,空置率过低或过高都会引致市场供求失衡和价格剧烈波动,进而12影响住房市场稳定健康发展.
一般认为合理空置率应该保持在4%-10%之间.
三、目前我国住房空置率的估测方法及其缺陷截至目前,我国还没有对于空置率测度方法的统一规定,被研究界广泛使用的方法有三种:(A)空置率=(空置商品房面积/近3年商品房竣工面积)*100%;(B)空置率=(空置商品房面积/当期可供量商品房面积)*100%;(C)空置率=(空置商品房面积/社会全部可进入市场的存量房总面积)*100%.
(一)三种测度方法均有其局限性上述三种方法都没有区分住宅和商业地产的区别,也没有对住宅实际使用过程中的空置情况加以考虑,这与国际上通行的空置概念存在较大的差异.
由于这几种方法所采用的分母都大不相同,甚至相差很多,因此得到的相应空置率差异也颇为悬殊.
目前第一种方法认同度较高,但仍有一些缺陷:一是分子与分母使用的指标期限不同.
分子使用的空置面积包含了3年以前的空置面积,分母使用的则是近三年的竣工面积,分子、分母规定的统计指标时间范围不同步,而且分母为什13么用3年也缺乏严密的理论依据,年限不同其计算的结果差异也很大,使原公式的合理性大打折扣.
二是分子与分母使用的指标口径不同.
分子使用的空置面积指标中不含拆迁还建、统建代建、公共配套、企业自用及周转房等不可销售和出租的面积,而分母使用的竣工面积指标是房屋竣工面积,包含了拆迁还建、统建代建、公共配套、企业自用及周转房等不可销售和出租的面积,造成计算结果比实际结果偏小.
三是用平方米而不用套数作为计量单位,难以反映空置的实际情况.
现实中,房屋购买显然是按套而不是按面积随意分割的.
第二种计算方法除了以上缺陷以外,还有一个缺陷就是使用当期可供商品房面积,分母太小造成空置率的计算结果偏大,且商品房从建成到销售有一定的间隔期,将刚刚建成的商品房立即纳入空置范围有失偏颇.
第三种方法由于分母基数太大,即使空置住房变动很大也不能明显地在结果中体现出来,造成计算结果缺乏现实指导意义.
(二)我国与主要国家和地区的比较国外主要以全部存量房为基础来计算空置率,测得的是存量市场的空置率,即某一时点空置房面积占全部房屋总面积的比率,该指标不区分房屋的新旧;我国主要是采用增量房作为计算基础,得到的是增量市场的住房空置率,即某一14时点新建房屋的空置面积占某一段时期新建房屋面积的比率,这一指标仅考察新建房屋.
出现这种差异的原因有两个:一是发展阶段不同.
由于经过了上百年的发展,欧美等发达国家的房地产市场发展已经比较成熟,新建住房较少,市场上的住宅供应主体是存量住房,因此并不区分新建住房和存量住房,以所有可供出租或出售的房屋作为分母,来计算住房空置率.
二是测度目标不同.
欧美等发达国家统计存量空置率指标主要是为了度量市场上住房的使用情况,通过描述市场中的供求变化,为市场参与者提供参考,因此以市场上所有待租或待售的房屋作为基准比较合理.
而中国目前仍处在经济快速增长、城市化不断发展阶段,以高速发展为标志的增量特征十分明显,因此建立相应的增量统计指标有一定的合理性.
四、对我国的启示与政策建议与国外统计体系相比,我国空置率指标缺乏系统性,统计指标的定义不甚明确,并且住房空置统计使用面积作为单位,无法直接与家庭拥有程度对应.
借鉴国际经验,我国应尽早建立既能与国际接轨又符合我国国情的空置率统计指标体系并定期披露,为国家调控房地产市场、开发商和消费者正确决策提供有益依据和支持.
15(一)进一步完善住房空置统计指标体系我国的特殊国情和社会发展阶段,要求我们既要考查新增房屋住宅的销售状况,也要考查存量住宅的使用情况.
如果说住房制度改革之初,增量空置率更能反映市场供求真实状况的话,那么经过近二十年的蓬勃发展之后,我国存量住房规模已相当庞大,建立和完善存量空置率已显得十分必要和紧迫.
我国应建立全国统一的住宅空置情况统计指标体系,统一口径,引入反映存量住房的空置量、空置率、总存量等指标,以及反映增量住房空置情况的新建住宅吸纳量、吸纳率、吸纳周期等指标.
