系数“金域名都一期”定价策略及价格模拟

第一部分总体定价原则

一、定价策略

1. 低价入市策略

•认购期和初次公开发售阶段采用低价策略一方面保证初期销售率更使首期买家获得较好升值空间后续反应较好

•低价位有助于实现与竞争对手的类比优势入市是取得竞争优势的有力杠杆。

2. 阶段提升策略

•根据入市物业品种和前期销售率逐步提高入市物业和单位价格稳步提升

•工程进度和卖点逐步兑现如工程推进、项目形象推广、周边环境改造等为价格稳步提高提供有力物质基础。

3. 差异定价策略

•根据物业单位朝向、景观、区位、结构、风水、商业价值等多元特质采用差异定价方式一房一价 

•差界定价目的在于使综合价值较低的单位先行售出较高价值单位随着工程进度和卖点兑现在价值稳步提升的基础上售出,以获得更好商业利益。

4. 分级价格控制策略

•采用表格价公开价格表和实收价双级控制;

•表格价一般包含3%—5%的常规折扣

•折扣大小由现场销售主管、项冃销售总监和总经理分级分权机动控制。

5. 分级价格系数

•前提说明在基本确定可售物业起价或均价的基础上结合可售单位Z不同区位、朝向、楼层和可售总量等因素以起价或均价x 综合价格系数的方法制定最终价格。

二、住宅价格系数及其说明

1. 组团系数一一由销售单位所处的组团区位差异性进行判定如交通便利性、周围组团定位商业组团、商务组团、休闲配套、 主入口等 、可防卫性等

2. 建筑系数一一以销售单位所在楼宇区位和周I韦I配套设施、视野景观、不利因素情况噪音、空气污染等判定

3. 朝向系数一一以阳光照射主要功能空间时间的长短为判定标准朝向系数差异性较人

4. 景观系数一一根据可售物业的景观视野判定系数

5. 风水系数一一综合考量可售物业的风水意向判定系数

6. 楼层系数一一综合楼层差价当地楼层偏好、配送花园方式如一层、顶层或退台式屋顶花园 、景观视野等判定;

7. 帄面系数一一主耍根据可售单位户型特点判定Z特别系数。如原创户型、经典户型等

8. 销量系数一一根据可售单位总量制定之价格系数;

9.特别系数一一对根据以上多项系数判立Z最终价格修正价格尾数。

1. 组团系数取决于:区位、周边组团定位、配套设施、景观视野、安全性等

2. 建筑系数取决于:区位、景观视野、楼间距、安全性、噪音等

3. 朝向系数取决于:采光、景观视野、通风性等

4. 景观系数取决于:景观视野、景观种类

5. 风水系数取决于:风水意向和人文脉络利用

6. 楼层系数取决于:楼层高低、景观视野、采光、花园配送方式、通风性、安全性;

7. 帄面系数取决于:户型设计的独特性可变性和数量比

8. 销量系数取决于:单位总量和控制俏售进度之营俏策略

9. 特别系数取决于:特殊气候特点对建筑的要求 “尾数吉利性” 如6、 8等。

第二部分金域名都一期住宅定价模拟

一、均价的确定

通过对“金域名都”综合价值和市场同类项目比较分析初步判断“金域名都” 一期住宅基准价为3200元/帄米均价3400元/帄米。一期商业临街的均价为8000元/帄米。

在具体定价策略上还需服从整体项口的资金策略。木项口为了实现定价优势应以低于类比项口的价格來赢得市场快速认同 尽快销售降低市场风险而可实现价格可以在以后的销售节点提升价格以实现。

—定价模拟选择

一期组团中1—4#楼的高度、景观、朝向、户型面积等要素非常相似并且所占•一期住宅的比例较人故选择2#楼作为定价模拟的楼栋。并将2#作为一•期建筑系数的参考楼栋,建筑系数设为1.0o

2#楼共220个住宅单位户型面积情况如下:

三、系数说明

1 ・朝向系数

1以起居厅、主卧室为主要功能空间判定可售物业朝向;

2可售物业最佳朝向以H照时间长短为判定依据 

共分11个等级 • "南一东”

• “东一南”

• “东南一西北”

• “东南偏南一西南偏南”

• “南一西”

• “西南偏南一西北偏西”

• “南一北”

• “东南一东北”

• “东_西”

• “东北一西南”

• “东南偏东一东北”

可售物业朝向系数以“南_北”向可售物业为基数“1”具它朝向以11个相应等级做以逐级递增或逐级递减方式计算系数。

2#楼的朝向共有5个系数分别为:

4231)东西北-南--南北系- 南系数系:数1.01系12・.0,数很,1部,南好0分.北的9西&通朝南晒风向北;通;风但西晒和噪音影响较大;

5)东-北-南系数1.04,朝向好南北通风。

2.景观系数

2#楼每个标准层有7个住宅单位由西向东分别为01—07单位。

1) 01单位三面观景临近洪都人道和商业街噪音较人部分组团绿化景观系数0.96

2) 02单位单面观景部分组团绿化景观系数0.98

3) 03单位单面观景组团绿化景观系数1.0

4) 04单位双而观景两面的组团绿化景观系数1.02

5) 05单位双面观景两面的组团绿化景观系数1.03

6) 06单位:组团景观和部分水景系数1.05

3. 帄面系数:

1) 04、 05单位:双阳台、客厅和主卧室开间很大系数1 ・0

2) 02、 03单位餐厅、厨房的采光较差系数0.96

3) 01单位双阳台、多功能间实用客厅和主卧室尺度合适系数1.01

4) 06单位客厅和卧室区全部朝南衣帽间创新实用系数1.03

5) 07单位客厅主卧室开敞气派并有入户式花园系数1.05o

4. 销量系数:

1) 01 、 02、 03单位户型较小中等总价销售速度较快系数1.0

2) 04、 05 、 06单位户型面积和房间的实用性较强总价相对较高系数1.02

3) 07单位高总价系数1.05o

5. 综合系数

1) 01单位 3.95/4=0.9875

2) 02单位:3.94/4=1.0.985

3) 03单位:3.98/4二0.995

4) 04单位:4.05/4=1.0125

5) 05单位:4.06/4=1.015

6) 06单位:4. 12/4二1.03

7)07单位:4.22/4=1.055

6. 楼层差价:

参考南吕目前在售高层楼盘的层差情况并结合国企定价方法和金域名都实际情况综合判定金域名都的层差为:

1) 1-6层为20元/帄方米

2) 6-12层为30元/帄方米

3) 12以上为40元/帄方米

楼层差价

基准单价 3200元/帄方米

单位价格二基准单价X综合系数+楼层差价