河西星雨花都义乌国际星城项目可行性研究报告

江苏中豪置业有限责任公司

义乌●国际星城项目

可行性研究报告江苏捷宏工程咨询有限责任公司

二○○七年二月

江苏地华房地产发展有限公司星雨花都项目

可行性研究报告宁咨二2003编3096号

*****咨询中心

资格证书号工咨甲

经 理副 经 理总工程师总经济师项目负责人参加人员

目 录

第一章总论......................................................错误未定义书签。

第二章项目建设必要性...................................错误未定义书签。

第三章市场分析...............................................错误未定义书签。

第四章营销策略...............................................错误未定义书签。

第五章项目选址...............................................错误未定义书签。

第六章建设规模和建设内容............................错误未定义书签。

第七章建设方案...............................................错误未定义书签。

第八章环境保护、节能及职业安全卫生.........错误未定义书签。第九章项目管理、实施进度及招标.................错误未定义书签。

第十章投资估算及资金筹措............................错误未定义书签。

第十一章财务评价...........................................错误未定义书签。

第十二章结论与建议........................................错误未定义书签。

附表、附图和附件

第一章 总论

一、江苏地华房地产发展有限公司企业概况

公司名称江苏地华房地产发展有限公司

法定地址南京市汉中路89号金鹰国际商城33层B座

企业性质有限责任公司

法人代表祝义才

江苏地华房地产发展有限公司成立于2002年5月注册资本2.5亿元人民币。具有房地产开发二级资质主要从事房地产设计、开发、销售与物业管理。江苏地华是江苏省50强企业之一江苏省最大的私营企业之一的江苏雨润食品集团有限公司的姐妹企业。 目前其下属分子公司6个 员工100多名涉及房地产设计、开发、装饰、销售和咨询等业务。

江苏地华以雨润集团的经济实力为后盾汲取雨润十年创业的宝贵而丰富的经验发扬雨润十年奋勇拼搏铸成的雨润精神坚持“质量第一服务至上”的传统风格高屋建瓴、创造创新 以远大的目标、高尚的立意、缜密的构思、先进的设计、精湛的技术和精细的管理打造房地产界新的驰名品牌。

二、项目概况

城市化是“十五”期间南京市国民经济和社会发展的主题之一受到政府和社会各界高度重视。城市化的实施关系到城市内涵的提高和城市规模的扩大。河西地区近年来在城市基础设施等各方面得到了较好的完善 由城郊结合区正在向新市区转变。在这一过程中房地产业建设作为城市化的重要手段得到了良好发展成为河西新区建设的重点。

另一方面调整后的《南京城市总体规划》在建设人居环境城市的总目标下提出了近期城市规模的扩大主要以新区建设为主积极疏散主城尤其是旧城人口、改善居住环境。河西新区作为都市发展区的新城区将成为承

担主城部分功能扩散、与主城共同发挥中心城市作用的城市发展先行区。

河西的城市化建设日新月异。随着公交的通行、地铁的实施河西房地产开发出现了前所未有的热潮。为进一步推动河西城市化进程营造一流市区环境改善市民居住环境提高生活质量江苏地华房地产发展有限公司拟在河西集庆西延路以南、江东南路以西、经四西一路以东、所街路以北的项目用地内进行星雨花都房地产项目的开发规划用地面积234亩项目净占地面积为平方米项目建筑面积为47.05万平方米地上建筑面积为平方米地下为70500平方米 。预计项目总投资为.8万元。

三、可行性研究报告编制的依据

1、 国家及南京市有关税、费计缴的规定

2、江苏地华房地产发展有限公司提供的企业有关资料等

3、建设项目经济评价方法与参数第二版中国计划出版社

4、江苏地华房地产发展有限公司委托南京工程咨询中心编制项目可行性研究报告的协议书。

四、可行性研究报告主要结论及建议

一主要结论

本项目建设是南京市普通住宅建设的重要组成部分其实施直接关系到河西新区的城市化进程和普通收入家庭的住房供应将以其优良的规划设计、合适的市场价格有效地扩大住房需求有利于扩大内需拉动经济增长。 同时本项目高品位、高质量的开发建设将对整个河西新区乃至南京市的住房建设起到“引导示范”作用带动周边住宅建设和相关产业的积极发展营造地方经济的新增长点。

