地块中心区地块项目竞拍可行性研究报告

XX中心区地块项目竞拍可行性研究报告

目 录

第1章、项目概况 4

1 、拍卖地块位置 错误未定义书签。

2、项目周边地块分析 错误未定义书签。

3、地块主要经济技术指标 错误未定义书签。

4、 XX中心区政府投资项目情况介绍 错误未定义书签。第2章、 XX区房地产市场分析 8

2 1 、 XX区区域概况 错误未定义书签。

2 2、 XX区房地产市场概况 错误未定义书签。

2 3、 XX区房地产发展趋势分析 错误未定义书签。第3章、 中心区周边楼盘综合分析 12

1 、 中心区周边楼盘市场调研 错误未定义书签。

2、 中心区周边楼盘分析 错误未定义书签。

3、片区市场供需分析 错误未定义书签。

4、市场竞争分析 错误未定义书签。

5、片区外销前景分析 错误未定义书签。第4章、项目S WOT分析 20

1 、项目优势 20

2、项目劣势 错误未定义书签。

3、项目机会 错误未定义书签。

4、项目威胁 错误未定义书签。第5章、项目定位 25

5 1 、住宅市场定位 错误未定义书签。

5 2、商业市场分析及定位 30第6章、项目开发计划 35第7章、项目竞投分析 36

1 、基本假设 36

2、地价测算 36

3、竞拍价格分析 38第8章、敏感性分析 40

1 、建安成本变化对利润率的变化 40

2、售价变化对利润率的变化 40

3、销售率变化对利润率的变化 40第9章、风险分析 41

1 、项目配套风险 41

2、片区人气风险 41

3、市场竞争风险 41

4、资金压力风险 41

5、其他风险 41第10章、竞争对手分析 43第1 1章、结论 44

第1章、项目概况

摘要本章简要介绍了拟拍卖地块的位置、主要的经济技术指标 以及项目周边地块的规划情况 同时介绍了XX中心区政府投资项目的开发进展情况。

1、拍卖地块位置

本月26日拟拍卖地块位于深圳市XX新中心区第17、 18、 19区该地块被创业路、新安六路、兴华路、裕安西路、罗田路所围合。考虑到地块规模较大以及容积率等因素政府将该地皮分成两幅地块拍卖宗地号分别为A001—0119和A001—0120 其中 A001-0119用途为商住混合用地土地面积83329. 4平方米 可建设总建筑面积为 平方米 A001—0120占地面积为. 01平米容积率为2.6建筑面积为平米其中住宅面积平米商业面积10000平米车位3850个 。

本次拍卖地块属于政府填海所造之地截至目前 尚未全部填完还有一部分在填。考虑到最近雨水量较大政府出于信誉起见把7月26 日的拍卖标准确定为现状拍卖经过咨询XX国土分局实际的交地标准是三通一平预计在8月底可以填到规划中的兴华路边上。

2、项目周边地块分析

2. 1、项目周边地块情况介绍

本项目位于XX新中心区第17、 18、 19区周边地块权属、用途情况见图一 XX中心区拍卖地块周边情况图见下页 。

2.2、地块特点

2.2. 1、 A001—0120

地块基本上为一矩形状长宽大约分别为655米、 278米

地块面积较大基本上是目前XX中心区规模最大的一块住宅发展用地极具规模效应。地块平整、方正、整齐有利于项目规划

2.2.2、 A001-0119

地块基本上为一正方形边长大约在290米

地块商业部分所占比例较大绝对数字达到3.8万平米

地块靠近XX区体育场、行政中心地理位置优越

图一 XX中心区拍卖地块周边情况图宝 安 大 道

3、地块主要经济技术指标

A001—0119地块主要经济指标表

A001—0120地块主要经济指标表

4、 XX中心区政府投资项目情况介绍

XX中心区作为XX区未来主要的发展区域政府下了很大的力气进行基础设施建设特别是道路、广场、体育等设施这些对于中心区的快速启动有着重要的意义下表是XX中心区主要的政府投资工程。

XX中心区主要的政府投资项目简介

第2章、 XX房地产市场分析

摘要本章首先从行政、规划、经济、文化四个方面介绍了XX区的区域概况然后进一步从土地市场、建设规模、供应情况、销售情况及空置情况六个角度分析了XX区房地产市场的基本属性最后探讨了XX区房地产市场主要的发展趋势。

2. 1、 XX区区域概况

1、行政状况

XX区位于广东南海之滨属深圳市辖。 全区陆域面积751.6平方公里海岸线长30.62公里。XX南接深圳经济特区北连东莞市东濒大鹏湾 临望香港新界、元朗是深圳的工业基地和西部中心。

