系数“金域名都一期”定价策略及价格模拟

域名价格  时间:2020-12-28  阅读:()

第一部分总体定价原则

一、定价策略

1. 低价入市策略

•认购期和初次公开发售阶段采用低价策略一方面保证初期销售率更使首期买家获得较好升值空间后续反应较好

•低价位有助于实现与竞争对手的类比优势入市是取得竞争优势的有力杠杆。

2. 阶段提升策略

•根据入市物业品种和前期销售率逐步提高入市物业和单位价格稳步提升

•工程进度和卖点逐步兑现如工程推进、项目形象推广、周边环境改造等为价格稳步提高提供有力物质基础。

3. 差异定价策略

•根据物业单位朝向、景观、区位、结构、风水、商业价值等多元特质采用差异定价方式一房一价 

•差界定价目的在于使综合价值较低的单位先行售出较高价值单位随着工程进度和卖点兑现在价值稳步提升的基础上售出,以获得更好商业利益。

4. 分级价格控制策略

•采用表格价公开价格表和实收价双级控制;

•表格价一般包含3%—5%的常规折扣

•折扣大小由现场销售主管、项冃销售总监和总经理分级分权机动控制。

5. 分级价格系数

•前提说明在基本确定可售物业起价或均价的基础上结合可售单位Z不同区位、朝向、楼层和可售总量等因素以起价或均价x 综合价格系数的方法制定最终价格。

二、住宅价格系数及其说明

1. 组团系数一一由销售单位所处的组团区位差异性进行判定如交通便利性、周围组团定位商业组团、商务组团、休闲配套、 主入口等 、可防卫性等

2. 建筑系数一一以销售单位所在楼宇区位和周I韦I配套设施、视野景观、不利因素情况噪音、空气污染等判定

3. 朝向系数一一以阳光照射主要功能空间时间的长短为判定标准朝向系数差异性较人

4. 景观系数一一根据可售物业的景观视野判定系数

5. 风水系数一一综合考量可售物业的风水意向判定系数

6. 楼层系数一一综合楼层差价当地楼层偏好、配送花园方式如一层、顶层或退台式屋顶花园 、景观视野等判定;

7. 帄面系数一一主耍根据可售单位户型特点判定Z特别系数。如原创户型、经典户型等

8. 销量系数一一根据可售单位总量制定之价格系数;

9.特别系数一一对根据以上多项系数判立Z最终价格修正价格尾数。

1. 组团系数取决于:区位、周边组团定位、配套设施、景观视野、安全性等

2. 建筑系数取决于:区位、景观视野、楼间距、安全性、噪音等

3. 朝向系数取决于:采光、景观视野、通风性等

4. 景观系数取决于:景观视野、景观种类

5. 风水系数取决于:风水意向和人文脉络利用

6. 楼层系数取决于:楼层高低、景观视野、采光、花园配送方式、通风性、安全性;

7. 帄面系数取决于:户型设计的独特性可变性和数量比

8. 销量系数取决于:单位总量和控制俏售进度之营俏策略

9. 特别系数取决于:特殊气候特点对建筑的要求 “尾数吉利性” 如6、 8等。

第二部分金域名都一期住宅定价模拟

一、均价的确定

通过对“金域名都”综合价值和市场同类项目比较分析初步判断“金域名都” 一期住宅基准价为3200元/帄米均价3400元/帄米。一期商业临街的均价为8000元/帄米。

在具体定价策略上还需服从整体项口的资金策略。木项口为了实现定价优势应以低于类比项口的价格來赢得市场快速认同 尽快销售降低市场风险而可实现价格可以在以后的销售节点提升价格以实现。

—定价模拟选择

一期组团中1—4#楼的高度、景观、朝向、户型面积等要素非常相似并且所占•一期住宅的比例较人故选择2#楼作为定价模拟的楼栋。并将2#作为一•期建筑系数的参考楼栋,建筑系数设为1.0o

2#楼共220个住宅单位户型面积情况如下:

三、系数说明

1 ・朝向系数

1以起居厅、主卧室为主要功能空间判定可售物业朝向;

2可售物业最佳朝向以H照时间长短为判定依据 

共分11个等级 • "南一东”

• “东一南”

• “东南一西北”

• “东南偏南一西南偏南”

• “南一西”

• “西南偏南一西北偏西”

• “南一北”

• “东南一东北”

• “东_西”

• “东北一西南”

• “东南偏东一东北”

可售物业朝向系数以“南_北”向可售物业为基数“1”具它朝向以11个相应等级做以逐级递增或逐级递减方式计算系数。

2#楼的朝向共有5个系数分别为:

4231)东西北-南--南北系- 南系数系:数1.01系12・.0,数很,1部,南好0分.北的9西&通朝南晒风向北;通;风但西晒和噪音影响较大;

