办公楼物业管理服务

招标文件信息项目编号:BACG2017XXXXXX项目名称:办公楼物业管理服务包号:A项目类型:服务类采购方式:公开招标货币类型:人民币评标方法:综合评分法资格性审查表序号内容1投标人必须是在中华人民共和国境内注册的独立法人,且为深圳市政府采购注册供应商,并在宝安区政府采购网上响应投标;2投标人具有有效物业管理企业一级资质证书;3投标人参加本次政府采购活动前3年内在经营活动中没有重大违法记录(提供声明函,格式自拟)4参与政府采购项目投标的供应商近三年内无行贿犯罪记录(本项由深圳市政府采购中心定期向市人民检察院申请对政府采购供应商库中注册有效的供应商进行集中查询,投标文件中无需提供证明材料)5截至开标时间为止,未被深圳市各级政府采购主管部门行政处罚(指禁止参与政府采购活动且在有效期内)的投标人6不接受联合体投标.
符合性审查表序号内容1营业执照扫描件2法人代表证明书和法人代表授权书3按招标文件要求提供资质证明文件4投标有效期符合招标文件要求5投标报价不超出项目控制金额6对招标文件中带号条款的响应没有负偏离7投标文件没有招标人不能接受的条件8无招标文件中列明导致投标无效的其他因素9遵守并符合《中华人民共和国政府采购法》、《深圳经济特区政府采购条例》的有关规定10投标人可只对其中一个包或几个包服务内容进行投标(如有的话),但不得将一个包中的内容拆开投标,否则作投标无效处理11为保证公平起见,除非另有规定或说明,投标人对同一服务投标时不得同时提供两套或两套以上的方案,否则作投标无效处理12投标报价必须符合国家、深圳市相关法律法规所规定的标准要求评标信息评标方法:综合评分法平均价格下浮比例:5%综合评分法,是指在最大限度满足招标文件实质性要求前提下,按照招标文件规定的各项因素进行量化打分,每个投标供应商的总得分应以去掉一个最高分和一个最低分后的汇总分确定,以评标总得分最高的投标供应商作为中标候选供应商或中标供应商的评标方法.

价格分计算方法可分两种:方法一:价格分=[1-(投标报价-最低价)/最低价]*价格权重*100当价格分防盗报警主机1套,主要用于领导办公室、档案室及机要文件室.

(7)监控系统:大楼各通道和重要场所都安装有监控摄像头、围墙上布置有红外线、摄像头.

(8)电动门系统:南门、北门及东门共有"红门"牌双开电动门3套,(9)音响系统:移动机柜音响有6套,固定音响14套,分别在会堂、附楼、圆形会议室及各楼层会议室.

(10)太阳能系统:安装在附楼天面,主要由28套全紫铜性涂层板芯集热器组成,每组6块共168块,睛天日产水量13440Kg;在阴雨天时发热管自动加热至设定水温,具有节能、安全、高效环保等效果.

(11)楼宇自控系统:主机由霍尼韦尔有限公司制造,主要监测内容包括:供配电、空调系统、给排水、电梯系统及照明等系统.

(12)停车场系统:大车库有1090个车位,小车库150个车位,室外地面有150个车位,共有1390个车位;(13)空调系统:中央空调有5台开利冷水机组,总容量为3600冷吨;冷却塔9台,每台11KW;冷却泵37KW2台、75KW5台,冷冻泵15KW2台、30KW5台、45KW4台、11KW3台、7.
5KW3台、4KW2台;风柜50台、风机盘管35W有1000台;VRV多联体空调有24台室外机,265台室内机,主要供区领导办公室及附楼客房使用.
有8套精密空调,主要用于网络机房、计算机房及监控中心.

(14)巡更系统:主要用于秩序维护队员晚上根据设定路线进行巡逻,并在当天内将数据传输给巡更电脑主机,同时能分析出巡视路线及时间是否正确.

(15)节能、减排及中水体统:主要用于整个项目节约能源,符合国家相关节能标准规定,体现本单位响应国家号召,积极做到"开源节流".

(三)、绿化部分:总绿化面积约12万m,其中办公大楼首层有4个园林水景观,室外四周和后山共种植1250类花草树木,其中:大小乔木4800棵,名贵乔木78棵,绿化带内采用智能喷灌系统.

二、物业管理范围1、建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、……)的维修、养护和管理,对楼梯间、走廊通道发现霉黑或划花要进行粉刷翻身.

2、办公楼建筑共用配套设施、设备(供水管道、排水管道、高低压配电、后备电源设备、照明、楼内消防设施设备、电梯等)的维修、刷漆养护、管理和运行服务.

3、本物业规划红线内的属配套共用服务设施(办公室内外灯具、卫生间内冲水阀、水龙头等)的维修、养护和管理.

4、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池每年清理1次、沟渠、池、井、绿化、路灯、自行车房棚、停车场、……)的维修、养护和管理.

5、环境及室内的清洁卫生,垃圾的收集、清运.
会议室、办公室内彻底清洁2次/周、日常保洁1次/天,外墙每年清洗2次,大理石地面按要求每天下班后机洗一次、广场每天机洗1次.

6、物业标识的设置与维护,交通、车辆行驶及停泊.
7、协助区委区政府做好外来参观及开会时的接待准备工作和对区委区政府各类会议前的准备工作(含会议使用的音像、设备的开关、会后的整理).

8、负责提供区委区政府办公楼卫生间内的纸巾、洗手液日常用品,所购买的清洁用品按要求购买同类型号和品牌.

9、办公室人员调动时,协助搬运办公桌椅、文件,整理电脑、电话线路等工作.

10、按设备维修和养护规范标准定期对各类设备设施(含电梯、监控、消防、水泵、变压器、发电机、配电柜、强弱电缆线路、强弱电井、红外线等).

11、建立健全区委区政府办公楼的消防档案资料,并与辖区内消防主管部门建立信息互动及沟通渠道.

12、健全物业管理档案、资料.
13、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项.
三、物业管理服务标准l、总体服务标准:物业管理执行《全国物业管理示范大厦评分标准》(90分以上的标准)以及标书、委托管理合同的有关规定.
杜绝重大火灾事故、质量事故.

