估价平顶山新城区金玉花园小区房地产评估报告

估价 机构 房产专业第八组估价作业日期 2013.6. 23-6.28

平顶山新城区金玉花园小区

房地产估价报告

估价项目 平顶山新城区金玉花园小区二期一标段委托方 王宏

估价机构 河南城建学院管理工程学院房产第八组估价人员 陈乾坤组长 李洪会 吴俊洋

陈士建 张成建 闫文佼 宋海燕作业日期 2013年6月23日至2013年6月28日报告编号 第8组

目 录

致委托人函. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

估价人员声明. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

估价的假设和限制条件. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

房地产估价结果报告. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

一、委托方. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

二、估价方. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

三、估价对象. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

四、估价目的. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

五、估价时点. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

六、价值定义. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

七、估价依据. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

八、估价原则. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

九、估价方法. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

十、估价结果. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

十一、估价人员. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

十二、估价作业日期. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

十三、估价报告应用的有效期. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

房地产估价技术报告. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

一、个别因素分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

二、区域因素分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

三、市场背景分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

四、最高最佳使用分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

五、估价方法选用. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

六、估价测算过程. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

七、估价结果确定. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

附 件. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

附件1 金玉花园小区位置图. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

附件2 平顶山新城规划图. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

附件3金玉花园小区鸟瞰图. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

附件4金玉花园效果图. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

附件6金玉户型1#A三室两厅两卫. . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

附件7现场勘查拍摄图1. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

附件7 现场勘查拍摄图2. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

附件7现场勘查拍摄图3. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

参考文献. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .错误未定义书签。

致委托人函

尊敬的王院长

我公司受您委托于2013年6月23日对坐落于平顶山市新城区平西湖边金玉花园小区的房地产进行评估。估价对象房屋建筑面积为 ㎡土地独用面积为 40416㎡。估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值估价时点 2013年6月23日。经过市场调查和实地查看遵照《中华人民共和国房地产管理法》 、 《中华人民共和国土地管理法》 、 《中华人民共和国担保法》 、 《城市房地产抵押管理办法》 、 《房地产抵押估价指导意见》和《房地产估价规范》及其它相关法规选用市场比较法和成本法进行评定估算在满足本估价报告中“估价的假设和限制”条件下确定估价对象在估价时点上的公开市场价值为人民币元大写人民币伍亿陆仟零柒拾柒万捌仟元整单价为 4625.05元/㎡。

特此函告

河南城建学院管理工程学院

法人代表房产第八组

二〇一三年六月二十三日

估价人员声明

我们郑重说明

1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》 GB/T50291-1999进行分析形成意见和结论撰写本估价报告。

5我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、 本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供委托人应对资料的真实性和可靠性负责。

8、本估价报告仅供房地产主管部门、委托方使用未经本估价公司许可不得提供给其他任何单位和个人使用其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上报告解释权归本评估机构所有。

9、本估价报告仅是在报告中说明的假设限制条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据估价对象权属界定以房地产权属管理部门认定为准。

10、如果委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段致使估价人员在本估价报告中选用了错误的数据相应责任由委托人承担。

估价人员签名陈乾坤 李洪会 吴俊洋

陈士建 张成建 闫文佼 宋海燕

2013年6月23日

估价的假设和限制条件

1、估价的假设条件

(1)以估价对象合法取得房屋所有权证及国有土地使用证并以合法用途为假设前提。

(2)本报告以估价对象在估价时点处于良好状态达到委托方所提供的使用功能为假设前提。

(3)本次估价对象的评估价值是在委托房屋及附属设施未设立任何的抵押、担保的假设条件下成立。

(4)估价对象处于公开、公平、公正的市场环境下即没有垄断、消息共享、供求基本平衡。

(5)估价结果系一种在未来正常一段时间内、正常交易的价格。若交易时间过短会有变现风险。

(6)有关估价对象房地产的运作方式必符合国家地方的有关法律、法规。

2、本估价报告使用的限制条件

(1)估价时点后估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化并对估价对象估价价值产生明显影响时不能直接使用本估价结论。

