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商业地产项目招商策划全程

商业地产招商策划

商业地产项目经营定位策略

【开业前】

1、前期的市场调查和分析

2、项目策划和招商推广

1 、商场定位

2 、形象包装

3 、商场布局设计

4 、 目标商户组合

5 、租金或分成比例之拟定

6 、招商推广策略制定和实施。

吸引目标商户进场实现零空置率是提高租金水平或分成比例的前提。

【开业后】

1、商品定价体系属商品定位涉及到库存/配送体系管理

2、品类/品牌/商户组合属经营定位涉及到服务管理

3、促销策略属管理定位涉及到品质管理

4、形象推广策略属形象定位涉及信息系统和硬件设施管理。破解

一、兑现成功的一块筹码

市场调研定位核心

调研种类所需资料/研究范围

商圈研究对项目所在商圈作出基础研究另找出商圈的辐射范围、营业品种、人流状况及交通状况

消费者研究对消费者的消费习惯、收入、偏好及其购买力等做调研投资客户研究对投资客户所投资的商铺作基本调研如营业时间、业绩、铺面状况等

竞争对手研究包括竞争项目面积、经营状况及竞争者研究等

1、商圈研究

1 、城市发展状况。包括g dp指数、人口分布、产业结构等。

2 、项目所在区域商贸状况。商品交易状况、恩格尔系数恩格尔系数食物支出金额÷总支出金额 、居民收入、业态结构等。

3 、人流研究垂直人流和水平人流。研究范围包括人流量、停留时间、每次消费对不同类别的需求吃喝玩乐等。

4 、交通状况。途径本项目的地铁站、公交车线路、停车场等。

5 、商圈辐射范围。包括一级商圈、次级商圈辐射范围商圈内的其他竞争项目等。

2、终端消费者研究

1 、消费习惯。考虑南北区域的差异性不同宗教不同民族不同年龄、性别等。

2 、逛商场频度。影响商场人流的关键。

3 、偏好商场。包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。

4 、对项目商圈评价。包括区域商品价格对商场满意度等。

3、投资客户研究

1 、经营范围。找出研究范围包括百货店大连锁店或快餐集团的个别需要。

2 、投资动向。包括投资类型、租金范围及交纳方式等。

3 、商圈内商铺经营状况。包括经营特色、营业时间、营业业绩等。

4、竞争对手研究

1 、竞争者基本状况。包括资金实力、性质、优势、劣势等。

2 、竞争项目。包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。

破解

二、点石成金的魔方

商业地产定位操作系统是由以下七个子系统组成

目标市场定位、商场功能定位、商场业态定位、商场形象定位、经营方式定位、商场特色定位、商场规模定位。

商场定位操作流程略

商业地产招商策划

系统

一、市场定位操作

1、区域定位对区域商圈范围的分析寻找商场需求空白点空间范围

2、客户群定位在商圈范围确定之后根据区域产业结构、行业发展态势确定客户群

3、超级消费群定位通过对消费者的市场细分最终确定消费群。其中商场消费群分析分三个层次

层次

1、顾客的基本情况层次包括性别、年龄、文化程度、职业、婚姻状况及经济收入等自然属性和社会属性的特征指标在统计分析中称为社会学因素

层次

2、行为反映层次主要调查顾客在商场消费的一般行为状况层次

3、动机层次。主要调查顾客对商场服务质量的认可情况。系统

二、功能组合定位操作

主要四大功能购物、休闲、娱乐、服务

1、特色定位

1 、大众化定位。收益稳定经营风险小。

2 、特色化定位。商场特色主题和特色服务。

2、商场业态定位

主要考虑。产业结构、消费群结构、需求动向等因素。