设备完好率98%以上.
房屋完好率98%以上.
用户满意率95%以上.
有效投诉处理率100%.
有效投诉率低于0.
2%.
环境卫生、消杀、绿化达标率为98%以上利用现代化信息管理手段对物业进行管理.
消防管理通过政府规定,年检完好率100%.
管理处人员配置符合采购单位要求,持证上岗率100%.
2、物业管理的分项标准(一)环境卫生及防疫消杀管理服务(1)清洁卫生实行一体化管理,有专业清洁队伍,管理制度完善,并配备先进设备进行辅助工作.

(2)负责做好校红线以内所有的露天地面公共区域、以及所有建筑物的公共区域的卫生清洁、保洁与管理.
具体包括:连廊(走廓)走廊通道、楼梯、扶梯、消防设施、楼顶平台(含玻璃平台)、梁、柱、内外墙体、墙面、天台、天花、灯饰、风口、宣传栏、凉亭、警示牌、悬挂牌(含门牌)、配电房、设备房、门卫、门厅、卫生间、门窗、玻璃、地面、绿地、各类沟井与管道、道路、停车场等,以及其它未列明、但包含上述指定范围以内的场所及设施用具.

(3)负责做好区委区政府办公楼内环境卫生、下水道、沟渠、池、井、楼顶的清淤处理、垃圾收集清运、化粪池的清运;办理好垃圾清运等有关手续,负责垃圾房的使用、保养及维修,垃圾清运实行袋装化收集清运,在垃圾清走以后要及时对垃圾房清洗、消毒.

(4)所有建筑物外墙每年清洗2次,须由具有高空作业资质的施工队伍进行现场操作,费用由中标单位承担,地面清洗每月2次,并根据实际情况增加清洗次数,以保证场地及设施的洁净.
节假日、主要接待或举办活动时须配备充足保洁员,及时跟进打扫,清理现场垃圾,保持环境清洁卫生,公共过道地板洗地机磨洗;建筑物外地面洗地机磨洗.

(5)定期开展除"四害"、白蚁防治及卫生消杀工作,严格按照上级有关部门规定进行定期的防疫消杀工作,在流行性传染病高发期或爆发期以及春夏孽蚊滋生季节要严格按区机关后勤服务中心要求组织消杀.

(6)保证所有洗手间(宿舍内除外)的纸篓、洗手液、干手机等卫生用品的正常使用;垃圾桶的更换补充由用户方负责:投标单位在标书中为管理需要添置的设施设备视为投标单位投资,中标后按要求实施.

(7)负责各建筑物办公室、功能室、会议室、食堂、卫生间等室内区域的清洁卫生.
日常保洁中注意垃圾的及时清运、"零干扰"服务.

(8)区委区政府办公楼清洁所需的一切物料(纸巾、洗手液等)、保洁工具、药品、消杀工具、垃圾袋等均由中标单位负责,其中卫生易耗品要使用采购方认可的品牌.

中标单位应承诺在早上8:30前将所有区域(如外围、功能室、楼梯、过道、洗手间等)的卫生清洁完毕,并全天随时保洁,保证不影响正常办公.

(9)清洁卫生工作流程和质量标准:见下表工作项目作业频率质量标准保洁率外围地面每天清扫2次并随时保洁,每月彻底磨洗清洁一次.
无垃圾杂物、无污渍秽迹,无积水聚沙等100%以上楼道清洁每日清扫二次,清运垃圾两次,每日拖抹四次;并随时保洁.
主楼、附楼消防通道楼梯地毯每周机洗一次.

无杂物、无黑尘、无蜘蛛网、无乱贴广告、无乱堆放、挂墙设施、扶手无尘,地面无拖痕100%以上梯级(阶梯)每天用绿水拖抹2—4次,随时清扫保洁;每周清洗污渍沙泥2次.
无垃圾、沙泥、无污渍油渍保持干净99%以上楼梯扶手、栏杆、走廊坐椅的清洁扶手、坐椅每日擦抹二次,栏杆每日擦抹一次无黑尘、无污迹、无蜘蛛网、无死角、死皮99%以上公共过道、大厅瓷砖地面每日拖扫两次,尘推静电吸尘两次,并随时保洁,保洁至少一小时内一次.
地板洗地机磨洗及打蜡每月不少于1次,每年打蜡不少于15次;建筑物外地面洗地机磨洗不少于每月一次.

无垃圾杂物、无泥沙、无污渍、无黑尘、无死角、拖痕、无卫生死角100%以上大理石地面每日拖扫两次,尘推静电吸尘两次,并随时保洁.
每周用抛光机抛光补蜡1次;无灰尘、无污渍、秽迹,地板光洁如镜.
100%以上墙面、开关按钮清洁每周用绿水除尘擦拭三次,主楼东2区、西2区东西立面墙清洗2次/年.
主楼12个旋转楼梯间的窗台清洁2次/年.

