莎车县莎车商贸城营销企划方案

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乌鲁木齐市中地行营销策划广告有限公司

二五年五月

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第一部分 项目调研、分析

一、城市概况

莎车县是有2000多年历史的文化名城莎车早在西周时已是西域城邦之国素有“十二木卡姆之乡”之称誉具备悠久深远的历史、文化背景。

位于新疆维吾尔自治区西边陲昆仑山西山麓塔克拉玛干沙漠西南缘。东望塔克拉玛干大沙漠南连泽普、叶城二县西倚昆仑山脉北与岳普湖、麦盖提、英吉沙三县相邻。县城距喀什市189公里距和田市327公里距乌鲁木齐市1644公里。城乡道路四通八达 国道315线省道巴莎公路贯穿全境交通通信便利。是新疆维吾尔自治区棉花、粮食、牲畜及巴旦杏的生产基地之一。

莎车县总面积8195.69平方公里平均海拔为1231.2米。全县人口64.6万其中98%以上为维吾尔族。

2003全县的国内生产总值达11.08亿元 同比增长8.7%全社会固定资产投资2.99亿元 同比增长9.3%社会消费品零售总额1.76亿元 同比增长9%地方财政收入完成5516万元 同比增长14%农民人均纯收入1357元。

二、莎车县商业形态描述

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随着城市经济的发展及近年来莎车县商业物业的大面积开发商场、步行街、品牌专卖店、超市等现代商业形态已经进入市民消费领域。但受商业消费市场增长度、市民消费意识所限导致莎车县部分商业物业出现滞销、空置、经营户的盈利下降等现象。

因此以现代城市商业物业的评定标准看莎车县当下的商业形态仍较为原始正处于由传统商业向现代商业转型阶段。商品层次 以中低档商品日常消费品为主主要集中于日用百货、

小商品和农副产品等。中高档、 品牌商品消费力较弱。商业形态 以集贸市场为主辅以商场、专卖店等现代商业模式

如开源商厦、莎车第一街等此部分在整体中其

所占比例较小加之受当地消费水平、意识所限经

营状况大都不甚理想。

商业区域 ◢ 中高档商品消费区新城路、团结路南段的商业区

域集中了莎车县主要的商场和品牌店如开源

商厦、莎车步行街等。

◢ 中低档商品消费区老城路、艾斯提皮尔路方向为主

的商业区域以集贸市场、批发市场等原始商业形

态为主如 民贸市场、大十字市场等。

三、 莎车县商业物业开发现状及趋势

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1、据初步统计莎车县2003-2004年度开发量在10000平米以上的商业项目共2个。分别为开源商城开发面积1.5万平米莎车步行街开发面积2.3万平米。就总人口达67万的莎车县而言商业物业供给量小于消费需求量。但此类商业物业的经营状况均不甚理想我方认为原因在于经营定位与消费水平矛盾造成“水土不服”的现象。

2、从商业发展趋势判断莎车县商业区域将逐渐向齐乃巴格路方向汇集依托原有成熟商业环境该区域将仍以中高档消费为主。按莎车现有的消费水平统计此类商业物业将出现过剩现象。

3、老城路、齐乃巴格路、艾斯提皮尔路、新城路交汇处已形成商场、专业市场、集贸市场等多种业态共存的商业区域。该片区的商业物业规模、竞争力较强已成为莎车县的核心商圈。但相对集中的开发量如五一电影院改造工程及开源房产开发的新盛酒店也给本项目的销售带来一定威胁与压力。

四、消费市场描述

1、少数民族占绝对比例91.2%但汉族人口在城区增长迅速。

2、 中低档商品仍是市场消费的主体。

3、 日用品等生活必需品是消费的主流商品

4、县城居民收入水平逐步提高随外来人口增加 中高档消费品总量将随之增长。

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5、少数民族消费群体大消费层次低。

汉族消费群体小消费层次较高接受先进消费理念较快。

五、经营户状况

据调查莎车县经营户均在“看好莎车县经济发展前景”的同时又因“个别项目经营状况不佳”使其“投资信心不足”大都持“观望”状态。伴随着莎车县商业楼盘的大量供给这种矛盾势必更加突出现经营户的利润也有可能出现“降低”的现象。