(2)本次估价所确定的房地产价值是在本次估价目的的特定条件下形成的市场客观合理价值若改变估价目的则使用本报告无效。

3本估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

(4)本次估价结果包括与房产不可分割的满足其使用功能的水、 电以及配套的所有相关辅助设施。

5本报告估价时点为估价师实地查勘估价对象之日。

6本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。

7本次估价是基于估价对象的管理及国家、地区宏观经济调控政策稳定的前提进行的。敬请相关方面在运用本估价报告时注意此点特此提示。

8本次估价以估价对象证载建筑面积㎡为准不考虑房屋所有权人后期加建的部分价值。

9本报告必须完整使用对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失受托估价机构不承担责任。

10本估价报告有效期自出具报告之日起为一年如超过此期限使用报告应作相应调整或重新估价。

本估价构提请估价报告使用方注意阅读报告中的《估价的假设和限制条件》

房地产估价结果报告

一、委托方

委托人姓名王宏

住 址 平顶山市新城区

联系电话 0375-

二、估价方

单位名称 河南城建学院管理工程学院

地 址: 河南城建学院

资质级别 二级

资质证书号: 97建房估证字第09号

法人代表 房产专业第八组

联系人 陈乾坤

联系电话 010

三、估价对象

地理概况该估价对象位于平顶山新城区是金玉花园小区二期一标段。

土地总面积 40416㎡ 出让土地使用权 2005年取得国有土地使用权证。是住宅及配套设施用地二级土地。

总建筑面积平方米三居室142平米五居室287平米主要户型框架剪力墙结构南北朝向毛坯房完全产权建筑物为二类。

本报告设定估价对象于估价时点未发生抵押权、租赁权等他项权利。

四、估价目的

确定估价对象于估价时点的市场价值为房地产的交易提供依据。

五、估价时点

二○一三年六月二十三日

六、价值定义

本次估价采用公开市场价值标准。

七、估价依据

本次估价依据了国家有关法律和国务院、建设部、 国土资源部、江苏省人民政府、南京市人民政府等颁布的条例、法规和政策性文件以及评估房地产的相关资料主要有

1、 《中华人民共和国城市房地产管理法》 

2、 《中华人民共和国土地管理法》 

3、 《中华人民共和国担保法》 

4、 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 

5、 国家标准GB/T50291—1999 《房地产估价规范》 

6、 《平顶山市区土地级别调整与基准地价评定报告》 

7、平顶山社会发展水平及有关统计资料

8、本公司掌握的房地产市场信息资料

9、本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料

10委托方提供的《国有土地使用证》 、 《房屋所有权证》复印件等相关资

料。

八、估价原则

此次估价在独立、客观、公正的房地产估价总原则指导下进行具体作业中主要遵循如下原则进行评估

1.合法原则该原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益进行 即要求估价时估价对象具有合法的产权和用途涉及到估价对象的交易或处分方式时该交易或处分方式必须是合法的。

2.最高最佳使用原则在合法前提下的最高最佳使用是能够使房地产获得最大收益的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态以及其与外部环境是否保持协调等方面的影响当这些因素配合适当均衡时房地产的效用便能高度发挥而达到最高最佳使用状态。此次的估价对象土地规划用途为住宅结合现阶段住宅类房地产市场状况我们做了以保持现规划用途最为有利的假设并以此为前提估价。

3.替代原则根据经济学原理在同一市场上效用相同的商品的价格将趋于一致这一原理同样适用与房地产。本次评估中对估价对象用市场比较法进行测算时 即是依据该原则。

4.估价时点原则 由于房地产市场价格具有很强的波动性 同一房地产在不同的时点会具有不同的价格水平本次评估对房地产的市场情况和估价对象自身情况的确定均以其在估价时点的状况为准。

九、估价方法

1、本次估价的技术思路和估价方法

根据估价对象的具体状况在对其进行实地勘察和类似房地产调查后估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃且类似交易案例较多估价对象为住宅楼工程有明确的工程进度和费用投入故确定采用市场比较法和成本法作为本次评估的方法。

估价对象所处区域的房地产销售市场、土地市场、建筑市场及建材市场已初具规模市场规则基本形成开发商成本、利润具有一定的公开性和替代性类似估价对象的房地产成本有据可查。因此可用成本法和市场比较法测算出新建估价对象的市场价值。成本法是从开发商成本替代角度反映物业的市场价值市场比较法是从物业效用替代角度反映物业的市场价值。

2、估价方法的定义

成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需各项必要费用之和为基础再加上正常的利息利润和应纳税金得出估价对象房地产价值的一种估价方法。

市场比较法是在求取估价对象房地产价值时将估价对象房地产与近期发生交易的类似房地产加以比较对照从已发生交易的类似房地产的已知价值修正得出估价对象房地产价值的一种估价方法。

十、估价结果

综上计算我们最终确定估价对象在估价时点二○一三年六月二十三日于价值定义设定条件下的市场价值为

估价对象房地产总价值:56077.80万元

大写金额: 人民币伍亿陆仟零柒拾柒万捌仟元整

房地产单价 4625.05元/㎡