无广告纸、无蜘蛛网、无积尘、污迹等99%以上电子门禁器清洁每日擦抹一次无黑尘、无污迹等99%以上消防栓、消防管道、配电箱等清洁每周擦抹三次无蜘蛛网、无积尘、污迹等99%以上给、排水管、排风口、冷风口每天保洁,每周清洁1次无灰尘、蜘蛛网99%以上灯具清洁外抹每月二次,内抹每月一次灯具、灯管无灰尘,灯具内无蚊虫,灯盖、灯罩无蜘蛛网,保持明亮洁净99%以上宣传栏、标识牌等不锈钢饰物表面清洁宣传栏、标识牌每日清洁一次,不锈钢表面每日保洁一次,每周上不锈钢油2次宣传栏、标识牌无污迹、无斑点、积尘,表面光亮可映出人形99%以上天面、平台清洁每周彻底清洁、清理二次无垃圾、无积水、无死皮青苔、无杂物、无堵塞100%以上地下车棚(房)、停车场清洁每日两次,停车场每周冲洗一次无垃圾、果皮、纸屑、杂物、灰尘、积水,自行车摆放整齐,汽车停放有序,及时处理油块油迹99%以上公共场地和道路的清洁每日清扫不少于二次;每月磨洗一次.
无泥沙、无垃圾杂物、无积水、无污迹、无死角、无杂草100%以上垃圾桶的清洁每日二次清理收集、每天一次擦拭清洁,每周一次消杀干净整洁无臭味、无滴水、无蚊虫孳生、无污迹、无乱张帖,日清洁达99%以上100%以上化粪池、隔油池及相关管道定时检查畅通情况,发现堵塞及时处理,每年清理抽吸不少于两次,每月管道维护疏通一次,其余随机清理疏通无臭味、无沉淀物、无堵塞、无积溢、排污畅通99%以上垃圾房(池)清洁每日清理清运二次,冲洗二次,每周消杀三次内外墙干净.
无明显垃圾,水沟、地面无积水、无蚊虫孳生、无臭味异味,日清理100%100%排水沟、排污管、污水井清洁、清理、清扫每天明沟(井)清洁垃圾杂物2次并保洁,每周管道、雨水井、污水井清洁1次,每月消扫二次无垃圾、杂物、无积水、畅通无阻;少蚊、蝇、蟑螂,无鼠,消杀率达99%以上.

99%以上建筑物楼顶每月一次,多雨季节不定期检查无积水,无堵塞.
100%绿化带每日随时拾捡垃圾杂物并保洁,每周彻底清理干净杂物垃圾等如有花草枯萎,及时更换,无垃圾杂物、无污渍秽迹,无积水聚沙等99%以上花槽(池)盆景植草砖每日随时拾捡垃圾杂物并保洁,每周彻底清理干净杂物、垃圾等干净清洁、无杂物、无垃圾等废弃物99%以上车道、停车位每天清扫2次并保洁,每周用化油剂清洗后再用高压冲洗机冲洗1次无垃圾油污,无积水聚沙99%以上玻璃门、窗走廊玻璃门、窗每天用玻璃水清洗清刮2次,随时清抹保洁无灰尘、污渍、手印、光洁明亮99%以上大堂玻璃每天用玻璃水清抹清刮1次并随时保洁公共走廊玻璃墙面(外侧)保洁每周用玻璃水清洗清刮1次洗手间清洁洗手间大门每天用消毒剂清抹1次,保洁无灰尘、无污渍手印100%地面每天用消毒剂清洗4次无灰尘、水渍、污渍墙身每天用消毒剂清抹1次并保洁,每周用清洁剂清洗1次无灰尘、无污渍、水渍、洁净玻璃镜每天用玻璃水清洗1次并保洁无灰尘、污渍、手印、光亮洗手盆、台面、水池每天用消毒剂清抹1次并保洁无灰尘、无污渍无痰渍大小便器每天用消毒清洁剂清洗3次,随时保洁,定时放卫生球和喷空气清新剂;每周用消毒剂全面大清洁1次;每月定时检查管道畅通情况,发现堵塞及时处理无臭味、无污渍无垢、干净清洁洗手间保洁每45分钟一次无臭味、无污渍无垢、干净清洁天花每周用升降机升至适当高度用抹布及鸡毛扫清除天花顶部灰尘及蛛网1次无灰尘、无蜘蛛网窗帘、风扇窗帘每季度折除清洗不得少于1次,每年折除清洗不得少于4次;风扇的定期拭擦清洁每月一次,折除清洗每年二次.

无污渍无垢、干净清洁室内区域办公室每天清洁不得少于二次;会议室、功能室、每天清洁不少于一次;教室日常清洁由班级负责,但每周定期清洁不得少于二次、每月地板清洗不得少于一次;行政领导办公室内地毯每日清洁吸尘一次,每周机洗清洗一次;沙发每月打蜡不少于1次;室内区域随时保洁无垃圾、杂物、无灰尘、无污渍、无痰渍、"零干扰"服务100%会议室清洁会前清抹桌椅灰尘,适当通风后开灯、开空调,整理桌椅以及在开会时提供开水.
会后清扫地面,擦拭并整理桌椅,清洗烟灰缸、清倒垃圾桶,关闭空调,照明生活水池每年2次的水池清洗消毒,符合安全标准,正常使用,获得相关检验文件100%保洁所有区域范围内的保洁每服务不得少于每小时一次;洗手间的保洁不得少于45分钟内一次100%(二)园林绿化管理(1)负责承担区委区政府办公楼红线以内绿化的维护、保养、修剪造型、施肥、浇水、除杂草、补苗、松土、杀虫、杂物清除等管理.

(2)实行一体化管理,有专业队伍,管理制度完善,并配备先进设备进行辅助工作.

(3)绿化垃圾要及时自行清运到区机关后勤服务中心指定地点.
(4)配合区机关后勤服务中心制定与组织落实各种涉及绿化方面的活动方案,如上级检查、接待等.

(5)建立健全各种绿化管理台帐,原始台帐保存完好,所有资料归区机关后勤服务中心所有.

(6)属于物业管理绿化方面的其他事项.
(7)园林绿化工作流程和质量标准:见下表工作项目作业频率质量标准达标率草地清洁养护做到每日清洁绿化带内垃圾、杂物、枯枝、落叶,及时除杂草,每月应对草地预防性喷药三至五次,杂草不能超过草坪面积的0.
1%,每月施肥三次以上修剪一次,每日淋水4—6小时以上(11月—12月每日早晚各淋水一次),春夏秋每半月修剪一次,冬季每45天修剪一次.
剪草机剪完草后5天内修完草边,马上浇一遍透水.
草地高度保持在3-10cm内.

草地翠绿,无杂草,草坪平整,无落叶、无枯黄现象,无病虫害及任何杂物;施肥方法须播肥或喷肥.

生长高度5-8公分,成活率达98%以上,杂草控制在2%以下绿篱花球修剪养护每15天修剪一次长势良好,造型美好,修剪整齐,无干旱缺水、无杂草、无枯枝及缺苗,无病虫害.