5)东-北-南系数1.04,朝向好南北通风。

2.景观系数

2#楼每个标准层有7个住宅单位由西向东分别为01—07单位。

1) 01单位三面观景临近洪都人道和商业街噪音较人部分组团绿化景观系数0.96

2) 02单位单面观景部分组团绿化景观系数0.98

3) 03单位单面观景组团绿化景观系数1.0

4) 04单位双而观景两面的组团绿化景观系数1.02

5) 05单位双面观景两面的组团绿化景观系数1.03

6) 06单位:组团景观和部分水景系数1.05

3. 帄面系数:

1) 04、 05单位:双阳台、客厅和主卧室开间很大系数1 ・0

2) 02、 03单位餐厅、厨房的采光较差系数0.96

3) 01单位双阳台、多功能间实用客厅和主卧室尺度合适系数1.01

4) 06单位客厅和卧室区全部朝南衣帽间创新实用系数1.03

5) 07单位客厅主卧室开敞气派并有入户式花园系数1.05o

4. 销量系数:

1) 01 、 02、 03单位户型较小中等总价销售速度较快系数1.0

2) 04、 05 、 06单位户型面积和房间的实用性较强总价相对较高系数1.02

3) 07单位高总价系数1.05o

5. 综合系数

1) 01单位 3.95/4=0.9875

2) 02单位:3.94/4=1.0.985

3) 03单位:3.98/4二0.995

4) 04单位:4.05/4=1.0125

5) 05单位:4.06/4=1.015

6) 06单位:4. 12/4二1.03

7)07单位:4.22/4=1.055

6. 楼层差价:

参考南吕目前在售高层楼盘的层差情况并结合国企定价方法和金域名都实际情况综合判定金域名都的层差为:

1) 1-6层为20元/帄方米

2) 6-12层为30元/帄方米

3) 12以上为40元/帄方米

楼层差价

基准单价 3200元/帄方米

单位价格二基准单价X综合系数+楼层差价

选择Vultr VPS主机不支持支付宝付款的解决方案

在刚才更新Vultr 新年福利文章的时候突然想到前几天有网友问到自己有在Vultr 注册账户的时候无法用支付宝付款的问题,当时有帮助他给予解决,这里正好顺带一并介绍整理出来。毕竟对于来说,虽然使用的服务器不多,但是至少是见过世面的,大大小小商家的一些特性特征还是比较清楚的。在这篇文章中,和大家分享如果我们有在Vultr新注册账户或者充值购买云服务器的时候,不支持支付宝付款的原因。毕竟我们是知道的,...

95IDC香港特价物理机服务器月付299元起,5个ip/BGP+CN2线路;美国CERA服务器仅499元/月起

95idc是一家香港公司,主要产品香港GIA线路沙田CN2线路独服,美国CERA高防服务器,日本CN2直连服务器,即日起,购买香港/日本云主机,在今年3月份,95IDC推出来一款香港物理机/香港多ip站群服务器,BGP+CN2线路终身7折,月付350元起。不过今天,推荐一个价格更美的香港物理机,5个ip,BGP+CN2线路,月付299元起,有需要的,可以关注一下。95idc优惠码:优惠码:596J...

小渣云(36元/月)美国VPS洛杉矶 8核 8G

小渣云 做那个你想都不敢想的套餐 你现在也许不知道小渣云 不过未来你将被小渣云的产品所吸引小渣云 专注于一个套餐的商家 把性价比 稳定性 以及价格做到极致的商家,也许你不相信36元在别人家1核1G都买不到的价格在小渣云却可以买到 8核8G 高配云服务器,并且在安全性 稳定性 都是极高的标准。小渣云 目前使用的是美国超级稳定的ceranetworks机房 数据安全上 每5天备份一次数据倒异地 支持一...

域名价格为你推荐
海外虚拟主机国外虚拟主机哪家好?美国主机好还是香港主机好?求推荐国际域名注册怎样注册全球通用(国际)中文域名?免费网站域名申请那里 可以申请免费的 网站域名啊??美国vps租用如何租用到最快的美国服务器国内最好的虚拟主机国内虚拟主机哪家的好?虚拟主机软件问虚拟主机用什么版本的软件比较好虚拟主机服务商哪个虚拟主机的服务商比较好?合肥虚拟主机哪里的虚拟主机空间实惠?美国虚拟主机购买美国虚拟主机在国内那家卖的便宜,稳定,功能全??域名网站有免费的网站域名吗
国外空间租用 子域名查询 域名论坛 黑龙江域名注册 新加坡主机 360抢票助手 绍兴高防 湖南服务器托管 本网站服务器在美国 灵动鬼影 宁波服务器 服务器维护方案 服务器干什么用的 国外免费asp空间 网通服务器托管 100mbps 能外链的相册 多线空间 海外空间 智能dns解析 更多