广州广州楼市初现变化 一手楼网签价跌破万元
广州楼市初现变化一手楼网签价跌破万元http://www sina com cn 2010年04月21 日00:51信息时报
信息时报讯(记者田桂丹实习生杨秋銮)据昨日广州网易房产截取阳光家缘数据显示广州市最近3天一手住宅签约量未有大变化但签约均价跌破万元最低均价为8914元/平方米达到月度最低点。而番禺区一楼盘出现11套退房的情况。
有楼盘出现退房个案
昨日广州网易房产截取阳光家缘数据显示新政出台后一手住宅成交量未见大幅缩减但网签均价开始连续3天有所下调。本来自4月以来广州市一手住宅网签均价基本上都在万元以上 4月16日网签均价仍为11695元/平方米但17日便开始跌到9757元/平方米 18日再降到月度最低点 8914元/平方米 降幅达到23.8% 19日为9363元/平方米。不过近一周广州一手住宅签约前十大楼盘除了一个位于荔湾区外其余全部位于增城和花都。
另外据阳光家缘数据显示 4月19日番禺区某大型开发商楼盘出现了11宗退房另有5个楼盘也出现各1宗退房个案。
咨询主角由业主变买家
广州市房屋交易监管中心有关人士透露新政实施前一周有不少投诉是业主因为觉得自己卖的房价钱低了通过各种借口投诉买家或者中介公司希望能解除合同。但最近这种投诉已经没有了取而代之的是不少买家到场咨询希望能了解如果自己“挞定”(指已付了定金而毁约)会有什么样的后果是不是能退房不买了。到监管中心的“主角”由业主变成了买家。
资深投资客等着捡便宜
去年广州一手住宅走出了一个“大年”不少市民都开始想到投资房产赚钱。有业界人士认为此次新政会让“全民炒房”时代结束。满堂红前线分行反映从3月份的买家情况来看短线炒作的需求因为政策调控已基本退场但是无论是初次置业者还是多次置业者在买房“短线可以求保值、长线可以作投资”的心态方面却有着惊人的一致当时就被称为这可能是“全民炒房”时代的开始。
但新政出台后资深投资客张先生说对于很多由于去年行情好就冲入楼市的炒房人来说如果不是资金很宽裕的话即便今年房价维持这个价位不跌他们也会挺不住很可能会出货。他还很兴奋地说 “又是一个好时机要赶紧看看是不是又有好盘可以捡了。 ”
投资客应对先一次付清再抵押贷款
房产新政一出研究对策的“民间智慧”也没消停。有网民表示近期收到了银行短信提醒可以用房屋抵押贷款可贷到六至七成房款最高20年还款期可按基准利率快速审批。据了解个人房屋抵押贷款是借款人以本人名下的房产作抵押个人房屋抵押贷款可用于购房、购车、 留学、 医疗等多种消费用途也可用于经营或其他合规合法用途。
业界人士透露去年开始就有不少投资客在操作珠江新城等区域投资时是采取一次性付款的方式拿到房产证后再向银行抵押贷款。但是这种方式只适合于现金流量比较大的买家而且购房的房屋必须是二手房或者现房。这样才能保证迅速地拿到房产证。现在非首次置业的购房者也可这样操作但相对而言短期内资金压力会比较大而且购房短期成本也会增加。
另外记者昨日从按揭公司了解到今年第一季度开始二套房贷事实上已有所收紧所以已开始有更多的非首次置业者选择一次性付款方式。就该按揭公司而言第一季度一次性付款的非首次置业者约有四成 比去年同期增多约一成。而另外一家按揭公司人士表示新政出台后有约一成客户转为一次性付款。
有投资人士表示如果政府不像2007年二套房贷那样配套收紧其他贷款投资客就仍有很多变通方式进入楼市。不过 总体而言新政还是让投资成本变高了。
近日网签均价
15日 11704元/平方米
16日 11695元/平方米
17日 9757元/平方米
18日 8914元/平方米
19日 9363元/平方米
有机构截取的阳光家缘数据显示 “新国五条”出台后从2013年2月24日到3月25日的一个月时间内广州一手房成交套数环比暴增74.5%而最受市民关注的房价却仍然在上演“最后的疯狂”全市一手房网签均价环比上涨9.6%。
三月底是各地出台“新国五条”具体实施细则的“大限”进入最后一周市场的神经也更为紧绷。有机构截取的阳光家缘数据显示 “新国五条”出台后从2013年2月24日到3月25日的一个月时间内广州一手房成交套数环比暴增74.5%而最受市民关注的房价却仍然在上演“最后的疯狂”全市一手房网签均价环比上涨9.6%。而随着增城、从化纳入限购预期不断加强已有楼盘打出“限购末班车”的广告揽客。
■现象
增城楼盘揽客赶搭“限购末班车”
从2003年到2012年十年间广州一手楼均价从3888元/平方米一路上涨到了14044元/平方米涨幅高达261%。广州市常务副市长陈如桂昨日提出“今
年房价涨幅至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅”按照广州今年的政府工作报告地区生产总值预计增长10%城市居民人均可支配收入增长11% 以10%的涨幅计算今年广州的一手房均价要低于15448.4元/平方米。
尽管房价控制目标的悬念已经所剩无几但是具体的广州“国五条”落地细则仍在审定。业内人士称估计本周五至周日各地细则将密集出台广州亦在其中。
在广州版楼市调控落地细则中最受关注的悬念莫过于增城、从化是否纳入限购范围。根据“国五条”规定限购区域应覆盖城市全部行政区域。有开发商负责人担忧在广州房价上涨势头较快的情况下广州细则难以从宽增城、从化限购二套房贷继续收紧都存在可能。
在合富辉煌首席分析师黎文江看来广东版落地细则提出“广深珠佛要严格执行限购原政策与国五条要求不符的应立即作出调整”这就表明广州的增城、从化 以及珠海的全行政区都会被纳入限购范围。