生长高度80公分以上,100公分以下.
达标99%以上乔灌木的整形修剪、养护乔木每年1-2次,灌木每年9次.
乔木树冠整齐,无枯枝、断枝、徒长枝,一个月进行一次整形修剪.
灌木修剪成形,生长健壮.
花带修剪平整、造型突出,及时剪除徒长枝、萌蘖枝,半个月进行一次整形修剪.
盆花及时修剪枯枝黄叶、绑缚树形.

应保证每天淋一次水,(雨天除外),并根据季节情况,每一周喷一次药物.
除夏季外,每两周应进行一次松土.
每月根据树种情况适时施肥两至三次,修剪枝两次.
药物除土壤里的害虫每年三次以上.

造型美观,形态逼真,长势良好、无干枯枝条、无干旱缺水、无杂草.
采用穴施或沟施施肥,浇水及时,覆土平整,肥料不露出土面;树不阻车辆和行人通过,主侧枝分布均匀;无病虫害.

成型,整齐,灌木等新长枝条不超过15厘米;无病虫害.
花卉盆栽管理不定期剪枝、修理叶片茂盛,枝条均匀,花朵鲜艳,枝叶无尘、无杂草成活率达98%以上室内植物养护室内植物养护每天1次,叶面清洁每周2次.
叶片茂盛,枝条均匀,花朵鲜艳,枝叶无尘.
成活率达98%以上植保管理定期巡查、浇水、施肥.
少见病虫害成活率达99%以上补苗、补草花草、树木、草坪有缺损现象.
及时汇报、补种,发现人为或车辆损坏的及时制止、汇报,妥善处理.
补苗成活率达90%以上病虫害的防治每周抽查,每月普查.
花灌木、草坪生长季节每二月打一次药,个别有病虫的地方及时打、多次打,直至消灭为止.
打药时戴手套、口罩,农药配比按照规范.

保证无病虫危害,一旦发生,十天内得到控制完好率99%以上防风防暴风暴前加强预防,风暴后及时处理风前设立支柱疏剪枝叶;风后4小时内无断枝、落叶,树木无倒斜;草地内无1平方米以上积水.
及时清理被台风暴雨吹倒的树枝,及时扶植倒伏的树木(2小时内).

把损害减少到最低限度施肥草地每月一次(阴雨天施),乔灌木每季一次,冬季施加花生麸、蘑菇肥、饼肥等做为底肥保证不因缺肥及养分不足而长势不好,枯萎或死亡浇水绿化带视天气情况适量浇水,不能有缺水现象.
盆花浇水见干见湿、以浇透为准.
绿化设施维护好喷淋设施、水龙头、花池、绿化牌等,有损坏现象及时汇报.
(三)公用设施、设备维护与管理(1)建立完善的质量保证体系,提供切实可行的运行管理、维护保养、维修的实施方案和各种措施.

(2)制定设备安全运行管理、岗位责任制、定期巡视检查、操作规程及监督检查制度,建立岗位责任制,并严格执行.
做到科学管理、正确使用,精心维护,备齐备件,及时维修;主要设备如电梯、中央空调末端(不包括主机、VRV空调)、发电机及消防系统的保养工作,必须由具有资质的专业公司保养,费用由中标单位承担.

(3)建立安全检查制度,配备专职值班员对所管辖区域及设备设施进行日常安全巡检和定期安全检查,并记录备查.
实行24小时值班制度,保证设备良好,运行正常,无重大管理责任事故.
配电机房须安排人员24小时值班.
严格按照操作规程施工操作.

(4)设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘,无鼠、虫害发生.
(5)房屋本体、公用设施整洁,公用楼梯、通道无堆放杂物及违章占用等.

(6)确保楼盖、屋顶、梁、柱、共用部位内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门窗、设备机房、室外场地、道路的完好和正常使用.

(7)所需各种专业技术人员配备齐全、维修和操作人员持证上岗.
有解决各类故障和事件的能力.

(8)建立设备台帐和档案,项目齐全,目录清晰,设备图纸档案、技术资料齐全,管理完善,可随时查阅.

(9)公用设备、设施维修用的五金材料(灯具、电线、开关、门锁、拉手等)应符合节能、环保的标准,并且采购方认可的品牌和价格范围,对于单件单项维修低于500元的费用由中标单位承担,超过500元的由采购方承担.
服务标准见下表:序号项目内容服务标准1房屋日常养护维修1、区委区政府大楼围墙维修2.
门窗工程养护维修3.
油漆工程养护维修4.
墙台面及吊顶工程养护维修5.
屋面工程养护维修6.
地下防水工程养护维修1)防止漏水浸水,确保区委区政府房屋、内外墙面、天花、门窗的完好和正常使用;2)及时完成各项零星维修任务,零修合格率100%.
及时完成油漆涂刷.
3)围栏、防盗网,楼梯护栏、设备房、垃圾桶、道路和停车场交通标线等所有油漆一年至少油漆二次.

2室外场地、道路养护维修院内广场地面、台阶、养护维修室外地面养护维修1)确保区委区政府大楼室外场地、道路的完好和正常使用;2)及时完成各项零星维修任务,零修合格率100%.
3给排水设备运行维护管理给排水管道养护维修水泵、水箱、阀门等设备设施养护维修水泵房及机电设备的养护维修给排水检查井养护维修其他相关养护维修沟渠池井的检查1)建立用水、供水管理制度并予以实施,保证给排水系统正常运行使用.

2)防止跑、冒、滴、漏,对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修,不发生大面积跑水事故,定期对水泵房进行检查、保养、维修、清洁.

3)保持水箱清洁卫生并定期每年清洗消毒二次,确保二次供水符合饮用水国家标准(出具合格的水质检验书).

4)保证设备和管道系统状况良好,供水系统能正常发挥功能.
5)定期对排水管、化粪池、隔油池、沟渠、池、井进行清疏、养护及清除污垢.
保证排水系统通畅、确保上下水管道完好和正常使用.

6)及时发现和解决故障,当出现故障时,维修人员及时到位抢修,恢复正常功能.
零修合格率100%.
雨水井;污水井;化粪池;阀门井完好率达100%;无缺损,无污积、无堵.

