销售房地产行业10月行业动态报告：三季度杠杆水平下降，仓位估值双筑底为板块打开空间

目录

一、宏观经济稳中有变房地产景气度下行趋势未见明显拐点各线城市继续分化. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1

一房地产行业是我国经济的重要支柱. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1

1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1

2、房地产经历了快速发展的黄金十五年未来也将保持10万亿以上的规模. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1

二 “金九银十”后 年末销售将理性增长. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1

1、 10月市场整体销售较9月再度降温. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1

2去化周期处于下行通道三线城市缩短最为明显. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2

三财务分析 三季度杠杆水平下降明显 长期来看行业利润率有望迎来改善. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4

1、利润表 板块三季度营收增幅收窄、归母净利润下降整体费用水平控制良好 长期行业利润率有望迎来改善. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4

2、资产负债表预收账款小幅上涨 增速放缓行业杠杆率水平有望继续下降. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5

3、现金流量表销售强韧性对现金流形成支撑. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6

二、房地产行业处于成熟调整期市场转向中速高质量发展阶段. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7

一 中国房地产将告别暴涨时代. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7

1、人口增速放缓老龄化结构开始凸显. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7

2、 中国城市化已进入后半程市场转向中速高质量发展阶段. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8

3、与发达市场相比我国房地产市场仍有发展空间. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9

二行业驱动因素. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9

1、需求因素是拉动房地产业发展的首要动力. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9

2、生产要素投入为房地产业发展奠定基础. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .10

3、政府主导的制度创新为房地产业发展提供动力. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .10

4、 中美驱动因素对比. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .10

三 “房住不炒”写入十四五规划建议 关注行业积极因素. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12

1、房企资金监测和融资管理规则形成行业集中度提升逻辑增强. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12

2、十四五规划建议出台对地产的定位不变关注新变化. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12

3、今年全国首套房贷利率连续9个月下降对房企去化率形成支撑. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .16

三、行业面临的问题及建议. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .17

一现存问题. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .17

1、供求矛盾突出 区域发展不平衡. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .17

2、房地产市场供给不足与“房屋空置”并存. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .17

3、房地产行业杠杆率处于高位. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .17

4、租售结构不合理租赁市场活力不足. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .17

5、市场集中度偏低规模经济效益有待提高. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18

二建议及对策. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18

1、健全房地产法律体系、规范市场价格秩序. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18

2、整顿土地供给市场 破除行政垄断. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18

3、促进供给需求多维度匹配. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18

4、建立“多层次、普惠制”的住房金融制度. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18

5、推动产业内部整合 寻找企业核心竞争力. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18

四、房地产行业在资本市场中的发展状况. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19

一房企融资成本边际改善. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19

1、房企股权融资自 2010年之后收紧 IP O几近停滞 再融资略有回升. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19

2、房地产行业迎来香港上市潮物业板块受到追捧. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20

3、银行贷款规模增速放缓利率水平处于下行通道融资环境改善. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22

二 目前房地产行业PE处于历史底部区域 向上修复空间较大. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22

1、房地产板块PE、 PB估值比较. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22

2、房地产板块与各行业PE、 PB估值比较. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23

3、基本面支撑下估值受政策预期影响. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23

4、房地产行业未来发展影响因素. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24

三 20Q3公募基金对房地产板块配置比例连续三个季度下降 偏好高弹性的成长类房企. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24

1、 2020Q3基金对房地产配置比例连续三个季度下降处于历史低位. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24

2、三季度基金对房地产板块持仓为低配. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24

3、集中度回升至955% 24

4、三季度公募基金偏好业绩弹性高的成长型房企. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .25

五、投资建议. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .29

六、风险提示. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .29

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一、宏 房地产景气度下行趋势未见明显

一房地产行业是我国经济的重要支柱

房地产业是我国经济中具有先导性和基础性的重要产业 同时也是一个资金密集型和劳动密集型的产业 具有产业链长、关联产业多、 行业带动效应明显、 与居民生活水平密切相关等特点。 房地产行业无论是从宏观层面、 中观层面还是从微观层面看 都对我国国民经济、关联产业发展、居民福利等方面具有重要影响。

