中介支付方式

房屋中介的报酬支付方式前文已经提到,房屋买卖中介对于房地产交易双方来说可以起到规范程序、增加信任、防范歧义和冲突、便利交易等作用.
虽然房地产交易中不是必须使用中介,但是,在当前的房地产市场中,由中介参与的交易还是占绝大多数.
没有中介代理,buyer与seller之间需要较长时间才能建立信任,因为他们之间有利益的冲突.
既然中介参与交易对买卖双方都有好处,中介收取报酬就是理所当然的了.
但是,报酬都少合理,报酬从何处得到就是接下来要讨论的问题.
如果房地产买卖双方都愿意雇佣中介来替自己处理交易,那么,最合理的报酬支付方式应该是buyer和seller各自支付报酬给自己雇佣的中介.
但是,当前主要制度设计却不是这样的.
当前的大多数市场的设计是,buyer不需支付报酬给己方的中介,己方中介的报酬是从seller的中介处获得.
这种设计的理念是,seller承诺支付一定比例的报酬(比如6%房价)给中介,中介承诺尽最大努力在一定时间里按照seller同意的条款把房屋卖出去.
如果seller的中介能够直接找到buyer来买房,中介就可以得到全部佣金.
由于法律和行业规定,seller的中介必须全力维护seller的利益并尽忠诚之义务.
如果seller的中介直接找到buyer来买房,但不能又与buyer签订代理合同,除非seller同意.
这种情况下,buyer处于不利的谈判地位.
因此,buyer也需要维护自己利益的中介.
为了促成交易,seller的中介承诺将他应得的佣金的一部分(通常是50%)拿出来给buyer的中介,这样buyer就不需要支付佣金给己方的中介.
这样,buyer的中介有两重身份,一是buyer的代理,全力维护buyer的合法权益,同时又是seller的中介的合作伙伴,大家一同来促成buyer和seller的交易.
这一制度设计的优点是buyer不需要支付己方中介的费用.
但是,有一个缺点就是,由于需要完成交易后,中介才能得到佣金,这就使得buyer的中介和seller的中介有一种潜在的动机,即尽量促成交易早日完成,因此,在某些特定状态下容易忽视买卖双方的某些利益.