关于修订《青岛市商品房销售合同网上备案和登记办法》有关问题的说明

修订的背景及必要性我市现行的《青岛市商品房销售合同网上备案和登记办法》(以下简称《办法》)系2005年6月制定出台,自施行.
随着时代的发展,房地产市场形势已发生较大变化,现行《办法》的部分规定已无法满足群众要求和管理需求,亟待修订.

一是为了深入贯彻党和国家关于"房子是用来住的,不是用来炒的"定位,以及党中央、国务院有关决策部署,加强房地产行业管理、落实调控政策、规范市场秩序、维护群众合法权益,进一步提升我市房屋交易管理水平.

二是为了贯彻《优化营商环境条例》,落实住房城乡建设部《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》(建房〔2018〕128号)(以下简称《指导意见》)的相关要求,营造安全、公平、高效、便民的房地产市场环境,实现房屋交易合同网签、备案一体化.

三是为了提高网签数据质量,统一数据标准,实现多部门共享和网签备案系统联网,为宏观调控提供决策依据.
四是为了提升完善我市房屋交易管理工作.
现行《办法》系2005年制定实施,当时的政策环境和技术手段与目前形势和群众需求均有较大差距,亟待改善提升,与时俱进.
此次修订在合同签订、合同确认、备案方式、市场监管、信息应用等方面进行了详细的制度设计.

因此,本着维护新建房屋交易当事人的合法权益为基准原则,我局组织起草了《青岛市新建房屋交易合同网签备案办法(征求意见稿)》,现征求社会各界意见.
二、主要依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国电子签名法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》住房城乡建设部《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》(建房〔2018〕128号)《青岛市商品房销售合同网上备案和登记办法》《青岛市城市房地产开发经营管理条例》《山东省商品房预售资金监管办法》《青岛市新建商品房预售资金监管办法》三、起草过程一是收集资料、多方学习借鉴.
一方面学习参考了《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》、《合肥市商品房买卖合同网上签约和登记备案管理办法》等城市的公开资料.
另一方面对国家、山东省、青岛市的相关法律法规进行了梳理.
在上述工作基础上,结合我市实际,形成了《青岛市新建房屋交易合同网签备案办法(征求意见稿)》初稿.

二是广泛征求意见,并经多轮修改.
现公开征求社会各届意见.
四、修订的主要内容(一)本次修订新增四条,第三条名词解释、第五条备案原则、第九条重点公示材料和签约提示的特殊要求、第十二条不予备案的情形.
1、将现行《办法》规范的商品房销售合同扩展到规范新建房屋交易合同的范围,将买卖、租赁、抵押合同的网签备案行为一并规范.
2、合同的订立系交易当事人在依法、自愿、平等、协商一致的基础上签订,交易当事人是合同订立的责任主体,对网签合同备案提交的材料真实性负责.
备案机构在办理网签合同备案时应按安全、规范、便民、高效的原则办理.

3、房屋交易应该是群众日常生活中最大宗的商品交易行为,交易合同又属专业性极高的民事法律文件,交易过程中存在一定的法律风险.
受市场环境、交易经验、监管尺度等多方面因素影响,导致房屋交易相关的社会矛盾较为突出,因此,在订立合同前应当让交易当事人,尤其是房屋买受人或承租人签订新建房屋交易合同前,应当就交易合同签订、签字确认和办理网上备案的程序、要求和订立合同的特别注意事项、特别条款等提前知晓明意.

4、本次修订设置了网签合同不予备案的规定.
其目的一是提醒交易当事人,订立合同后有不能备案的可能,提请当事人注意;二是将预售资金监管和房屋预售合同备案相关联,实现对交易弱势一方的权益保护.