1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力

从宏观层面看 房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力 同时在经济周期中扮演重要角色。 2018年我国全社会固定资产投资完成额为 64 57万亿元 而房地产开发投资完成额为 12 03万亿元 占当年全社会固定资产投资完成额的 18 63% 仅次于制造业。从中观层面来看 房地产业自身产业链长 关联产业多 与数十个产业存在密切关联性。房地产业的稳步发展 不但通过原材料需求推动了上游建材产业如 钢铁、水泥、玻璃等的发展 同时通过产品生产及销售环节 为下游诸多产业如 家电、装饰装修和批发零售业等带来广阔的需求空间。 从微观层面来看 在我国商品房既是居民生活的基本需求 但同时成为了不少居民的投资或投机的对象。房地产业发展至今 在改善居民住房水平方面起到关键的作用 城镇居民自有住房拥有率已经大大提高 总体上居民居住条件和居住环境也得到极大改善 从无房、租房向有房、 住好房转变。

2、房地产经历了快速发展的黄金十五年未来也将保持10万亿以上的规模

房地产业自 “招拍挂”制度推出后迎来快速发展的黄金十五年 现今已成为了在中国经济中地位举足轻重的一部分 从 GDP、 财政、投资多个方面影响着中国。在中国经济开始走向新时代的大背景下 “房住不炒”的指导思想更是决定了未来房地产市场的发展方向 这一系列的改变影响着房地产开发商们的战略决策与业务模式。 自 2004年经营性用地全面实行“招拍挂”制度以来 中国房地产市场经历了快速发展的黄金十五年。作为中国经济的重要增长点 房地产不仅对GDP增长产生了巨大的推动作用 更改善了人民生活 促进了城市化进程 推动了上下游产业的共同发展。 在中国发展的新时代 房地产行业已经迈上新的平台 正跨过新的起跑线 无疑将呈现出新的趋势和特点。 近一年多来 房地产政策趋严不松动 投机需求逐步离场 市场预期正在转变 销售额增幅会逐渐降低 但也将保持 10万亿以上的规模 这是个巨大的成熟市场。

二 “金九银十”后年末销售将理性增长

1、 10月市场整体销售较9月再度降温

从我们跟踪的重点城市高频数据来看 37城2020年10月新房销量同比增速为3 6% 较9月增速减少6 3pct 10月市场整体销售较9月再度降温 我们预计年末房企推盘量加大但考虑到银行信贷额度的影响 未来两个月市场销售将理性增长 1-10 月新房销量累计同比为-5 1% 降幅较上月收窄 1 0pct。 分一二三线城市来看 同比方面 10 月单月一、 二、三线成交量同比分别为-5 5%/-5 3%/ 14 5% 较上月成交增速分别-90 0pct、 +4 0pct、 +6 9pct 一线销售热度较上月大幅降低 二、 三线成交回升 一、 二、 三线累计成交量同比分别为

城新房成交累计同比

37城/套 月均/套 同比(右) 37城累计同比

资料来源 wind 中国银河证券研究院 资料来源 wind 中国银河证券研究院图3重点一二三线城市新房成交量累计同比 图4重点城市新房成交累计同比

一线4累计同比 二线12累计同比 三线16累计同比 38城累计同比 一线城市累计同比资料来源 wind 中国银河证券研究院 资料来源 wind 中国银河证券研究院

2去化周期处于下行通道三线城市缩短最为明显

截至2020年10月 从我们重点跟踪的 15城的去化周期为10 1个月 较上月降低0 2个

月较年内高点已经减少了 4 1个月去化周期处于下行通道。分线来看一二三线城市去化

周期分别为 7 9、 8 1 、 17 0个月分别较上月-0 8、 +0 2、 - 1 1个月三线城市去化周期缩短最

为明显。一线城市中 上海去化周期最短 为4 4个月 深圳、广州和北京分别为7 3个月、

8 0个月和 16 0个月 二线城市中 宁波、 苏州、南宁去化速度较快 去化周期分别为 2 7、

6 5、 5 4个月 三四线城市普遍去化周期较长。

图5重点14城库存套及去化周期 图6一线4城库存套及去化周期

15城库存/套 15城狭义去化周期/月(右) 一线4库存/套 一线4狭义去化周期/月(右)资料来源 WIND 中国银河证券研究院 资料来源 WIND 中国银河证券研究院图7二线5城库存套及去化周期 图8三线5城库存套及去化周期