7)所有外露管道表面合同期内除锈刷油漆1次.
4供配电设备运行维护管理供配电设备运行维护管理1)对供电范围的电气设备定期巡视维护和重点检测,建立各项设备档案(包括电气平面图、设备管理图、接线图等图样),做到安全、合理、节约用电;2)用电设备管理、操作、维修保养严格按国家标准操作运行,建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度,制定临时用电措施并严格执行;供电运行和维修人员必须持证上岗;3)建立24小时运行维修值班制度,及时发现和解决故障.
当出现故障时,维修人员5分钟内及时到位抢修,排除故障,恢复正常功能.
零修合格率100%;4)加强日常维护检修,公共使用的照明灯具(包括地下室照明、楼梯、电梯间、设备房、室外院墙照明)线路、开关保证完好,确保用电安全,并管理和维护好避雷设施.

室内外照明和效果灯光工程系统维护管理1)加强日常检查巡视,及时更换灯具光源,确保节日灯光的正常使用;2)定期检测,发现故障及时维修,零修及时率达到100%,小修不过夜.
5消防系统维护管理1、火灾自动报警系统(联动系统)2、消防广播及电话系统3、消防水系统、气系统4、防排烟系统5、应急照明系统6、其它设备设施1)加强日常检查巡视,确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全,完好无损,随时可启用,定期进行联动测试,确保整个系统反应正常;2)落实消防安全责任人、义务消防人员,定期进行演练,开展消防知识及法规的宣传教育,杜绝火灾事故发生.

3)制定突发性火灾等应急处理方案,设立消防疏散示意图,保证紧急疏散通道畅通,照明设备、引路标志完好.
定期对消防系统进行保养维护.

4)及时发现并排除火灾等安全隐患,以及消防设备故障.
6空调系统维护空调设备运行维护1)建立规范完善的空调运行、安全操作规程、维修保养制度,并严格执行.

2)保证空调系统安全运行、正常使用.
运行中无超标噪音和滴漏水现象.

3)有准确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和维修保养记录齐全,并归档.

4)制定切实可行节能降耗措施,应有明显节能降耗成果.
5)定期检修养护空调设备末端,保证空调设备、设施处于良好状态.
7智能化系统智能化系统运行管理维护1)摄像机外观完好无损、无锈蚀,显示画面清晰、色彩正常、无干扰,摄像位置准确、倍率合适.
硬盘录像计算机工作稳定,录像文件回放正常,各路视频、音频、控制、报警线缆连接牢固、接头无修饰,键盘无损坏、操作灵活.

2)消防报警主机模拟报警正常.
探测器、报警器完好、有效,接线牢固可靠.

3)楼宇自动化控制系统工作正常,控制协调,设备运转良好,零修合格率达100%.

4)背景音乐广播系统音质清晰、噪声低.
5)会议室及礼堂的灯光、音响系统工作正常.
8电梯系统维护电梯设备运行维护1)建立规范完善的电梯运行、安全操作规程、维修保养制度,并严格执行.

2)保证电梯系统安全运行、正常使用.
运行中无异响和抖动现象.
3)有准确完整的电梯系统档案资料,各项运行记录和维修保养记录齐全,并归档.

4)制定切实可行节能降耗措施,应有明显节能降耗成果.
5)定期检修养护电梯设备,保证电梯设备、设施处于良好状态.
6)提供24小时全天候的紧急故障处理,发现故障及时处理.
中标单位必须有电梯维保资质证书或聘请有专业资质的电梯公司维保(10)公共设施日常维修养护计划及实施方案:见下表序号项目维修类别划分日常维修(计划、实施、标准、效果)1公共屋面隔热层破损;防水层破损,造成屋面渗漏;避雷网脱焊、间断;屋面积水计划:每天检查一遍,发现问题,及时维修.
实施:由维修班按相应作业规程实施维修;维修费用按逐年递增20%.
标准:房屋修缮标准;相应修缮作业规程.
效果:无积水,无渗漏;隔热层完好无损;避雷网无间断.
2水、电、太阳能设备水、电、太阳能等设备的维护保养;日常设备的零部件易耗品维修、更换计划:每天巡视检查,发现问题,挤时检修.
实施:由维修班组织实施.
标准:各项设备维修保养规程.
效果:无故障停水、停电、停热水供应;保障安全运行.
3公用照明线路的检修维护;灯具的维修和更换计划:每周检查一次,发现问题,及时维修.
实施:由维修班按照相应作业规程实施维修.
标准:公用照明维修保养规程.
效果:线路无搭乱接;照明灯具正常有效.
4监控系统区委区政府办公楼内监控系统维护和设备的管理;区委区政府办公楼内监控器材的有效维护及检修计划:每周检查一次,发现问题,及时维修.
实施:由维修班按照相应作业规程实施维修.
标准:标识制定及维护管理规定效果:设施有效,标志清楚,完好无损.
5墙面、地面、门厅、天棚、通道、楼梯等地面的维修改造;墙、天棚维护;通道、楼梯见墙面、扶手、踏步的维护.
计划:每周检查一次,发现问题,及时维修.
实施:由维修班按照相应作业规程实施维修.
标准:相应建筑部分修缮技术规程;房屋修缮标准.
效果:无缺损、无霉迹,扶手完好,无张贴痕迹.
6上下水主管接口及砂眼漏水;管道堵塞、破裂固定码松脱计划:每周检查一次发现问题,及时维修.
实施:由维修班专业人员负责维修.
标准:排水管维护修缮标准;给水管维护修缮标准.
效果:上下水畅通、无渗漏.
(四)消防安全管理(1)全面负责区委区政府办公楼门禁管理和管辖区域内防火、防盗、防破坏、防事故的安全保卫工作,及时发现和消除安全隐患;按照安全防范的有关要求,开展定期和不定期的安全检查,做好安全宣传工作.

(2)负责及时、正确处理区委区政府办公楼内的各类突发事件;配合保卫科协助调查区委区政府内发生的各类案件及意外事故.

(3)负责区委区政府办公楼消防管理,指派消防安全责任人;巡查消防设备设施,发现问题应立即处理,确保系统可随时起用,确保消防通道畅通,并制订消防应急方案.
所有护卫人员均是义务消防员,接受消防培训(由投标单位组织),每半年进行最少一次消防演习.