这两个体系的指标数据应该同时统计,并进行比较,以能更加客观、真实和全面地反映我国房地产市场的供求情况.
(二)引入吸纳率指标,通过抽样调查推算存量住房的空置率对于增量住房的空置率,可利用和完善现行的房地产开发投资统计数据,推算增量住房的吸纳量、吸纳率等指标.
吸纳率是指报告期商品房销售、出租数量占报告期可供销售、出租商品数量的比重,用公式表示为:吸纳率=本期吸纳量/本期可供量,其中本期吸纳量=本期销售量+本期租赁量,本期可供量=期初空置量+本期新增量.
吸纳率直观反映当年房地产使用市场和交易市场的景气状况.
对于存量住房的空置率,可以借鉴美国等国家广泛采用16的抽样调查方法,通过抽样样本的统计推算出整体住房的空置量和空置率.
鉴于我国人口众多,存量房屋规模巨大,进行全面调查将耗费巨大的人力、物力、财力和时间,特别是考虑到每年数次提供最新的资料,可以说短期内是不太现实的.
因此可以考虑采用抽样调查方法,由各地政府主持调查工作,先选取一些城市进行试点并逐步推行,在不断完善调查统计方法的基础上,以点带面,等时机成熟时再转入全面调查统计.
借鉴国际经验,抽样调查时,可以将入户调查与查水表、电表相结合,取被调查住房中的空置部分为分子,被调查的住房总量为分母,估算存量房屋的空置率,以测度目前我国可供居住房屋中的空置情况,为衡量市场供求状况提供一个可以量化的参考指标.
在目前我国房地产市场仍处在高速发展的阶段,增量住房或存量住房两种测度方法各有偏重,如果将两者结合起来,可以更好更全面地了解市场动态以及预测未来的市场走势.
(三)改用"套"作为基本的统计单位从已发布住房空置率的国家和地区来看,几乎所有的国家和地区都按照住房套数来计算空置住房,如美国、日本、加拿大、爱尔兰和我国香港等(工商业营业用房除外).
按套来计算空置率显然比按面积计算更加科学、更加合理.
我国应借鉴国际经验,在统计调查住房空置情况时,改用"套"17作为统计单位.
并将各种不同类型的房屋利用情况分类统计,细化统计结果,使调查数据能够更准确地反映住房空置的结构.
(四)按物业类型细分空置率商品房分住房、办公楼和商业营业用房.
借鉴国际经验,我国可以按不同物业类型分别计算商品住宅空置率、办公(写字)楼空置率、商业营业用房空置率,将各个不同用途的物业使用情况分类统计,以准确定位房地产市场的供需状况,对宏观与微观市场起到切实的指导作用.
特别随着当前我国住房调控不断深入、非住房市场蓬勃发展的大背景下,建立和完善办公楼和商业营业用房等非住房空置率显得尤为必要和迫切.
(五)因地制宜确定各地的目标空置率和合理空置率区间西方国家对空置房均有严格的控制举措.
在德国,业主被要求须在短期内让空置房屋得到重新利用.
在法国的部分城市,在住房空置的第一年,业主须缴纳房屋市值10%的罚金,第二年为12.
5%,第三年则为15%.
而早在50多年前,丹麦就开始对闲置6周以上的房屋所有者进行罚款.
由于我国幅员辽阔,地区间经济发展不平衡,各个城市和地区可以承受的空置率水平大相径庭,将空置率区分统计会更有指导意义.
针对各地不同发展水平和社会经济状况,18制定适应于各地自身的目标空置率和合理空置率区间.
对目前空置率过高或过低的地区,采取相应的政策措施刺激住房市场的供给与需求,促进房地产市场的健康持续发展.
(中国银行国际金融研究所周景彤)报送:中共中央办公厅、中央政策研究室、中央财经领导小组,全国人大办公厅、全国政协办公厅,国务院办公厅、外交部、发展改革委、财政部、商务部、中国人民银行、国资委、统计局、国务院研究室、新华社、社科院、国务院发展研究中心、银监会、证监会、保监会、中国投资有限责任公司、中央汇金投资有限责任公司.
行内发送:董事长、行长、监事长及管理层成员,董事,总行各总部、各部门,各附属公司,各一级分行、直属分行,中银香港,各海外分行、附属行、代表处.
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