房地产估价和开发管理习题册

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第一章 房地产投资与投资风险

一、单项选择题

1按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能是房地产投资特性中的 。

A、相互影响性 B、适应性 C、不一致性 D、保值性与增值性

2一般来说标准方差越小投资风险 。

A、越小 B、越大 C、越难控制 D、越难估算

3某投资商欲进行写字楼置业投资其目标收益率为12%当前整个市场的平均收益率为15% 国家债券的收益率为3.5%。此时该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是 。

A、 0.57 B、 0.74 C、 0.80 D、 1.04

4某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划并在附近预先投资最后取得巨大的成功则该投资商利用的是房地产投资特性中的 。

A、位置固定性 B、不一致性 C、适应性 D、相互影响性

5不考虑其他因素变化利率升高则房地产价值 。

A、下降 B、上升 C、不变 D、不能确定

6下列风险中属于个别风险的是 。

A、购买力风险 B、市场供求风险 C、政策风险 D、 比较风险

7仅考虑房地产的投资特性时一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有 。

A、更长的经济寿命 B、更显著的各异性

C、更强的适应性 D、更专业的物业管理

8下列房地产投资风险中属于系统风险的是 。

A、 比较风险 B、通货膨胀风险 C、时间风险 D、资本价值风险

9某投资市场的平均收益率为12%银行贷款利率为5.17%国债收益率为3.5%房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么当前房地产投资的折现率为 。

A、 3.5% B、 5.17% C、 7.75% D、 8.59%

10 国际货币基金组织用于统计国际收支平衡的投资定义以 为基础。

A、收益 B、交易 C、资产 D、企业

11我国固定资产投资的统计分类将固定资产投资分为 。

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A、基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、 国有其他固定资产投资、

城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投

资、农村个人固定资产投资

B、 国有经济、集体经济、个体经济、联营经济、股份制经济、外商投资经济、

港澳台投资经济

C、 国家预算内资金、 国内贷款、利用外资、 自筹资金和其他投资

D、建筑安装工程、设备和工器具购置和其他费用投资

12 以下不属于投资特性的有 。

A、时间性B、收益性C、风险性D、公共性

13投资者进行房地产投资的主要目的是为了 。

A、财富最大化 B、保值增值 C、降低投资组合的总体风险

D、降低通货膨胀的影响

14要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力的房地产特性是房地产的 

A、适应性 B、相互影响性 C、位置固定性 D、各异性

15  是将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。

A、房地产直接投资 B、房地产间接投资

C、房地产混合投资 D、房地产有效投资

16房地产开发投资通常属于 它形成了房地产市场的增量供给。

A、长期投资 B、短期投资 C、 中期投资 D、 中长期投资

17 以下投资类型不属于间接投资的是 。

A、房地产抵押支持证券 B、购买房地产企业股票

C、购买房地产投资信托公司股份 D、合伙开发房地产项目

18如果整个投资市场的平均收益率为20% 国家债券的收益率为10%而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4房地产投资评估的模型所用的折现率为 。