二线6库存/套 二线6狭义去化周期/月(右) 三线5库存/套 三线5狭义去化周期/月(右)资料来源 wind 中国银河证券研究院 资料来源 wind 中国银河证券研究院

宁波上海南宁苏州深圳南京广州温州杭州济南江阴莆田北京厦门东莞福州泉州

三财务分析三季度杠杆水平下降明显长期来看行业利润率

有望迎来改善

1、利润表板块三季度营收增幅收窄、归母净利润下降整体费用水平控制良好长期行业

利润率有望迎来改善

2020年第三季度房地产行业总营业收入为15,609 10亿元增速为6 65% 同比-13 58pct

实现归母净利润 1,191 47 亿元 增速为-15 92% 同比-27 74pct。今年第三季度营收虽维持正

增长但增幅明显收窄归母净利润大幅下滑主要系疫情影响了竣工节奏。融资新规叠加四季

度房企销售业绩压力 加快销售和竣工结算两手抓 房企全年业绩或有保障。

第三季度房地产销售费用率、管理费用率、财务费用率为 2 78%、 4 09%、 3 32% 同比

-0 20pct、 -0 29pct、 +0 00pct。整体三费率为 10 18% 同比-0 49pct近年来伴随着企业经营水

平的提高 行业整体费用控制水平良好 主要得益于对于管理费用率的持续降低。

2020Q3销售毛利率为2725% 同比-4 21 pct实现销售净利率10 12% 同比- 1 75pct。毛利

率和净利率均下滑主要在于  1 由于前几年土地市场景气度较高房企整体拿地价格攀升 高

土地成本项目现进入结转期间  2受“房住不炒”政策管控 行业利润空间被压缩 自 18

年来毛利率、净利率总体均呈下降趋势  3 由于疫情影响 部分房企第一季度采取促销措施

降低盈利水平。我们认为虽然短期内行业利润率水平仍有压力但随着融资新规的逐步渗透 土

地市场或回归理性 未来利润率水平将迎来改善。

图10房地产行业2020Q3营业总收入及同比增速 图11房地产行业2020Q3归母净利润及同比增速

营业总收入亿元 同比% 归属母公司股东的净利润亿元 同比%

资料来源 wind 中国银河证券研究院 资料来源 wind 中国银河证券研究院

图12房地产行业2020Q3销售毛利率及销售净利率 图13房企2020Q3销售费用率、管理费用率及财务费用率销售毛利率% 销售净利率% 销售费用率% 管理费用率% 财务费用率%

