价格备案价格不能作为新商品房交易贿赂案件中市场价格的认定依据

备案价格不能作为新商品房交易贿赂案件中市场价格的认定依据

【摘要】仔细分析2007年7月最高人民法院、最高人民检察院联合发布的

《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第一条规定笔者认为备案价格不能作为新商品房交易贿赂案件中市场价格的认定依据。

【关键词】商品房交易受贿认定

2007年7月最高人民法院、最高人民检察院联合发布的《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第一条规定国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益以下列交易形式收受请托人财物的以受贿论处以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的。受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。前款所列市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件以优惠价格购买商品的不属于受贿。

根据上述意见规定要认定是否属于以买卖房屋为交易形式的受贿在实际交付价格存在的基础上就必须确定涉案房屋的市场价格在市场价格确定的基础上考量什么是明显低于。对于如何确定市场价格理论界有人支持物价部门备案价格说即既然新商品房的销售价格需要到物价部门备案而且物价部门对超越备案价格销售商品房也有明确规定那么这种备案价格就应该符合两高解释规定的市场价格。笔者对此持不同意见原因如下

一、备案价格的非强制性

中国特色社会主义市场经济中备案价格的相对强制性使得备案价格隐性不公开。计划经济时代物价部门定价具有绝对强制性这种定价严格意义上是核定价也就是说一种物品要卖什么价格是由物价部门核定且必须执行否则会受到相应的处罚因此物品价格包括新商品房价格的确定具有不可侵犯性开发单位也不能随意更改销售价格。但是改革开放以来中国特色社会主义市场经济蓬勃发展计划经济强制性违反市场规律的弊端逐步体现为此国家逐步取消了物价部门对物品价格的强制性规定实行备案规定即物品定价主要根据市场规律调整但需要备案房产销售价格也是如此。取消审核定价的行政审批程序之后价格备案成为了物品销售的必经程序。但这种备案仅仅具有形式上的意义因为物品的价格是根据市场规律调整的而房地产开发商或经销商预先设定备案在物价部门的价格只是隐性因素不会根据市场规律的波动而及时更改而且在开发商买卖房屋的时候虽然针对备案价格有相关规定但物价部门也不能随时监督实际上也无法强制执行备案规定所以备案价格不具有决定意义通常仅具有参考价值。

二、折扣价格的普遍性

有市场就会有竞争房地产开发商在销售楼盘时也会采取各种方式吸引消费者包括促销广告、礼品赠送等但这仅仅是外在方式在实际销售过程中还存在各种各样的折扣价格。虽然有备案、有市场规律调整但是人的主观能动性就体现出来了为了能多销售多回笼资金在市场规律显性调整的范围之外就出现了普遍存在的折扣价格。也就是说新商品房买卖价格是剔除交易中普遍存在的折扣后才得以实现虽然这种折扣并不确定也是开发商根据市场波动、购买人群等随机因素及时调整的但在这种情况下折扣优惠幅度的随意性占据主导地位这种随意性也使得备案价格的作用性进一步降低。