A、 8% B、 4% C、 14% D、 12%

19 中国房地产市场的发展急需扩展房地产 渠道 以摆脱过分依赖商业贷款的局面。

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A、间接融资 B、直接融资 C、基金融资 D、债券融资

二、多项选择题

1下列投资形式中属于房地产间接投资的有 。

A、房地产开发投资 B、购买房地产开发企业的债券

C、房地产置业投资 D、购买住房抵押支持证券

E、购买房地产投资信托基金

2按照用途的不同物业可以分为 。

A、居住物业 B、商业物业 C、工业物业 D、 出租物业E、土地

3下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中正确的有 。

A、房地产同时具有经济寿命和自然寿命

B、 自然寿命一般要比经济寿命长

C、如果房地产维护状况良好可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命

D、房地产的经济寿命与使用性质无关

E、房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下房地产收入大于零的持续时间

4在有关国际投资协定中投资的定义通常以 为基础。

A、成本中 B、收益 C、交易 D、资产 E、企业

5 以下关于投资特性的说法正确的有 。

A、投资是一种有目的的经济行为是现在支出一定价值的经济活动

B、投资是一个行为过程这个过程越长未来报酬的获得越不稳定风险就越大

C、投资现在投入的价值是不确定的而未来可能获得的收益是确定的

D、投资活动是以牺牲现在价值为手段 以赚取未来价值为目标

E、投资的报酬可以是各种形式的收入可以是价格变动的资本利得也可以是

本金的增值还可以是各种财富的保值或权利的获得

6下列投资项目属于特殊物业的有 。

A、高尔夫球场 B、别墅 C、飞机场 D、高速公路 E、超市

7房地产开发投资应包括 。

A、商品房的建设投资 B、土地开发投资 C、商品房的买卖投资

D、取得土地的投资E、房地产置业投资

8房地产间接投资包括 。

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A、开发投资 B、置业投资 C、购买房地产企业债券

D、投资房地产信托基金 E、购买房地产抵押支持证券

9 以下属于工业物业类型的有 。

A、仓储用房 B、汽车加油站 C、研究与发展用房

D、车站码头 E、高新技术产业用房

10按资产投资的类型划分房地产投资信托公司公为 几种形式。

A、权益型 B、抵押型 C、负债型

D、资产型 E、混合型

三、判断题

1通货膨胀对房地产投资只有负面影响没有正面影响。  

2机会成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。  

3不论投资的风险是高还是低只要同样投资的期望收益相同那么无论选择何种投资途径都是合理的。  

4从理论上说通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。  

5购买住房抵押支持证券的个人和机构是房地产间接投资者。  

6在进行风险分析时期望收益的标准方差值越小表明该项目风险越大。  

7简单地说投资就是为了获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。  

8按固定资产的使用构成投资可以分为建筑安装工程、设备和工器具购买和其他费用的投资。  

9投资仅仅指金融资产及经济概念上的“资本”不包括具有创造生产能力的其他类型的有形资产和无形资产。  

10投资的报酬可以是各种形式的收入如利润、利息、股息可以是价格变动的资本利得也可以是本金的增值但不可以是各种财富的保值或权利的获得。  

11投资是一个行为过程这个过程越长未来报酬的获得越稳定风险也就越小。  

12房地产的经济寿命与其使用性质没有关系。  

13房地产市场上存在两宗完全一样的房地产。  

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第二章 房地产市场及其运行规律

一、单项选择题

1在房地产产品生产过程中承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的一般是 。

A建筑师 B结构工程师 C设备工程师 D监理工程师

2产生房地产价格泡沫的主要诱因是 。

A土地稀缺 B城市化进程快 C投机需求膨胀 D过度开发

3下列关于房地产市场特性的表述中说房地产市场具有 是不正确的。

A供给非同质性 B需求多样性 C竞争充分性 D交易复杂性

4某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米 2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米 2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米那么该市房屋的平均建设周期为 。

A 0.5年 B 1.5年 C 2年 D 3年

5房地产是一种特殊的商品  是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。

A专业性 B各异性 C不可移动性 D适应性

6 以下不属于房地产市场专业顾问的有 。

A建筑师 B精算师 C工程师 D律师

7表明房地产受地区性需求的依赖性程度很大决定房地产市场是地区性市场的是房地产的 。

A位置固定性 B相互影响性 C各异性 D差异性

8某房地产开发商按照目标市场的群体特征将房地产市场分为老年住宅市场、青年公寓市场等是从 角度对房地产市场进行的细分。

A房地产用途 B 目标市场 C房地产交易 D增量性质

9新建房地产项目的出租和销售属于房地产的 。

A一级市场 B二级市场 C三级市场 D存量市场

10 以下关于房地产市场指标的叙述错误的是 。

A在中国空置量是指报告期末房屋存量中没有被占用的部分可按物业类型

分别统计

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B 中国竣工量统计指标是竣工面积指报告期内房屋建筑按照设计要求已全

部完工达到入住和使用条件经验收鉴定合格或达到竣工验收标准

可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和

C平均建设周期指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的

时间长度

D可供租售量指报告期可供销售或出租房屋的数量单位为建筑面积或套数

11根据 不同可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

A房地产交易方式 B房地产交易顺序

C购买房地产目的 D房地产类型

12在房地产市场的分类中一级市场是指 。

A土地使用权转让市场 B新建商品房租售市场

C土地使用权出让市场 D土地使用权出让市场和新建商品房租售市场

13通过市场机制的调节作用在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下就能完成 。

A配置存量房地产资源和利益 B显示房地产市场需求变化

C指导供给以适应需求的变化 D指导政府制定科学的土地供给计划

14 以下影响供需的主要因素中影响房地产周期循环的最关键的因素是 

A房地产价格 B房地产市场预期

C金融相关因素 D相关商品价格

15 以下关于房地产市场特性的描述错误的是 。

A房地产商品的不可移动性使房地产价格与其所处的地理位置关系极大

B 由于房地产市场上的商品本身不能移动交易是房地产产权的流转及其再界定

C由于人口的不断增长和社会经济的不断发展房地产价格总体上呈向上波动

的趋势

D 由于房地产相关法律法规较健全房地产交易费用相对来说还是比较低的

16  制度导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同。

A土地出让制度 B土地转让制度

C房地产登记制度 D土地储备制度

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17 以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是 。