资料来源 wind 中国银河证券研究院 资料来源 wind 中国银河证券研究院

2、资产负债表预收账款小幅上涨增速放缓行业杠杆率水平有望继续下降

房地产行业2020年第三季度预收账款为35,371 96亿元 同比增长8 62%增速较去年同

期-1 1 65pct覆盖2019年全年营收的 1 4倍。当前国内商品房销售普遍采取期房预售制度预收

账款即为未来利润的蓄水池 2020第三季度虽然增速放缓但延续了 18年以来的增长态势房

企未来业绩仍有保障。行业面临融资调控叠加全年销售目标压力预计年末房企仍将加大推盘及

销售回款力度供给持续放量将为成交提供一定支撑但由于热点城市调控、银行信贷额度紧张

以及前期需求释放超预期预计未来两个月销售将回归理性增长年末预收账款将继续增加。

截至2020年第三季度 行业净负债率为136 20% 同比-5 06pct 资产负债率为79 63%

同比-0 66pct 三季度行业杠杆下降明显。整体来看 行业净负债率、 资产负债率均处于历史

较高水平。在“三条红线”的融资监管下房企开始积极降低杠杆水平预计年末行业杠杆率还

将迎来更大幅度的下降。

图14房地产行业2020Q3净负债率 图15房地产行业2020Q3资产负债率

资料来源 wind 中国银河证券研究院 资料来源 wind 中国银河证券研究院

图16房地产行业2020Q3预收账款及同比增速

预收账款包括合同负债 同比

40,000

资料来源 wind 中国银河证券研究院

3、现金流量表销售强韧性对现金流形成支撑

2020年三季度房地产行业的销售商品、提供劳务收到的现金达20,976 16亿元 同比下降

1 64% 增速较2019年三季度- 1 1 79pct。 2020Q3 同比增速下降 主要是年初疫情对销售的影

响较大但从5 月份以来销售热度持续在高位显示出较强的韧性。我们认为在目前的融资监

管环境下年内房企有较强的动力积极推盘促回款加速竣工结算来降低杠杆水平。并且随

着销售旺季的到来 预计年末销售商品收入的现金将持续上涨。

2020Q3现金流净额为 188 95亿元 表现为现金净流入 流入额同比增加 124 81%。分类

来看经营活动现金流净流入191 72亿元 2019Q3为净流入222 65亿元尽管由于疫情的影

响上半年销售基本停滞导致回款大幅减少伴随着下半年销售热度持续高位 2020Q3 销售

额的同比转正三季度业绩显著回升到以前年度水平投资活动净流出 1,400 51亿元 同比增

加 15 26% 筹资活动现金流净流入 1,397 73亿元 较去年同期大幅增加 50546% 主要得益

于上半年友好的融资环境房企融资额大幅增加但随着下半年政策收紧融资环境难现上半

年的宽松。

图17房企2020Q3现金流量及同比增速 图18房企2020Q3销售商品、提供劳务收到的现金及增速

经营活动产生的现金流量净额亿元 销售商品、提供劳务收到的现金亿元 同比%

二、 地产行业处于成熟调整期市场转向中速高质量发

一中国房地产将告别暴涨时代

1、人口增速放缓老龄化结构开始凸显

人口增长拐点将至 出生率逐年下降。 自 20世纪90年代以来 人口总量虽呈现每年增

加的趋势 2008年、 2019年作为两个拐点将增长速度划分为三个阶段 2008年之前 人口增

长率均维持在 0 5%以上的高位增长水平 2008-2018 年这十年人口增长较为平稳 在

0 4%-0 5%的范围内波动 根据IMF 的预测 2020 年后我国人口增速将呈现明显下滑。从出

生人口看 建国以来 我国已经历了三次婴儿潮 1950-1957年、 1962- 1975年、 1981- 1993年

每年出生人口均在2000万人以上。 出生率已从上世纪80年代的20%以上 下降到12%左右

2014年单独二孩放开、 2016年全面放开二胎政策效果并不显著难以形成第四轮婴儿潮。

图19 中国城镇化率变化情况 图20主要国家家庭户均规模

资料来源 WIND 中国银河证券研究院 资料来源 WIND 中国银河证券研究院劳动力人口数量下降社会老龄化趋势明显。 15-65 周岁的劳动年龄人口自 2014年达到

峰值 100557万人后 开始逐年减少 2018年劳动力人口为 99394万人 占总人口比重

71 24%。 虽然总量上看人口红利变动不明显但结构问题不容小觑 对比 2000年与2017年

的人口年龄分布 我国劳动年龄人口已从小于40岁为主转变为40岁以上为主 1962-1975年

出生的人口在未来五年后将快速退出劳动力市场。人口老龄化比例从1984年的5% 到2014

年已突破10% 仅耗时30年 甚至快于日本的35年。 由于20-60岁的劳动力是具备住房需求

与购房能力的潜在人群 新增人口下降、老龄人口比重提高促使置业人群开始萎缩 房地产

需求受影响。