(4)建立突发事件处理程序,拟定相应的措施,建立快速反应、快速支援等安全体系.

(5)建立突发性预警机制,在发生火灾、地震、水灾等自然灾害时,确保紧急疏散通道畅通,照明设备、引路标志完好、及其它安全隐患.

四、物业管理服务人员配备要求1、投标人必须承诺配备最低人数:投标人必须承诺本项目人员配置不少于163人,其中综合类15人(含经理),保洁类98人,绿化养护类24人,工程类26人.
(具体岗位以《岗位安排表》为准)2、服务人员配置要求为保证服务质量和维护建设系统的形象,人员配置须遵守《劳动法》等相关规定,避免引起劳动纠纷.
所有物业管理服务人员均要求具有高中以上文化,品行端正,主要管理人员具体要求如下表:岗位安排表序号岗位人数备注1经理1人年龄在45周岁以下,大专以上学历,经专业培训、具有全国物业管理部门经理上岗资格,从事本岗位5年以上、行政类物业管理3年以上工作经验;有较强的管理能力和工作经验,熟悉ISO9001:2008质量体系运作,能够充分调动全体员工的积极性,善于管理、善于沟通.
能够调动员工的积极性,加强员工的团结精神,公开、公正、公平地评价员工的工作业绩,负责每月对员工考评,建立员工工作手册,每日登记工作内容、事项及完成情况.
能够虚心接受业主的监督、建议、评价,并对工作进行有效的改进.
积极配合业主其他工作或活动的顺利展开.

经理助理1人2综合服务部行政管理人员4人年龄在35周岁以下,大专以上学历,经专业培训、从事本岗位2年以上工作经验;有较强的管理能力和工作经验和写作能力,工作严谨认真,有一定组织协调能力.
善于沟通,形象端正,举止大方;谈吐文雅,无不良嗜好.
熟悉ISO9001:2008质量体系运作,能熟练运用计算机及日常办公软件.

品质管理人员3人客服管理人员4人财务管理人员2人3维修部部长1人35岁以下,高中以上学历,具有行业主管部门颁发的专业上岗证书和中级以上的相关等级资格证书,从事本岗位3年以上(其中大厦维修岗位1年以上)专业工作经验.

维修人员25人35岁以下,高中以上学历,具有行业主管部门颁发的专业上岗证书和中级以上的相关等级资格证书,具有机电专业中级职称人员不少于一人.
年有人员从事本岗位3年以上(其中大厦维修岗位1年以上)专业工作经验,有房屋、公共设施及机电设备、智能化系统、消防监控系统、电梯、音响广播系统等设备维护、维修经验和能力,业务素质高,有强烈的事业心和责任心,能吃苦耐劳,确保零修、急修及时率达98%以上,零修合格率达100%.

4绿化养护部绿化养护员24人年龄55岁以下,具有高中(含)以上文化程度,从事本岗位5年以上工作经验,熟悉绿化管养,有较强的绿化种植、养护技能,品貌端正,身体健康,朴实肯干,经培训具有本岗位工作能力.
5保洁部保洁员98人年龄35-45岁,身体健康,有从事过保洁工作一年以上经验,仪表整洁,礼貌和蔼,有良好素养和职业道德.

合计配置人数:163人五、物业管理有关情况说明1、中标单位根据有关物业管理法规与宝安区机关后勤服务中心签订的物业管理委托合同,对该物业实行统一管理,综合服务,自主经营,自负盈亏.

2、该物业委托管理期限为壹年,从签订合同之日起.
3、中标单位实行物业管理的标准必须达到《全国物业管理示范大厦》评分标准90分以上,以及标书、委托管理合同的有关规定.

4、宝安区委区政府办公楼在适当时候对该物业管理进行考核评比,如达不到上述要求,则可终止委托管理合同并进行财务审计,由中标单位承担违约和赔偿责任.

5、有关物业管理事项的说明A、中、大修及更新改造项目由物业管理公司制定预算报请宝安区机关后勤服务中心批准后,方可实施,费用由采购方支付,单项费用少于500元小修由中标方负责.

B、管理用房宝安区机关后勤服务中心将提供约120平方米的管理用房(含办公、仓库及维修场所),该用房及水电,在委托管理期限内由中标单位免费使用.

C、管理费标准由投标物业公司根据招标文件所提供的资料自行测算;评标时按本招标文件的要求计算分值,但最终签订委托管理合同的管理费标准仍以中标单位在标书中所提出的为准.

D、公用水电及发电机燃油费公用水电及发电机燃油费用由宝安区机关后勤服务中心承担(包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水;消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类用电)oE、停车管理所有车辆停放均免费.
6、监管:在合同执行期间,中标方须接受市、区行业主管部门的监管.
7、中标单位自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、纳税等保险及劳保、工资、福利、食宿、交通等有关问题.
中标人须按深圳市劳动法规的相关规定,为所有选派到本项目的工作人员办理工伤、养老等保险并签定劳动合同.
合同期间日所有服务人员的春节、五一、十一等长假加班安排,节日正常值班等发生的费用由中标单位负责.
本项目人员的工资水平不得低于深圳市劳务工最低工资标准;所有人员的服装费、包括人员购置的所有器械器材费用、社保费用(含养老保险、住院保险、工伤保险)、管理费、培训费均由中标单位负责.

8、中标单位的权利和义务(1)严格按照各服务项目要求及投标书承诺配备管理人员(明确人员配备方案).

(2)提供非工作日时间的管理服务.
(3)明确物业管理目标(上述物业管理服务内容与标准).
9、投标单位在投标文件中须明确的责任(1)因中标单位内部人员有违法行为导致采购单位损失,中标单位应承担的责任.

(2)因管理不善导致物业设施损坏的,中标单位应承担的责任.
(3)因管理不善或操作不当等原因造成责任事故的,中标单位应承担的责任.

(4)因中标单位原因,造成不能完成管理目标或直接造成采购单位经济损失的,中标单位应承担的责任.