A非理性预期 B价格机制 C容积率控制 D生产的时间落差

18 以下不属于现代房地产周期研究结论的是 。

A经济扩张与创造就业不再是线性关系

B经济复苏不会立即导致新建筑的产生

C房地产市场呈现自我修正的周期性

D就业机会增加与空间需求不再同比增长

19 自然周期的第一个阶段始于市场周期的 。

A供求转折点 B峰值点 C谷底 D供求平衡点

20房地产泡沫形成的促成因素是 。

A土地的有限性 B土地的稀缺性

C投机需求膨胀 D金融机构支持

二、多项选择题

1房地产市场结构包括 。

A 总量结构 B 区域结构 C产品结构

D供求结构 E资金结构

2从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在 。

A第一阶段 B第二阶段初期 C第三阶段初期

D第三阶段 E第四阶段

3 以下属于房地产市场运行的社会环境的有 。

A基础设施状况 B人口数量和结构

C居民思想观念 D宏观金融政策 E新产品开发能力

4 以下关于房地产市场的说法正确的有 。

A 由于不同类型的房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向

客户的类型等方面均存在较大差异因此需要按照房地产的用途将其分解

为若干子市场

B从市场营销的角度出发房地产市场可以按照目标群体特征的不同分为低档、

中低档、 中档、 中高档和高档物业市场

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C根据研究和决策的需要可以将不同的房地产市场细分方法叠加起来得到

更细的子市场

D市场所包括的地域范围越广其研究的浓度就越浅研究成果对房地产投

资者的实际意义也就越小

E新建商品房租售市场是房地产三级市场

5 以下属于房地产市场需求指标的有 。

A空置率 B城市家庭可支配收入

C 国内生产总值 D销售量 E平均建设周期

6 以下关于房地产供给的描述正确的有 。

A由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减因此市场供给缺乏弹性

B 由于土地的有限性、不可再生性以及房地产投资规模巨大使房地产具有

较高的垄断性从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛

C 由于房地产建设周期较短 因此房地产供给具有及时性

D 由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异市场供给具有异质性

E建设新的房地产项目可能会引起房地产市场供给的变化

7 以下情况能引起房地产市场需求增加的是 。

A未来预期收益的增加 B收入水平的提高

C边际税率的降低 D土地供给的减少

E消费品味变化

8 以下关于房地产市场特点的说法正确的是 。

A由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减因此市场供给缺乏弹性

B房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序耗费时间比较长交易费

用通常也比较多

C 由于人口的不断增长和经济社会的不断发展房地产价格总体呈向上波动的趋势

D 由于土地的有限性、不可再生性以及房地产投资规模巨大使房地产市场

具有高度的垄断性从而导致房地产市场供给主体间的竞争充分、广泛

E房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件是一种基本需求市场的

需求首先具有广泛性

9房地产投资收益包含 。

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A等效租金 B转售收益 C转售增值收益

D有效租金 E效益租金

10 以下属于自然周期第一阶段特点的有 

A净需求的增长将慢慢吸纳先前过剩的供给推动市场逐渐走出谷底

B供给增长速度高于需求增长速度空置率回升并逐渐接近合理空置率水平

C 由于空置率降到了合理空置率以下表明市场上的供给吃紧租金开始迅速上涨直到达到一个令开发商觉得开始建设新项目有利可图的水平

D如果物业租金缺乏竞争力或不及时下调租金的话就可能很快失去市场份额租金收入甚至会降到只能支付物业运费用的水平

E这时供给保持基本静止不变没有或很少有新的投机性开发建设项目出现

11有关房地产空间市场和资产市场的描述正确的有 。

A空间市场的供求关系决定了房地产租金水平

B房地产租金水平决定了房地产的收益率

C空间市场的需求又是由资产市场决定的

D房地产资产市场中的需求影响房地产资产的收益率

E房地产资产的收益率影响资产市场的需求

12传统的房地产周期理论主要包括 

A在市场供求平衡的前提下房地产市场会正常运作且这种平衡会持续一定的时期

B房地产市场的发展呈现出一种自我修正的周期性且不同周期之间的时间差异和投资回报差异也有较大的区别

C在房地产每一个运行周期中均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再扩张的过程

D房地产市场处于平衡状态下投入资金的利润预期保持不变投资者具有自我调节投资量的能力

E房地产市场的供需永远是平衡的

13过度开发的诱因有 。

A土地的有限性和稀缺性 B开发商对市场预测的偏差

C开发商之间的博弈和非理性行为 D开发资金的易得性

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