造成这种现象的主要原因是第一、商业物业的发展速度远远超出了消费增长的速度第二、宏观经济和城市经济的发展对消费的促进不能同步进而造成“迟滞效应”。

因此商户对经营商业、投资物业获利的信任度降低持币观望者增多。

六、当地居民关于商业物业的喜好描述

1、随着城市的开发您认为莎车县未来的商业中心在哪里

A、莎车第一步行街附近 19%

B、莎车商贸城附近 68%

C、开源商厦附近 13%

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2、现在您为何购买新莎车商贸城

A、 自营 78% B、投资 5%

C、先自营以后租给别人获利 17%

3、如果购买新莎车商贸城您会买哪一层

A、沿街门面 63% B、 1F 21%

C、 2F 10.6% D、 -1F 5.4%

4、如果在莎车商贸城生意你会经营什么

A、化妆品 6% B、超市3.6% C、餐饮2.4%D、服装 60% E、布艺 5.8% F、鞋帽 21%G、箱包 0.2% H、其他0.2%

备注 “其他”包含金银首饰加工、药店、眼镜店。

5、现在您为什么选择在莎车商贸城做生意或投资 

A、是民族聚居区 23%

B、本地人长久以来的习惯性购物地 42%

C、周边乡镇的人都认可这里人流量大32%

D、建成后是当地的地标建筑 1.4%

D、商场经营定位、布局规划合理 1.6%

6、选择怎样的付款方式

A、 一次性付款63%

B、 按揭 37%

7、对沙车商贸城的心理承受价格是多少

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A、沿街门面 8000—9000元/㎡

B、 1F 5500元/㎡

C、 2F 3000—4000元/㎡

D、 -1F 4000元/㎡

七、当地居民对本项目的问题点

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八、莎车商贸城概况

莎车商贸城位于莎车县老城路、齐乃巴格路、艾斯提皮尔路、新城路四路交汇处 占地面积8000平方米总建筑面积3万平方米。 由一个8层星级宾馆一个2层的商场一个餐饮广场一个KTV娱乐城一条餐饮步行街一个民族贸易市场构成。涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游等多种业态。满足莎车县市民的基本需求的同时还可提升县城整体商业形象扩大商业辐射面加速经济发展提高市政收入。

其建成后将成为莎车县最具特色的商业项目单层面积最大的商场客房最多的星级宾馆 8层的高度更是当地的地标性建筑。

九、 SWOT分析

1、优势与机会

1)商业背景优势项目所在地为认可度最高、最繁华的商业区域

2)地段优势三面邻街处于大十字黄金角居于城市4条主干

道路老城路、齐乃巴格路、艾斯提皮尔路、新城路交汇处

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3)功能优势本项涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游等多种业态融多种功能于一身的

4)规模优势商业面积近30000平米超大规模地标建筑便于产生人气聚合效应

5)潜力优势随着城市经济的发展莎车已逐渐成为喀什周边县市中发展潜力最大的地区投资开发潜力巨大。此现状不仅代表莎车县具备良好的经济发展前景更说明土地、地产项目都将有极大的升值空间。

6)政策优势第一随“三农”政策的落实作为有50万农民的农业大县而言必将加快发展速度同时随国家给予农业项目、农民的优惠减免税收的落实农民收入也将有大幅增长。对本案而言 即说明“农民手头的钱多了投资的欲望强了”第

二本项目是莎车县政府头号形象工程将得到相关部门的更多关注和支持并有望获得相应政策倾斜。

2、优势发挥方法

在项目的运作过程中可以

1)充分渲染项目的区位优势、交通的便利

2)强调该区域的发展前景和由此带来机遇