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B1地產新聞責任編輯:黃遠楷作為資深投資者作為資深投資者,,紀惠集團副主紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮今年最為人所席及行政總裁湯文亮今年最為人所知的一宗交易知的一宗交易,,必定是中環中心一必定是中環中心一役役.
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他日前在接受香港文匯報專訪他日前在接受香港文匯報專訪時時,,大爆真相大爆真相,,其中一個原因竟然其中一個原因竟然是為了保住一間他姐姐一直幫襯的是為了保住一間他姐姐一直幫襯的牙醫診所牙醫診所,,為免物業轉手後診所被為免物業轉手後診所被加租逼遷加租逼遷,,索性豪斥索性豪斥77.
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66億元將診億元將診所所在的中環中心所所在的中環中心1919樓全層買下樓全層買下來來.
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文文::香港文匯報記者香港文匯報記者顏倫樂顏倫樂圖圖::劉國權劉國權高成數按揭如打Botox過去一年多,其實樓市已經轉弱勢,但地產商用了不同方法刺激銷量,增加樓市動力,好像高成數按揭、付款折扣優惠等,將樓市一直推高.
他說:「嚴格嚟講都唔係好成功,因為係借錢畀買家買樓.
」他形容,高成數按揭就如同為樓市打「Botox」,一打就有銷量,「之後唔打唔得,越打越多囉,打到瓜為止」.
最近幾個新樓盤沒有打,銷情明顯受挫.
近期樓市受壓外圍市場波動,新盤亦面對降價壓力,不過湯文亮表示,發展商不會講明減價,而是透過提高佣金,由經紀回佣給準買家,但至今仍然無法推動樓市.
他直言,持續上升的樓價已脫離市民的負擔能力,現在樓市下跌反而是健康,而今屆政府亦願意面對土地供應不足的問題.
他感慨指:「我個心態就係,樓市係香港命脈,但唔好要年輕人孭一生重債.
」他認為,當樓市下跌到一定程度,例如香港加息已經一厘,政府可考慮微調房策,刺激樓市供需.
例如放寬額外印花稅(SSD)的年期、按揭成數上限由現時六成放寬至八成等,而壓力測試亦應該按加息情況作出調整,以加息至5厘作為封頂.
他笑說:「即係好似你打緊仗,你叫啲精銳上戰場,你都等人攰先上戰場,人哋喺下面紮紮跳,你叫佢落場即係叫佢去做炮灰.
」星隙縫中生存港無須妄自菲薄湯文亮於訪問中,幾次提到新加坡,但有別於近年香港人自貶不及新加坡的看法,湯文亮對於新加坡的發展嗤之以鼻,他直言:「最近睇到有人話移民新加坡點好點好點好,我話無鬼用,其實新加坡只係島仔,在隙縫中生存,好似春秋戰國時的衛國咁.
」他坦言對於新加坡的印象並不好,因為當地受發展限制,任由美國駐軍、開徵銷售稅、興建賭場.
湯文亮說:「我見到一啲已移民的人,話對香港絕望所以移民,俾我鬧佢,咩叫絕望呢當你有一生還唔完的債,你先係絕望,還得到的債你都唔叫絕望,有時感情債都可能一世還唔完,你買層樓,個價跌咗落嚟變負資產,咁點樣做都追唔到上去,一生都追唔到,咁先叫絕望.
」湯文亮又指,香港不應要基層受苦,好像現在有人要睡劏房,或者用高昂價錢買條件差的樓宇,對於剛出社會工作的人或大學生不公道,因為看不到將來,但仍未去到絕望的境地.
大西北住劏房係好慘樓價高企,發展商為了讓旗下新盤能符合更多人的負擔能力,近年將單位越劏越細,連新界都建納米盤,湯文亮形容「好慘」.
他說:「市區劏房你仲勉強接受到,因為可能你喺元朗、屯門有屋企,假日返去住.
但你家喺屯門、元朗建劏房,放工之後山長水遠返到嚟,一個人住都算,兩個人住就好慘,你話如果加埋細路真係無得郁.
」細單位是否值得買湯文亮笑說:「家買細單位、納米單位,同埋劏房啲人,你唔駛勸佢唔好買,佢以後都唔會買嗰度,你唔會聽到有一個人買咗納米樓,第二日佢話再買多間納米樓,你聽都唔會聽到.
」「「家姐唔想個牙醫被逼遷家姐唔想個牙醫被逼遷」」湯文亮爆湯文亮爆77.
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66億買中環中心全層真相億買中環中心全層真相湯文亮預測明年底樓價會較今年高峰期回落20%.
樓市轉勢,今後何去何從呢湯文亮為樓市把脈,他在11月時已曾預言樓價或將出現「斷崖式下跌」15%,最近差估署公佈10月份私人住宅樓價指數下跌約2.
4%,為近3年最大單月跌幅,似乎應驗了其預測.
除了「真跌論」,最近他亦發表「陀螺論」,認為樓市下跌的最大原因在於動力不足.
他說:「樓市就像陀螺,夠力量先會平衡.
但家動力不足,購買力少,樓市就會轉角.