10、现场踏勘:各投人如需现场踏勘,按以下时间准时参与现场探勘,采购人不安排其他时间进行踏勘.
踏勘时间:2017年5月**日15:30,联系人:XXX:联系电话:XXX六、承担风险1、区机关后勤服务中心将对物业管理服务质量进行全过程监控,中标人日常工作不到位、不达标、或有违约现象,将依据合同约定,作出相应的违约处理与处罚.

2、物业管理服务人员在岗履行工作职责期间,发生自身的人身伤害、伤亡,均由中标单位负责处理并承担经济和道义上的责任,区机关后勤服务中心不承担任何责任.

3、中标服务单位人员在管理服务中违反国家相关法规,因过失造成他人人身伤亡的,均由中标服务单位负责处理并承担经济和道义上的责任,区机关后勤服务中心不承担任何责任.

七、物业管理检查考核评分标准1、使用单位将对项目管理服务质量进行全过程监控,中标单位日常工作不到位、不达标、或有违约现象,将依据合同约定,作出相应的违约处理与处罚.
违约处理与处罚规定详见下款.

2、使用单位每月安排专门考评人员对项目管理服务状况进行量化考评.
使用单位考评人员按照"项目管理服务完成状况量化考评表"每日进行巡检,并将巡检情况记录在"项目服务完成状况日检表"中,使用单位与项目公司服务代表每月10号前依据"项目服务完成状况日检表"进行每月汇总,汇总结果经双方代表核实签字后生效.
每月汇总得分90分以上,全额支付当月项目服务费;月得分90分以下,每低1分,扣除当月项目服务费的0.
1%,同时服务单位进行整改;得分60分以下,除因上述扣分扣除的服务费外,有权单方面解除合同.

3、中标后合同执行期间,中标人若要更换投标文件中名表的项目负责人或本项目其他项目管理服务人员,必须先征得使用单位的同意.

4、每出现一次有效投诉(经使用单位和中标单位现场主管验证属实),扣除中标单位当月承包费的1‰,严重有效投诉,扣除中标单位当月承包费的3‰.
未在规定的时间内处理投诉(排除不可抗力),加扣中标单位当月服务费的1%.

5、无论任何原因,中标单位的员工与使用单位或主管领导每发生1次争吵,查实后扣除中标单位当月服务费的2%;发生打架斗殴或肢体冲突行为,中标单位应立即调换服务人员,并扣除中标单位当月服务费的10%.

附:扣分制度表一:服务完成状况量化考评表表二:服务完成状况日检表表三:服务完成状况量化考证操作说明表一:服务完成状况量化考评表序号量化指标考评项目考评标准考评得分1工作纪律(共15分)1.
1、执勤时不得睡觉.
有一人违反扣1分1.
2、不得擅自离岗、空岗或窜岗.
有一人违反扣2分1.
3、上班时间不得吃零食、嘻笑打闹、干私活、闲谈、抽烟、听收录机、玩手机游戏,游戏机、闲聊电话或做其它与工作无关的事情的.

有一人违反扣1分1.
4、不得在区委区政府大楼内进行赌博、嫖娼、酗酒闹事等活动.

有一人违反扣2分1.
5、不得无理取闹、拉帮结派、诽谤他人、搬弄是非、影响区委区政府大楼正常工作、生活秩序.

有一人违反扣1分1.
6、不得违反区委区政府大楼管理规章制度,给区委区政府大楼管理及资源造成较大损失.

有一人违反扣1分1.
7、要进行交接班,交接班时对物品、待办事项等要交接清楚.

有一人违反扣1分1.
8、发生各种可能损坏区委区政府大楼利益、破坏区委区政府大楼正常秩序及资源环境的紧急情况,应迅速向区委区政府大楼主管部门领导或者有关部门反应情况及其它事项,不得因此对大楼管理及资源造成损失.

视损失程度扣分(2分起)1.
9、执勤时要姿势端正、着装统一整洁,维护主管单位及派驻区委区政府大楼管理的良好形象.

有一人违反扣1分1.
10、做好执勤记录,字迹清楚整洁,记录详尽.
违反一次扣0.
5分1.
11、下班后不得着工作服在员工宿舍以外地域活动.
违反一次扣1分1.
12、执勤时不得用对讲机闲聊.
违反一次扣1分1.
13、不得迟到、早退,旷工.
出现一次扣1分2行为规范(共5分)2.
1、执勤过程中应该文明执勤、礼貌执勤,说话和气,不得与来访人员发生争吵,不得顶撞主管部门领导.

出现一次扣2分3职业道德(共5分)3.
1、不得进行勒索或敲诈或其它违法行为.
出现一次该项不得分3.
2、不得在工作区域内打架斗殴或打人.
出现一次该项不得分4工作衔接(共10分)4.
1、物业服务各项工作须与大楼主管部门保持必要的工作交流,每天必须向大楼主管部门口头汇报工作,定期向主管部门书面汇报所承担的物业工作开展情况、信息反馈及下月工作计划,重大情况须及时报告.

每星期缺少汇报一次,扣1分,遇有重大情况不汇报扣2分,因此造成严重后果扣3分4.
2、原始台帐保存完好,所有资料归大楼主管部门所有.

视损坏程度扣分(0.
5分起)4.
3、协主管部门,形成群防群治体系.
工作中不配合大楼、派出所等单位做好教学服务及安全防范工作,视后果扣分(1分起)4.
4、与物业管理单位协作,内外联动,开展一体化安全防范.
4.
5、与属地消防大队、辖区派出所、综治办加强合作与交流.
4.
6、配合主管部门制定与组织落实各种涉及安全方面的活动方案,包括上级检查、大楼内自查、安全演练、安全培训、安全评估等.
各种管理台账的建立与建档.

每月检查记录一次,视损缺程度扣分(0.
5分起)5消防管理(共10分)5.
1、负责对各种消防设备的运用管理,做好日常检查,操作等工作,不得擅离职守.

视造成后果扣分(0.
5分起).
5.
2、熟悉消防设施的基本原理和功能,熟练掌握操作技术,不得擅自拆卸、挪用或者停用室内、外设备,保证设备正常运行.