黎文江分析说广州十区已全面限购增城、从化接受广州“代管”按道理是广州所属行政区域如果实施限购将对增城、从化成交带来冲击影响。
中原地产项目总经理黄韬则认为广东版细则对限购要求严格 “增城、从化限购的可能性在50%以上”。
记者了解到上周业界便传出增城、从化将限购的风声有楼盘的销售人员称对房企而言并没有太多影响即使开发商有意抢在“限购”前抓紧出货但也要工期跟得上才行。记者上周末走访增城多个在售楼盘看到多个楼盘销售现场一切如常前来看房的买家人数并未出现暴增现象但是已有楼盘打出“限购末班车”的广告揽客。
黄韬表示 目前两地不少开发商都加大推盘力度加大宣传力度同时努力保持房价稳定。工程进度也有所加快 “比如五月份完工的工程提前到三月份”。
■趋势
“个税新政或从严执行”
广东版“国五条”细则提出房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施严格执行国办发〔2013〕 17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。
国家统计局发布的最新数据显示2月全国70个大中城市有66个环比上涨而广州与北京以3.1%的涨幅并列第一。
这是否意味着广州将从严从紧执行“20%个人所得税”规定
房产专家吴定金认为房价过快上涨的地区严格执行出售自有住房个人所得税的征收规定广州、深圳等城市肯定是在其中的。
黎文江表示广东版“国五条”细则并未对个税新政作出更为具体的说明也给人们留下了猜想的空间。
二手房交易个税新政出台后广州二手市场出现了一波买家赶搭“末班车”行情部分买家“跑步”入市尤其是一次性付款买家以及能快速按揭的买家。据阳光家缘3月25日统计 3月1日至22日广州二手房网签量总共达6043套比2月份全月的1541套增加近3倍相比1月份也有近一倍的增幅。至今为止 日均二手房签约量达到274套以上。
黎文江说二手房业主大部分看好后市资金需求不迫切以及领到房地产证时间较短的业主心态平稳议价空间缩小部分惜售心态加重部分小幅返价5%。多套单位的业主和投资客快速出货部分小幅让价5%—10%其中番禺区表现明显。部分“卖一买一”准买家迅速放盘市区较优质单位的“卖一买一”业主提价。
满堂红市场研究部高级经理周峰表示随着新“国五条”落地期限的临近二手房的“末班车”行情已经逐渐降温 “近两天的签约量与上周同期相比下降了20%左右”。他预计政策落地后无论偏松还是偏紧交易量都会有所回落大概会回落到春节后至二月底的水平。
一手房成交量环比暴增74.5%
从2月20日开始 “新国五条”和相关细则陆续出台。一个月来广州楼市出现了微妙的变化。根据网易房产数据研究中心截取的数据显示 “新国五条”出台后也就是从2013年2月24日到3月25日的一个月时间内广州楼市遭受冲击一手房成交套数环比暴增74.5% 同比成交套数增加61.6%。而最受市民关注的房价却仍然在上演“最后的疯狂”全市一手房网签均价为14576元/平方米环比上涨9.6% 同比增加32.4%。
相关机构还抽查了100个楼盘的网签均价进行对比。其中价格环比上涨的楼盘为42个 占据42%而降价楼盘仅为15%升价盘是降价盘的将近3倍价格基本不变的楼盘的比例占据43%。
值得关注的是广州一手房供应量正在逐步减少。截至到2013年3月25日广州全市未售套数为99798套近两年来首次降至10万套以下。
专家表示 “国五条”细则还没有落地在政策“真空期”里很难预判市场下一步是好是坏或是变到什么程度。尤其是业界判断“国五条”细则实施后二手房市场交易成本增加可能会转移部分需求购买一手房因此开发商目前降价动力
不足。
“广州市天河、海珠、越秀、荔湾等中心城区的中高端二手买家更认可市区的物业转投一手楼市的客户暂时不多。 ”黎文江指出。
黄韬认为广州版落地细则出炉后广州一手房交易量预计会上涨30%以上 “一方面是受到了开发商集中推盘的影响另一方面严格执行20%个税的规定也将更多二手房买家推向了一手房市场”。不过他担心一手房房价可能也将因此轻微上涨。
■焦点
房价涨幅低于10%能否完成
广州市常务副市长陈如桂提出“今年房价涨幅至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅”这也意味着今年广州房价涨幅至少要低于10%。
2011年广州首度出炉房价控制目标时也是“盯紧”GDP和居民人均可支配收入的增速最终确定在11%。当年广州市一手商品住宅成交均价涨幅2.6%低于经济增长的11%完成年度房价调控目标。
而去年广州市辖10区新建商品住宅交易均价14044元/平方米 同比上涨4.8%。
有业内人士指出如果从连续两年广州的一手房价涨幅来看广州完成年度房价控制目标问题并不大。
黎文江指出 由于受限购覆盖增城、从化二地房价还将归属广州统计这样广州一手房均价因两地加入得以冲低。
吴定金则认为从今年1、 2月的广州一手房价看即使实现10%的调控目标也有难度尤其是二月份的一手房价已经超过16000元/平方米了。
“目前一线城市的上涨压力较大高价盘拉动了结构性上涨广州高价楼物业比例增大。 ”省房协理事赵卓文分析说近两年来限购政策控制了楼价的上涨但是投资需求和购房需求都有所上升 “今年的上涨应该说是前两年的补涨”。此外收入倍增计划、货币发行量增加等因素都将带动房价的上涨。
他建议要想实现房价控制目标还需要更有力的措施首先是要继续甚至是扩大限购政策 同时要对高价盘进行限售。
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