」湯文亮接受訪問時指出,最近樓市出現的一個情況,是一手新盤的成交數量較二手住宅還要多,打個比方,以往一手樓及二手樓的成交比例大概1比5,現在幾乎是1比1,甚至更多,於是市場流動性被鎖上,因為當準買家的資金落入發展商手中後,發展商不會即時在市場上運用這筆資金,購買力無法回流市場,即變相減低房地產市場的流動性.
湯文亮續稱,當樓市成交量偏低,放盤量則上升,樓市自然就會掉頭回落,市場亦會出現劈價盤.
而若果劈價盤都屬於低層質素較差的物業,減價多少都沒有指標性,但若果劈價盤屬於優質單位,「仲要劈咗都無人要」,情況就要注意.
樓價將斷崖式跌15%他認為,當市場劈價盤越來越多,樓價就會出現「斷崖式下跌」,湯文亮以中原城市領先指數(CCL)為指標,預測到農曆新年前(2月5日前),樓價會較今年高峰期188.
64點下跌15%,跌至160點左右.
翻查資料,截至11月30日公佈的最新數據,CCL已跌至177.
39點,較高峰期下跌約6%,由於數據有輕微滯後,而11月樓市仍然回落,預測指數之後仍然呈跌勢.
而明年農曆新年後,他估計樓市會回穩,但至明年底仍然會呈反覆下跌的走勢,料會再跌5%,意味至明年底樓價會較今年高峰期回落20%.
湯文亮再三強調,指現時樓市是「真跌」,入市買樓要審慎.
他說:「我覺得家買樓要量力而為,個力分兩樣,首先係個人能力,第二係市場力,如果市場形勢轉變產生逆動力,下跌的動力好大,你個人能力幾好,但都抵唔住市場向下的動力,咁我無必要逆天而行.
」樓市似陀螺樓市似陀螺夠力才平衡夠力才平衡資料顯示,今年中湯氏以逾7.
62億元購入原本由全國政協委員盧文端持有的中環中心19樓全層,每方呎僅3.
1萬元,為中環中心拆售以來呎價最低的成交.
原來今次買賣「有段故」,促使湯氏他們大手筆買入該樓層,是因為兩個原因.
呎價3.
1萬元拆售後最抵湯文亮在接受香港文匯報專訪時憶述當日見盧文端的情景:「我親自同佢講,我話盧生,我哋唔係炒家嚟,點解買呢,因為我家姐(廖湯慧靄)喺嗰度睇牙.
佢(家姐)話細佬呀,第時第二個買咗唔知會唔會叫佢走,因為牙醫中心嚟,如果公司夠錢,就同佢買落嚟,同盧生傾.
咁所以我就同盧生傾.
一個合理價,非常合理價,好老實,我家賣出去一定有錢賺.
」他繼續說:「咁我同盧生講,話我咁情況喎,我唔係炒的,我真係講埋我家姐呢件事,佢話同意,就開一個價,但有一樣嘢就係短成交,一個月成交.
」除了想繼續睇牙醫,湯文亮購入物業的另一個原因不外乎「抵」字,交易每方呎僅3.
1萬元,是中環中心拆售以來呎價最低的成交.
他說:「我哋有好多層喺上環中遠大廈,人哋畀我係3.
4萬元,中環中心個質素比遠東金融中心質素好,差價起碼加兩成.
即是買入已賺咗錢,有時買賣係要以物易物(換馬).
」湯氏強調,今年樓市轉勢,如果要入市,就一定要買入優質單位,因為「有買貴無買錯」,所以他當時火速購入中環中心19樓全層,他笑指:「我都想買高層啲,但無貨或要得好貴.
」料長線收租回報約2.
7厘湯文亮表示,今年除中環中心外,並未有其他太多物業交易,目前旗下絕大部分物業都只作收租,不會出售,今次購入中環中心亦會長線收租為主.
資料顯示,該層現時全層出租,月租收入約175萬元,回報約2.
7厘.
湯文亮說:「物業會繼續租予牙醫中心,而仲有5年租約.
」湯文亮為香港物業投資老手,本身已持有多項物業投資,但家族生意紀惠集團的物業數量更加多不勝數,當中不少位於核心區甲廈.
紀惠集團主席廖湯慧靄,正正為湯文亮胞姐,亦為今次平價買入中環中心的「幕後推手」.
家庭身家厚擁眾多物業翻查資料,廖太身家非常雄厚,去年初憑27億美元身家(接近211億港元)首次晉身福布斯香港50大富豪中的第26位.
今年更上一層樓,以34億美元(逾265億港元)資產名列第25位,較去年上升一名.
如果單計女性,廖太更加為全港第四女富豪.
廖太來頭不少,丈夫廖烈正是廖創興後人,廖太於1976年開始投資房地產,其後轉戰投資車位,贏得「車位天后」之稱,2003年起轉戰甲級商廈及商舖.
雖然廖太為人低調,甚少接受傳媒訪問,但其家族各成員則相當活躍,女兒廖偉芬是HABITU咖啡連鎖店創辦人,湯文亮則為著名地產評論員,兒子廖寶珊家族第三代成員廖偉麟亦為投資物業的高手.