视造成后果扣分(1分起).
5.
3、做好防火工作,严禁在大楼内燃放鞭炮、焰火、焚烧垃圾,严禁随地乱丢烟头,杜绝一切可能的火险隐患.

视造成后果扣分(5分起).
5.
4、所有工作人员均是义务消防员,接受消防培训(由投标单位组织),每半年进行最少一次消防演习,每年与有关消防单位组织最少一次联合消防演习.

每半年进行一次消防演习,有演习记录,一次不演习扣5分5.
5、无人为造成的火灾事故发生一起该项不得分6物业档案资料管理(共10分)6.
1、制订物业服务工作计划并组织实施;管理相关的资料、根据法律、法规、规章的授权制定物业服务的各项制度,需报主管部门备案.

一次不合格要求扣1分6.
2、完善各项管理制度,对所有档案集中管理.
一次不合格要求扣1分6.
3、各种管理台帐健全.
各种物业管理资料齐备,条目清晰,标识齐全,分类明确,易于查找.

因工作不力视后果扣分(1分起)6.
4、采用电脑资料、文字资料、磁盘记录资料、图表图片资料等多种形式的文档储存方式管理档案资料.

一次不合格要求扣0.
5分6.
5、绝对保证档案资料的安全性和必要的保密性.

因工作不力视后果扣分(1分起)7清洁管理(共20分)7.
1、负责做好大楼范围内所有建筑物、设施的公共区域的卫生清洁、保洁与管理,控制和减少大楼人为污染现象.

因工作不力视后果扣分(1分起)7.
2、每日定期进行大楼及周边垃圾清理四次,垃圾收集清运必须实行袋装化收集清运至收集点处理.
做到大楼区域及周边区域无明显生活、杂物、无腐烂物、污染物等.

一次不合格要求扣2分7.
3、定期开展除"四害"、白蚁防治及卫生消杀工作,严格按照上级有关部门规定进行定期的防疫消杀工作,在流行性传染病高发期或爆发期以及春夏孽蚊滋生季节要严格按主管方或上级有关部门要求组织消杀.

因工作不力视后果扣分(1分起)7.
4、配合做好大楼参观活动、考察等时间或重大活动期间的清洁服务保障,进行专项大楼环境清洁工作,费用由中标单位承担.

一次不合格要求扣1分8应急处置(共5分)8.
1、遇有治安、火灾、自然灾害、公共事件按大楼应急预案要求能在10分钟内到达现场处置事件.

动作缓慢,不能按要求到场该项不得分9大楼设施、设备维护与管理(共15分)9.
1、需制定详细的设备设施日常维修计划及实施方案,建立完善的质量保证体系,提供切实可行的运行管理、维护保养、维修.

因工作不力视后果扣分(1分起)9.
2、建立安全检查制度,对所管辖区域及设备设施进行日常安全巡检和定期安全检查,并记录备查,保证设备良好,运行正常.

因工作不力视后果扣分(1分起)9.
3、不得损坏大楼设施、设备及各种大楼内物品.
违反规定按损坏后果扣分(1分起)9.
4、无重大管理责任事故.
发生一起该项不得分10其它服务(共5分)10.
1、做好大楼各使用单位的日常后勤协助工作安排.
违反一次扣0.
5分10.
2、无有效投诉.
出现一次有效投诉扣0.
5,分10.
3、完成大楼主管单位交办的属于服务范围内的其它事项.
视后果扣分(0.
5分起)得分总计:表二:服务完成状况日检表年月日考评人:时间事发地点事件经过考核项目扣除分值当事人当事人主管领导签名备注人员流动登记表时间姓名原因管理处主管签名中标公司主管领导签名大楼主管部门领导签名三:服务完成状况量化考评操作说明1、所有量化指标考评分的总分为100分,各量化指标考评分扣完为止,不出现负分.

2、大楼主管部门每月安排专门考评人员对保安服务质量进行考评.
大楼考评人员每月10日前按照"保安服务完成状况量化考评表"完成上月的考评工作.

3、量化评分采用"每日巡检"(日检)和"每月汇总"(月计)的方式进行.
由大楼主管部门考评人员每日对物业公司的服务完成状况进行考评,考评人员每日巡检不得少于4次(其中夜间0:00—6:00必须巡检一次),把巡检情况记录在"服务完成状况日检表"中,作为每月量化汇总主要凭证.
日检表必须经考评人、当事人、当事人主管领导签字后生效(无当事人但按照"服务完成状况量化考评表"中考评项目依考评标准应扣除分值的各种情况,日检表需经考评人、保安服务单位主管领导生效),并每周汇总报大楼主管部门.

4、大楼主管部门考评人员每日巡检中未曾监查到的但违反"服务完成状况量化考评表"中考评项目依考评标准应扣除分值的各种情况,经大楼主管部门与服务单位核实后,应按规定扣除分值.
大楼主管部门考评人员应将该情况的时间、地点、发生经过及造成后果、扣除分值等补记在日检表中,并经考评人员、当事人、当事人主管领导签字后生效(上述各种情况无当事人的,日检表需经考评人、服务单位主管领导签字后生效).

5、大楼主管部门考评人员每天必须于23:30前在日检表上完成所属权限之日检工作.
大楼与服务单位代表每月10号依据"物业服务完成状况日检表"进行每月汇总,汇总结果经服务公司主管领导、大楼主管部门分管领导签字后生效.
并形成由大楼主管部门财务进行相应的扣款处理.

6、日检和月计应做到客观、公正、公开.
大楼主管部门实施日检的考评人员应以事实为依据,客观认真地开展各项工作.
当事人可以对考评情况提出异议或向主管部门举报,当事人提出异议或者举报应按规定程序进行,在3日内由服务单位主管领导向大楼主管部门反馈情况,沟通解决.
被考评人员不得对大楼主管部门考评人员伺机报复,违反法律者依法追究法律责任.

7、中标单位根据每月汇总结果,按标书及合同要求承担风险.
八、付款方式付款方式:每月5日为上月管理服务费结算日,凭承包方完税发票,由采购方签署付款凭证,办理付款手续.