本项目的建设将产生较好的经济和社会效益其建设是必要和及时的项目建设将采用一些较为先进的技术和材料建设方案合理投资效果良好项目建设是可行的。

二建议

依据我国的国情普通商品住宅将在相当长的一段时期内扮演重要角色其生命力取决于其是否符合市场经济规律、是否能走上自身良性循环发展的轨道、是否能起到与其它类型住宅供给互为补充的作用。为促进住宅建设健康有序的发展建议如下

1、在项目实施期间要注意市场动态应对市场变化防范未来市场变化风险提高相关资源使用效率。

2、要认真抓好规划及设计搞好物业管理。加强对建设和使用全过程的质量管理包括规划设计质量、工程质量也包括物业管理的质量。积极推行招投标建设方式降低建房成本。

3、在住房设计和建筑标准上强调住房的实用性着重在设计理念上有所创新突破即在较低的价位下选择适当超前的设计标准和建筑技术保证在一个相当长时期内项目的适用性和资源配置的合理性并且着力于良好建筑和城市环境空间关系的形成和创造 以实现项目建设乃至城市总体的可持续发展。

4、项目建设资金需要建设单位投资和银行贷款支持解决为顺利申请银行贷款在总投资中需要建设单位投入的资金数额建议建设单位妥善落实。

第二章 项目建设必要性

一、项目建设是南京市总体经济发展的需要

房地产业是从事城乡尤其是城市房屋和土地的综合性开发及经营行业是城市存在和发展的物质基础是发展国民经济的支柱产业之一房地产业的发展可以加速市场经济的进程。根据南京市国民经济和社会发展“九

五”计划和2010年远景目标纲要精神从“九五”开始已将房地产业列为重点培育发展产业。

按照市委、市政府战略部署南京市房地产业在“九五”期间充分发挥了先导性产业的作用。 “十五”期间加快房地产业的商品化、市场化、现代化步伐坚持“统一规划合理布局综合开发配套建设”的原则按照以新区建设开发为主旧城改造为辅的方针 以住宅建设为重点进一步优化土地与房产资源配置提高产业总体水平和整体规模效益使之真正成为南京市国民经济发展的支柱产业之一这是当前经济建设中的重要举措。

本工程为住宅建设项目对进一步加快南京市住宅建设满足都市扩容后人们对中高档住宅日益增长的消费需求改善人们居住环境培育新的经济增长点具有十分积极的意义。

二、城市总体规划布局的需要

河西新城是南京近年的开发重点市政府要把它建成一个经济高速发展集文化、 中高档住宅、体育、商务为一体的滨江风貌新城区建许多高品质的、具有标志性的商业大楼、高档住宅、体育场馆、休闲游览地。为高起点开发未来的新城区政府力邀世界建筑设计大师对河西进行了整体的规划。

河西新市区作为都市发展区的区域中心承担了主城部分功能扩散其城市化进程重要性日益突出。 “十五”期间大力推进河西新区的建设发展房地产业将成为城市工作中心任务。本项目用地位于河西集庆西延路以南、江东南路以西、经四西一路以东、所街路以北的河西中心区域属奥运

板块。奥体中心及地铁一号西延线、地铁二号线都在本地块千米范围内。本项目的建设将起到旧城改造的作用它的建设将彻底改变目前这一地块范围内的现状它的建成将和奥体中心一起为改变河西新区的城市面貌做出贡献。

三、满足广大市民住房需求

随着主城居住人口的不断疏散、交通条件的便利南京主城区的居民已将交通便捷生活辅助设施不断完善的河西房产列为重要的选择对象河西本地居民随着生活水平的提高也想使自己的居住条件上一个台阶此外 目前城市中的中高收入阶层已将购买第二、甚至第三居所作为一种长线投资。也有一些人因休闲、追求居住环境及老人颐养天年等原因需在新区购买住宅。

四、企业发展的需要

江苏雨润食品产业集团有限公司为河西新区的市政基础设施建设做出了重要贡献积累了宝贵的实践经验凝聚了雄厚的人力和物质资源。为企业今后更大的发展创造了良好的条件。集团组建房地产开发公司涉足房地产业将成为企业新的经济增长点满足企业多领域、多元化的扩张需求是企业发展战略的重要组成部分。

综上所述本项目建设是十分必要而且迫切的。