有片睇有片睇湯文亮金句湯文亮金句1樓市樓市「「真跌真跌」」先健康先健康,,料農曆新年前斷崖式下跌料農曆新年前斷崖式下跌1515%%.
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2樓市就像陀螺樓市就像陀螺,,夠轉數先會平衡夠轉數先會平衡,,家購買力不足家購買力不足,,樓樓市就會轉角市就會轉角.
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3高成數按揭如同為新盤銷情打高成數按揭如同為新盤銷情打「「BotoxBotox」,」,最後唔打唔最後唔打唔得得,,打到瓜柴為止打到瓜柴為止.
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4如果個人買樓能力抵不住市場向下的動力如果個人買樓能力抵不住市場向下的動力,,咁無必要逆咁無必要逆天而行天而行.
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5樓市轉勢樓市轉勢,,如果要入市就一定要買優質單位如果要入市就一定要買優質單位,,因為有買因為有買貴無買錯貴無買錯.
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6你唔等錢用就唔好賣樓喇你唔等錢用就唔好賣樓喇,,唔等錢用而去賣樓根本俾人唔等錢用而去賣樓根本俾人侮辱侮辱.
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7樓市係香港命脈樓市係香港命脈,,但唔好要年輕人孭上一生重債但唔好要年輕人孭上一生重債.
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8打緊仗打緊仗,,人哋係下面紮紮跳人哋係下面紮紮跳,,你叫佢落場即係做炮灰你叫佢落場即係做炮灰.
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9劏房單位一個人住都算劏房單位一個人住都算,,兩個人住就好慘兩個人住就好慘,,如果有細路如果有細路真係無得郁真係無得郁.
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10當你有一生還不完的債先係絕望當你有一生還不完的債先係絕望,,還得到的債都唔叫還得到的債都唔叫絕望絕望.
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製表製表::香港文匯報記者香港文匯報記者顏倫樂顏倫樂觀塘凱滙累收3500票488伙周四賣香港文匯報訊(記者周曉菁)九龍區新盤成周末市場焦點,由信置(0083)、華置(0127)及市建局合作發展的觀塘凱滙一鼓作氣在周六、日連推兩張價單,昨傍晚的第三號價單涉及180伙,三張價單總共涉488伙,預計本周四(13日)將進行首輪銷售,周三(12日)下午兩點則截止接受認購.
加推3號價單折實均呎價17738元信和置業副主席黃永光透露,累積已收到逾3,500票,形容項目是「世界盤」,吸引各區的買家,並說「八年冇見、住港島朋友都話樓盤好吸引」,會以「超級開心價」加推.
營業部聯席董事田兆源表示,凱滙連環加推,售價調整只反映樓層景觀因素.
第三張價單顯示,實用面積介乎452至1,092平方呎,涉1房至4房戶,價單定價為1,016.
1萬至2,500.
3萬元,呎價為19,621元至25,371元.
最高折扣優惠維持20.
5%不變,折實售價807.
8萬至1,987.
7萬元,折實呎價15,599至20,170元.
價單平均呎價22,312元,折實平均呎價17,738元.
是次首度推出四房單位,涉及9伙,實用面積均為1,092方呎,售價介於2,337.
3萬至2,500.
3萬元,呎價為21,404元至22,897元.
入場單位則為2座18樓C室的一房單位,實用面積約452方呎,價單售價1,016.
1萬元,呎價22,480元,折實售價807.
79萬元,呎價17,871元.
與首張價單相比,第三號價單略有加幅,約1.
5%至4%不等.
海傲灣受惠兩日沽出6伙此外,凱滙亦帶動油塘「海傲灣」的睇樓量,較上周末上升一倍.
市場消息指周末兩日共錄得6宗成交,套現近3,000萬元,當中開放式單位及一房單位各佔一半.
新地旗下「海璇」昨以招標形式售出第1座9樓A單位,實用面積1,585平方呎,成交金額為8,876萬元,合約呎價5.
6萬元.
在新盤衝擊下,二手表現愈發慘淡,就四大代理數據,上周末十大屋苑成交分別錄得4宗至6宗,於中單位數徘徊,較上周末成交量均無升幅,中原和美聯紛紛縮減64%至4宗交投,港置亦減少1宗錄得4宗個案,利嘉閣則與上周末持平為6宗.
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,近期美股大幅波動,影響市場對中美貿易戰停火的信心,亦憂慮經濟前景.
而新盤發展商低市價開盤,搶去購買力之餘,亦令二手物業買家入市態度轉趨觀望,或還價幅度更深,導致二手成交膠着.
香港文匯報訊信和置業旗下觀塘凱滙第1期累收逾3,500票,為近月最熱新盤.
黃永光(左一)、黃永龍(左四)及黃永耀(右一)三兄弟齊齊出動撐場.
兄弟同心代理行周末十大屋苑成交利嘉閣港置美聯中原數據來源:各代理行上周末成交6宗4宗4宗4宗同比持平↓1宗↓7宗↓7宗本疊內容:財經新聞文匯馬經