XX区现辖辖西乡、福永、沙井、松岗、公明、石岩、龙华、观澜8镇及新安、光明两个街道办事处。现有人口为129.7万其中户籍人口25.9万暂住人口103.8万人。XX也是著名侨乡有旅居海外的华侨6万多人港澳同胞9万多人。

XX新城又称宝城是XX区的政治、经济、文化中心规划中的新城城区是广深高速公路、西乡大道以南到沿海地带新城分为新安和西乡两个行政区域新安辖区总面积22.05平方公里总人口22万其中户籍人口7万人西乡辖区面积93平方公里 总人口16.7万其中户籍人口3.7万。

2、规划状况

全区在规划布局及功能分工上按四大组团进行开发建设

新安、西乡福永组团重点发展商贸、金融、旅游、信息咨询等第三产业和高科技产业建成现代化经济中心城市成为XX的行政、经济、商贸、金融和文化中心。

沙井松岗组团 以发展工业为主积极发展资金、技术密集型的电子、机械、精细化工和建材行业建成现代化的城区。

龙华观澜组团重点发展仓储业并相应发展一些工业、商贸业和第三产业成为福田中心区的延伸和后备服务基地。

石岩光明公明组团主要保持良好的生态环境发展无污染、耗能少的轻工业、高科技产业生态农业、旅游观赏农业。

3、经济状况

XX区自1993年以来 国内生产总值保持连续高速增长态势进入1998年各区受亚洲金融风暴影响增长有所缓慢时 XX仍以高于16的增长率保持平稳增长。XX经济总量同深圳市其他各区相比处于最强的状态 2000年 占深圳市区属经济总量的40 2001年实现国内生产总值257亿元 比上年增长15.2高于深圳市总体经济增长水平 2002年第一季

度 XX区国内生产总值达到94.3亿元 比去年同期增长15继续保持快速增长的势头。XX区对深圳市的经济发展起着举足轻重的作用。

自1999年以来 XX区产业结构调整升级步伐加快整体经济素质得到提高三大产业结构比例2001年为3.8 59.7 36.5与建区前相比更加科学合理第二产业在国民经济中的支柱地位更加明显但第三产业还远低于深圳市的发展水平第三产业无疑将成为下阶段XX发展的重点。

XX的产业发展方向是面向国内市场开拓国际市场其产业结构调整和发展的主要目标是加强基础工业建设建立和完善以信息、高新技术产业为基础的先进工业发展第三产业和“三高”农业形成科学合理的综合外向型产业结构。

4、文化状况

在一定意义上 XX在深圳自成一派更有广东味更像广州下属的一个区。XX的文联全国有名是广东及全国体育先进区 出了世界残疾人田径比赛冠军张文杰、业余体校也培养出了孙彩云有福永的乡镇形象代表选美有“中国荔枝第一村”公明镇楼村有侨民集中地光明农场有被誉为深圳“陈家祠堂”西乡乐群村的“绮云书室” 有观澜的世界高尔夫球锦标赛栋古老的舞狮、舞龙、舞麒麟、龙舟赛等到现代的高尔夫球一应俱全。

2.2、 XX区房地产市场概况

“九五”期间 XX区经过房地一体化改革、土地有偿有期使用等制度的深化实施再加上“购房入户”优惠政策的推动 XX区房地产市场步入了规范有序、逐步活跃的良性发展轨道 目前房地产业已成为全区经济的支柱产业继续保持健康、高速的发展态势。

下面分别从土地市场、建设规模、供应情况、销售情况、空置情况五个方面分别予以概述。

1、土地市场

目前深圳市可开发用地基本上位于关外的XX、龙岗两区。 2002年深圳土地出让计划显示今年全市将推出29块土地公开招标拍卖总面积.9平方米其中特区内10幅土地面积总计仅82599.6平方米不到全年推出地块的5% 其他均为关外土地其中XX区有8幅土地出让总计面积.7平方米约占全市出让土地总面积的40%。

从目前掌握的资料来看 XX区的可开发用地主要集中在XX中心区和西乡镇至于新安老城区已经基本上没有多少可开发用地了。根据规划 XX中心区的潜在土地供应量将在200多万平米其中一部分掌握在企业手中大部分掌握在政府手中相信随着XX房地产市场的发展土地的现实供应量将越来越大。

2、建设规模

2001年 XX区的建设规模为全市第四位前面分别是福田区、南山区、龙岗区但从建设规模的增长势头来看 XX区施工面积比上年增长36名列全市第二仅次于热点南山区。